（2016）辽0111民初4186号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2017-12-01
案件名称
沈阳骏荣物业有限公司与中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行物业服务合同纠纷一案民事判决书
法院
沈阳市苏家屯区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈阳骏荣物业有限公司,中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零九条
全文
沈阳市苏家屯区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）辽0111民初4186号 原告沈阳骏荣物业有限公司，住所地沈阳市苏家屯区桂花街311号三楼。 法定代表人王志毅，系该公司总经理。 委托代理人孙志勇，系律师。 委托代理人王智，系律师。 被告中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行，营业场所沈阳市和平区滨河路24号。 负责人任欧，系该银行行长。 委托代理人常江，系该行员工。 委托代理人佟进，系该行员工。 原告沈阳骏荣物业有限公司与被告中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李智博担任审判长与审判员李远、人民陪审员李媛媛组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈阳骏荣物业有限公司的委托代理人孙志勇、王智、被告中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行的委托代理人常江、佟进到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告沈阳骏荣物业有限公司诉称，原告系从事物业服务的法人单位，2015年6月4日与信盟花园小区的业主委员会签订了物业服务合同，开始从事该小区的物业服务工作。2014年2月17日，被告依据沈河法院下达的执行裁定书取得了苏家屯区梧桐大街3号B-1栋2-5-2屋的所有权，是该房屋的业主。现原告起诉至人民法院，请求判令被告给付原告该房屋2015年6月1日至2016年12月31日期间的物业费12039元。 被告中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行辩称，物业服务合同》法律效力待定，现不能依此裁判。被告是2014年2月依法院裁定接收的涉案房产，《物业服务合同》的甲方沈阳市苏家屯区信盟花园小区业主委员会成立于2014年12月。根据《国务院物业管理条例》第十一条规定，业主委员会成立必须经业主共同决定。而第十四条规定，召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。被告做为有20多套房产的业主，从未收到过召开业主大会通知，故此，被告认为业主委员会的组成不合法，其签订的合同也不制约被告。而原告在诉状中提及的“业主委员会将业主原来欠付的物业费转让给原告”更是严重的侵犯了业主权益。原欠物业费必然有客观原因，业主委员会没有权利决定原欠物业费的处置，如此转让也进一步证明了其不为全体业主服务，维护全体业主利益，具有不合法的行为。全体业主不可能选举出如此的业主委员会。目前，被告了解到，至少有信盟花园业主沈阳亚欧工贸集团有限公司和佟明夫有共有六十余套住宅与被告情况一致，且沈阳亚欧工贸集团有限公司将确认业主委员会不合法一事起诉至法院。综上，被告认为，至少要业主委员会是否合法要经生效法律文书确认后，才能依此确认《物业服务合同》是否合法。被告不应全额交纳物业费。虽然法院已将住宅裁定抵债给我行，但我行没有实际使用，按《物业服务合同》附件《物业服务标准》中关于清运生活垃圾、报修、维修等服务被告都不曾享用。同时，按《服务标准》第一项一（六）的征询意见也未向被告征询过。故被告不应全额交纳物业费。针对空置房产的物业费收取，全国也有许多地方性规定，明确不全额收取。涉案房产只是楼整体外观已经完工，楼体内部的楼梯为水泥浇筑，地面未进行处理，尚未安装楼梯扶手；房间内墙体没有刮大白，预留有上下水管道；没通水、电、气等；单元门、入户门也尚未安装，处于在建工程状态，不具备入住条件，不应给付物业费。 经审理查明，被告中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行系沈阳市苏家屯区梧桐大街3号B-1栋2-5-2房屋（公寓，面积为181.05平方米）的所有权人。2015年6月，原告沈阳骏荣物业有限公司作为提供物业服务的企业通过招投标方式被选聘为沈阳市苏家屯区梧桐大街三号的“信盟花园”项目的物业服务企业。2015年6月4日，原告与沈阳市苏家屯区信盟花园业主委员会签订物业服务合同，约定原告为信盟花园小区提供物业服务，期限自2015年6月1日至2018年5月31日，物业费标准为公寓3.5元/月/平方米、联排别墅4.0元/月/平方米、独栋别墅4.8元/月/平方米。现原告起诉来院，请求判令被告给付原告沈阳市苏家屯区梧桐大街3号B-1栋2-5-2房屋2015年6月1日至2016年12月31日期间的物业费12039元。 上述事实，有原、被告陈述笔录、中标通知书、业主委员会成立批复、物业服务合同、执行裁定书、照片在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案原告与信盟花园业主委员会之间订立的物业服务合同是双方的真实意思表示，合法有效。本案的被告作为小区的业主之一，自然享有上述物业服务合同中约定的业主权利，同时也自然应履行上述合同中约定的业主应履行的义务，故对于原告的诉讼请求，本院予以支持。关于被告主张的房屋处在建筑工程状态，不具备入住条件的问题，本院认为虽然被告获得的房屋有一定瑕疵，但原告作为物业服务提供方所提供服务的对象不仅仅是具体每户业主，其服务对象包含小区整体，即同时也负责小区整体的安保、绿化、清洁等事务，故其有权利主张部分物业费，结合本案的相关情况，以百分之七十为宜。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决如下: 被告中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行本判决发生法律效力之日起十日内向原告给付沈阳市苏家屯区梧桐大街3号B-1栋2-5-2房屋2015年6月1日至2016年12月31日期间的物业费8427.3元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费129元，由原告负担39元，被告负担90元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长 李智博 审 判 员 李 远 人民陪审员 李媛媛 二〇一七年四月十九日 书 记 员 凌 晨 搜索“”