（2017）赣11民终136号

裁判日期: 2017-04-19

公开日期: 2017-07-02

案件名称

黄建安、祝菁房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江西省上饶市中级人民法院

所属地区

江西省上饶市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

黄建安,祝菁,李疆,张志和,江西省定能房地产开发有限公司,李新发,杜花平,李富发,江西益旺弘实业有限公司,章露,查小微,张玉琴,徐燕君,王宁,杨燕琴,周海燕,张霞,张小华,虞乐,许红桂,徐妍,虞甜,李冬华,张仙凤,章美娃,周建琴,薛美珍,谢桂仙,陈红梅,余彩荣,陈连仙,黄丽君,杨静,付彩花,章迎,蔡云英,廉海萍,洪成,蒋引妃,张志平,王婷

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江西省上饶市中级人民法院民事判决书（2017）赣11民终136号上诉人（原审第三人）:黄建安，男，汉族，1973年4月26日出生，住江西省铅山县。上诉人（原审第三人）:祝菁，女，汉族，1986年1月21日出生，住江西省铅山县。上诉人（原审第三人）:李疆，男，汉族，1985年8月21日出生，住江西省铅山县。上诉人（原审第三人）:张志和，男，汉族，1964年9月15日出生，住江西省铅山。被上诉人（原审原告）：江西省定能房地产开发有限公司，住所地江西省铅山县清湖小区城南鹅湖大道，统一社会信用代码91361124784113790L。法定代表人：王定水，该公司董事��。委托代理人：余达新，江西带湖律师事务所律师，一般代理。原审被告：李新发，男，汉族，1968年11月20日出生，住江西省南昌市东湖区。原审被告：杜花平（系被告李新发妻子），女，汉族，1972年12月13日出生，住江西省南昌市东湖区。原审被告：李富发，男，汉族，1972年8月20日出生，住江西省南昌市东湖区。原审被告：江西益旺弘实业有限公司，住所地江西省南昌市西湖区丰源金润广场二期30#1317室，注册号350100210192532。法定代表人：杜花平，该公司董事长。原审第三人：章露，女，1993年8月25日出生，汉族，铅山县人，住江西省铅山县。原审第三人：查小��，女，1994年8月17日出生，汉族，铅山县人，住江西省铅山县。原审第三人：张玉琴，女，1974年5月10日出生，汉族，铅山县人，住江西省铅山县。原审第三人：徐燕君，女，1991年11月15日出生，汉族，铅山县人，住江西省万年县。原审第三人：王宁，女，1986年11月14日出生，汉族，铅山县人，住江西省铅山县。原审第三人：杨燕琴，女，1989年3月24日出生，汉族，铅山县人，住江西省铅山县。原审第三人：周海燕，女，1981年9月15日出生，汉族，铅山县人，住江西省铅山县。原审第三人：张霞，女，1990年1月29日出生，汉族，铅山县人，住江西省铅山县。原审第三人：张小华，女，1988年11月6日��生，汉族，铅山县人，住江西省铅山县。原审第三人：虞乐，男，1992年4月5日出生，汉族，铅山县人，住江西省铅山县。原审第三人：许红桂，女，1989年9月20日出生，汉族，铅山县人，住江西省弋阳县。原审第三人：徐妍，女，1983年7月1日出生，汉族，铅山县人，住江西省铅山县。原审第三人：虞甜，女，1989年8月16日出生，汉族，铅山县人，住江西省铅山县。原审第三人：李冬华，女，1976年10月22日出生，汉族，铅山县人，住江西省铅山县。原审第三人：张仙凤,女，1982年12月16日出生，汉族，铅山县人。原审第三人：章美娃，女，1964年1月25日出生，汉族，铅山县人，住江西省铅山县。原审第三人：周建琴，女，1977年5月1日出生，汉族，铅山县人，住江西省铅山县。原审第三人：薛美珍，女，1962年1月18日出生，汉族，铅山县人，住江西省铅山县。原审第三人：谢桂仙，女，1975年9月10日出生，汉族，铅山县人，住江西省铅山县。原审第三人：陈红梅，女，1975年10月15日出生，汉族，铅山县人，住江西省铅山县。原审第三人：余彩荣，女，1975年7月24日出生，汉族，铅山县人，住江西省铅山县。原审第三人：陈连仙，女，1975年2月2日出生，汉族，铅山县人，住江西省铅山县。原审第三人：黄丽君，女，1980年12月30日出生，汉族，铅山县人，住江西省弋阳县。原审第三人：杨静，女，1994年6月10日出生，汉族，铅山县人，住福建省。原审第三人：付彩花，女，1991年10月7日出生，汉族，铅山县人，住江西省铅山县。原审第三人：章迎，女，1988年9月8日出生，汉族，铅山县人。原审第三人：蔡云英，女，1968年4月26日出生，汉族，铅山县人，住江西省铅山县。原审第三人：廉海萍，女，汉族，1978年11月13日出生，铅山县人，住江西省鄱阳县。原审第三人：洪成,男，1991年12月12日出生，汉族，铅山县人，住江西省南昌市进贤县。原审第三人：蒋引妃,女，1987年10月29日出生，汉族，铅山县人，住江西省铅山县。原审第三人：张志平,男，1972年5月9日出生，汉族，铅山县人。原审第三人：王婷，女，1990年5月22日出生，汉族，铅山县人，住江西省铅山县。上诉人黄建安、祝菁、李疆、张志和因与被上诉人江西省定能房地产开发有限公司（以下简称“定能房产公司”）、原审被告李新发（即原审被告一）、杜花平（即原审被告二）、李富发（即原审被告三）、江西益旺宏实业有限公司（即原审被告四）、原审第三人章露、查小微、张玉琴、徐燕君、王宁、杨燕琴、周海燕、张霞、张小华、虞乐、许红桂、徐妍、虞甜、李冬华、张仙凤、章美娃、周建琴、薛美珍、谢桂仙、陈红梅、余彩荣、陈连仙、黄丽君、杨静、付彩花、章迎、蔡云英、廉海萍、洪成、蒋引妃、张志平、王婷房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省铅山县人民法院（2016）赣1124民初711号民事判决，向��院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黄建安、祝菁、李疆、张志和上诉请求：撤销原审判决第六条。事实和理由：1、上诉人承租的房屋自2015年至今多次遭到大货车堵门要债，债务人闹事，造成上诉人损失；2、原时代广场负责人撤离，致使上诉人无法经营，并垫出水电费15,000元左右；3、被上诉人定能房产公司的法定代表人王定水在明知承租人未交纳房租前提下，未及时通知第三方承租人，造成上诉人租房押金和装修损失；4、上诉人租赁合同未到期，一审判决上诉人撤离，不符合合同条款；5、关于原审第三人的证据问题，原审第三人在原审已经提供过证据；法院应当调查取证；商场在开业时在县城做过广告，被上诉人讲不知情是不符合事实依据的。定能房产公司辩称：1、上诉人作为次承租人，在本案一审、二审均未主张代承租人支付近20万元的租金欠款，故不能抗辩被上诉人的合同解除权；2、上诉人既未代付租金，也没有续租的意思表示；3、即使上诉人存在损失，其权益也是向李新发等人主张。李新发、杜花平、李富发、江西益旺宏实业有限公司均未提供答辩意见。原审第三人章露、查小微、张玉琴、徐燕君、王宁、杨燕琴、周海燕、张霞、张小华、虞乐、许红桂、徐妍、虞甜、李冬华、张仙凤、章美娃、周建琴、薛美珍、谢桂仙、陈红梅、余彩荣、陈连仙、黄丽君、杨静、付彩花、章迎、蔡云英、廉海萍、洪成、蒋引妃、张志平、王婷均未提供答辩意见。定能房产公司向一审法院起诉请求：1、判决解除原告同被告一、三签订的《房屋租赁��同》及《补充协议》；2、判令被告一、二、三支付原告截止2016年6月26日的租金521,700元；3、判令被告一、二、三向原告支付逾期归还原告租赁房屋的滞纳金（按原日租金2倍计算，截止2016年6月26日滞纳金1,043,400元）；4、判令被告一、二、三支付原告违约金1,695,900元；5、判令被告一、二、三支付原告恢复房屋原状的费用共计5万元人民币；6、判令被告四承担连带支付上述租金、违约金、滞纳金、恢复房屋原状费用的责任。7、判令36个第三人立即搬离各自的租赁房屋，将房屋腾空；判令被告一、二、三立即搬离租赁房屋，将整个三层的租赁房屋全部腾空交还原告；8、判决依附于租赁房屋上的装饰装修物等（含消防设施）归原告所有；9、确认被告一、二、三在承租原告房屋期间因承租、经营行为所派生的所有债务都由被告一、二、三自己承担，与原告无关；10、案件受理费由被告和第三人承担。一审法院认定事实：定能房产公司为铅山县狮江大道17号新厦财富广场的1-3层的房屋（房产证号：铅房权证铅字第××号）所有人。2008年9月26日，原告与被告一签订《房屋租赁合同》，合同约定由被告一承租原告位于铅山县狮江大道17号新厦财富广场的1-3层，用于经营商场，租期自2008年9月27日起至2018年9月26日共10年，租金为：第一年租金900,000元，第二年租金900,000元……第八年租金1,043,400元，同时约定未经原告同意，被告一不得整层转租房屋，被告一逾期支付房屋租金或违约转租，原告有权解除（终止）合同，收回该房屋，被告一应按照合同总租金的20%向原告支付违约金，并不予退还已交租金及保证金。被告一逾期支付房屋租金的，原告有权要求被告一按照日租金的两倍支付滞纳金；租赁期满后或因乙方责任导��退租的，依附于原告房屋上的装饰装修物（含消防设施）归原告所有。租赁期满（含因被告一违约、原告解除合同的），被告一应归还租赁房屋及房屋内装饰装修物等，每逾期一日，应向原告支付原租金2倍的滞纳金等。原、被告签订《房屋租赁合同》后，被告以铅山县时代超市的名义将租赁房屋的整层转租给36个第三人。从2015年12月开始，被告一、三开始欠付租金，截止2016年6月26日，被告一、三已经欠付租金521,700元。原告多次向被告一、二、三催要租金未果。2015年11月27日，原告与被告一、三签订《补充协议》，约定在《房屋租赁合同》其它内容不变的基础上《房屋租赁合同》期限延长5年，即至2023年9月26日止；2015年11月27日原告与被告一、三签订《补充协议》，《补充协议》第三条约定：“担保方式：乙方必须为本协议及原有合同的履行以及履行过程前后发生的债权债务等全部经济责任和法律责任提供支付担保，以时代连锁店担保。”担保人为被告四。一审另查明，被告二与被告一系夫妻关系。一审法院认为，《房屋租赁合同》、《补充协议》是原、被告间的真实意思表示，不违反法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款的规定“依法成立的合同，自成立时生效。”应认定为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，原、被告应依约全面履行合同约定义务。《房屋租赁合同》约定：“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋…（7）未按本协议约定向甲方支付租金的。”被告未按本协议约定向原告支付租金，《补充协议》为《房屋租赁合同》的从合同，根据《中华人民共和��合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，原告解除《房屋租赁合同》及《补充协议》的诉讼请求，予以支持。截止2016年6月26日被告一、三欠付租金521,700元，故原告要求被告一、三支付原告截止2016年6月26日的租金521,700元的诉讼请求，故予以支持。《房屋租赁合同》约定：“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金…（4）逾期未支付房屋租金的。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度��及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”截止2016年6月26日被告一、三欠付租金521,700元，原告没有提供证据证明其它具体损失，也没有提供证据证明其已经采取合理措施减少损失，而原告要求被告一、三支付原告违约金1,695,900元，超过被告欠付租金总额，显失公平，故酌情将违约金减少至欠付租金521,700元的30%，即156,510元。原、被告之间约定了迟延归还租赁房屋的滞纳金，应当理解为逾期腾房占有使用费。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履��后可以获得的利益。”被告已经严重违约，一审法院支持解除原、被告之间的租赁合同，合同解除后，被告一、三仍继续占用原告房屋，故应向原告支付逾期腾房占有使用费，《房屋租赁合同》约定的支付原租金2倍的占有使用费过高，因而酌情调整占有使用费按合同约定日租金（1,043,400÷365=2,858.63）从2016年6月27日开始计算至房屋腾空之日止。因原告并未提供证据证明恢复房屋原状的费用，故对原告要求被告一、三支付恢复房屋原状的费用共计人民币50,000元的诉讼请求，不予支持。《房屋租赁合同》约定“未经甲方（原告）同意，乙方（被告一）不得整层转租房屋”，现被告一、三已经将租赁房屋的三层全部转租，次承租人也未向原告支付租金，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款规定“因承租人��欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外”，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，原告要求36个第三人搬离各自的租赁房屋，将房屋腾空的诉讼请求，予以支持。原告与被告一、三解除租赁合同以后，有权收回房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，原告要求被告一、三立即搬离租赁房屋的诉讼请求，予以支持。《房屋租赁合同》约定：“租赁期满后或因乙方（被告一）责任导致退租的，依附于原告房屋上的装饰装修物（含消防设施）归原告所有”，依据《��高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”，原告要求确认依附于租赁房屋上的装饰装修物等（含消防设施）归原告所有的诉讼请求，予以支持。《补充协议》约定“乙方必须为本协议及原有合同的履行以及履行过程前后发生的债权债务等全部经济责任和法律责任提供支付担保，以时代连锁店担保。”根据《中华人民共和国担保法》第六条规定“本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为”，此约定符合保证担保的规定，应认为被告四对被告一、三全面履行《房屋租��合同》、《补充协议》提供支付保证。根据《中华人民共和国担保法》第十九条规定“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”，此约定没有明确约定是一般保证，故认为是连带责任保证。故原告要求被告四承担连带支付上述租金、违约金等责任的诉讼请求，予以支持。被告二与被告一系夫妻关系，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十四条规定“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理”，故被告二应对上述租金、违约金、房屋占有使用费有共同支付义务。原告诉请确认被告一、二、三在承租原告房屋期间因承租、经营行为所派生的所有债务都由被告一、二、三自己承担，与原告无关。根据合同相对性原则，原告要求确认被告的债务由被告自己承担，本属合理，但本案审理的是原、被告，第三人之间的租赁合同关系，原告要求确认的内容所根据的民事纠纷尚未发生，而民事纠纷的发生是民事诉讼的前提，故原告此项诉讼请求不宜在本案中处理。判决：一、解除原告江西定能房地产开发有限公司与被告李新发于2008年9月26日签订的《房屋租赁合同》及原告江西定能房地产开发有限公司与被告李新发、李富发于2015年11月27日签订的《补充协议》；二、被告李新发、杜花平、李富发支付原告江西定能房地产开发有限公司租金人民币521,700元（租金计算至2016年6月26日），此款在本判决生效后十天内付清；三、被告李新发、杜花平、李富发支付原告江西定能房地产开发有限公司违约金人民币156,510元，此款在本判决生效后十天内付清；四、被告李新发、杜花平、李富发支付原告江西定能房��产开发有限公司逾期腾房占有使用费（按每日2,858.63元从2016年6月27日起计算至房屋腾空之日止）；五、被告江西益旺弘实业有限公司对上述租金、违约金、占有使用费承担连带责任；六、被告李新发、李富发和第三人章露、查小微、张玉琴、徐燕君、王宁、杨燕琴、周海燕、张霞、张小华、虞乐、许红桂、黄建安、徐妍、虞甜、李冬华、张仙凤、章美娃、周建琴、薛美珍、谢桂仙、陈红梅、余彩荣、陈连仙、黄丽君、杨静、付彩花、章迎、祝菁、蔡云英、廉海萍、李疆、洪成、蒋引妃、张志平、张志和、王婷于本判决生效后十日内搬离租赁房屋；七、依附于租赁房屋上的装饰装修物等（含消防设施）归原告江西定能房地产开发有限公司所有；八、驳回原告江西定能房地产开发有限公司的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提供新证据。本院查明的事实与原审认定的事实相一致。本院认为，对于上诉人主张的其承租的房屋遭到大货车堵门要债、债务人闹事，以及原时代广场负责人撤离致使上诉人遭受损失上诉理由，一方面，本案为房屋租赁合同纠纷，且原审原告起诉请求为解除与原审被告之间的合同、支付欠付租金、支付违约金等诉讼请求；另一方面，上诉人在一审、二审均未提供合法、有效的证据证明其在租赁期间所遭到大货车堵门要债、债务人闹事以及原时代广场负责人撤离造成其损失的事实是被上诉人定能房产公司行为所致，故上诉人的该项上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。对于上诉人主张定能房产公司法定代表人王定水在明知承租人未交纳房租时，未及时通知上诉人因而造成上诉人损失的上诉理由，本院认为，本案上诉人的各租赁合同并非是上诉人与定能房产公司之间签订的，上诉人亦非向定能房产公司支付房租，故上诉人主张被上诉人应履行该项告知义务的上诉理由，缺乏法律依据，不予采纳。对于上诉人主张其签订的租赁合同未到期，原审判决不符合合同条款的上诉理由，一方面，上诉人作为次承租方，在本案承租方未向业主支付房租且上诉人亦未垫付该房租的前提下，原审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款规定对原审原告主张第三人搬离租赁房屋的诉讼请求予以支持，并无不当；另一方面，即使本案上诉人因搬离房屋致使其合法权益受到损害，也可以依法向租赁合同相对人即本案承租方主张，而不应向出租人主张，故对于上诉人的该项上诉理由，缺乏法律依据，本院不予采纳。对于上诉人主张其在原审提供过证据以及人民法院��当调查取证的上诉理由，一方面，经核实原审案卷及开庭笔录，并未有上诉人提供证据记录，且在本案二审期间，上诉人亦未提供该证据；另一方面，本案也不属于人民法院依职权调查收集证据的情形，故上诉人的该项上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，黄建安、祝菁、李疆、张志和的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由黄建安、祝菁、李疆、张志和负担。本判决为终审判决。审判长　郑国辉审判员　徐迎风审判员　夏旭莉二〇一七年四月十九日代书记员　谢雅婷微信公众号“”