（2017）赣0902民初673号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2017-06-08
案件名称
高洁、袁剑波等与宜春宏坤房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宜春市袁州区人民法院
所属地区
宜春市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高洁,袁剑波,宜春宏坤房地产开发有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0902民初673号原告：高洁，女，1970年12月16日出生，汉族，江西省新余市分宜县人，住广东省深圳市宝安区,。原告：袁剑波，男，1966年1月29日出生，汉族，江西省宜春市丰城市人，住广东省深圳市宝安区,。共同委托诉讼代理人：高育华（系原告高洁的弟弟），住江西省新余市分宜县。共同委托诉讼代理人：高东华（系原告高洁的弟弟），住新余市分宜县。被告：宜春宏坤房地产开发有限公司，住所地：宜春市袁州区中山中路2号。法定代表人：吴建平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周文茂，江西利元律师事务所律师。原告高洁、袁剑波与被告宜春宏坤房地产开发有限公司（以下简称宏坤公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高洁、袁剑波委托诉讼代理人高育华、高东华，被告宏坤公司的委托诉讼代理人周文茂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高洁、袁剑波向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告宏坤公司向原告支付2016年租金27991元整；2、判令被告宏坤公司支付2016年违约金11956.67元；3、依法判令被告宏坤公司向原告支付2017年全年租金27991元整；4、依法判令被告宏坤公司支付2017年（2年租金）违约金，从2017年2月20日起至执行到位日，按《酒店经营合作协议书》第七条第二款：“如甲方未按时支付每年应得投资回报，超过一个月时，应按每月所欠款的5%支付违约金，并承担乙方相关损失”计算；5、本案诉讼费由被告宏坤公司承担。事实和理由：2013年1月28日，原告高洁、袁剑波在被告宏坤公司的广告宣传诱惑下，购买了被告开发的宜春市××温泉大道××号泉月山庄1号楼3层327号房，面积45.23平方米，同时签订了《酒店经营合作协议书》，其中约定原告所有的宜春市××温泉大道××号，泉月山庄1号楼3层327房由被告租赁15年（合同履行期至2027年12月31日止），每年约定的租金各不相同，租金每年付一次，在1月20日之前支付，并约定如逾期未还则按未支付租金的每日5%计算违约金，并且承担原告损失。在2013年3月28日，原、被告双方在宜春市赣中公证处进行公证，公证书号为（2013）宜证字第115号。2016年1月20日到期后，原告多次催促被告支付2016年租金27991元，但被告至今未支付。被告宏坤公司辩称：对原告要求的2016年及2017年的租金没有异议，截止2017年3月16日，我方已支付租金15294元。由于被告经营困难，只能支付房租，被告与原告就变更或解除合同进行过协商，但并未达成一致。本院经审理认定事实如下：2012年12月14日，原告高洁、袁剑波购买了被告宏坤公司开发的位于江西省宜春市××月山庄××楼××室。2013年1月31日，原告高洁、袁剑波与被告宏坤公司签订《酒店经营合作协议书》（以下简称协议书），该协议书约定：原告高洁、袁剑波将上述房产提供给被告，由被告用于酒店经营活动，经营期限为15年，从2013年1月1日至2027年12月31日；被告应于每年的1月20日前支付固定投资给两原告；被告在2016年、2017年支付两原告的固定投资回报利润皆为27991元；如被告未按时支付两原告每年应得投资回报，超过一个月时，应按每日所欠款项总额的5%支付违约金，并赔偿两原告相关损失。2013年2月5日，江西省赣中公证处对该协议书进行了公证。另查明，被告于协议签订后在原告支付的房款中直接折减了应付给两原告的前三年固定投资回报利润。但截至起诉之日，被告仅支付两原告2016年度的固定投资回报利润15294元。故两原告诉至法院。本院认为：原、被告签订的《酒店经营合作协议书》系双方真实意思的表示，未违反法律、法规，该协议书合法、有效，原、被告应依约履行。两原告要求被告依约支付2016、2017年的租金27991元，被告辩称对支付租金无异议，且至今为止已支付15294元，已支付的租金15294元应予以扣除，两原告认为该15294元为被告支付的违约金。本案中，两原告与被告就支付的款项应优先支付租金或是违约金并未约定，违约金作为当事人通过约定而预先确定的，在违约后生效的独立于履行行为之外的给付，在具备补偿功能的同时，还兼具惩罚功能，其与仅有补偿功能的利息不同，而类似于强制执行过程中加倍部分债务利息，故违约金与本金的支付顺序不宜参照利息与本金的支付顺序，应参照《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第四条，支付的款项先清偿债务，再清偿违约金。故被告已支付的15294元的性质为租金，本院确认被告扣除已经支付的15294元，还需支付两原告2016年的租金12697元及2017年的租金27991元；原、被告签订的《酒店经营合作协议书》对被告逾期未付原告租金需支付违约金有明确约定，被告辩称经营困难、曾经与两原告协商解除或变更合同未果，并不是拒付违约金的合理、合法解释，本院不予采纳。但协议书约定的违约金过高，因2016年被告尚未支付租金12697元，本院酌定2016年的逾期付款违约金以12697元为基数按月利率20‰自2016年2月20日（两原告与被告约定的违约金起算时间）开始计算更为妥当；2017年的逾期付款违约金以27991元按月利率20‰自2017年2月20日（两原告与被告约定的违约金起算时间）开始计算更为妥当。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下:一、限被告宜春宏坤房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告高洁、袁剑波2016年租金12697元及逾期付款违约金（以12697元为基数，按月利率20‰自2016年2月20日起计算至款项付清之日止）；二、限被告宜春宏坤房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告高洁、袁剑波2017年租金27991元及逾期付款违约金（以27991元为基数，按月利率20‰自2017年2月20日起计算至款项付清之日止）。三、驳回原告高洁、袁剑波的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1498元，减半收取计749元，由原告高洁、袁剑波负担225元，由被告宜春宏坤房地产开发有限公司负担524元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内预交上诉费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：农业银行宜春市分行袁山营业部，账号：14×××48。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。代理审判员 易 茜二〇一七年四月十九日代书 记员 曾一兰 来源：