（2017）豫01民终3719号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2017-05-03
案件名称
郑州中南物业管理有限公司、苏景雨物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郑州中南物业管理有限公司,苏景雨
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终3719号上诉人（原审原告）:郑州中南物业管理有限公司，住所地河南省郑州经济技术开发区。法定代表人:王月红，执行董事。委托诉讼代理人:王琦，河南昌浩律师事务所律师。委托诉讼代理人:李源，河南昌浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏景雨，女，1980年10月15日出生，住河南省郑州市金水区。上诉人郑州中南物业管理有限公司因与被上诉人苏景雨物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0191民初13838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人郑州中南物业管理有限公司的委托诉讼代理人王琦、李源，被上诉人苏景雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑州中南物业管理有限公司上诉请求：1、依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0191民初13838号民事判决书，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人收取的物业费已经过物价部门审批，并经双方约定，具有合同和法律依据，上诉人依约履行了合同义务，被上诉人未按约定支付物业费的行为构成违约，一审判决酌定降低物业费的收费标准并判令被上诉人无需支付违约金无事实和法律依据。一审判决违反法律规定未阐明证据和说明判决理由，属于程序违法。被上诉人苏景雨辩称：房屋脱皮未修，置业押金5000元没有退还，租户给物业交了2015年一年的物业费，应该扣减。郑州中南物业管理有限公司向一审法院起诉请求：请求依法判令被告支付物业管理服务费用13549.7元及至实际付款之日止的违约金（违约金按照每日千分之三的标准自2010年1月16日暂计至2016年6月15日的数额51376.51元）；本案的诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明，被告系位于郑东新区××单元××号房屋的业主，房屋建筑面积为141.29平方米。2008年1月5日,原、被告签订中南·海知音《前期物业管理服务协议》，约定原告对上述房屋提供物业管理服务，物业管理服务内容为房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理。关于物业管理费用，住宅按建筑面积每月每平方米1.32元计算，智能化运行维护费，每月每平方米0.05元计算，季首15日内交纳每季度物业管理费用；物业管理服务费用标准按指导价、协议价调整；原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；对于原告未收取物业服务费的，原告就被告所受损失不承担法律责任。被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，或采取服务限制等措施，甚至诉诸于法律。2008年12月25日，郑州市住房保障和房地产管理局为原告颁发了《中华人民共和国物业管理企业资质证书》，资质等级为三级。2009年4月29日、2013年1月7日，郑州市金水区物价局分别为原告颁发了《收费许可证》，该许可证显示高层住宅物业服务费为每月每平方米1.10元，电子监控设备运行维护费为每月每平方米0.05元。被告苏景雨自2010年3月起未再向原告缴纳物业费，原告多次向被告出具缴费通知书。2015年12月26日，郑东新区中南·海知音业主委员会向原告致函解除上述协议，并于2015年12月31终止上述协议。以上事实有原告提交的《前期物业管理服务协议》、《郑州市个人房屋权属查询证明》、资质证书、收费许可证、《业主委员会备案证明存根》复印件和郑东新区中南.海知音业主委员会于2015年12月26日出具的《致中南物业》信函、《缴费通知书》照片及开庭笔录在案佐证。一审法院认为，物业服务合同是业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的合同。本案中，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对当事人均具有约束力。被告应当按照合同约定向原告支付物业费，但被告所欠缴物业费该院根据本案的具体情况酌定按每月每平方米1.1元的标准计算。被告涉案房屋建筑面积为141.29平方米，自2010年3月至2015年12月共计70个月未缴纳物业费，经计算，被告所欠物业费共计10879.33元。原告诉请被告支付违约金，并要求被告支付智能化运行维护费用每月每平方米0.05元，该院根据本案的具体情况均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告苏景雨于本判决生效后十日内向原告郑州中南物业管理有限公司支付自2010年3月至2015年12月的物业管理服务费用10879.33元；二、驳回原告郑州中南物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1423元，减半收取711.5元，由原告郑州中南物业管理有限公司负担675.5元，被告苏景雨负担36元。二审中，上诉人郑州中南物业管理有限公司向法庭提交如下证据：郑州市物价局郑价公【2004】2号文件，证明上诉人可以在基准价上浮百分之二十，制定收费标准。被上诉人苏景雨发表如下质证意见：不予认可，因为是网络打印件，不是原件。没有物价局印章。即使是真实的，也要经过双方协商，才能生效。被上诉人苏景雨提交如下证据：租赁委托合同、上诉人出具的发票各一份，照片20张，证明2015年的物业费2323.2元已缴纳、房屋漏水脱皮等事实。上诉人郑州中南物业管理有限公司发表如下质证意见：不是新证据。租赁合同中甲方与发票付款方名称不符，与本案无关联性。照片未显示拍照的时间，对真实性不予认可。庭后上诉人对该发票予以认可,认可交费单位系被上诉人苏景雨房屋的承租人。本院对双方提交证据认定如下：上诉人郑州中南物业管理有限公司提交的证据系打印件，被上诉人不予认可，且未加盖相关部门的印章，本院不予采信。对被上诉人苏景雨提交的租赁委托合同及发票，因对方予以认可，本院予以采信。对被上诉人苏景雨提交的照片，因其无法显示与本案的关联性，本院不予采信。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。依据本案一、二审法院审理查明的事实和本院作出已生效的（2016）豫01民终10825号民事判决书所确认的事实，可以认定上诉人郑州中南物业管理有限公司未按双方签订《前期物业管理服务协议》约定的服务内容和标准提供相应的服务，构成违约。被上诉人未按照双方签订《前期物业管理服务协议》约定的时间缴纳物业费，亦构成违约。依据物业服务收费应当遵循合理公开以及费用与服务水平相适应的原则，综合考虑双方当事人的违约程度、造成的后果以及上诉人的资质等情况，一审法院酌定被上诉人所欠缴物业费按每月每平方米1.1元的标准计算，合情合理合法。上诉人称一审法院违反法律规定未阐明证据和说明判决理由，属于程序违法。经本院审查，上诉人该主张与本院查明事实不符，本院不予支持。二审中被上诉人苏景雨提供发票证明了其已缴纳了2015年物业费2323.2元，故该部分物业费应从被上诉人苏景雨欠付的物业费中予以扣除。故被上诉人苏景雨应向上诉人郑州中南物业管理有限公司支付自2010年3月至2015年12月物业费8556.13元。综上所述，上诉人郑州中南物业管理有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院审判程序合法，因二审出现新的有效证据，故本案予以改判。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0191民初13838号民事判决第二项,即“驳回原告郑州中南物业管理有限公司的其他诉讼请求”。二、变更河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0191民初13838号民事判决第一项,即“被告苏景雨于本判决生效后十日内向原告郑州中南物业管理有限公司支付自2010年3月至2015年12月的物业管理服务费用10879.33元”为“被告苏景雨于本判决生效后十日内向原告郑州中南物业管理有限公司支付自2010年3月至2015年12月的物业管理服务费用8556.13元”。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1423元，减半收取711.5元，由上诉人郑州中南物业管理有限公司负担683.5元，由被上诉人苏景雨负担28元。二审案件受理费1423元，由上诉人郑州中南物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张向军审判员 李润武审判员 张海霞二〇一七年四月十九日书记员 时婉秋 关注微信公众号“”