(2017)兵07民终62号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2017-05-11
案件名称
张爱莲、伊可可与乌苏市安厦房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆生产建设兵团第七师中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
伊可可,张爱莲,乌苏市安厦房地产开发有限责任公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条
全文
新疆生产建设兵团第七师中级人民法院民 事 判 决 书（2017）兵07民终62号上诉人（原审原告）：伊可可，男，1962年5月19日出生，住新疆生产建设兵团第七师一二三团。上诉人（原审原告）：张爱莲（系伊可可之妻），1963年1月11日出生，住新疆生产建设兵团第七师一二三团。二上诉人共同委托诉讼代理人：徐洪斌，新疆车排子垦区司法局法律服务中心法律工作者。被上诉人（原审被告）：乌苏市安厦房地产开发有限责任公司，住所地新疆塔城地区乌苏市苏兴滩镇186号。法定代表人吴宇，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐恩林，男，该公司销售部经理。上诉人伊可可、张爱莲因与被上诉人乌苏市安厦房地产开发有限责任公司（以下简称安厦公司）商品房销售合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团车排子垦区人民法院（2016）兵0702民初535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人伊可可及伊可可、张爱莲共同委托诉讼代理人徐洪斌、被上诉人安厦公司的委托诉讼代理人徐恩林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伊可可、张爱莲上诉请求：1.撤销一审判决，支持其的诉讼请求即解除商品房买卖合同，由安厦公司退还房款及各项费用602,400.9元，并赔偿损失265,056元;2.一、二审案件诉讼费由安厦公司承担。事实和理由：伊可可、张爱莲购买安厦公司的商品房至今未取得房产证，责任在于安厦公司，按照法律规定，由于出卖人原因致使买受人无法办理房产证的，应当解除合同并赔偿买受人损失。安厦公司辩称，伊可可、张爱莲未办理房产证的原因是没有按照新疆生产建设兵团第七师一二三团（以下简称一二三团）的规定交纳房屋维修基金，安厦公司并未违约，不应解除合同、退还房款和费用，也不应赔偿损失。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。伊可可、张爱莲向一审法院起诉请求：1.依法判令解除商品房买卖合同，安厦公司返还其购房款583,794.4元，其他费用18,606.5元，合计602,400.9元；2.判令安厦公司赔偿违约损失283,252元{其中360,000元×9.84%年贷款利率×4年（2012年10月-2016年11月）=141,696元，242,400.9元×9.84%年贷款利率×3年（2013年11月-2016年11月）=71,556元，装修费70,000元}；3.诉讼费由安厦公司承担。一审法院认为，安厦公司承认伊可可、张爱莲在本案中主张的事实。故对伊可可、张爱莲主张的事实予以确认。本案的争议焦点是伊可可、张爱莲未取得商铺房屋所有权证书是否是安厦公司的原因。伊可可、张爱莲诉请要求解除与安厦公司签订的商铺买卖合同，其依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据上述法律规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，房地产开发企业仅是协助商品房购买人办理房屋产权证书。但当事人要求办理房屋所有权登记的前提，应当是房屋已经具备了办理所有权登记的条件。本案中，安厦公司收取伊可可、张爱莲办理商铺产权费用，仅是代为收取办理房屋所需费用并将该办证费用交与房产登记部门。而办理房屋产权登记所需费用及办理产权登记所需票据应由伊可可、张爱莲提供。根据庭审查明的事实，伊可可、张爱莲自认安厦公司所销售的商铺中，因其他商铺购买人已经取得商铺所有权证书。庭审中，安厦公司辩解由于伊可可、张爱莲未按照房产登记部门的要求交纳相关费用，因此安厦公司未能给伊可可、张爱莲办理房产登记。该事实表明，安厦公司预售商铺已经具备办理所有权登记的条件，其原因不在安厦公司。经法庭释明，伊可可、张爱莲仍坚持其诉讼请求不变更，故其要求解除合同和赔偿损失的请求，没有事实和法律依据，对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，一审判决：驳回原告伊可可、张爱莲的诉讼请求。案件受理费6,328元，由原告伊可可、张爱莲负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院以当事人对案件事实没有争议为由未在判决书中写明本案事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月31日，伊可可、张爱莲与安厦公司签订《奎屯市商品房买卖合同》一份，约定“伊可可、张爱莲购买安厦公司建设的位于一二三团青北路东商服楼15号房一套，总价款为583，794.4元，出卖人应当在商品房交付使用后280日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人承担违约金2,000元”。合同签订后，安厦公司于2013年9月14日交付了房屋，伊可可、张爱莲交纳了房款及契税、印花税、办证费，收受了房屋并使用，但至今该房屋未办理产权证。双方对该房屋未办理产权证的责任在谁存在争议，伊可可、张爱莲认为商用房屋无需交纳维修基金，其已经交清办理产权证的契税、印花税和办证费，安厦公司却怠于协助办理，其责任完全在安厦公司；安厦公司认为其已经通知伊可可、张爱莲，只有按照一二三团要求交纳房屋维修基金，才能办理产权证，伊可可夫妇一直不交纳该费用，所以未能办理产权证，其责任在伊可可、张爱莲。本院认为，本案的争议焦点是：双方当事人签订的商品房买卖合同应否解除？安厦公司是否存在违约行为，应否赔偿伊可可、张爱莲的损失？本案中，安厦公司陈述，和伊可可、张爱莲同批次购买一二三团青北路商服楼的部分商户在交纳了相关税费后，已经取得了商品房产权证，对此，伊可可、张爱莲在一审庭审中表示知晓。因此，关于伊可可、张爱莲认为因安厦公司的原因，导致其无法办理房屋所有权登记，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定要求解除合同的主张，与本院查明的事实相悖，不符合合同的法定解除条件，对此本院不予支持。安厦公司辩称，该公司只是代买受人办理产权登记，一二三团要求买受人交纳房屋维修基金，该公司就通知买受人交纳费用，伊可可、张爱莲不交该款就无法取得房产证，但安厦公司既未提供一二三团要求交纳维修基金的证据，也未提供其尽到合理通知义务的证据，特别是安厦公司陈述已经接到一二三团通知，商用房屋不需要再交纳维修基金后，仍未积极协助伊可可、张爱莲取得权属证书，故安厦公司已经构成违约，应当依照双方签订的商品房买卖合同第十五条规定承担2,000元的违约金。综上，上诉人伊可可、张爱莲的上诉请求部分成立，原审法院判决认定事实不清，适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、撤销新疆生产建设兵团车排子垦区人民法院（2016）兵0702民初535号民事判决；二、被上诉人乌苏市安厦房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿上诉人伊可可、张爱莲违约金2,000元；三、驳回上诉人伊可可、张爱莲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6,328元（上诉人伊可可、张爱莲已预交），二审案件受理费12,657元（上诉人伊可可、张爱莲已预交），由上诉人伊可可、张爱莲负担18,928元，由被上诉人乌苏市安厦房地产开发有限责任公司负担57元。本判决为终审判决。审 判 长 王卫海审 判 员 姚春辉代理审判员 梁廷友二〇一七年四月十七日书 记 员 李 阳1 来源：百度“”