（2017）豫01民终1968号

裁判日期: 2017-04-19

公开日期: 2017-06-16

案件名称

郑州恒卓物业管理有限公司、徐芳芳物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

郑州恒卓物业管理有限公司,徐芳芳

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终1968号上诉人（原审原告）：郑州恒卓物业管理有限公司，住所地郑州市金水区郑花路90号。法定代表人：赵娜，该公司总经理。委托诉讼代理人：程成，该公司员工。委托诉讼代理人：李超逸，河南亚洋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐芳芳，女，汉族，1979年7月15日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：涂志友，河南丁卯律师事务所律师。上诉人郑州恒卓物业管理有限公司因与被上诉人徐芳芳物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初27288号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑州恒卓物业管理有限公司的委托诉讼代理人程成、李超逸到庭参加诉讼，被上诉人徐芳芳及其委托诉讼代理人涂志友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑州恒卓物业管理有限公司上诉请求：一、依法撤销郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初27288号民事判决或发回重审；二、本案诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清，认定事实严重错误。1、上诉人和被上诉人之间存在合法的物业服务法律关系。根据2012年9月1日上诉人和被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》及《补充协议》，在协议中明确约定了上诉人为被上诉人所有的金沙国际小区17号楼南侧提供物业管理服务，3层（含）以下部分建筑面积为1836平方米（最终以房产证登记的1770平方米为准），物业费按每平米2.5元/月计算；4层阁楼与2、3层露台部分为847平方米，按每平方米1.5元/月计算物业费。该份协议是双方真实意思表示，在未经双方协商变更或解除的情况下，该份协议合法有效，双方当事人均应严格按照诚实信用原则行使权利和履行义务。上诉人作为一个物业服务企业，是为了整个金沙国际小区提供服务的，被上诉人所在的房屋仅是小区的一部分。虽然被上诉人场所具有一定的独立性，但不能与整个小区脱离，也离不开上诉人的物业服务。被上诉人的房屋的供水、供电、排水和排污系统均与小区形成统一的整体。物业费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。上诉人按照协议约定提供物业服务，包括对房屋的共用部分、共用设施设备、绿化、治安等项目进行日常的维护、修缮、服务与管理，环境卫生、交通秩序与车辆停放，房屋装饰装修管理等。上诉人建立严格的保卫登记，按班巡查保卫社区的安全，在幼儿园上学、放学期间，物业安保人员会在幼儿园周边指挥接送孩子的车辆通行、停放等工作。上诉人在原审判决中也提供了巡逻记录、保洁记录、出入车辆信息登记表、值班表等证据已充分证明向被上诉人提供物业服务。且被上诉人自2012年9月份协议签订至2015年12月份房产证办出长达三年的时间内一直交纳协议约定的物业费，被上诉人以实际行动证明其认可上诉人提供的物业服务及收费标准。所以原审法院以被上诉人的涉案房屋是独立物业服务区域，原告没有证据证明实际向被上诉人提供物业服务是极端错误的，是未查明基本事实的。2、原审法院还存在重大事实认定错误，金沙国际小区17号楼南侧的房屋产权人是被上诉人徐芳芳，与上诉人签订《物业服务协议》的也是被上诉人徐芳芳，而非金沙堡幼儿园。被上诉人徐芳芳开办幼儿园是盈利性质的民办幼儿园，而非公立幼儿园、不是公益性教育设施，不适用公立幼儿园的物业费收费标准。根据《物业管理条例》及《郑州市物业服务收费管理办法》的第六条规定，上诉人对于涉案房产是根据市场调节价收取物业费的。上诉人与被上诉人双方签订的《前期物业管理服务协议》及《补充协议》是双方的真实意思表示，协议合法有效，对双方具有法律约束力，双方应当按照遵守。二、原审法院程序错误、适用法律错误。被上诉人超过举证期限提交的证据不应被采纳。根据《最高人民法院关于民事证据若干规定》，人民法院在送达应诉通知书时必须向被告送达举证通知书，并指定举证期限，本案中原审法院指定的举证期限为7日，被上诉人在原审法院开庭当日才提供的证据明显超过了举证期限。根据证据规则，超过举证期限提供的证据不能作为定案依据，在庭审中，上诉人也明确表示被上诉人提交的证据已经超过举证期限，可原审法院却无视法定程序采纳被上诉人的证据，被上诉人超过举证期限提交的证据，违反了法定程序，使原告丧失了举证反驳的权利，相应的连同申请法院调查、申请传证人到庭作证的权利一并丧失，这对原告是极其不公平的，结果也是违背公平正义的。原审法院未查明本案重要事实，对于上诉人提供的证据一概不予采信，上诉人辩论意见均未记录，显失公平，有违司法公平正义的初衷。上诉人认为原审法官不适合审理此案，应依法回避，原审判决对于本公司甚至整个小区都有着极为恶劣的影响。综上，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。徐芳芳辩称，一审法院认定事实清楚，证据确凿，请求二审法院驳回上诉，维持原判。郑州恒卓物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判决被告支付物业服务费73452元及违约金33779.2元（暂计至2016年10月17日，实际应支付至还清欠费之日），以上共计107231.2元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年9月1日，原、被告签订《汉飞.金沙国际前期物业管理服务协议》及《补充协议》各一份，主要约定，由原告为被告汉飞.金沙国际小区17号楼南侧提供物业管理服务，建筑面积：3层（含）以下部分为1836平方米，4层阁楼与2、3层露台部分为847平方米；物业管理服务内容为：一、房屋共用部位的维护和管理；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、公共秩序管理；五、交通秩序与车辆停放；六、房屋装饰装修管理等。被告使用汉飞.金沙国际小区17号楼南侧的房屋开办幼儿园。被告维护幼儿园正常运转，与相关部门和人员签订聘用协议、垃圾清运协议，招录安保人员及保洁人员，并交纳垃圾清运费。2015年11月30日，位于金水区沙口1号幼儿园1-3层的房屋登记在被告名下。被告开办幼儿园所在位置与小区其他区域有铁栅栏等隔离，幼儿园的出入口原在沙口，与小区不相连，后因市政使用，而由金水路西延工程金水区项目指挥部协调，将幼儿园出入口由沙口改为小区内通行。2016年10月17日，原告诉至该院。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告虽与被告签订有《汉飞.金沙国际前期物业管理服务协议》及《补充协议》，但根据被告提交的证据显示，被告所在的幼儿园形成独立物业服务区域。本案原告向被告主张物业费，应由原告举证证明其确实为被告提供了物业服务，而原告并没有证据证明其实际向被告提供了物业服务，故原告要求被告支付物业服务费及滞纳金没有法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告郑州恒卓物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费2445元，由原告负担。本院二审期间，郑州恒卓物业管理有限公司提交了以下证据：第一组证据：用电协议；拟证明2013年5月21日，双方签订《用电协议》，约定徐芳芳应于每月初缴纳上月电费，电费收费标准为0.66元/度，双方均有专门的人员接洽电费事宜，该协议合法有效，徐芳芳应按协议约定内容按时缴纳用电费用。第二组证据：物业服务照片21张；拟证明徐芳芳幼儿园的大门一直在小区内，家长每天接送孩子都有经过小区，给小区的治安和环境卫生带来很大的影响，增加了物业公司的工作量。为保证家长和孩子、小区的安全，物业公司的保安人员在幼儿园门外维持秩序，对进出入人员、车辆进行登记，幼儿园产生的生活垃圾也是由物业公司的保洁人员每天定时清理。第三组证据：清理化粪池发票3张；拟证明幼儿园的消防设施、供气线路、道路、沟渠、池、井等设施设备都是公用区域、公用部位、公用设施设备，对幼儿园污水排放、化粪池等公共设施设备管道的处理也是由物业公司派人进行清理并支付相关的费用。徐芳芳对郑州恒卓物业管理有限公司提交的证据发表意见：1、第一组证据，真实性无异议，对其证明目的有异议，该份用电协议是徐芳芳作为房屋承租人的时候，应出租人的要求，与物业公司签订的用电协议，如果不签就不出租该房屋；徐芳芳购买该房屋以后，电力公司已经单独对房屋进行电改，目前电费直接缴纳给电力公司。2、第二组证据，真实性有异议，该照片不能显示拍摄时间、拍摄人员，该照片不能说明物业公司提供了相应的物业管理服务。相反，却证明了所拍摄的环境极其糟糕。3、第三组证据，真实性有异议，该发票仅显示开票人为郑州邻邦清洁服务有限公司，其出具的清理化粪池的发票，无法显示该发票与幼儿园有任何的法律关系，也无法证明其提供了汉飞.金沙国际小区的清理化粪池的业务。徐芳芳提交了以下证据：第一组证据：1、视频2段，2、照片2张；拟证明物业公司不仅没有对幼儿园进行安保服务，还在早晨幼儿园家长送孩子的时段，临时拍照为证，实为弄虚作假。第二组证据：1、垃圾清运费单据和协议复印件3张，2、垃圾桶照片2张、垃圾清运人员照片1张，3、身份证复印件1张；拟证明金沙堡幼儿园垃圾清运保洁自聘人员，自费保洁支出，物业公司无保洁服务。第三组证据：幼儿园围墙处垃圾、废弃物和拾荒易燃品堆积照片1张；拟证明物业管理不善，导致幼儿园消防和安全存在隐患，应立即整改。郑州恒卓物业管理有限公司对徐芳芳提交的证据发表意见：1、第一组证据，从视频中可以看出进出人员比较多，园区外电动车停放比较多，物业公司人员在人比较多的时候，来维持治安，当人少的时候就主动离去。2、第二组证据，垃圾自费自理，是幼儿园清理园区内部的费用，而物业公司清理的是园区外及整个小区的日常垃圾，物业公司无法进入业主家清理垃圾。3、第三组证据，幼儿园围墙处堆放垃圾、废弃物和拾荒易燃品等，物业公司早已清理完毕，证明了物业公司服务的是整个园区的清洁。根据证据规则，本院经审查认为，郑州恒卓物业管理有限公司提供的第一组证据具有真实性但不属于新的证据，且与本案待证事实缺乏关联性；第二组证据无法确定其真实性，且与本案待证事实缺乏关联性；第三组证据具有真实性，但该组证据与证明目的缺乏关联性；故对上述证据的证明力，依法不予确认。徐芳芳提供的第一组证据和第二组具有真实性且可以证明其证明目的，应予以确认；第三组证据虽具有真实性，但与本案待证事实缺乏关联性，依法不予确认。根据有效证据，本院确认二审经审理查明的事实同原审。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，应承担不利后果。在合同纠纷案件中，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。根据本案查明的情况，上诉人郑州恒卓物业管理有限公司与被上诉人徐芳芳之间签订有《汉飞.金沙国际前期物业管理服务协议》及《补充协议》，双方均认可物业服务费已交纳至2015年12月，但此后双方因履行物业服务合同发生争议。上诉人郑州恒卓物业管理有限公司现诉请被上诉人徐芳芳支付相应期间的物业费及违约金，但其并未举出有效证据证明其已于同期实际向上诉人徐芳芳提供了物业服务；同时被上诉人徐芳芳举出了相应证据证明其自行与相关部门和人员签订聘用协议、垃圾清运协议、招录安保人员及保洁人员，并交纳相应垃圾清运费等。故此，一审法院对于上诉人郑州恒卓物业管理有限公司的诉讼请求，不予支持，并无不当。上诉人郑州恒卓物业管理有限公司上诉称被上诉人徐芳芳在一审中超过举证期限提交证据、其辩论意见均未记录等；因与本案相关事实不符，本院不予认定。综上，上诉人郑州恒卓物业管理有限公司的上诉理由，因缺乏事实和法律依据，不能成立；故其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2445元，由上诉人郑州恒卓物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审判长　　赵军胜审判员　　黄智勇审判员　　曹逢春二〇一七年四月十九日书记员　　张　凯 来自：