（2017）粤06民终2129号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2017-06-20
案件名称
佛山市华鸿恒熙置业有限公司、张晓云商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
佛山市华鸿恒熙置业有限公司,张晓云
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终2129号上诉人（原审被告）:佛山市华鸿恒熙置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道名雅花园帝欣园15-16座（北区6#）首层商铺，统一社会信用代码914406055921391957。法定代表人:陈雄飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑永成，广东唯杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄海青，广东唯杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张晓云，女，1970年8月13日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：赵国平，广东邦南律师事务所律师。委托诉讼代理人：招丽贞，广东邦南律师事务所律师。上诉人佛山市华鸿恒熙置业有限公司（以下简称华鸿恒熙公司）因与被上诉人张晓云商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初14388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。华鸿恒熙公司上诉请求：撤销一审判决并驳回张晓云的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由张晓云承担。事实和理由：（一）延迟交付涉案房产是案外第三人的非法拦截等行为所致，并非华鸿恒熙公司自身原因和故意造成，与华鸿恒熙公司无关。（二）在工程工期被拖延的情况下，华鸿恒熙公司一直积极配合张晓云采取各种措施（包括但不限于与政府部门、案外第三方商讨解决方案，并尽力满足第三方提出的要求，以早日让所有业主收楼）尽力减少张晓云的损失，且在工程验收合格后第一时间通知张晓云办理收楼手续，尽最大努力维护张晓云的权益。华鸿恒熙公司给予张晓云的各种优惠和帮助理应高于张晓云的损失，无须承担违约赔偿责任。（三）一审判决的违约金已经超过华鸿恒熙公司可承担的范围。涉案业主总共300多户，若均以一审判决的计算方式计付违约金，华鸿恒熙公司难以承受。而且，除了涉案楼盘，华鸿恒熙公司还有其他工程和楼盘正在施工中，有工程款急需清偿。此时如因资金问题造成公司重整或破产，必定影响其他工程和楼盘收楼，造成大面积严重的社会负面影响。张晓云辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。（一）华鸿恒熙公司未能如期交楼的原因是涉案房屋一直未能办理竣工验收备案手续。（二）华鸿恒熙公司在受让涉案房屋的土地时，出让文件已明确由中标单位自行解决项目出入口问题，但华鸿恒熙公司未能解决此问题，导致涉案房屋所在小区道路一直未能通行。张晓云向一审法院起诉请求：1.华鸿恒熙公司以购房总价为本金从2015年7月31日起至2016年8月25日止按日万分之三计付违约金予张晓云；2.华鸿恒熙公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年9月9日，张晓云、华鸿恒熙公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定：华鸿恒熙公司将其开发的位于佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道荟珑湾花苑2座1903号房屋出售给张晓云；成交价900682元；华鸿恒熙公司应当在2015年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、2种条件（1、该商品房经竣工验收合格。2、该商品房已经办理竣工验收备案），并符合本合同约定的商品房交付张晓云使用；华鸿恒熙公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付张晓云使用，逾期超过30日后，张晓云要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限第二天起至实际交付日止，华鸿恒熙公司按日向张晓云支付已交付房价款万分之三的违约金。华鸿恒熙公司承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.在该商品房交付入住时，给水、供电、排水、排污、通邮达到使用条件，公共照明投入使用。2.燃气、有线电视、电话，由张晓云自费申请开通。双方并约定其他权利义务。张晓云已支付全部购房款。2016年7月11日，荟珑湾花苑3座办理了整体竣工验收备案手续。2016年7月15日，华鸿恒熙公司向张晓云发出收楼通知，该邮件于同年7月16日投递成功。佛山市南海区国土城建和水务局发出《佛山市南海区国土城建和水务局关于名雅花园第三届业主委员会信访问题的答复》（南建信[2016]0210号），载明荟珑湾住宅小区项目地块在公开出让时确实没有公共道路与之直接衔接，要通过与周边土地权属人协商解决，出让有关交易文件中均明确设置了由中标单位自行解决项目出入口问题的条件。名雅花园新业委会成立后，向华鸿恒熙公司发出《关于荟珑湾不得使用名雅花园小区配套资源的知会函》，拒绝荟珑湾施工车辆和预购房业主等使用名雅花园小区道路进入荟珑湾。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。张晓云、华鸿恒熙公司签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。华鸿恒熙公司未按照协议约定期限交付经竣工验收备案的房屋，已构成违约，张晓云主张华鸿恒熙公司按合同约定标准承担逾期交房违约责任合法合理，一审法院予以支持。涉讼房屋未能在约定交付期限前办理竣工验收备案并非因不可抗力原因造成，华鸿恒熙公司与施工单位之间的纠纷为两者的内部关系，并不能以此作为免责事由对抗张晓云，华鸿恒熙公司辩解缺乏理据，一审法院不予采纳。考虑当地租金水平、现行利率标准，双方约定的日万分之三的逾期违约金标准并不过高，华鸿恒熙公司请求予以调整的主张一审法院不予采纳。涉讼房屋已于2016年7月11日办理竣工验收备案，具备合同约定的交付条件，华鸿恒熙公司收楼通知于2016年7月16日送达张晓云，华鸿恒熙公司已履行房屋交付义务，华鸿恒熙公司应以已付房价款900682元为本金从2015年8月1日起至2016年7月16日止按日万分之三计付逾期交楼违约金94841.81元予张晓云（900682元×0.0003×351天）。通行道路属于小区公共配套设施，双方约定的房屋交付条件为办理竣工验收备案，张晓云以配套设施未完善为由主张房屋未符合交付条件并要求华鸿恒熙公司支付逾期交楼违约金的意见，一审法院不予采纳，对张晓云的违约金请求超出一审法院核定部分不予支持。张晓云如认为通行道路确导致张晓云不能正常使用房屋并造成实际损失的，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、华鸿恒熙公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金94841.81元予张晓云；二、驳回张晓云的其他诉讼请求。一审适用简易程序结案，案件受理费减半收取1203.8元，由张晓云负担118.28元，由华鸿恒熙公司负担1085.52元。本院二审期间，双方均没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案二审的争议焦点是：一审判决华鸿恒熙公司向张晓云支付逾期交房违约金94841.81元是否合法有据。本案中，双方签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或者第三人利益，合法有效，双方当事人应全面履行合同约定的义务。根据合同约定，华鸿恒熙公司应当于2015年7月31日前将竣工验收合格并已办理竣工验收备案的房屋交付给张晓云。但涉案房屋于2016年7月11日方办理竣工验收备案，具备合同约定的交付条件,而华鸿恒熙公司至2016年7月16日才向张晓云送达收楼通知履行合同约定的交付房屋的义务。因此，华鸿恒熙公司的行为已构成逾期交付房屋，按照《广东省商品房买卖合同》的约定，其应向张晓云支付以张晓云已支付房款900682元为本金从2015年8月1日起至2016年7月16日止按日万分之三计付的逾期交楼违约金94841.81元（900682元×0.0003×351天）。一审判决合法有据，应予维持。关于华鸿恒熙公司上诉所提逾期交付房屋系因总承包商延期交付工程等案外第三人行为所致，其无需向张晓云支付逾期交房违约金的主张，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，即使存在华鸿恒熙公司所称的上述情况，华鸿恒熙公司亦应向张晓云承担相应的违约责任，而不能以此为由免责，其该上诉请求于法无据，本院不予支持。华鸿恒熙公司还主张其已采取多种方式补偿张晓云，故不应承担违约赔偿责任，但其所称该主张既未得到张晓云的确认，该事由亦非免除其逾期交房违约责任的法定和约定事由，本院不予支持。至于涉案合同约定的违约金计算标准系双方的真实意思表示，且不属于违约金计算标准过高的情形，华鸿恒熙公司应当按照合同约定承担违约责任，其上诉主张一审判决其承担的违约金金额过高，理据不足，本院不予支持。综上所述，华鸿恒熙公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2171.04元，由上诉人佛山市华鸿恒熙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘建红审 判 员 郑正坚代理审判员 吴媛媛二〇一七年四月十九日书 记 员 许佩珊 微信公众号“”