（2017）云01民终1498号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2017-11-14
案件名称
云南万通房地产开发有限公司、宋正高商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省昆明市中级人民法院
所属地区
云南省昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
云南万通房地产开发有限公司,宋正高
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民终1498号上诉人（原审被告）：云南万通房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市高新区昌源北路****号。法定代表人：王磊鑫，总经理。委托诉讼代理人：乔小炜，云南同润律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：熊瑶，云南同润律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审原告）：宋正高，男，1976年11月24日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：杨晓宇，云南事兴律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：吕超，云南硕欣律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南万通房地产开发有限公司（以下简称：万通公司）与上诉人宋正高商品房销售合同纠纷一案，双方均不服昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初8390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万通公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判酌情减少上诉人承担的违约金金额，或依法发回重审；2、由被上诉人承担本一、二审诉讼费。事实和理由为：1、一审法院对关键证据不予采信，导致对本案关键事实认定不清而作出对上诉人不利的判决。根据上诉人提交的证据材料，已证实昆明市在正式文件下发之前已经启动了先期燃气置换工作，上诉人在双方合同约定的交房日期之前已按要求停止施工，并将燃气公司出具的说明进行了公示，一审法院未采信上诉人的证据材料，将违约责任全部归咎于上诉人，忽视了燃气置换工作对延期交房的影响。2、一审法院未向当事人作出任何说明即采用其它案件判决中的证据材料，将未经庭审质证的证据作为定案的依据，不符合民事证据规则的规定。3、涉案房屋属于毛坯房，一审法院确定的违约金标准过高，严重高于被上诉人的实际损失，违背了违约金“补偿性为主”的原则。4、一审法院确定诉讼费承担比例不符合《诉讼费交纳办法》的规定。宋正高辩称，1、万通公司的上诉理由不成立，其一直未按双方合同第10条约定履行，已构成违约；2、万通公司未向主管部门申请竣工验收，未取得竣工验收备案表，故涉案房屋未达到竣工验收的条件，不具备交房条件；3、被上诉人领取的只是房屋的装修临时钥匙，不是正式钥匙，被上诉人是不知情而领取上诉人的钥匙，并未实际取得房屋。宋正高上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、改判万通公司支付违约金42000元；3、判令万通公司承担本案全部诉讼费。事实和理由为：我方已按照《商品房购销合同》履行完毕并支付了全部购房款，但万通公司没有提交竣工验收报告，也没有公告交房，其已构成违约。万通公司未向主管部门申请竣工验收，未取得竣工验收备案表，故涉案房屋未达到竣工验收的条件，不具备交房条件。虽我方领取了房屋的装修临时钥匙，但是在开发商欺骗情况下领取的，且不是正式钥匙，我方至今未领取正式钥匙，应视为我方未实际接收房屋。万通公司针对宋正高的上诉辩称，当时是业主自己申请领取钥匙，并不存在不知情而领取钥匙的情况。宋正高向一审法院起诉请求：1、被告十日内将验收合格并符合合同约定的位于昆明市高新区前所村鑫金花园Ⅱ第2幢6××号房屋交付给原告；2、被告向产权登记机关申请办理位于昆明市高新区前所村鑫金花园Ⅱ第2幢6××号的房屋产权登记手续；3、被告支付违约金55000元（从2014年7月1日计算至2016年10月31日）；4、被告支付本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年3月18日原告（乙方）、被告（甲方）签订了一份《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买其开发的鑫金花园Ⅱ第2幢第6层6××号房，房屋套内建筑面积为67.38平方米，房屋总价为584032元，乙方首付款为354032元，余款23万元向华夏银行昆明高新支行贷款支付。甲方应于2014年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。双方还约定甲方逾期交房的违约责任为，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期60天后，乙方有权解除合同，甲方按总房价款的10%向乙方支付违约金，甲方退还已付款及违约金，已发生的交易相关税费由甲方承担。关于产权登记约定，甲乙双方在该商品房交接手续办理完成后，乙方应达到以下条件：1、乙方支付全部房款、维修基金、契税及其它各项税费。2、乙方向甲方出具书面委托书。3、乙方向甲方提供完整的符合产权登记部门要求的资料。甲方在商品房竣工交付使用且乙方完成上述义务后，90个工作日内向产权登记机关报送申报产权登记的相关手续。如乙方不能按时完成上述义务，甲方有权拒绝办理产权登记手续，同时该房产的所有权不发生转移等内容。被告于2013年3月26日对该《商品房购销合同》进行了登记备案。原告按约定支付了合同约定的房款，并于2015年8月5日领取了所购房屋的钥匙。另查明，昆明市人民政府于2014年7月11日下发了《关于做好天然气置换工作的实施意见》。一审法院认为，原、被告于2013年3月18日签订的《商品房购销合同》合法有效，对双方具有法律约束力，原、被告应按照约定全面履行自己的义务。按照约定被告应于2014年6月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告。被告至今未按上述约定将房屋交付原告，其行为已构成违约。对于被告提出的因天然气置换工程导致逾期交房，且天然气置换属于合同约定的不可抗力，其不应承担违约责任的辩解，一审法院认为合同约定的交房时间为2014年6月30日，而政府有关天然气置换的相关意见在2014年7月11日发布，按照意见安排，天然气置换是在3年内按片区实施完成。被告在本案中所提交的证据并不能证实由于天然气置换工程导致其逾期交房，故一审法院对被告不承担逾期交房违约责任的辩解不予采纳，被告应对逾期交房承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故原告请求判令被告将验收合格并符合合同约定的房屋交付给原告，一审法院予以支持。另外，合同约定逾期60天后，原告有权解除合同；被告按总房价款的10%向原告支付违约金，被告退还已付款及违约金，已发生的交易相关税费由被告承担。现原告不要求解除合同而要求被告承担逾期交房的违约责任，而合同对此并无约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失数额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评估的同地段同类房屋租金标准确定。”参考一审法院（2015）五法民二初字第825号生效判决，酌情按照每月租金1500元计算。对于被告应支付违约金的期间，因原告已于2015年8月5日领取了房屋钥匙，应视为原告房屋状况予以认可并已实际接收了房屋，一审法院对原告要求被告支付2015年8月5日之后的违约金主张不予支持，故被告只应向原告支付自2014年7月1日至8月29日共60天的违约金3000元；2014年8月30日至2015年8月5日期间的违约金16750元，违约金合计为19750元。对于原告诉请被告办理所购房屋的产权登记手续，由于原告未交纳相关费用、出具委托书，办理产权的条件现未成就，故对该诉求不予支持；如原告按约定办理完手续后，被告不办理产权登记手续，原告可另案起诉。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：“一、被告云南万通房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将验收合格并符合合同约定的鑫金花园2幢6层6××号房屋交付给原告宋正高；二、被告云南万通房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告宋正高违约金19750元；三、驳回原告宋正高的其他诉讼请求。”案件受理费1175元，减半收取计587.5元，由被告云南万通房地产开发有限公司负担。二审中，万通公司向本院提交《工程竣工验收证明书》一份，证明鑫金花园2幢已经竣工验收，经质证，宋正高认为无法确定第三方签章的真伪，对该《工程竣工验收证明书》的真实性、合法性及合法性均不予认可。本院认为，虽宋正高不认可上述证明书，但其并未举证证实上述证明书中第三人印章存系伪造，且该证明书有原件予以核对，本院对该证据的真实性予以确认。二审中，宋正高认可其已于2016年3月对鑫金花园2幢6层6××号房屋进行装修并已于2016年11月入住该房屋，本院予以确认。二审另查明，本案诉争房屋所在的昆明市高新区前所村城中村改造规划设计-联邦国际小区（二期）工程2栋已于2016年7月15日竣工验收合格。本案经审理查明的其他案件事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。本院认为，双方于2013年3月18日签订的《商品房购销合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方均应依约履行。根据双方合同约定，万通公司应于2014年6月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付宋正高，但万通公司并未按约交付房屋，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。虽万通公司抗辩认为其逾期交房系因天然气置换工程导致，属不可抗力，应当予以减轻其逾期交房违约责任，对此本院认为，双方合同约定的交房时间为2014年6月30日，而昆明市政府关于天然气置换的相关文件在2014年7月11日才发布，系在双方约定的交房时间之后，万通公司在本案一、二审中所举证据亦未能证实其逾期交房系燃气置换工作所导致，故万通公司的该项主张缺乏相应的事实依据，本院不予支持。因万通公司已逾期交房超过60天，但双方合同对逾期交房超过60天的违约责任并无约定，一审法院根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，参照相应地段同类型房屋的租金情况酌情确定由万通公司按1500元每月的标准向宋正高支付违约金并无不当，本院予以确认。对于万通公司应支付违约金的期间，因宋正高已于2015年8月5日领取了房屋钥匙并已装修入住，应视为其对房屋状况予以认可并已实际接收了房屋，一审判决确认万通公司向宋正高支付2014年7月1日至2015年8月5日期间的违约金的处理结果并无不当，本院予以维持。另，因诉争房屋已经竣工验收合格且宋正高已实际接收了房屋并已投入使用，宋正高要求万通公司交付房屋的主张不成立，本院不予支持。一审判决对此处理不当，本院予以纠正。综上所述，宋正高及万通公司的上诉请求均不成立，本院不予支持。一审判决判决处理结果不当，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持云南省昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初8390号民事判决第二项，即“二、被告云南万通房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付宋正高违约金19750元”；二、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初8390号民事判决第一、三项，即“一、被告云南万通房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将验收合格并符合合同约定的鑫金花园2幢6层6××号房屋交付给原告宋正高；”、“三、驳回原告宋正高的其他诉讼请求”；三、驳回宋正高的其他诉讼请求。二审应收案件受理费1175元，已收取2350元，由云南万通房地产开发有限公司负担587.5元，由宋正高负担587.5元；退还云南万通房地产开发有限公司587.5元，退还宋正高587.5元。本判决为终审判决。审 判 长 吕 强审 判 员 宋光玉审 判 员 罗增龙二〇一七年四月十九日法官助理 黄金成书 记 员 王冰睿 来自