（2017）渝0105民初2761号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2018-07-15
案件名称
江北区大龙火锅店与泸州市敢拼物业管理有限公司重庆分公司等物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市江北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江北区大龙火锅店,泸州市敢拼物业管理有限公司,泸州市敢拼物业管理有限公司重庆分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第二条
全文
重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初2761号原告：江北区大龙火锅店，住所地重庆市江北区南桥寺维丰南桥小区**号附**号。负责人：叶其全，经营者。委托诉讼代理人：杨洪，重庆劲源律师事务所律师。被告：泸州市敢拼物业管理有限公司，住所地四川省泸州市江阳区蓝田蓝安东路23号楼22号，统一社会信用代码91510502779844193E。法定代表人：陈彬，总经理。委托诉讼代理人：陈洪，重庆川立律师事务所律师。被告：泸州市敢拼物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市江北区桥北苑2号1幢4-2，统一社会信用代码91500105556785093H。负责人：周玲，经理。委托诉讼代理人：陈洪，重庆川立律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹梅，公司职工，女，1970年9月1日出生，汉族，住重庆市双桥区。原告江北区大龙火锅店与被告泸州市敢拼物业管理有限公司（以下简称敢拼公司）、被告泸州市敢拼物业管理有限公司重庆分公司（以下简称敢拼公司分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员黄涛公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨洪，二被告的委托诉讼代理人陈洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江北区大龙火锅店向本院提出下列诉讼请求：1、判令二被告连带赔偿原告损失85989.61元；2、本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：原告系个体工商户，原字号为“江北区红锅汇火锅店”，后变更为“江北区大龙火锅店”。原告租用了位于被告敢拼公司重庆分公司提供物业管理服务的重庆市江北区南桥寺维丰南桥小区A幢X楼X、X号房屋用于经营活动，自2013年起至今均按期缴纳物管费等费用。2016年7月14日，天降大雨，因排水管道破裂导致原告租用房屋顶部雨水直接排入屋内，造成涉讼房屋的二楼出现大面积积水、损坏装修装饰。同时，积水从二楼涌入一楼，对地板、墙体、屋内放置的经营食材和经营物品造成浸泡，对原告造成严重损失。漏水事件发生后，原告第一时间告知了被告敢拼公司重庆分公司，并就如何善后进行商量，但未达成一致意见。原告认为，被告敢拼公司重庆分公司作为涉讼房屋的物业管理企业，疏于对公用排水管道的日常维修、养护和管理，对排水管道破损导致原告的财产受损，理应承担赔偿责任。被告敢拼公司重庆分公司系被告敢拼公司的分公司，故被告敢拼公司应对其分公司的债务承担连带责任。被告敢拼公司、敢拼公司重庆分公司答辩称：请求法院查明事实后依法驳回原告的诉讼请求。一、原告所陈述的破裂管道并不是涉讼小区的公用管道。涉讼房屋楼上对应的是二楼业主的露天平台，该平台是开发商出售给小区业主的。业主将该平台作为私人空间进行了封闭隔离，平台上所有的雨水排水设施均由业主自行维护与管理，因此该区域不属于物业公司的物业管理范围。二、原告为了经营需要，对涉讼房屋的楼顶进行了全封闭、满吊顶，物业公司无法对室内公共管道等进行查看和维护。三、涉讼房屋漏水的原因尚不清楚，据我方了解是由于二楼业主长期将其洗衣机的用水通过平台管道进行排出，另生活垃圾堆放过多导致排水口堵塞，因此发生漏水事件的原因可能是人为所致，与被告无关。四、原告遭受的损失与被告敢拼公司重庆分公司的物业行为并不存在因果关系，且原告主张的损失并不客观。五、被告敢拼公司重庆分公司已经按照物业合同约定对涉讼小区提供了合格的物业管理服务，完成了物业管理责任。本院经审理认定如下事实：原告于2013年起租赁位于重庆市江北区南桥寺维丰南桥小区A幢X楼X、X号房屋用于经营火锅店，该房屋有第一层大厅及第二层阁楼。2014年1月26日，被告敢拼公司重庆分公司与维丰南桥小区业主委员会签订《维丰南桥小区物业服务合同》，由被告敢拼公司重庆分公司向涉讼小区提供物业管理服务至今。原告在使用涉讼房屋期间均按期向被告敢拼公司重庆分公司缴纳相应费用。2016年7月14日，涉讼房屋第二层阁楼内天花板处的塑料水管破裂，雨水从水管破裂处流出，导致涉讼房屋天花板、墙壁、桌椅板凳及相关财物等被雨水浸泡。另查明，发生漏水的地方与涉讼房屋楼上房屋平台的地漏排水口相连，该平台由业主进行了改造，并砌墙与外隔断。漏水事件发生后，原告认为被告敢拼公司重庆分公司应当承担管理失职的责任，双方就损失赔偿协商无果，原告遂起诉来院。以上事实，有《房屋租赁合同》、《维丰南桥小区物业服务合同》、重庆市公安局江北区分局石马河派出所出警证明及当事人陈述等在卷为据，并经庭审质证，足以认定。庭审中，原告陈述其主张的损失包括装修损失15720元，停业损失35000元，装修期间的人工工资、物管费用、房屋租金16243.34元，无法使用的食材及经营用品损失43759.6元，公证费2100元，并举示了视频资料、公证书、公证费发票、维修预算、情况说明、收据、证明、损失清单、工资表、物管费收费票据等证据。被告质证认为，对视频、公证书、公证费发票、物管费收费票据的真实性没有异议，但视频可以显示原告对涉讼房屋进行了全封闭满吊顶，且发生漏水的部位并非物业公共服务范围，我方无法提供物业服务；公证书无法直接体现漏水所致的损失；对原告按期缴纳物业管理费没有异议。对原告举示的其它证据真实性不予认可，无法达到原告证明其损失的目的。本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、管理、养护，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动；物业的配套设施设备能够共有、共用的，属于物业管理区域。发生漏水的地方为涉讼房屋楼上的平台地面排水口，该平台现已经业主改造、砌墙与外隔断，现原告依据物业管理服务关系主张被告敢拼公司重庆分公司未对物业管理区域尽管理责任所致损害承担责任，其就需对前述漏水口所在区域属于被告管理范围进行举证。结合查明事实，本院认为，原告举示的证据不足以达到前述证明目的，且从以下两个方面来讲，该区域不具备成为物业管理区域的条件：一、从使用功能上来看，该区域已被隔断为独立的封闭空间，其作为涉讼楼栋公共排水口的作用已被削弱。二、从维护管理上来看，该区域因业主进行封闭、自行管理，被告亦无法正常进入该区域、履行物业管理义务。综上，原告主张被告敢拼公司重庆分公司及被告敢拼公司承担损失赔偿责任缺乏相关依据，故本院对其诉讼请求不予支持。综上，根据《物业管理条例》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告江北区大龙火锅店的诉讼请求。本案案件受理费减半收取948元，由原告江北区大龙火锅店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员 黄涛二〇一七年四月十九日书 记 员 张欢 微信公众号“”