（2017）川1703民初326号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2017-08-29
案件名称
卫其建、张小菊与张正宏、杜正芬房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
达州市达川区人民法院
所属地区
达州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卫其建,张小菊,张正宏,杜正芬
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
四川省达州市达川区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1703民初326号原告：卫其建，男，1977年9月20日出生，汉族，现住达州市达川区。原告：张小菊，女，1976年10月2日出生，汉族，现住达州市达川区。共同委托诉讼代理人：王晋，四川法之缘律师事务所律师。被告：张正宏，男，1969年10月3日出生，汉族，现住达州市达川区。被告：杜正芬，女，1968年8月8日出生，汉族，现住达州市通川区。委托诉讼代理人：钟国强，四川天地大律师事务所律师。原告卫其建、张小菊与被告张正宏、杜正芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卫其建及二原告的共同委托诉讼代理人王晋，被告张正宏，被告杜正芬及其委托诉讼代理人钟国强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、原、被告签订的《购房协议》有效；2、二被告向原告履行房屋过户义务。事实和理由：2004年1月4日，原、被告签订《购房协议》，约定：原告购买被告位于四川省达州市达川区×街×小区×号的房屋，总金额为人民币31，000元。协议签订后，原告于同日将全部购房款支付给被告张正宏，随后被告张正宏将房屋交付给二原告使用。二原告于2004年装修该房屋并入住至今，已在该房屋生活居住长达12年之久。二被告以各种理由拒绝将该房屋过户到二原告名下，并告知原告该房屋不卖了，要将其收回。为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，望判准原告的诉讼请求。原告为支持其主张向本院提交了下列证据：1、二原告身份证及结婚证复印件，二被告身份证、户口登记薄、结婚证、离婚证明复印件，拟证明原、被告诉讼主体资格适格，二被告2004年感情并未破裂，2008年才离婚，处理房屋时夫妻关系存在；2、购房协议及收据复印件，拟证明张正宏将房屋出售给原告及原告支付房屋价款的事实；3、不动产发票、契税完税证、服务业发票、非税收入缴款书、出售商品房住宅结算单、达州市房权证私权字第×号房屋所有权证，拟证明被告购买和出售诉争房屋是在同一天，该房屋的实际购买人是二原告，被告将房产证及购买该房屋的发票资料都交给了原告；4、达州市达川区翠屏街道金华社区证明、广电公司发票、达州供电公司发票、燃气公司发票、水务公司发票，拟证明二原告于2004年9月至今一直居住在诉争房屋内；5、装饰房屋清单（原告自行书写）、装修房屋材料票据，拟证明被告将房屋交付原告，原告于2004年2月开始装修房屋；6、离婚协议书，拟证明二被告在离婚时未将诉争房屋纳入夫妻共同财产进行分割，已经确认将该房屋出售的事实。被告张正宏辩称，原告买房后一直未找我过户，我还以为已经过户了，直到起诉，才知道这个事情。被告张正宏未提供书面证据。被告杜正芬辩称，请求驳回原告诉讼请求。我并不知道在夫妻关系存续期间有房屋，该房屋是夫妻共同财产，张正宏将房屋卖给原告，侵犯了我的权利，协议无效。春节前原告打电话，我才知道有这套房屋。被告杜正芬为支持其主张向本院提交了下列证据：1、杜正芬的身份证明；2、购房协议复印件；3、结婚登记资料；4、离婚协议书复印件；5、离婚登记表复印件；6、离婚证复印件。拟证明张正宏隐瞒了该套房屋的真实情况，购房协议无效，侵犯了杜正芬的权益，离婚时协议处理遗漏该房屋。经本院开庭组织质证，被告张正宏对原告提交的证据均无异议。被告杜正芬对原告提交的证据质证意见如下：1、第1组证据无异议。2、第2组证据中的购房协议有异议，购房协议无效，出售房屋期间二被告夫妻关系是存续的，张正宏的行为是擅自处置夫妻共同财产；收据的真实性无异议，如果协议无效，返还房屋，退还房款。3、第3组证据的真实性无异议，名义上是被告张正宏购房，实际上原告交款，对被告张正宏赚取价差的行为没有异议，但不能证明张正宏卖房的行为合法有效。4、第4组证据中社区证明居住时间是真实的，对水电气等发票的真实性无异议，因为租住的房屋也是由租房人缴纳水电气费用。5、第5组证据无异议，装修是原告的行为，与房屋是否属原告所有性质不同。6、第6组证据离婚协议第三条，诉争房屋未在离婚协议上写明，实为张正宏隐瞒了该套房屋，故购房协议应认定无效。原告对被告杜正芬提交的证据均无异议，质证意见与原告举证意见一致。被告张正宏对被告杜正芬提交的证据均无异议。原告提供的证据均符合民事诉讼证据的真实性、关联性、合法性，本院予以采信。被告杜正芬提交的证据均符合民事诉讼证据的真实性、关联性、合法性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张正宏系达州市房地产开发总公司的职工，其与被告杜正芬于1990年6月11日登记结婚，于2008年5月9日登记离婚。达州市房地产开发总公司给单位职工分配福利房，被告张正宏分得位于×街×小区×号住宅一套，建筑面积61.51㎡。确认分得该房后，被告张正宏（甲方）即于2004年1月4日与原告卫其建（乙方）签订《购房协议》，约定：“一、乙方购买甲方×街×小区×号住宅，建筑面积为61.5平方米，包括水、电、气三通，房屋出售总额为（31000.00元），大写（叁万壹仟元正）。二、房屋产权手续第一次办证（房屋产权证、土地使用证）及其它所有费用由甲方负责承担。第二次由乙方购买甲方的房屋产权手续（房屋产权证、土地使用证）及其它所有费用由乙方完全承担。但甲方负责把乙方的房屋产权证办理完善为止。三、付款方法：签订协议时，乙方一次性付清甲方售房款：（叁万壹仟元正）（31000.00元）。四、甲、乙双方签订协议、乙方付清甲方房款后：甲方将房屋交乙方使用。……”。协议签订后，原告卫其建于当日将购房款31，000.00元给付被告张正宏，被告张正宏于当日向达州市房地产开发总公司交付房款24，604.00元。后被告张正宏向原告交付了房屋、购房发票及相关资料。2004年2月，原告卫其建对该房屋进行装修，于同年9月搬入居住至今。2004年6月29日，被告张正宏取得了房屋所有权证（证号：达州市房权证私权字第×号；面积61.51㎡；房屋坐落：达县×街×小区×号），但未与原告卫其建办理产权过户手续。原告要求二被告办理过户手续未果，遂诉讼来院，请求法院判准诉讼请求。本院认为，一、达州市房地产开发总公司给单位职工分配福利房，是一个影响范围较大的行为，对每一个职工家庭的生活条件改善也有很大影响。被告张正宏与杜正芬于1990年6月结婚，至2008年5月离婚，婚姻关系存续期间长达近18年，张正宏分得福利房并于2004年1月出售房屋时，尚在夫妻关系存续期间，距离二人夫妻感情破裂、办理离婚登记长达四年多时间，杜正芬辩称不知道有诉争房屋，不合乎常理，且无其它证据证明杜正芬的辩称理由成立，该主张本院不予支持。二、被告张正宏出售房屋的行为对杜正芬已构成表见代理。表见代理，是指在无权代理的情况下，因本人的行为足以使善意相对人相信行为人具有相应的代理权而与行为人进行民事法律行为。本案中，被告张正宏的行为完全符合表见代理的特征：一是张正宏出售房屋没有杜正芬的书面授权；二是出售房屋时张正宏与杜正芬系夫妻关系，有较为紧密的联系，在客观上掩盖了张正宏无权代理的实质，致使原告确信张正宏具有代理权；三是原告购买房屋的行为在主观上是善意且无过失的；四是张正宏与原告之间的行为不违反法律或者社会公共利益。虽然杜正芬是诉争房屋共有人，其依法对房屋享有权利和义务，且未出具授权委托书，但鉴于张正宏与杜正芬是夫妻这层特殊身份关系及张正宏收取购房款并交付房屋及相关资料的行为，足以使原告相信张正宏具有代理权。三、原告卫其建与被告张正宏均系完全民事行为能力人，签订《购房协议》系双方当事人的真实意思表示，是双方自愿达成的交易，房屋出售价位合理，符合自愿、公平、等价、有偿、诚实信用的原则，且协议内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，未损害社会公共利益和第三人利益，不存在合同无效的法定情形。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定：“依法成立的合同，自成立时生效。……”。故原告卫其建与被告张正宏签订的《购房协议》自签订之日即有效。综上所述，原告与被告张正宏所签《购房协议》，合法有效，且已实际履行多年，双方应按照协议的约定承担相应义务。原告依据协议约定金额支付了购房款，履行了义务。被告作为房屋的出售人，在取得房屋所有权证后，有义务协助原告办理房屋所有权过户手续。故二原告要求判决原、被告签订的《购房协议》有效、二被告履行房屋过户义务的诉讼请求，本院予以支持。被告杜正芬要求确认被告张正宏与原告所签《购房协议》无效、驳回原告诉讼请求的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告卫其建与被告张正宏于2004年1月4日签订的《购房协议》有效；二、被告张正宏、杜正芬自本判决生效之日起十五日内协助原告卫其建、张小菊办理达县南坝金华街市开发总公司拆安房×小区×号房屋产权过户登记手续。案件受理费4，000.00元，减半收取计2，000.00元，由原告卫其建、张小菊负担1，000.00元，被告张正宏、杜正芬负担1，000.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审判员 李媚二〇一七年四月十九日书记员 张雪