（2017）浙04民终496号

裁判日期: 2017-04-19

公开日期: 2017-06-30

案件名称

平湖市众和物业管理有限公司、沈松燕物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省嘉兴市中级人民法院

所属地区

浙江省嘉兴市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

平湖市众和物业管理有限公司,沈松燕

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《物业管理条例（2007年修正）》：第三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

浙江省嘉兴市中级人民法院民事判决书（2017）浙04民终496号上诉人（原审原告）：平湖市众和物业管理有限公司,住所地：浙江省平湖市当湖街道新华南路333号二楼北起第三间。法定代表人:钱其法，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈海平，浙江天卓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈松燕，女，1982年9月1日出生，汉族，住平湖市。委托诉讼代理人：黄若冰，男，1980年9月14日出生，汉族，住平湖市。上诉人平湖市众和物业管理有限公司(以下简称众和公司)因与被上诉人沈松燕物业服务合同纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2016）浙0482民初4726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月24日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。众和公司上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判，支持众和公司一审诉讼请求，众和公司二审中放弃违约金的请求。事实和理由：一审认定事实错误。一审认为根据合同约定，众和公司提供的物业管理服务需达到三级标准，但众和公司除联系建设单位进行维修外，没有采取其他措施，属于不完全履行合同义务，对此应承担相应的违约责任。众和公司认为，经其与建设单位联系，建设单位已多次对沈松燕的房屋进行维修，但一直无法修复，说明该漏水问题确为严重的房屋质量问题，小修已经无法修复。一审法院认为根据三级服务标准，属于大、中修范围的，物业服务企业应及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划。众和公司认为虽然有此项规定，但在本案中无实施的必要。众和公司曾向物业管理部门口头询问建设单位来维修但一直无法修复的情况下能否使用保修金的问题，得到的答复是只要建设单位在报修后及时维修，是不能使用房屋保修金的。《平湖市住宅物业保修金管理办法》第十三条也明确规定了保修金的使用条件，即只有在建设单位不履行保修责任的情况下才能使用。因此，编制保修金的使用计划在本案中没有必要实施，众和公司已经履行了合同义务。另外，物业合同约定的外墙面的维修应仅是对表面裂缝或涂料的维修，并不包括内部的防水工程。如果二审法院最终还是认定众和公司违约，也应从沈松燕第一次报修后开始计算。经查，沈松燕第一次报修时间是在2014年，故即便众和公司违约，也仅限于2014年、2015年，对于之前的物业费，因沈松燕没有报修，不应扣减。沈松燕辩称，众和公司没有完全履行物业职责，未及时组织维修或编制维修计划。沈松燕在2014年之前就电话反映过房屋漏水问题。众和公司要求沈松燕缴纳2013年前的物业费诉讼请求已超过了诉讼时效。众和公司向一审法院起诉请求：1、沈松燕立即支付给众和公司2010年1月1日至2015年12月31日（2013年度除外）的物业费10190元，并按每天万分之二十五的标准支付滞纳金至实际履行之日；2、诉讼费由沈松燕负担。一审法院认定事实：众和公司系平湖市当湖街道锦城春天小区的物业服务企业。沈松燕是锦城春天小区2幢1单元601室（房屋建筑面积141.54平方米）业主。自2010年1月1日起至2015年12月31日止，沈松燕未向众和公司交纳物业费合计10190元。众和公司曾于2015年9月8日在沈松燕家门口张贴通知书，催缴物业费。众和公司与锦城春天业主委员会签订的物业服务合同约定众和公司的物业服务有十二项，其中包括：物业共用部分的日常维修、养护和管理，物业共用部分包括公共门厅、走廊、过道、公共楼梯间、外墙面等。合同约定众和公司提供的物业管理服务应达到约定的三级标准[参照中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业服务等级标准（试行）》约定]。2009年，沈松燕从开发商处拿房，2010年，沈松燕发现房屋有渗水情况，渗水的部位是在房屋东南角小房间的东南墙拐角处及北阳台，渗水导致粉刷发霉脱落等。沈松燕多次向众和公司提出保修申请，众和公司则联系开发商，开发商进行过维修，但修复效果不好，渗水问题一直没有彻底解决。一审法院认为，平湖市当湖街道锦城春天小区业主委员会与众和公司签订《平湖市锦城春天物业服务合同》是双方真实意思的表示，合法有效。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”沈松燕作为锦城春天小区的业主，其拒绝交纳物业费的理由是其房屋存在质量问题——外墙渗水问题多次维修不能解决。《物业管理条例》第三十一条规定：“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。”《浙江省物业管理条例》第五十条规定：“建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任，建设单位可以委托物业服务企业维修，也可以自行组织维修。”沈松燕房屋的保修责任，从上述二个条例来看，是建设单位对沈松燕房屋进行过维修，但维修效果不理想。虽然建设单位对房屋有保修义务，但众和公司作为小区物业服务企业，对沈松燕房屋的维修也有合同义务，众和公司与业主委员会签订的《平湖市锦城春天物业服务合同》第三条约定众和公司对物业共用部分有日常维修、养护、管理的义务，物业共用部分包括外墙面。根据合同约定，众和公司提供的物业管理服务需达到三级标准（参照中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》），该等级标准第三级对房屋管理的规定为：“根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。”但众和公司除了联系建设单位进行维修外，没有采取其他措施，属不完全履行合同义务，对此应承担相应的违约责任。一审法院根据小区及本案的具体情况，酌情扣减沈松燕应交纳物业费中的30%。众和公司的物业服务是多方面的，除了房屋维修问题外，对于众和公司其他物业服务，沈松燕没有提出异议，因此，沈松燕不交纳全部物业费的理由不充分，一审法院不能支持。众和公司要求沈松燕支付2010年1月1日至2015年12月31日（除2013年度外）物业费的诉讼请求，一审法院予以部分支持，一审法院确定沈松燕应交纳的物业费为7133元（10190元×70%）。鉴于众和公司物业服务存在瑕疵等实际情况，众和公司要求沈松燕支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、沈松燕于判决生效后十日内支付众和公司物业费7133元；二、驳回众和公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54元，减半收取27元，由众和公司负担8元，沈松燕负担19元。众和公司二审中提供报修记录复印件2份，证明沈松燕第一次报修时间是在2014年。沈松燕质证称，报修记录仅能证明沈松燕2014年、2015年进行了报修，不能证明这是第一次报修，沈松燕之前也报修过。本院认证意见为，沈松燕对证据真实性无异议，本院对真实性予以确认。沈松燕二审中未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。2017年4月18日，众和公司向本院出具《情况说明》1份，载明，因考虑今后与沈松燕的和谐相处，故放弃要求沈松燕支付违约金的诉讼请求。本院认为，本案二审争议焦点为：一、沈松燕以不缴纳物业费行使抗辩权是否正当；二、众和公司是否有义务对在保修期内的沈松燕房屋进行维修。一、合同抗辩权是指债务人用以对抗债权人请求履行权利的权利，是双务合同当事人均享有的权利，但行使该权利必须符合诚实信用原则，不得滥用。一方能否行使抗辩权在于其所负义务与对方所负义务是否具有对等性。对方如已履行主给付义务而仅未履行从给付义务，抗辩一方不得拒绝履行己方的主给付义务。在物业服务合同中，第一，物业服务企业的服务内容和事项是多方面的，业主一方的主要合同义务是支付物业服务费，故业主不得以物业服务企业轻微的瑕疵履行而拒绝缴纳物业费是诚信行使抗辩权的应有之义。第二，物业服务涵盖面广，服务是否到位，是否使业主满意是业主的主观感受，没有统一的尺度和标准。第三，物业费在形式上是物业服务企业提供企业服务所收取的对价，但从本质上讲，物业费也是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许业主动辄启动拒缴物业费的抗辩权，物业服务企业难以及时有效地为全体业主提供物业服务，最终损害的是全体业主的利益。第四，根据《物业管理条例》第六条、第十一条的规定，业主在物业管理活动中，有提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议的权利，还享有共同决定是否解聘物业服务企业等权利。业主如认为物业服务存在瑕疵，可通过提请业委会、提议召开业主大会等方式维护自身权益。因此，法律法规为业主的权利救济提供了充分的保障，以不缴纳物业费的方式督促物业服务企业提高服务质量并非合理方式。基于物业服务的特殊性、诚实信用原则以及利益衡量，物业服务合同中业主的抗辩权应当限制行使。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”按照该司法解释的规定，业主以不缴纳物业费行使抗辩权需要基于正当理由。即只有在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵等情况下，业主才可以不交或少交物业费进行抗辩。二、《物业管理条例》第三十一条、《浙江省物业管理条例》第五十条均规定：“建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任。”《平湖市锦城春天物业服务合同》第三条约定：“众和公司物业服务的主要内容为物业共用部分的日常维修、养护和管理。物业共用部分具体包括公共门厅……屋顶、外墙面。”在保修范围、保修期内的物业，法律明确规定维修义务责任方在建设单位，而众和公司与沈松燕之间的物业服务合同亦未约定上述维修义务由物业服务企业承担，故众和公司按照物业服务合同的约定对物业共用部分的维修、养护、管理义务应在建设单位承担保修义务的范围之外。众和公司对沈松燕房屋漏水既没有维修义务，更没有编制维修计划和住房专项维修资金使用计划的义务。沈松燕认为众和公司有义务对其外墙面进行维修，缺乏依据。一审认为众和公司基于物业服务合同的约定对沈松燕房屋负有维修义务，从而根据《普通住宅小区物业管理服务等级标准》的规定认定众和公司未完全履行合同义务，属适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予赔偿。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。故对保修期内产生的房屋质量问题，沈松燕应当向开发商主张权利，其以不交物业费进行抗辩没有依据。自2010年1月1日至2015年12月31日（除2013年度外），沈松燕共欠缴物业费10190元。经众和公司书面催交，沈松燕无正当理由未缴纳，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，众和公司的该项请求应予支持。二审中，众和公司明确放弃要求沈松燕支付违约金的请求，此系其对自身民事权利的自行处分，未违反法律法规的强制性规定，亦未损害他人合法权益，本院予以照准。就沈松燕二审中提出的众和公司要求缴纳2013年度之前的物业费请求已超过诉讼时效的问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，沈松燕在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出，本院不予支持。综上，众和公司的上诉请求成立，予以支持。依照《物业管理条例》第三十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销平湖市人民法院（2016）浙0482民初4726号民事判决；二、沈松燕于本判决生效之日起十日内支付平湖市众和物业管理有限公司物业费10190元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费54元，减半收取27元，二审案件受理费54元，均由被上诉人沈松燕负担。本判决为终审判决。审　判　长　　刘坤审　判　员　　毛彦代理审判员　　周倩二〇一七年四月十九日书　记　员　　苏轶来源：