（2017）京01民终3167号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2017-06-30
案件名称
孙宝存与吴淮萍等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙宝存,吴淮萍,孙宝华,孙宝忠
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终3167号上诉人（原审被告）：孙宝存，男。委托诉讼代理人：吕莉，北京莫之律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：吴淮萍，女。委托诉讼代理人：吴建丽，北京格丰律师事务所律师。原审被告：孙宝华，女。原审被告：孙宝忠，男。以上二原审被告之委托诉讼代理人：吕莉，北京莫之律师事务所律师。上诉人孙宝存因与被上诉人吴淮萍、原审被告孙宝华、原审被告孙宝忠房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初37674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人孙宝存及其与孙宝华、孙宝忠之委托诉讼代理人吕莉，被上诉人吴淮萍及其委托诉讼代理人吴建丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙宝存上诉请求：请求撤销原判，改判驳回吴淮萍的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1、《买卖定金协议书》、《理房通定金托管协议》是孙宝华与吴淮萍单独签订的，没有经过孙宝存、孙宝忠的授权追认，一审法院认定两份协议为有效协议属于认定事实错误；2、吴淮萍付款逾期15日构成根本违约，我方享有解除权，不存在违约行为；3；吴淮萍未提供证据证明其存在损失，一审法院判决我方支付吴淮萍违约金166000元没有事实和法律依据且数额过高。吴淮萍辩称，《买卖定金协议书》是孙宝华当场与孙宝忠、孙宝存打电话后签署的，《理房通定金托管协议》是依据对方认可的《补充协议》签订的。我们在2016年8月8日向理房通支付15万元不构成违约。孙宝华、孙宝忠与孙宝存意见一致。吴淮萍向一审法院起诉请求：1、孙宝华、孙宝存、孙宝忠继续履行《北京市存量房买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《买卖合同》）及《补充协议》；2、孙宝华、孙宝存、孙宝忠协助吴淮萍办理401房屋的权属转移登记手续，将该房屋转移登记至吴淮萍名下；3、孙宝华、孙宝存、孙宝忠将401房屋交付给吴淮萍使用；4、孙宝华、孙宝存、孙宝忠支付违约金166万元。一审法院认定事实：2016年8月6日，孙宝华、孙宝存、孙宝忠（出卖人）与吴淮萍（买受人）签订《买卖合同》，合同第四条约定，该房屋成交价格为人民币372万元；该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币458万元；买受人向出卖人支付定金人民币50万元，具体付款方式及期限的约定见补充协议。合同还对双方的其他权利义务进行了约定，孙宝华、孙宝存、孙宝忠及吴淮萍均在合同上签字确认。一审法院认为，吴淮萍与孙宝华、孙宝存、孙宝忠签订的《买卖合同》、《补充协议》以及吴淮萍与孙宝华签订的《买卖定金协议书》、《理房通定金托管协议》，均系各方当事人真实意思的表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，对此双方均应自觉履行合同约定的义务。关于孙宝华于2016年8月31日收到理房通公司转交的15万元一节，孙宝华、孙宝存、孙宝忠作为收款方，既然在《补充协议》中约定了由第三方转交，即应对款项延迟给付的风险有所认识并予以承受。如孙宝华、孙宝存、孙宝忠认为理房通公司迟延转交的行为确给其造成了损失，可另行向理房通公司提出主张。判决：一、确认原告吴淮萍与被告孙宝华、孙宝存、孙宝忠于二○一六年八月六日签订的《买卖合同》及《补充协议》均继续履行；二、自本判决生效之日起十日内，被告孙宝华、孙宝存、孙宝忠将其名下四○一房屋（房屋所有权证号：X京房权证海字第XX**号、X京房权证海字第XX**号、X京房权证海字第XX**号）的所有权转移登记至原告吴淮萍名下（办理上述手续中产生的费用由原告吴淮萍按有关规定自行缴纳）；三、自四○一房屋的所有权变更至原告吴淮萍名下之日起十日内，原告吴淮萍向被告孙宝华、孙宝存、孙宝忠支付房款人民币八百零五万元；四、四○一房屋的所有权变更至原告吴淮萍名下之日起三十日内，被告孙宝华、孙宝存、孙宝忠将该房屋腾空后交付给原告吴淮萍；五、自本判决生效之日起十日内，被告孙宝华、孙宝存、孙宝忠向原告吴淮萍支付违约金人民币十六万六千元；六、驳回原告吴淮萍的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中当事人没有提交新证据。本院经审理查明：401房屋由孙宝存、孙宝忠、孙宝华按份共有，其中孙宝存占三分之一份额（房屋所有权证号：X京房权证海字第XX**号）；孙宝忠占三分之一份额（房屋所有权证号：X京房权证海字第XX**号）；孙宝华占三分之一份额（房屋所有权证号：X京房权证海字第XX**号）。2016年8月1日，孙宝华（甲方、出售人）与吴淮萍（乙方、购买人）、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）签订《买卖定金协议书》，就买卖涉案房屋交付定金的金额、时间、方式进行了约定。孙宝华在该协议上签字，并代替孙宝存、孙宝忠签字。同日，孙宝华出具《收据》，内容为：在链家公司的居间服务下，今收到购买人吴淮萍购买涉案房屋的定金共计人民币20万元。2016年8月6日，孙宝华、孙宝存、孙宝忠（出卖人）与吴淮萍（买受人）签订《买卖合同》，合同第四条约定，该房屋成交价格为人民币372万元；该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币458万元；买受人向出卖人支付定金人民币50万元，具体付款方式及期限的约定见补充协议。合同还对双方的其他权利义务进行了约定，孙宝华、孙宝存、孙宝忠及吴淮萍均在合同上签字确认。2016年8月6日，孙宝华、孙宝存、孙宝忠（出卖人）与吴淮萍（买受人）签订《补充协议》，协议第一条约定，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施设备作价总计为人民币830万元，此价格为甲方净得价，不含税。协议第二条约定：（1）乙方于2016年8月6日将第一笔定金10万元以自行支付方式支付甲方；（2）乙方于2016年8月6日将第二笔定金15万元以理房通托管方式支付甲方；（3）乙方于2016年10月31日前将第三笔定金25万元以理房通托管方式支付甲方。协议第四条第2项约定，甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并由承担方直接向主管机关缴纳。协议第五条第2、3项约定，甲方拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，构成根本违约，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向乙方支付违约金；乙方逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋《买卖合同》，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向甲方支付违约金。协议还对双方的其他权利义务进行了约定，孙宝华、孙宝存、孙宝忠及吴淮萍均在协议上签字确认。2016年8月6日，郭某签署《配偶（共有权人）同意出售证明》，内容为：本人郭某系房屋出售人孙宝存的配偶（或共有权人），现本人声明如下：1、本人与房屋出售人共有的401号房屋；2、本人同意房屋出售人出售上述房屋。同日，孙宝华签署《未婚声明》，内容为：本人孙宝华，出售401号房产，本人声明，本人自离异后未再婚，并郑重承诺此婚姻状况属实，若出现由于婚姻状况不实引起的任何产权问题或纠纷，由本人负责，本人自愿承担因此而产生的一切法律后果。2016年8月7日，孙宝华（甲方、出卖方）与吴淮萍（乙方、买受方）、北京理房通支付科技有限公司（丙方，以下简称理房通公司）签订《理房通定金托管协议》，合同第二条约定，乙方应于协议签署时将定金15万元存入托管账户内，合同第三条约定，甲乙双方共同授权，在托管期间内，托管资金已足额存入托管账户，丙方在确认该房屋核验结果与《买卖合同》中约定的房屋产权及具体状况的承诺一致后的1个工作日内，将全部托管资金划转至甲方理房通账户。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2016年8月8日，吴淮萍通过银行转账方式，向理房通公司付款15万元。2016年8月31日，孙宝华名下×××账号收到汇款15万元，对方户名为北*金，账户为35250188*****7234。2016年9月8日，孙宝忠、孙宝华签署《委托书》，内容为：孙宝忠及孙宝华同意孙宝存对卖出的房子进行解约，解约的有关问题，均由孙宝存全权代表进行处理。2016年9月12日，孙宝存出具《解约通知书》，内容为：本人孙宝存（全权代表孙宝忠、孙宝华），是401号房主。在此以书面方式提出解除2016年8月6日有关上述房屋的《买卖合同》。我们曾于同年9月4日以电子版（手机短信）方式正式通知了链家公司及买方终止房屋买卖交易。在此我们郑重声明我们家房子不卖。2016年10月26日，孙宝华出具《收据》，内容为：在链家公司的居间服务下，今收到购买人吴淮萍购买涉案房屋的定金共计人民币5万元，此定金是在2016年8月6日收到的。2016年12月30日，吴淮萍通过其账户向一审法院案款账户汇款805万元。庭审中经询问，孙宝华、孙宝存、孙宝忠表示目前涉案房屋主要由孙宝华居住使用，房屋权属未发生变化，亦未重新签订房屋买卖合同。上述事实，有双方当事人陈述、《买卖定金协议书》、《买卖合同》、《补充协议》、《理房通定金托管协议》等证据在案佐证。本院认为，二审中，孙宝存的上诉意见有以下三点：一是孙宝存对于《买卖定金协议书》、《理房通定金托管协议》的效力不认可；二是吴淮萍逾期付款15日，孙宝存一方享有《买卖合同》的单方解除权；三是违约金166000元数额过高。本院根据查明的事实对孙宝存的上诉意见作出以下阐述：第一，2016年8月1日，孙宝华一人与吴淮萍、链家公司签订了《买卖定金协议书》，孙宝华、孙宝存未签字，但五日之后的8月6日，孙宝存、孙宝忠与孙宝华三人共同与吴淮萍签订了《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》，三份文件均系针对401房屋的交易订立，孙宝存、孙宝忠的签约行为表明二人对于交易活动前期孙宝华代表二人签订《买卖定金协议书》的行为认可并自愿受该合同的约束；如果孙宝存、孙宝忠没有授意孙宝华出售房屋或是对孙宝华的签约行为认可，二人不可能在《买卖合同》及《补充协议》上签字。因此本院认定《买卖定金协议书》合法有效。2016年8月7日，孙宝华与吴淮萍、理房通公司签订《理房通定金托管协议》，吴淮萍根据此前发生的事实有理由认为孙宝华有权代理孙宝存、孙宝忠签署，且该协议对于15万元首付款约定的付款方式与《补充协议》约定的付款方式相同，并未损害孙宝存及孙宝忠的利益，故本院认定孙宝华签署的《理房通定金托管协议》有效。第二，签署《理房通定金托管协议》后，吴淮萍才能支付15万元，其在合同签订的次日即向理房通账户支付15万元属于在合理期限内支付，孙宝存收到该笔款项的时间非吴淮萍可控，故孙宝存称吴淮萍逾期15日付款与事实不符，其以此为由主张享有合同解除权，本院不予支持。第三，关于违约金的数额，因吴淮萍并无导致孙宝华、孙宝存、孙宝忠享有单方解除权的行为，故孙宝华、孙宝存、孙宝忠向吴淮萍发出书面解约通知的行为属于违约行为，三人应向守约方吴淮萍承担违约责任。交易房屋价格为830万元，一审法院降低了合同约定的违约金数额，确定违约金仅为166000元显然不属于过高。综上所述，孙宝存的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费69900元，由孙宝存负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王茂刚审判员 王爱红审判员 辛 荣二〇一七年四月十九日书记员 索 彤 更多数据：搜索“”来源：