（2016）浙0203民初4910号

裁判日期: 2017-04-19

公开日期: 2017-07-01

案件名称

宁波居安人和酒店管理有限公司与游广东、王明芳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

宁波市海曙区人民法院

所属地区

宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

宁波居安人和酒店管理有限公司,游广东,王明芳,徐委,宁波康铂瑞联合水业有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十八条第一款，第六十九条，第九十四条，第九十六条第一款，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

宁波市海曙区人民法院民事判决书（2016）浙0203民初4910号原告：宁波居安人和酒店管理有限公司。组织机构代码59946791-7。住所地：浙江省宁波市海曙区灵桥路**号***室。法定代表人：汤有掌，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴伟华，浙江贞信律师事务律师。被告：游广东，男，1983年1月9日出生，汉族，住浙江省平阳县。被告：王明芳，男，1965年9月23日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。被告游广东与被告王明芳的共同委托诉讼代理人：陈斌，浙江素豪律师事务所律师。被告游广东与被告王明芳的共同委托诉讼代理人：宋俞陈，浙江素豪律师事务所律师。被告：徐委，男，1984年7月9日出生，汉族，住浙江省天台县。被告：宁波康铂瑞联合水业有限公司。统一社会信用代码：91330203MA281BP29M。住所地：宁波市海曙区灵桥路**号*楼大厅**楼。法定代表人：柴余昌，该公司执行董事。委托诉讼代理人：董建平，浙江甬望律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丹丹，该公司员工。原告宁波居安人和酒店管理有限公司为与被告游广东、徐委、王明芳、宁波康铂瑞联合水业有限公司（以下简称康铂瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年12月6日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘晶独任审判，后因被告徐委下落不明，依法转为普通程序，并组成合议庭，于2017年4月6日与2017年4月17日两次公开开庭进行了审理。原告宁波居安人和酒店管理有限公司的委托诉讼代理人吴伟华、被告游广东与王明芳的委托诉讼代理人陈斌、宋俞陈与被告宁波康铂瑞联合水业有限公司的委托诉讼代理人张丹丹、董建平到庭参加了诉讼，被告徐委经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告宁波居安人和酒店管理有限公司向法院提出诉讼请求：1.判令原告与被告游广东签订的房屋租赁合同于2016年8月11日解除；2.判令被告游广东支付房屋租金71750元并支付逾期付款的利息损失（以应付租金的日千分之五自2016年5月1日起暂计算2016年9月1日并付至实际支付租金之日止）；3.被告游广东立刻腾空房屋，并支付房屋占有使用费176750元（自2016年8月12日起按每年630000元暂计至2016年11月23日止）；4.被告游广东支付违约金315000元；5.被告徐委、王明芳对诉讼请求中第2、3、4项承担连带清偿责任。事实与理由：2015年12月14日，被告游广东与原告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于宁波市海曙区灵桥路××号莫泰大酒店二楼面积约560平方米、一楼300平方米的房屋出租给被告游广东，租赁期限为3年，自2016年1月6日至2019年1月5日。双方约定年租金为630000元，6个月一付，每次提前一个月付清。合同订立后，原告将房屋交付给被告游广东使用，被告游广东仅支付了2016年6月1日前的租金，2016年7月1日之后的租金一直未支付。2016年8月4日，原告通知被告游广东，要求其于2016年8月10日支付租金，但被告游广东不予理睬，已构成违约，且被告游广东一直占用原告房屋，损害原告合法权益。故依照合同法、民事诉讼法及相关法律法规诉至法院，请求依法支持诉讼请求。被告游广东答辩称：原告与被告游广东的房屋租赁合同并未实际履行，实际承租人系康铂瑞公司，应由康铂瑞公司承担合同义务与责任。且原告主张合同于2016年8月11日解除，那么承租方未支付租金的时间段是2016年7月6日至8月10日，租金应为59500元。原告同时主张租金、违约金与利息损失也不符合法律规定。被告王明芳答辩称：王明芳确有出具担保书，但王明芳及其出具的担保书意思表示是为被告游广东提供连带保证，指向债务人是被告游广东，本案实际承租房屋人为康铂瑞公司，王明芳不同意为康铂瑞公司承担保证责任。被告徐委未到庭，视为放弃答辩的权利。被告康铂瑞公司答辩称：1.原告未对水电单独计量，要求被告缴付20000元水电费，经被告康铂瑞公司质疑原告未给任何解释，且原告未按合同约定向被告康铂瑞公司出具发票，被告共向原告支付了315000元的租金，但原告仅给被告以房屋所有人名义开具的200000元的发票，押金也未开具收据，根据我国营改增相关规定，原告行为涉嫌逃税。被告不支付租金系行使不安抗辩权，不构成违约。2.合同中对逾期付款的损失没有约定，原告主张的利率过高。3.原告于2016年8月30日已对房屋进行断水断电，被告无须支付房屋占有使用费。且被告于2017年1月19日已将房屋腾空。4.即使被告违约，双方约定的违约损失也过高，应当予以减少。5.被告尚有135000元在原告处，应当予以抵扣。原告宁波居安人和酒店管理有限公司为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据，经被告游广东、王明芳、康铂瑞公司质证，被告徐委经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃质证的权利。本院作如下认证：证1.房屋租赁合同及同意出租证明各一份，拟证明原告拥有房屋使用权的事实。经质证，三被告对房屋租赁合同不认可，认为该合同系复印件再次盖骑缝章，但骑缝章看不清楚，且未提供房产证复印件等附件，同意出租证明也不能表示权属关系。经审查，本院认为，该同意出租证明系原件，能与房屋租赁合同相互印证，且原告将房屋出租给被告游广东一年来也无第三方主张权利，可以认定原告有涉案房屋的出租权，故对该证据予以认定。证2.房屋租赁合同一份，拟证明原告将涉案房屋出租给被告游广东，双方约定了租金及租金支付方式等内容的事实。经质证，三被告认为该合同确系游广东所签，但落款时间被原告修改，被告王明芳认为自己只为2016年11月签订的合同担保，2016年12月重新签订的合同条款发生变化，王明芳并未担保。经审查，本院认为该证据系原件，被告称该合同被原告修改，但未能提供证据予以证明，故本院对该证据予以认定。证3、短信通知及发票一份，拟证明原告以短信形式向被告游广东使用的手机号码发信催讨租金的事实。经质证，被告游广东认为确实收到该短信，但认为应当由康铂瑞公司支付租金，被告王明芳与被告康铂瑞公司对该证据质证意见与被告游广东一致。经审查，本院对该证据予以认定。证4.担保书一份，拟证明被告徐委、王明芳同意为被告游广东的合同责任承担连带担保责任的事实。经质证，被告王明芳对真实性无异议，但认为其只为游广东的合同担保，现在实际承租人是康铂瑞公司，其不为康铂瑞公司进行担保。被告游广东、康铂瑞公司质证意见相同。经审查，本院对该证据真实性予以认定，关联性在后详述。被告游广东、王明芳为证明其辩称主张，向本院提交以下证据，经原告宁波居安人和酒店管理有限公司、被告康铂瑞公司质证，被告徐委经法院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃质证的权利。本院作如下认证：证5.房屋租赁合同一份，拟证明工商登记处的租赁合同与原告提交的合同不一致，签订时间也有修改的事实。经质证，原告对该证据真实性有异议，认为该合同游广东签字及其他内容与原告提供的合同一致，“宁波康铂瑞联合水业有限公司”字样明显系后来添加。被告康铂瑞公司对该证据真实性无异议，但也不记得是谁添加了该字样。经审查，本院认为该证据系康铂瑞公司自行提交给工商部门进行工商登记，且“宁波康铂瑞联合水业有限公司”字样明显系后来添加，故对该证据不予认定。被告康铂瑞公司为证明其辩称主张，向本院提交以下证据，经原告宁波居安人和酒店管理有限公司、被告游广东、王明芳质证，被告徐委经法院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃质证的权利。本院作如下认证：证6.证人宋某出庭作证，拟证明原告于2016年8月31日将涉案房屋停水停电并关门上锁的事实。证人陈述：其系金光百货经营者，与被告康铂瑞公司系合作关系。2016年8月31日前两天，房屋所有人与康铂瑞公司发生了争吵。2016年8月31日，证人与一些会员在康铂瑞公司时，被驱赶出涉案房屋，涉案房屋也被锁住。证人当晚与公司职员许某找开锁公司开门，并捺指纹锁取出了部分物品，之后涉案房屋再度被锁住。经质证，原告对证人证言真实性不认可，认为证人与被告康铂瑞公司系合作关系，当晚证人捺了指纹锁，证明未停水停电。原告未对涉案房屋停水停电及锁门，被告康铂瑞公司在涉案房屋内有贵重物品，该房屋应当是被告康铂瑞公司自行锁住。被告游广东、王明芳对该证言无异议。经审查，本院认为，该证人出庭陈述其亲身感知的事实，且与其他证据能相互印证，故对该证言的真实性予以认定。证7.告知函、电话录音各一份，电话录音中的许某作为证人出庭作证，拟证明被告康铂瑞公司与原告的法定代表人协商给原告100000元，让原告开门，让被告康铂瑞公司将办公家具等搬离，故被告康铂瑞公司于2017年1月19日委托搬家公司将涉案房屋腾空的事实。证人陈述，其系康铂瑞公司驾驶员，8月中旬，原告张贴公告要求被告康铂瑞公司搬离，月底在客户在场的情况下原告将被告赶出涉案房屋并上锁。当晚证人与客户找开锁公司开门取走部分私人物品，后涉案房屋再次被锁。2016年证人支付了水电费、住宿费等40000余元，和原告协商被告支付原告房租100000元，被告康铂瑞公司腾空房屋。原告起初答应了，但后来又认为100000元太少，不同意。双方协商不成。2017年1月19日被告将房屋腾空。经质证，原告认为证人系被告康铂瑞公司员工，有利害关系，对该证人证言真实性不认可，认为录音系截取，不能证明双方协商的内容，上述证据不能证明断水断电，也不能证明房屋已腾空的事实。被告游广东、王明芳对该证据真实性无异议。经审查，本院认为，该证人出庭作证，且与其他证据可以相互印证，故对其真实性予以认定，但电话协商内容未实际履行。证8.搬家公司证明一份，拟证明被告康铂瑞公司于2017年1月19日将房屋搬空的事实。经质证，原告对该证据真实性有异议，认为证明人与该公司经营者名字有差异，且涉案房屋归被告占有使用，被告愿意搬进或搬出均是被告自由。被告游广东、王明芳对该证据无异议。经审查，本院对该证据真实性予以认定，但不能证明被告已彻底腾空并交还房屋的事实。证9.发票及支付凭证复印件各一份，拟证明被告康铂瑞公司支付了押金及租金450000元，但原告仅开具200000元发票，经质证，原告对发票真实性无异议，对被告支付了租金及押金450000元的事实也表示认可，被告游广东、王明芳对该证据无异议。经审查，本院对该证据予以认定。综合分析上述证据及原、被告陈述，本院确认如下事实：被告游广东与原告签订《房屋租赁合同》一份，其中原告签字日期为2015年11月5日，被告签字日期为2015年12月14日。约定原告将位于宁波市海曙区灵桥路××号莫泰大酒店二楼面积约560平方米、一楼300平方米的房屋出租给被告游广东，租赁期限为3年，自2016年1月6日至2019年1月5日。双方约定年租金为630000元，6个月一付，每次提前一个月付清。2015年11月15日，徐委、王明芳出具担保书一份，愿意为原告与游广东在灵桥路××号莫泰酒店签订的房屋租赁合同承担一切连带担保责任，合同终止后一年内有效。合同订立后，原告将房屋交付给被告游广东使用。2015年12月24日，被告康铂瑞公司于涉案房屋内注册成立，游广东系该公司股东并任经理。康铂瑞公司支付第一期房租后，未再支付第二期房租。2016年8月8日，原告发短信给被告游广东，要求其支付房租，但被告仍未支付。2016年8月31日，原、被告因未支付租金问题发生冲突，被告离开涉案房屋，但房屋未腾空，双方就解除合同的问题协商未果，故原告诉至法院，请求解决。双方各执己见，致调解不成。另查明：2017年1月19日，被告康铂瑞公司通过搬家公司进入涉案房屋内将物品搬离。但搬离后，被告康铂瑞未告知原告涉案房屋已腾空并可以使用。2017年4月17日，被告康铂瑞公司当庭告知原告房屋已腾退，原告可以接收并使用。本院认为，本案争议焦点有三，一是合同签订人为游广东，房屋实际使用人为康铂瑞公司，谁应当承担本案义务。二是被告不支付租金的行为是否构成违约。三是双方合同责任如何承担。对于第一个争议焦点，被告游广东认为房屋实际承租使用人是被告康铂瑞公司，理应由康铂瑞公司承担责任，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条之规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。故原告有选择权，据原告当庭陈述，原告选择游广东为责任承担人，被告游广东系公司成立时的股东，又是该公司经理，系该公司发起人，故原告主张游广东承担合同责任，与法有据，本院予以支持。被告王明芳辩称，其系为游广东所签订的合同承担担保责任，但对实际履行的康铂瑞公司与原告的房屋租赁合同不承担担保责任，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。王明芳与徐委应当为本案所涉房屋租赁合同承担担保责任。对于第二个争议焦点，被告康铂瑞公司认为，原告未能按约开具发票，且要求被告康铂瑞公司承担过高的水电费，故被告康铂瑞公司有权行使不安抗辩权，拒不缴纳租金。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条、六十九条之约定，不安抗辩权指一方指应当先履行的一方认为对方存在经营恶化、抽逃转移资金等丧失履行债务能力的行为的，可以中止履行并通知对方。但本案中，原告已将涉案房屋交付给被告使用，且未提供票据、要求承担不合理水电费均不能认为和原告无法履约有关，被告康铂瑞公司也未能提供证据证明原告可能无法继续提供房屋以履行合同，故被告康铂瑞公司不能主张不安抗辩权。另被告康铂瑞公司是否可以主张先履行抗辩权。双方虽约定原告应当提供发票，但房屋租赁合同双方的主要义务分别为交付可以使用的房屋和支付租金，原告未能提供发票系合同的附随义务，附随义务不能对抗主要义务，故被告康铂瑞公司也不能行使先履行抗辩权。被告康铂瑞公司认为原告未能提供独立水表与独立电表，并向其索要过高的水费与电费，故被告可以不支付租金，但未能提供证据予以证明。即使原告确实索要了不合理的水电费，被告也可以直接拒付该水电费，而不能因此不支付房屋租金，故对被告康铂瑞公司该辩称，本院不予采纳。被告康铂瑞公司未按期支付租金，是违约行为，应当承担相应的违约责任。原告主张2016年8月11日因被告违约，通知被告单方面解除合同，与法有据，本院予以支持。被告应支付2016年7月6日至8月11日的房屋租金62137元。对于第三个争议焦点，主要在于房屋占有使用费应计算至何时，违约损失应当如何计算。1.对于租金，被告康铂瑞公司认为，8月31日原告将屋内被告康铂瑞公司员工驱赶并锁门，故从8月31日起不应再支付房租，证人也确实证明当日有驱赶被告员工的行为，但对原告将房屋上锁不允许被告使用一事被告并未提供证据予以证明，且康铂瑞公司于2017年1月在未缴付房租的情况下联系原告将屋内财物搬走，证明被告可以与原告协商打开并进入涉案房屋。即使原告将房屋上锁，被告可以选择补缴房租继续使用，也可以选择腾退房屋减少损失，但被告怠于行使该权利，故扩大的损失应当由康铂瑞公司承担。康铂瑞公司辩称2017年1月19日已将财物搬离，但未通知原告交房，2017年4月17日被告康铂瑞公司当庭承诺房屋已腾空，并不对房屋内任何财物主张权利，故该房屋视为2017年4月17日实际腾退给原告，被告游广东应支付2016年8月12日起至2017年4月17日止的占有使用费428055元。2.原告主张被告游广东按照日5‰支付逾期付款利息，但该利率过高，应当予以调整，本院依法调整至按年利率24%计算，被告游广东应支付2016年6月6日起至2017年4月19日的逾期付款利息13131.62元，并实际按24%自2017年4月20日实际支付至履清之日止。3.根据合同第十条第1款第2项之规定，如被告拖欠房租累计一个月以上导致合同提前终止的，被告应支付年租金的50%作为违约金，故原告主张被告支付违约金315000元，被告康铂瑞公司抗辩违约金过高。本院认为，被告违约导致房屋租赁合同解除的损失实际为空租期损失，综合考虑该房屋实际的面积与租金金额、承租期限、被告实际使用期限，本院酌情将违约金调整为3个月租金损失157500元。被告在原告处有租房押金135000元，应当在上述金额中予以扣减。被告徐委经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条、第九十四条第一款第（三）项、第九十六条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告宁波居安人和酒店管理有限公司与被告游广东于2015年12月14日签订的《房屋租赁合同》于2016年8月11日解除；二、被告游广东支付原告宁波居安人和酒店管理有限公司2016年7月6日至2016年8月11日的房屋租金62137元，以62137元为基数支付2016年6月6日至2017年4月19日按年利率24%计算的逾期付款利息13131.62元，并支付至实际履清之日止；三、被告游广东支付原告宁波居安人和酒店管理有限公司2016年8月12日至2017年4月17日的房屋占有使用费428055元，并支付原告宁波居安人和酒店管理有限公司违约金157500元；上述两项共660823.62元，扣除被告游广东在原告宁波居安人和酒店管理有限公司处的押金135000元，被告游广东尚需支付原告525823.62元；四、被告王明芳、徐委为上述二至三项付款义务承担连带保证责任；五、驳回原告宁波居安人和酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费9797元，由原告宁波居安人和酒店管理有限公司负担1207元，被告游广东、王明芳、徐委共同负担8590元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审　判　长　　袁永达审　判　员　　刘　晶人民陪审员　　王军锋二〇一七年四月十九日代书　记员　　徐倩倩本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。关注公众号“”