（2017）琼02民终512号

裁判日期: 2017-04-19

公开日期: 2017-06-13

案件名称

海南博大兰花科技有限公司与三亚市公安局租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

海南省三亚市中级人民法院

所属地区

海南省三亚市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

海南博大兰花科技有限公司,三亚市公安局

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条

全文

海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2017）琼02民终512号上诉人（原审被告、反诉原告）：海南博大兰花科技有限公司。法定代表人：胡郁。委托诉讼代理人：赵文。被上诉人（原审原告、反诉被告）：三亚市公安局。法定代表人：陈晓昆。委托诉讼代理人：倪宗君。委托诉讼代理人：董继明。上诉人海南博大兰花科技有限公司（简称博大公司）因与被上诉人三亚市公安局租赁合同纠纷一案,不服三亚市城郊人民法院(2015)城民二重字第29号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人博大公司上诉请求：1.撤销三亚市城郊人民法院（2015)城民二重字第29号判决第二项、第五项；2.判令三亚市公安局返还博大公司支付的38万元；3.三亚市公安局承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、双方签订的《兰花项目合作合同》主合同一直没有实际履行。（一）合作合同的主合同没有实际履行。合同签订后，三亚市戒毒康复中心（以下简称康复中心）一直未按合同第一条第1款约定提供符合合同约定条件的大棚、组培室及预算购置的相关设备，致使合同约定的兰花生产无法进行。2011年三亚市公安局给博大公司发的解除合同的函中也提出其对组培室设备不愿投入，说明三亚市公安局没有按合同约定提供符合生产条件的组培室，组培室因无设备，无法进行兰花生产，合作合同的主合同一直没有实际履行，一审判决已经认定。（二）三亚市公安局没有按合同约定再提供50亩大棚。按照合作合同第四条第3项约定，三亚市公安局于2009年年底前，自行投入资金再建50亩兰花大棚（其中10亩温室大棚）交付博大公司使用。三亚市公安局既没有建成提供给博大公司，也没有提供土地供博大公司建设。（三）双方实际履行的是《兰花项目附加合同》。双方签订合作合同的同时，还签订一份《兰花项目附属合同》,为了应付ＸＸＸ主持的在三亚举行的全国公安机关建设与管理戒毒场所现场交流会，三亚市公安局要求博大公司在11月30日前，在现有的50亩大棚内种植不同品种、不同生长期的兰花，调度运输费用由博大公司承担。现场交流会结束后，博大公司一直对交流会展示的兰花进行管理养护。直到第二年两次台风将大棚设施打坏，给博大公司造成巨大经济损失。因三亚市公安局没有提供组培室，组培生产一直没有进行，双方实际履行的是附属合同内容。二、三亚市公安局应按照合同约定双倍返还履约保证金20万元，退还博大公司已经支付的38万元。因三亚市公安局没有提供合同履行必须的组培室和相关设备，致使兰花无法生产，加之没有提供另外50亩大棚，致使合同目的不能实现。按照合同第七条第4款第1项约定：如三亚市公安局违约，造成博大公司无法正常经营，三亚市公安局应双倍返还履约保证金，并退还提前交纳的利润，同时承担博大公司由此造成的损失。据此，三亚市公安局应按照合同约定双倍返还履约保证金即20万元，退还博大公司已支付的38万元。被上诉人三亚市公安局辩称，一、博大公司支付租金是《兰花项目合作合同》约定的，支付租金的时间、数额是确定的，博大公司上诉称合同没有履行是不对的。二、三亚市公安局一直按合同履行，三亚市公安局一直发函要求博大公司投入，三亚市公安局不存在违约不履行合同的行为。三、大棚的维修费是三亚市公安局支付的，但根据合同第六条第3款“合同期内博大公司负责兰花基地生产经营过程中所产生一切费用。生产过程中造成对设施和设备的损坏，博大公司负责维修、维护，并承担费用”的约定，大棚维修费应由博大公司负担。四、本案起诉的原因是博大公司未如期支付租金。按照合同约定，博大公司要安排60名留场康复人员就业培训，博大公司一直没有履行。从合同性质看，博大公司要安排就业培训，是公益性质，这是具有特殊性质的租赁，因合同目的没有达到而导致诉讼。三亚市公安局向一审法院起诉请求判令：1.解除康复中心与博大公司签订的《兰花项目合作合同》；2.博大公司交付的保证金10万元及已交租金25万归三亚市公安局所有；3.请求判令博大公司另行支付合作利润（租金)95万元、禁毒奖励基金30万元及违约金95万元。博大公司向一审法院反诉请求判令：1.三亚市公安局向博大公司双倍返还履约保证金20万元，退还已交纳的利润25万元；2.三亚市公安局赔偿博大公司经济损失305万元。一审法院认定事实：2008年11月5日，博大公司与康复中心签订了一份《兰花项目合作合同》，双方约定：合作条件即康复中心提供新建的50亩兰花大棚(含建好的灌溉系统、水质处理过滤系统、带铁丝网的苗床系统、排水系统)和附着土地、组培室及原预算购置的相关设备，博大公司提供生产经营所需流动资金，并负责兰花种苗、生产管理、技术及市场开发和销售，双方同意合作期限10年，自2008年11月6日起至2018年11月5日止；利润分配及支付方式为：合作的最初三年即2011年11月5日前博大公司每年向康复中心支付利润金40万元；合作第四年至第六年，即2011年11月6日至2014年11月5日止，博大公司每年向康复中心缴交年利润金60万元；合作第七年至第十年，即2014年11月6日至2018年11月5日止，博大公司每年向康复中心缴交年利润金70万元。合作期间，博大公司每年给康复中心提供10万元禁毒奖励基金，由康复中心发放给禁毒有突出贡献的单位和人员。合同签订之日，博大公司向康复中心支付履约保证金10万元，先行支付第一年的15万元利润上缴金；从第二年起，以合同签订的日期为起始日期，每半年提前缴交一次合作利润，每次金额为应缴年利润的一半。合同履行过程中若康复中心违约，造成博大公司无法正常经营的，康复中心应双倍返还博大公司履约保证金，并退还提前交纳的利润金，同时承担博大公司的损失；博大公司违约，不按时支付合作利润金,每逾期一天，按应付利润总额每日向康复中心支付3‰的滞纳金，逾期超过30天，康复中心有权解除合同。合同期内博大公司全部负责兰花基地生产经营过程中所产生的一切费用，生产过程中造成对设施和设备的损坏，博大公司负责维修维护并承担费用。2009年底前康复中心自行投入资金再建50亩兰花大棚(其中10亩温室大棚）交付博大公司使用，使兰花种植面积扩大到100亩(含温室）。如到期因资金暂不到位的原因无法按时建成，博大公司应予谅解，如博大公司愿意垫资建设，康复中心应将建设项目交付博大公司承建，并在资金到位后返还博大公司垫付的资金及同期银行贷款利息。合同还约定，在现有50亩兰花大棚及生产条件下，博大公司负责安排60名留场人员就业，2009年新的50亩兰花大棚（含温室）建成后安排就业人员增加至100名。合同签订后，康复中心向博大公司交付50亩兰花大棚及相关设施，博大公司于合同签订当天向康复中心支付了履约保证金10万元和第一年合作利润的三分之二即25万元。2009年1月7日，博大公司预付3万元留场就业人员工资，但康复中心未按排人员在博大公司的兰花基地就业。2009年9月至10月期间，因受台风破坏，博大公司的兰花大棚及设施受损，无法正常使用，博大公司要求康复中心维修，康复中心进行过修补。2010年9月，台风“康森”过后，博大公司因受损严重致函康复中心及三亚市公安局，要求进行维修，但康复中心拒绝，博大公司遂自行组织维修，花费51778元。2010年11月9日，博大公司向康复中心及其主管单位发出《关于三亚戒毒康复中心兰花基地建设的函》，针对现有50亩兰花大棚建设质量问题和后续50亩大棚以及组培室的建设问题提出意见。2011年2月18日，博大公司向康复中心发出《关于兰花基地设施及设备的函》，提出兰花大棚及设施、设备方面还存在一些需要改进和增加的地方。2011年5月12日，博大公司又向康复中心发出《关于兰花基地生产建设及相关事宜的函》，提出康复中心自2008年11月后至今交付的设施仅为50亩荫棚，兰花基地的生产一直处于不正常状态，其交付的荫棚存在一定的质量问题，故希望免除戒毒奖励基金，合作利润金愿意承担一半，维修费用充抵合作利润金等，并建议等兰花基地生产设施正常化以后，双方共同签署一份补充协议等。2011年6月8日，康复中心向博大公司发出《尽快盘活兰花项目通知书》，要求其在最短时间内投入资金解决组培室设备、兰花大棚维修及电力设施，尽快开工生产。2011年6月15日，康复中心向博大公司发出《终止兰花项目合作合同通知书》,通知终止合作合同，同年6月20日发出《限期离场通知书》，要求限期离场。博大公司于2011年6月26日回复《关于〈终止兰花项目合作合同通知书〉以及〈限期离场通知书〉的回函》，表示不同意终止合同并要求康复中心尽快履行合同约定的义务。2011年7月，康复中心将投资建成的组培室和新的兰花大棚交付案外人使用。同年9月，博大公司人员撤退。庭审中，双方当事人确认双方合同于2011年6月15日解除。本案在审理过程中，博大公司向一审法院提出评估申请，要求对康复中心已交付使用的50亩平顶荫棚自2008年11月至2011年11月期间的市场租金标准进行评估。经一审法院对外委托，本院于2016年4月11日作出（2016)三中法技委鉴字第52-2号终结对外委托函，认为评估单位受理后，经书面审查并做市场调查，无法获取此类评估相关资料无法对该项目进行鉴定而将该案退回。另查明，2011年4月8日，三亚市戒毒康复农场更名为三亚市戒毒康复中心，并调整为三亚市公安局的内设机构。2011年8月25日，康复中心向海南仲裁委员会提出仲裁申请，要求解除双方签订的合作合同并支付租金95万元、禁毒奖励基金30万元及违约金25万元。博大公司向海南仲裁委员会提出了反诉请求，要求康复中心继续履行合同并承担违约责任。海南仲裁委员会于2012年4月10日作出（2011)海仲字第222号《裁决书》，裁决：一、解除双方于2008年11月15日签订的《兰花项目合作合同书》;二、博大公司向康复中心支付租金及禁毒奖励基金495000元及利息；三、康复中心向博大公司支付维修费用51655.9元；四、驳回双方的其他仲裁请求。裁决生效后，康复中心向海口海事法院申请执行。2012年6月26日，博大公司向海口海事法院申请不予执行该裁决书。2012年8月28日，海口海事法院作出（2012)琼海法执字第288号执行裁定书，裁定认为：一、海南仲裁委员会仲裁程序未违反法定程序；二、康复中心未交付组培室及原预算购置相关设备的行为导致无法实现兰花培育和种植之合同目的，构成根本性违约，故康复中心不享有合同解除权，博大公司在双方未就50亩兰花大棚租金达成一致意见的前提下有权拒付租金，博大公司应支付租金应以实际交付的租赁物参照市场行情予以确定，故海口海事法院认为（2011)海仲字第222号裁决认定事实的主要证据不足和适用法律错误的理由成立，裁定对海南省仲裁委员会(2011)海仲字第222号裁决，不予执行。一审法院认为，康复中心与博大公司签订的《兰花项目合作合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。根据合同约定，康复中心将50亩兰花大棚及相关设备设施交付博大公司种植兰花，并安排部分戒毒人员留场就业，博大公司支付相关费用，该合同性质名为合作，实为租赁。（一）关于合同解除的问题。2011年6月15日，康复中心向博大公司发出解除合同的通知，因博大公司对合同于该日解除无异议，三亚市公安局亦同意合同于该日解除。故确认双方签订的合同于2011年6月15日解除。（二）关于合同履行过程中的违约责任问题。根据合同法的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，康复中心作为出租方，首先要按合同约定将全部租赁物交付给博大公司，博大公司再履行支付租金的义务。合同约定康复中心应当交付的租赁物为新建的50亩兰花大棚（含建好的灌溉系统、水质处理过滤系统、带铁丝网的苗床系统、排水系统)和附着土地、组培室及原预算购置的相关设备，但合同签订后，康复中心仅向博大公司交付了50亩兰花大棚和附着土地，而组培室一直未交付。组培室是兰花培育的必要设施，合同约定应由康复中心提供，三亚市公安局主张已交付，但未提供证据证明，且其在2011年6月18的致函中明确要求博大公司投入资金解决组培室建设问题，足以证明组培室未交付。因康复中心未按约交付全部租赁物，故博大公司在双方就已交付部分租赁物未达成一致意见的前提下有权拒付租金，博大公司没有违约，三亚市公安局主张博大公司承担违约金不予支持。（三）关于已交付部分租赁物的租金问题。因康复中心未按合同约定向博大公司交付组培室，而组培室是兰花培育的关键、必要设施，没有组培室对博大公司的兰花种植造成很大影响，故三亚市公安局交付租赁物不符合合同约定，应酌情减少租金。本案在审理过程中，博大公司向一审法院提出鉴定申请，要求对康复中心已交付使用的50亩平顶荫棚自2008年11月至2011年11月期间的市场租金标准进行评估。经委托，海南省三亚市中级人民法院于2016年4月11日作出（2016)三中法技委鉴字第52-2号终结对外委托函，认为评估单位海南政和资产评估土地房地产估价有限公司受理后，经书面审查并做市场调查，无法获取此类评估相关资料，条件受限无法核实荫棚租金的客观性，无法对该项目进行鉴定而将该案退回。鉴于本案无法通过鉴定确定50亩平顶荫棚自2008年11月至2011年11月期间的市场租金标准，故依据三亚市公安局、博大公司双方合同的履行情况以及本案中组培室对博大公司兰花种植造成影响程度来看，一审法院酌情确定租金应按合同约定减少50%。因双方确认合同解除时间是2011年6月15日，同年7月交付案外人使用，博大公司认可其于同年9月退出，故确认博大公司实际使用租赁物的时间是2008年11月6日至2011年6月30日共2年236天。该期间租金实际就是合同所约定的利润金加上禁毒奖励基金，每年共50万元。则博大公司应给付租金为661644元〔（50万元×2年+50万元/365天×236天）×50%〕，博大公司已支付履约保证金10万元，利润25万元，预付留场人员工资3万元，因康复中心未安排人员留场工作，此款应扣除，以上合计博大公司已支付38万元，尚欠281644元。博大公司主张康复中心应交付还应包括2009年底再交付的50亩大棚，但从合同约定来看，另50亩大棚并不是必须要交付的租赁物。博大公司主张康复中心已交付的50亩大棚存在质量问题，但未提供证据证明，不予釆信。（四）关于博大公司反诉请求双倍返还履约保证金和已付利润金的问题。合同约定，合同履行过程中若康复中心违约，造成博大公司无法正常经营的，康复中心应双倍返还博大公司履约保证金，并退还提前交纳的利润金，同时承担博大公司的损失。虽然康复中心未按合同约定交付组培室，但博大公司当时接收租赁物时并未提出异议，其在2010年11月9日向三亚市公安局发函还称兰花项目生产运营状况总体稳定，并且对于三亚市公安局未将组培室建成交付亦表示了理解。说明博大公司对三亚市公安局没有在2008年交付组培室表示了认可，只是要求三亚市公安局尽快建设完成并折减相应租金。故三亚市公安局虽然没有按约交付全部租赁物，但博大公司已认可，且该行为未导致博大公司无法正常经营，现博大公司反诉请求双倍返还履约保证金和已付利润金不予支持。(五）关于博大公司反诉请求赔偿损失305万元的问题。其中包含维修费用和2011年7月之后的兰花损失。关于维修费用，合同法规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。兰花大棚因台风影响受损后，康复中心应当承担维修责任，但其拒绝维修，博大公司自行维修花费51778元，其提供了购置发票，应予以确认。博大公司主张的其他维修费用，因无证据证明，不予支持。关于兰花损失，博大公司未提供证据证明损失与康复中心存在因果关系及损失具体数额的证据，对其该项请求，不予支持。康复农场后更名为康复中心并成为三亚市公安局的内设机构，故应由三亚市公安局享有权利并承担义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认三亚市戒毒康复中心与博大公司2008年11月5日签订的《兰花项目合作合同》于2011年6月15日解除；二、博大公司于判决生效之日起十日内向三亚市公安局支付租金281644元;三、三亚市公安局于判决生效之日起十日内给付博大公司维修费用51778元；四、驳回三亚市公安局的其他诉讼请求；五、驳回博大公司的其他反诉请求。一审案件本诉受理费27200元（三亚市公安局已预缴），由三亚市公安局负担24196元，博大公司负担3004元；反诉受理费17400元（博大公司已预缴），由三亚市公安局负担257元，博大公司负担17143元。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，康复中心与博大公司签订的《兰花项目合作合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。根据合同约定，康复中心将50亩兰花大棚及相关设备设施交付博大公司种植兰花，并安排部分戒毒人员留场就业，博大公司支付相关费用，该合同性质名为合作合同，实为租赁合同。本案的争议焦点是：一、关于双方签订的《兰花项目合作合同书》是否实际履行的问题。虽然康复中心未按合同约定交付组培室，但博大公司当时接收租赁物时并未提出异议，其在2010年11月9日向三亚市公安局发函中称兰花项目生产运营状况总体稳定，并且对于三亚市公安局未将组培室建成交付亦表示了理解。说明博大公司对三亚市公安局没有在2008年交付组培室表示了认可，只是要求三亚市公安局尽快建设完成并折减相应租金。故三亚市公安局虽然没有按约交付全部租赁物，但博大公司已认可双方履行的是《兰花项目合作合同书》。经查明，博大公司实际使用租赁物的时间是2008年11月6日至2011年6月30日共2年236天。现博大公司上诉称双方未实际履行《兰花项目合作合同》,与查明事实不符，本院不予支持。二、关于三亚市公安局是否应双倍返还履约保证金20万元，退还博大公司已经支付的38万元的问题。按照合作合同第四条第3项约定，三亚市公安局于2009年年底前，自行投入资金再建50亩兰花大棚（其中10亩温室大棚）交付博大公司使用。如无法按时建成，博大公司应给予谅解。从合同约定来看，另50亩大棚并不是必须要交付的租赁物，故三亚市公安局没有在2009年底再交付的50亩大棚给博大公司使用并不构成违约。2010年11月9日，博大公司向三亚市公安局发函对三亚市公安局没有在2008年交付组培室表示了认可，只是要求三亚市公安局尽快建设完成并折减相应租金。故三亚市公安局虽然没有按约交付全部租赁物，但博大公司已认可。博大公司实际使用租赁物时间共2年236天，双方已按实际情况履行了租赁合同，现博大公司上诉请求双倍返还履约保证金和已付利润金，理由不成立，本院不予支持。至于博大公司已支付履约保证金10万元，利润金25万元，预付留场人员工资3万元，以上合计38万元。博大公司应向三亚市公安局给付租金661644元，博大公司已支付的38万元抵扣租金后，博大公司尚欠三亚市公安局租金281644元，故博大公司已不存在提前交纳利润的事实，其诉求三亚市公安局退还38万元无事实根据，本院予以驳回。综上所述，博大公司的上诉请求三亚市公安局双倍返还履约保证金20万元和退还已支付的38万元无事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10300元（海南博大兰花科技有限公司已预交），由海南博大兰花科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　梁　泽审判员　陈德雄审判员　袁俊杰二〇一七年四月十九日书记员　贺素贞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。关注公众号“”