（2017）粤2072民初323号
裁判日期: 2017-04-02
公开日期: 2017-09-11
案件名称
林华胜与吴桥根房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第二人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林华胜,吴桥根
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初323号原告：林华胜，男，1953年10月12日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：冯钊和，系广东泽荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴小清，系广东泽荣律师事务所实习律师。被告：吴桥根，男，1956年6月4日出生，汉族，住广东省中山市，原告林华胜与被告吴桥根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人冯钊和到庭参加了诉讼。被告吴桥根经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2016年2月28日签订的《厂房租赁合同》；2.被告向原告退还履约押金30000元；3.被告向原告清偿未抵作租金的欠款86777元。事实和理由：原告与被告于2016年2月28日签订了一份《厂房租赁合同》，由被告将位于中山市黄圃镇石军村西岗闸下海边宏达废品收购档的厂房及厂内原有设备出租给原告使用。合同约定原告需于合同签订时向被告缴纳履约押金30000元，并按月支付17000元租金，但由于被告此前在与原告的生意往来中已拖欠原告款项106777元，故双方约定从该笔欠款中每月扣减10000元作为原告应支付给被告的租金，直至扣完为止。合同另约定了被告需负责提供380伏电到厂区围墙边，保证原告有设备有足够电量可用。合同签订后，原告依约向被告支付了30000元的押金，然上述厂房却仅供原告正常使用了短短两个月的时间。2016年5月，因被告的原因，上述厂房被有关部门强制断电，供电所需的电表、电线均被剪断、拆除，导致厂房此后一直无电可用，所有经营生产活动被迫中断至今，给原告造成了巨大的经济损失。原告认为，原、被告之间的《厂房租赁合同》合法有效，合同约定被告负责保障出租厂房的用电问题，但该厂因被告原因已断电，且被告已收回厂房，导致原告完全无法正常使用该厂房。被告的行为已构成根本违约。被告吴桥根在法定期限内没有提交答辩意见和证据。本院经审理认定事实如下：2016年2月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《厂房租赁合同》，约定：甲方在中山市黄圃镇石军村西岗闸下海边宏达废品收购档，厂房为星棚厂房约1700方租给乙方使用；签订本合同时，乙方先交叁万元作履约押金，不计利息，待合同终止前，乙方没有违约，甲方应在合同终止前三个月开始，每月退还壹万元给乙方，共三个月即叁万元全数退回给乙方；租赁期限为二年，从2016年2月28日至2018年2月28日止；租金计算方式为2016年2月28日至2018年2月28日，租金每月17000元，每月租金乙方必须在每月10号前一次性付清甲方，不得拖久超过15天；甲方目前欠乙方款项106777元，乙方将每月扣减1万元作为支付给甲方的租金抵扣，扣完为止；甲方提供水电（电380伏、4分水管）到厂区围墙边，甲方要保证原有设备用电量够用等内容。合同签订后，原告于2016年3月10日、2016年3月14日通过其妻子黄坚好向被告分别转账支付了10000元、20000元作租厂房履约押金。2016年3月14日，被告也出具了现金支出凭证，确认收到原告支付的押金30000元。原告称上述厂房并未取得建设工程规划许可证，也没有办理相应的权属证书，并因被告原因导致厂房被断电，其于2016年5月1日起就没再使用厂房，并将厂房交还给了被告。被告对此未能提供证据反驳。现原告以被告违约为由诉至本院，请求判如所请。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”原告称涉案厂房并未取得建设工程规划许可证，被告也未能到庭提供证据反驳，应由其承担举证不能的不利后果，本院采信原告主张，故原告与被告签订的《厂房租赁合同》应属无效。无效合同自始无效无需解除，因此原告请求解除《厂房租赁合同》，缺乏法律依据，本院不予支持。关于原告请求退还押金30000元的问题。由于本院已认定涉案《厂房租赁合同》无效，该合同约定的押金条款亦为无效，对双方无约束力，故原告请求被告退还押金30000元，符合法律规定，本院依法予以支持。关于原告请求被告清偿欠款86777元的问题。租赁合同载明被告确认欠原告款项106777元的事实，原告称只使用涉案厂房两个月，从2016年5月1日起没有使用厂房，并将厂房交还给了被告，因被告未能提供证据反驳，本院予以采信。虽然租赁合同无效，但原告自愿参照租赁合同关于在上述欠款中每月扣减10000元抵作厂房占有使用费的约定，扣减两个月厂房占有使用费20000元，本院予以支持，故被告应向原告清偿欠款86777元。综上所述，原告诉请合理部分，予以支持；不合理部分，予以驳回。被告经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利，但不影响本案的判决。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告吴桥根于本判决生效之日起7日内向原告林华胜退还押金30000元；二、被告吴桥根于本判决生效之日起7日内向原告林华胜清偿欠款86777元；三、驳回原告林华胜的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2636元，减半收取1318元，由被告吴桥根负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 蒋伟成二〇一七年四月二日书记员 曾晓佳 更多数据：