（2017）辽01民终3486号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2017-05-25
案件名称
上诉人王国琴与被上诉人沈阳五爱深港房地产开发有限公司二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王国琴,沈阳五爱深港房地产开发有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终3486号上诉人（原审被告）：王国琴，女，1962年12月9日出生，汉族，个体业者，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：盛亦江，辽宁同方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳五爱深港房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区北翰林路149号。法定代表人：杨立宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨雨龙，辽宁盛恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：高媛媛，辽宁盛恒律师事务所律师。上诉人王国琴因与被上诉人沈阳五爱深港房地产开发有限公司（以下简称五爱深港公司）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初7523号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年3月23日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。王国琴上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.判令驳回被上诉人的诉讼请求；3.由被上诉人承担本案一切诉讼费用。事实和理由：美博广场经营不善，所有业户都赔钱，这在经营者中家喻户晓。从原来的五层大厅近千业户，变成现在2、3层围着扶梯的零星业户。从原来的几十部电梯，变成只有扶梯在运行。从原来的十几个大门开门纳客到现在除两个门外，其他门都紧锁。究其原因，根本责任还在美博。1.开业不久就涨价，造成业户挣不着钱；2.招商时一楼为长途客运中心，人流一年数百万，是美博相对五爱其他市场的一个最大优势，现在把长客挪走了，人流一下就没了；3.美博一直没有取得市场的合法经营手续，业户们开不了发票，批发的大宗商品进不了大型的市场；4.一楼从2014年一直在改造，造成客户们进了门都不知道商场是不是在正常营业；5.物业不好好经营，市场十几个大门不开，只能从五爱对着的一个门进；6.经营项目改来改去，原来的小百，化妆品业户们被逼着卖内衣、裤头。这些经营大户们经营了几十年，产品、客源都已经成熟；7.不知道培育市场，只想从已经招到的业户身上榨油。被上诉人以上这些违约事实，上诉人在一审时都有证据佐证。美博已经封了档口，撵走业户，还让业户交租金，扣着业户的抵押金不放，还向业主要违约金。上诉人是2014年4月被封的档口，租金却要到2015年5月12日，明显不合理。五爱深港公司辩称，我方虽没上诉，但上诉人的上诉状中的主张不属实。五爱深港公司向一审法院起诉请求：1.判令王国琴向五爱深港公司支付截至2015年7月8日拖欠的租金76,849元、物业费26,114元及违约金18,912元，共计金额人民币121,875元；2.判令王国琴承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年2月28日，五爱深港公司作为甲方，王国琴作为乙方，双方签订租赁合同，约定乙方承租甲方坐落于沈阳市沈河区东滨河路72号1-1-2号美博广场三层C区21号商铺（编号：3C021），商铺套内面积为22.84平方米，经营品种为精品针织、精品内衣、精品睡衣。租赁期限三年，自2013年3月1日起至2016年2月29日止。每月租金6303.8元，每年租金75,646元。商铺租金实行年缴费制，乙方应在每一租赁年度开始前三个月内向甲方缴纳下一年度的商铺租金（上打租）。乙方在签订本合同时，需一次性向甲方交纳租赁保证金2万元，合同期届满，乙方在不违反美博广场相关管理规定且无欠费的情况下，甲方无息全额返还租赁保证金。合同第十条违约责任中约定：“……2、乙方有下列情况之一时，视为乙方违约，甲方有权解除合同，并追究其违约责任，已交的各项费用不予退还，装修部分无偿归甲方所有……（6）乙方拖欠商铺租金、管理费、赔偿金及滞纳金等其中任何一项超过15日……3、乙方未能按照合同的约定，按时缴纳商铺租金及其他相关费用，每超一日，乙方应按照该商铺月租赁费3%支付违约金，超过15日，按乙方违约处理”。合同签订后，五爱深港公司将档口交付王国琴，王国琴向五爱深港公司交纳2万元保证金。王国琴自2014年3月1日起拖欠租金及物业费。五爱深港公司工作人员于2015年4月25日给王国琴发信息，通知王国琴如不缴费，公司将封档口。辽宁金阳律师事务所受五爱深港公司委托，于2015年5月9日向王国琴发出解约函，通知王国琴于本函发出之日起3日内，向深港公司付清欠缴的商铺租金，如到期未予交纳，将依法解除合同，并采取必要的法律措施依法收回商铺、追索欠款及违约金。2015年5月12日，王国琴到五爱深港公司处交纳所欠款项，五爱深港公司未收取。2015年7月8日，沈阳五爱深港物业服务有限公司向五爱深港公司出具债权转让书，将至2015年7月8日王国琴拖欠的物业费26,114元公司债权全部转让给五爱深港公司。2015年7月9日，五爱深港公司将档口出租给他人。五爱深港公司为索要王国琴拖欠租金及物业费，起诉至一审法院。一审法院认为，五爱深港公司与王国琴签订的租赁合同系双方真实意思表示，合同合法有效，对双方均具有约束力。合同约定了五爱深港公司解除合同的条件，王国琴自2014年3月1日起拖欠档口租金及物业费，解除合同的条件已经成就，五爱深港公司有权解除合同。五爱深港公司于2015年5月9日向王国琴发出解约函，通知王国琴于解约函发出之日起3日内，付清欠缴商铺租金，到期未交纳，将依法解除合同，之后，五爱深港公司收回商铺，合同已实际解除，故一审法院认定双方签订的合同于2015年5月12日解除。双方签订的合同中约定的租金包含五爱深港公司主张的物业费，且沈阳五爱深港物业服务有限公司已向五爱深港公司出具债权转让书，明确将该债权转让给五爱深港公司，故王国琴应按照合同约定给付五爱深港公司自2014年3月1日至2015年5月12日拖欠的租金及物业费共计90,775元。关于五爱深港公司主张王国琴给付至2015年7月8日的租金及物业费问题，因双方合同已于2015年5月12日解除，五爱深港公司主张缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。关于五爱深港公司主张王国琴给付违约金问题，考虑本案特殊情况，王国琴与其他业户承租五爱深港公司商铺因客流等原因确实经营不善，众多业户均有欠费，王国琴并非恶意拖欠租金及物业费，故对五爱深港公司主张，一审法院不予支持。基于上述因素，一审法院确定王国琴交纳的2万元租赁保证金与其应交纳的款项予以折抵，故王国琴应给付五爱深港公司70,775元。关于王国琴主张五爱深港公司未取得合法市场经营手续，违反承诺，改变格局，不断装修，导致客流量少，商场不能正常经营等问题，一审法院认为，五爱深港公司的营业执照记载的经营范围之一为自有房屋租赁，五爱深港公司将自有房屋租赁给王国琴不违反法律规定，且王国琴未提供证据证明五爱深港公司曾承诺保证客流量等事宜，王国琴主张缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条规定，判决：一、被告王国琴于本判决发生法律效力后15日内，一次性给付原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司自2014年3月1日至2015年5月12日拖欠的租金及物业费共计70,775元；二、驳回原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2740元，由原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司负担1170元，由被告王国琴负担1570元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王国琴提供证人钟建军（原美博商场业户）作证，欲证明：原来一楼是客运站现在改为档口。二楼原来经营小百，后来美博单方改项目，改为内衣和针织品。原客运站改造之日就没有正常经营到现在。美博市场只有一个门开放，其他都锁死了。美博没有市场经营执照，也没有取得市场开办许可。造成业户不能正常开发票。五爱深港公司质证意见：证据不是新证据。从来源到证明问题都没有证明力。证人的回答其根本记不清具体的时间和真实情况，仅是上诉人代理人用引导性的问题带领其回答。现在客运站依然经营，客运站通行门开在商场楼的南边和西边。美博仅针对经营情况在一楼多增加了档口。所有被上诉人与租户签订的合同只约定了该租户的经营范围，并严格履行，没有强迫租户经营项目。其他租户经营的项目，商户没有证明的资格。证人自称是美博的曾经租户，既没有合同，上诉人代理人也未提前通知法庭和我方对证人的真实身份进行核实，真实性有异议。证人说没有营业执照和不能开发票与实际不符。我方可以提出证据佐证。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，王国琴与五爱深港公司签订了租赁合同，五爱深港公司依据合同约定向王国琴交付了租赁的商铺，王国琴应当按照合同约定支付租金。关于王国琴以其2014年4月离开商场为由拒绝支付欠付租金的问题。依照双方租赁合同第十条约定，王国琴拖欠租金超过15日，五爱深港公司即有权行使合同解除权。本案中，王国琴于2014年3月1日起拖欠租金及物业费，王国琴虽主张其于2014年4月撤离商场，但并未提交证据证明其与五爱深港公司履行档口交接手续，从王国琴一审向法院提交的短信截屏证据来看，五爱深港公司于2015年4月25日向王国琴发出了租金催告的信息，并提出不履行交费义务即予以封档口的告知，且王国琴自认收到了五爱深港公司于2015年5月9日发出的限期3日内行使合同解除权的解约函，故一审法院按照双方合同约定认定双方租赁合同于2015年5月12日解除并判决王国琴支付2014年3月1日至2015年5月12日的物业费及租金并无不当。关于王国琴上诉提出因商场对业户涨价、挪走一楼长途客运中心、无合法经营手续、一楼改造、大门不开、更改经营项目等诸多因素导致业户无法正常经营而拒绝支付租金的主张。双方的租赁合同并未约定上述情形属五爱深港公司违约行为，且王国琴所提证据不足以证明因商场存在违约行为而导致经营不善，故王国琴该项主张，不能作为其减免或拒付租金的合理事由。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费1570元，由上诉人王国琴负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 妍审 判 员 韩彩霞代理审判员 史舒畅二〇一七年四月十九日书 记 员 路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。