（2016）皖0181民初5102号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2017-05-27
案件名称
原告朱明与被告张明兰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
巢湖市人民法院
所属地区
巢湖市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱明,张明兰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条第一款，第二条
全文
安徽省巢湖市人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0181民初5102号原告：朱明，男。被告：张明兰，女。原告朱明诉被告张明兰房屋租赁合同纠纷一案，本案于2016年12月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告朱明、被告张明兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱明向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告于2016年9月1日签订的《门面转让合同》无效；2、判令被告返还原告门面转让费64000元及租金38000元，合计102000元；3、判令被告赔偿原告装潢损失9600元；4、案件诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年8月份，原告通过墙上门面转让广告与被告认识，被告自称是巢湖学院后山3号门面的房主，拥有该门面房的半产权。后双方经协商，于同年9月1日签订《门面转让合同》，约定：被告将其合法拥有的巢湖学院后山3号门面出租给原告经营，并保证原告享有原租赁合同中的同等权利。被告保证只要巢湖学院不拆迁，该门面房将永久出租给原告经营使用。门面转让费64000元，第一年租金38000元，第二年租金40000元，之后后租金永久不变。原告按合同约定履行了全部的付款义务，并对承租的门面房进行了装修。后原告无意中在他人处了解到，案涉门面属于巢湖市学院劳动服务有限责任公司所有，该门面房由案外人齐善峰承租使用，上述双方签订的合同中约定不得转租他人经营。被告即不门面产权人，也不是承租人，并不具有该门面的合法转租权，其陈述属欺诈。经协商未果，故诉至法院。张明兰辩称，案涉房屋系其弟弟张明军与齐善峰共同向巢湖学院租赁，面积只有几平方米，后由被告及其弟弟张明军、齐善峰共同将房屋扩建至现在的四十平方米左右。后齐善峰退出，将房屋转由张明军一人租赁，因张明军不在家，便委托其对外租赁，故由其与原告签订租房协议，将房屋转租给原告。原告一直在案涉房屋中经营，从未有人找过他麻烦，其认为租赁合同有效，不同意返还原告门面转让费、租金及赔偿装潢损失。若租赁合同无效，则要求原告返还租赁的房屋。本院经庭审认定的事实如下：2016年9月1日，原、被告签订《门面转让合同》一份，约定被告张明兰将巢湖学院后山3号门面租赁给原告经营，双方达成以下协议：被告应对出租门面享有合法的转让出租权，并保证原告同等享有被告与巢湖学院签订的租赁合同中所享有的权利，2、被告同意若原告经营不当，有权将承租门面对外转让转租，并配合原告，且房屋租金保持不变，3、被告保证只要巢湖学院不拆迁，该门面将永久出租给原告经营，如巢湖学院在合同签订之日起一年内拆迁，被告将转让费退还原告，房租按租赁日期收取，多收取的予以退还，并赔偿原告装修损失费，根据巢湖学院拆迁补偿标准而定，4、门面转让费64000元，第一年租金38000元，第二年租金40000元，之后租金不变，5、原告于2016年8月26日付10000元，被告同意原告于同年8月28日对承租门面毛坯进行装修（除地面），同年9月2日付55000元，至同年9月19日将余款37000元付清。合同签订后，原告于2016年8月26日给付被告10000元，后分两次共给付被告92000元，合计102000元（其中转让费64000元，租金38000元）。原告将房屋装修后进行经营。案涉房屋无房产证，也未办理合法的建设工程规划许可证，被告认可扩建租赁房屋时未办理相关规划及向政府申请报批建设手续。本院认为，原、被告签订房屋租赁合同，被告将巢湖学院后山3号门面房出租给原告，经法庭调查，案涉出租房并无房产证，被告等人扩建房屋时也未办理建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，原、被告签订的房屋租赁合同属无效合同。无效的合同自始无效，合同当事人因合同取得的利益应当返还，故原告诉请被告返还房屋转让费64000元本院予以支持，但原告应当返还被告房屋。原告诉请被告返还房租38000元，虽然双方的合同无效，但原告实际占用该房屋数月，根据司法解释的规定，原告应当支付占用该房屋期间的使用费，根据双方约定的房租及本案实际情况，原告应当按照38000元/年的标准支付房屋使用费，本院暂计算至2017年5月15日，合26916.67元（38000元/年÷12月×8.5月），该日后若原告继续占有房屋，则房屋使用费继续计算至实际让出房屋时止，两比，至2017年5月1日，张明兰应返还原告房租费11083.33元。原告诉请被告赔偿房屋装修损失，未举证证明损失数额，也未提出鉴定申请，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下：一、确认原告朱明与被告张明兰于2016年9月1日签订的《门面转让合同》系无效合同；二、原告朱明于2017年5月15日前将巢湖学院后山3号门面房返还给被告张明兰；三、被告张明兰于本判决生效之日起五日内返还原告朱明房屋转让费64000元；四、被告张明兰于本判决生效之日起五日内返还原告朱明房租11083.33元（暂计算至2017年5月15日，该日后，若原告朱明继续占用房屋，则应当按照38000元/年的标准继续支付房屋占用费至实际让出房屋时止）；五、驳回原告朱明的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2530元，减半收取1265元，原告朱明负担405元，被告张明兰负担860元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 翟华菁二０一七年四月十九日书记员 叶 原附：本判决所依据法律原文《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。