（2017）湘02民终507号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2018-07-12
案件名称
株洲市鸿宇房地产开发有限公司等与胡刚等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省株洲市中级人民法院
所属地区
湖南省株洲市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
株洲市鸿宇房地产开发有限公司,易曙光,张利
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘02民终507号上诉人（原审被告）株洲市鸿宇房地产开发有限公司，住所地为株洲市芦淞区庆云山路鸟树下。法定代表人：肖焕新，系公司执行董事。委托诉讼代理人：杜云，湖南天隆律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，签收法律文书等。被上诉人（原审原告）：易曙光，男，汉族，1981年9月17日出生，户籍所在地湖南省醴陵市。被上诉人（原审原告）：张利，女，汉族，1989年6月20日出生，户籍所在地湖南省醴陵市。共同委托诉讼代理人：秦雪娥，北京市隆安（株洲）律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为起诉，代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉和上诉，签收法律文书等。上诉人易曙光、张利与上诉人株洲市鸿宇房地产开发有限公司（以下简称鸿宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，因双方不服株洲市芦淞区人民法院(2016)湘0203民初745号民事判决书，均向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2017年4月11日公开开庭进行审理。上诉人鸿宇公司的委托诉讼代理人杜云、被上诉人易曙光、张利的委托诉讼代理人秦雪娥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。鸿宇公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判，并由购房业主承担本案诉讼费。事实和理由：上诉人鸿宇公司在涉案“福鑫·南郡”开发建设中，出现了以下不能预见和克服的情况：一是株洲市市政自来水管道安装施工导致涉案项目停工58天系事实；二是涉案项目属于株洲市棚户区改造项目范围，由于棚改安置户的不理解不配合，导致工程无法正常施工亦系事实，政府的相关通知和报告可证实；三、根据双方合同约定出现不可抗力导致无法按期交房的，上诉人鸿宇公司不承担相关责任。综上，请求二审法院查清事实，支持上诉人鸿宇公司的上诉请求。针对鸿宇公司的上诉，易曙光、张利辩称，1、本案不存在不可抗力导致逾期交房的情形，不能免除鸿宇公司逾期交房的违约责任；2、市自来水公司管道施工导致鸿宇公司58天停工不属于双方约定的不可抗力情形，其中部分业主签订购房合同是在鸿宇公司停工复工后，更不存在58天停工的不可抗力影响；3、鸿宇公司一审提交的证据不足以证明棚户改造业主多次阻扰其工程施工，并造成工期延误；4、2015年10月12日左右，鸿宇公司与购房业主所签订的《协议书》中，鸿宇公司已认可其延期交房的事实；5、一审“酌情”将违约金由已支付房价款日万分之一调整为日万分之零点四，认定事实不清，适用法律错误。综上，请求二审法院驳回鸿宇公司上诉，支持购房业主们的一审诉讼请求。易曙光、张利向一审法院起诉请求：被告鸿宇公司向两原告支付自2014年12月31日起至实际交房之日止的延期交房违约金11621.54元（计算至2015年10月12日共285天），由被告鸿宇公司承担诉讼费、保全费。一审法院认定：2013年3月28日，被告鸿宇公司作为甲方，原告易曙光、张利作为乙方，共同签署了《株洲市商品房预销售合同》，约定：“……第二条乙方向甲方购买《福鑫南郡》芦淞区庆云山路288号福鑫南郡17栋1807室（以下简称该房屋），政府批准的规划用途为成套住宅。据甲方预（实）测该房屋建筑面积为98.55平方米……第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋按建筑面积单价为人民币4137.73元。根据甲方预（实）测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为人民币407773.29元……第十条该房屋的交付必须符合下列第3种方案所列条件：……三、乙方已经按照合同约定如期足额缴清所有房价款（含通过银行按揭方式支付的房价款）及代收费用，且按照政府政策要求缴清所有合同价外税费款，并提供缴费凭证给甲方；甲方出具合同设计、监理、施工、勘探、开发会签的书面验收文件。第十一条甲方定于2014年12月31日前将该房屋交付给乙方。如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律的有关规定处理。第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权选择下列第一种方案追究甲方责任：一、乙方有权解除本合同……第十三条该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续。乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为乙方与株洲福鑫物业管理有限公司签署房屋交接验收记录，乙方未在前述时限内签署房屋交接记录的，则时限届满后次日视为甲方向乙方完成交付。2015年10月12日，被告鸿宇公司作为甲方，原告张利作为乙方，共同签订一份《物业接收书》，该份《物业接收书》载明：鉴于本人认购的株洲市芦淞区庆云山路鸟树下288号福鑫·南郡一期已竣工交付。经验收对单元的总体质量表示满意（除《房屋验收表》记录列明整改项目），同意正式接受该单元，并确认了下列事项：1、自2015年10月12日起，该房由甲方正式交付给乙方。2、在此确认，已收到该单元的全部钥匙和《业主手册》、《业主临时管理规约》、《装修指南》以及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等资料文本。3、有关单元产权登记事宜，由发展商（开发商）根据商品房购销合同负责统一办理。4、该单元的建筑质量和初装质量符合原签署的“商品房买卖合同”的规定，对此无异议。5、甲方确认，尽管该商品房已交付给乙方，但甲方负有《住宅质量保证书》中规定的保修义务，物业管理公司仍负责协调《房屋验收表》所列明维修项目的整改跟踪。6、本人承诺从交付日起根据《业主临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》等有关规定，按期缴纳物业管理费和有关分摊费用。7、本房屋交接书壹式贰份，双方各执壹份。之后，被告鸿宇公司作为甲方，原告易曙光、张利作为乙方，共同签署了一份《协议书》，该《协议书》载明：……3、甲方已逾期交房，为缓解矛盾，减少损失，双方就交房事宜进行磋商。现甲、乙双方在平等自愿的基础上，达成如下协议，以资共同遵守：一、甲、乙双方同意于2015年10月15日前办理该房屋的房屋交接手续。乙方应缴纳的物业费从乙方实际收房之日起开始收取。二、甲方因逾期交房，自愿代乙方向株洲福鑫物业管理有限公司缴纳该房屋一年的物业管理费（即从2015年10月16日起至2016年10月15日止，具体金额以物业公司的票据为准，此金额抵扣相应的逾期交房违约金金额）。三、关于甲方因逾期交房产生的违约责任，甲乙双方另行协商解决，协商不成的，乙方有权继续依据购房合同约定追究甲方逾期交房的责任。另原告易曙光、张利已向被告鸿宇公司支付涉案房屋全部房价款407773.29元。被告鸿宇公司已依据双方共同签署的《协议书》，代原告易曙光、张利交纳物业费1773.9元（此金额抵扣相应的逾期交房违约金金额）。被告鸿宇公司已于2015年10月12日向原告易曙光、张利交付涉案房屋。涉案福鑫南郡项目属株洲市棚户区改造项目范围。2013年10月11日，株洲市芦淞区人民政府芦政关于将“福鑫·南郡”（原风林绿洲）项目纳入棚户区改造范畴的请示中载明：因各种利益冲突，政府给予解决遗留问题的优惠政策很难落实，原单位租赁户的诉求与政府会议纪要的安置政策又相距太大，以致搬迁安置工作无法完成，致使项目的后续建设停滞。另在项目建设过程中，被告因市政自来水管道施工导致停止施工58天。一审法院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为：被告鸿宇公司是否应赔偿两原告延期交房的违约金及违约金的具体数额。现分析如下：《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告于2013年3月28日签订的《株洲市商品房预销售合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合同合法有效。根据合同约定，被告鸿宇公司应当于2014年12月31日前将涉案房屋交付给原告易曙光、张利，如未按期交付，应当按已支付的房价款日万分之一向原告易曙光、张利支付违约金，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。在项目建设过程中，被告因市政自来水管道施工导致停止施工58天。同时，涉案福鑫南郡项目属株洲市棚户区改造项目范围，因存在诸多遗留问题，导致工期延误，严重影响了项目的正常建设。根据本案实际情况，本院酌情按照已支付房价款日万分之零点四计算违约金。因被告鸿宇公司直至2015年10月12日才向原告易曙光、张利交付涉案房屋，故违约金应从2015年1月1日起计算至2015年10月11日止，被告鸿宇公司应当支付的延期交房违约金为4632.3元（407773.29元×0.00004/日×284天）。因被告鸿宇公司已代原告易曙光、张利交纳物业费1773.9元，抵扣应支付延期交房违约金后，被告鸿宇公司还应向原告易曙光、张利支付延期交房违约金2858.4元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告株洲市鸿宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告易曙光、张利支付延期交房违约金2858.4元；二、驳回原告易曙光、张利的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由原告易曙光、张利负担15元、由被告株洲市鸿宇房地产开发有限公司负担25元。二审期间，上诉人鸿宇公司均未提交新证据。二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点为：本案所涉延期交房违约金如何计算？现分析如下：上诉人鸿宇公司延期交房系事实，对此双方均无异议，双方只是对于造成延期交房的原因和延期交房责任如何承担存在异议。由于上诉人鸿宇公司一审提交的工程暂停令和棚户区改造政府资料等证据已证实，涉案房屋所在的“福鑫·南郡”工程在施工期间，确实存在因市政自来水管道施工导致工程停工58天，以及棚户区改造被拆迁户阻工等客观事实，这些因素直接导致涉案房屋所在的“福鑫·南郡”整体工程完工延期，而这些延期原因又并非上诉人鸿宇公司主观过错所致，因此一审法院结合客观事实，考虑上诉人鸿宇公司延期交房的过错程度，酌情认定按照已付房价日万分零点四标准计算延期交房违约金并无不妥，本院予以确认。至于被上诉人易曙光、张利主张一审认定的违约金无法弥补其损失的抗辩理由，因未提供证据证实其实际发生的损失数额，本院不予支持。至于上诉人鸿宇公司主张导致延期交房的原因属于合同约定的不可抗力，故其无需承担延期交房违约责任的上诉理由。虽然延期交房存在上诉人鸿宇公司无主观过错的原因，但是上诉人鸿宇公司亦未提供证据证实类似棚户区改造被拆迁阻工等原因持续时间，且上诉人鸿宇公司作为涉案房屋的开发商，负有积极解决问题，严格履行合同约定交房时间的义务；其次，上诉人鸿宇公司早已收取被上诉人易曙光、张利涉案房屋全部购房款，即使被上诉人易曙光、张利未提供证据证实其损失具体数额，但是延期交房损失存在亦是客观事实，因此上诉人鸿宇公司主张其不应承担延期交房违约责任的理由不成立，本院不予支持。。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人株洲市鸿宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢飞虎代理审判员 谢晓红代理审判员 陈 强二〇一七年四月十九日书 记 员 郭佳妮附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注微信公众号“”