（2016）鲁02民终759号

裁判日期: 2017-04-19

公开日期: 2017-09-05

案件名称

青岛和众建筑有限公司、高志慧房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省青岛市中级人民法院

所属地区

山东省青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

青岛和众建筑有限公司,高志慧,孙巧娟

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山东省青岛市中级人民法院民事判决书（2016）鲁02民终759号上诉人（原审被告）：青岛和众建筑有限公司。法定代表人：王明辉，总经理。委托诉讼代理人：张志雷，山东融信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高志慧。委托诉讼代理人：国丰华，山东海利丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙欣欣，山东海利丰律师事务所律师。原审被告：孙巧娟。上诉人青岛和众建筑有限公司（以下简称和众公司）与被上诉人高志慧、原审被告孙巧娟房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2014）北民初字第189号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。和众公司的法定代表人王明辉及委托诉讼代理人张志雷，高志慧的委托诉讼代理人国丰华、孙欣欣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。和众公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回高志慧的诉讼请求。事实与理由：双方当事人于2013年11月11日签订的购房合同约定的只是使用权，没有约定将房屋改为住宅。高志慧在签订合同时对涉案房屋的性质及来历非常清楚。高志慧已经对房屋进行了装修，证明和众公司已经履行完毕合同义务，其称房屋被抢，缺乏证据。合同不存在无效的情形，合法有效，应当严格履行。且一审未追加产权人伊斯兰教会为本案当事人。高志慧辩称，和众公司称买的是使用权，按照法律规定使用权是用益物权，不能买卖，违法法律禁止性规定，行为无效。和众公司所称高志慧已经装修，但因第三人抢占房屋导致装修中断，装修不能视为交付，交付应当保证权利没有瑕疵。伊斯兰教会与本案没有关联性，而且一审中和众公司也没有要求追加。请求驳回和众公司的上诉。高志慧向一审法院诉讼请求：1、确认高志慧与和众建筑签订的购房协议无效；2、和众公司与孙巧娟返还高志慧购房款100万元并赔偿高志慧自2013年11月11日起的利息损失122285.49元，并计算至生效判决确认的履行期限届满为止。3、和众公司与孙巧娟赔偿高志慧装修损失26254元；4、诉讼费由和众公司与孙巧娟承担。一审法院经审理查明：第一，2013年11月11日高志慧与和众公司签订《购房协议》，约定“甲方（和众公司）将青岛穆斯林接待中心的南楼东x单元x楼x户房屋转让给乙方（原告），房款付清后被告将此房转交给乙方，此房以后出现一切问题与甲方无关。合同已经签订甲乙双方不得违约，如有一方违约按房价的双倍赔偿给对方。房价按甲方与相关单位签订的购房协议的内容和价格计算为准，定为七十万元整，乙方并承担利息。此房无产权证，乙方已完全了解此房的所有性质，只有使用权。按房地的法定使用年限为准，约为65年使用。”合同签订当日，高志慧向按和众公司指示，向孙巧娟账户分两笔汇入购房款100万元，和众公司将房屋钥匙交付高志慧。高志慧称2009年时曾与和众公司约定购房金额为70万元，到2013年和众公司要求涨价，因此高志慧又多支付了30万元给被告。和众公司认可已收到购房款100万元。第二，双方均认可，青岛市市北区同安路560号、562号房屋系由青岛市伊斯兰教协会、青岛市三木建筑设计事务所有限公司共同开发，和众公司承建。双方均向法庭提交2009年10月11日青岛市三木建筑设计事务所有限公司和被告和众公司签订的购房协议，该协议载明“根据青岛市三木建筑设计事务所有限公司与青岛市伊斯兰教协会签订的权利合同中注明：青岛穆斯林接待中心工程的部分房屋归青岛市三木建筑设计事务所有限公司所有或使用权。为此青岛和众公司有限公司购买到青岛市三木建筑设计事务所有限公司的青岛穆斯林接待中心工程中南楼东一单元的房屋，由青岛和众公司有限公司自行决定出售、租赁（使用权）给他人，与他人签订合同有效。手续由青岛市三木建筑设计事务所有限公司负责办理。”以及2010年11月22日青岛市三木建筑设计事务所有限公司与和众公司签订的协议书，载明“涉及乙方（和众公司）的房屋，应在2010年11月底之前把房屋所售之全款交到甲方（三木建设）手中。否则，按自动退房处理。”和众公司提交青房地权市字第××号房产证复印件，内有建字第370200200802043号建设工程规划许可证复印件，房产证载明青岛市市北区同安路560号、562号房屋房地产权人为青岛市伊斯兰协会，用途为“宗教”；建设工程规划许可证载明项目名称为青岛市穆斯林接待中心，备注第五项载明“请按你协会出具的承诺意见，确保该建筑用于伊斯兰接待中心使用，不得挪作住宅或改作它用”。第三，高志慧提交房屋装修协议、装修费发票及装修费用明细，证明高志慧在涉案房屋遭受的装修损失为26254元。和众公司称该组证据均为案外人的手写件，对发票来历有异议，对真实性均不予认可。一审法院认为，第一，关于合同的效力。和众公司提交房产证复印件明确载明涉案土地用途为“宗教”，建字第370200200802043号建设工程规划许可证也明确记载，青岛市穆斯林接待中心的建筑只能用于伊斯兰接待中心使用，不得挪作住宅或改作它用。2013年11月11日高志慧与和众公司签订《购房协议》，约定购买青岛穆斯林接待中心的南楼东x单元x楼x户房屋，将涉案房屋改作住宅，改变了房屋用途，该《购房协议》应属无效，和众公司依据该协议收取的购房款100万元应返还高志慧。因涉案房屋产权尚不明晰，一审法院在本案中不予处理。第二，关于利息。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”2013年11月11日高志慧与和众公司签订《购房协议》属无效合同，高志慧明知涉案房屋没有合法产权证，仍与和众公司签订购房合同，对于该无效合同的形成具有一定过错，亦应承担因该合同无效造成的部分损失。故高志慧要求和众公司支付购房本金产生的利息的诉讼请求，一审法院不予支持。第三，关于装修损失。因高志慧提交的房屋装修协议及装修费用明细均系案外人的手写件，装修费发票未体现与涉案房屋存在关联，故上述证据本院均不予采信。因高志慧未提交有效证据证明其装修损失，该项诉讼请求一审法院不予支持。第四，高志慧虽将购房款打入孙巧娟的账户，但和众公司认可已收到该款项，孙巧娟并未实际收取购房款，对双方签订的无效合同也并无过错，因此高志慧要求孙巧娟承担连带责任，该请求一审法院不予支持。第五，关于诉讼费用。本案诉讼费预收23010元，根据高志慧变更后的诉讼标的额，应收案件受理费为15137元，多预收的7873元应退还高志慧。因双方对于无效合同的签订均具有过错，故本案诉讼费15137元应由双方均担。高志慧向本院申请财产保全后，又申请解除保全措施，故保全费用应由高志慧自行承担。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条等法律规定，判决：一、确认2013年11月11日高志慧与青岛和众建筑有限公司签订的《购房协议》无效；二、青岛和众建筑有限公司于判决生效之日起十日内返还高志慧购房款100万元；三、驳回高志慧其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。高志慧预交案件受理费23010元，其中7873元于判决生效后退还高志慧。应收案件受理费15137元，由高志慧与青岛和众建筑有限公司各负担7568.5元。保全费5000元，由高志慧负担。二审期间，双方当事人未提交新证据。本院认为，和众公司提交房产证复印件明确载明涉案土地用途为“宗教”，建字第370xx043号建设工程规划许可证也明确记载，青岛市穆斯林接待中心的建筑只能用于伊斯兰接待中心使用，不得挪作住宅或改作它用。2013年11月11日高志慧与和众公司签订《购房协议》，约定购买青岛穆斯林接待中心的南楼东x单元x楼x户房屋，高志慧购买涉案房屋的目的并非用于伊斯兰接待中心，因此，一审法院认定双方的买卖行为改变了房屋的用途，并无不当。双方签订的《购房协议》应属无效合同，和众公司依据该协议收取的购房款100万元应返还高志慧。因涉案房屋可能涉及和众公司与案外第三人之间的纠纷，现产权尚不明晰，一审法院在本案中对涉案房屋产权未予处理，并无不当，和众公司也可就涉案房屋的损失另行进行主张。一审法院对于高志慧主张的利息损失及装修损失均未支持，高志慧未提起上诉，视为对一审判决的认可，本院不再审查。综上，本院对和众公司的上诉请求不予支持，一审判决认定得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15137元，由青岛和众建筑有限公司承担。本判决为终审判决。审　判　长　龙　骞审　判　员　秦　明代理审判员　王　蕾二〇一七年四月十九日书　记　员　王庆光书　记　员　于国英关注公众号“”