（2017）粤1702民初775号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2017-05-26
案件名称
广东金世纪实业有限公司与谢穗芯房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
阳江市江城区人民法院
所属地区
阳江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东金世纪实业有限公司,谢穗芯,广东金世纪实业有限公司,谢穗芯,广东金世纪实业有限公司,谢穗芯,广东金世纪实业有限公司,谢穗芯
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1702民初775号原告：广东金世纪实业有限公司，住所地：阳江市江城区新江北路55号世纪中心12楼。法定代表人：曾昭旭，该公司董事长。委托代理人：梁荣根，广东拓进律师事务所律师。委托代理人：何鹤年，广东拓进律师事务所实习律师。被告：谢穗芯，女，1986年8月30日出生，汉族，住广州市越秀区。原告广东金世纪实业有限公司（以下简称金世纪公司）诉被告谢穗芯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案受理后，依法由审判员陈龙高适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金世纪公司的委托代理人梁荣根、何鹤年到庭参加了诉讼，被告谢穗芯经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金世纪公司诉称：2014年10月10日，原告与被告谢穗芯签订了《商铺租赁合同书》，合同约定由乙方（被告谢穗芯）承租甲方（原告金世纪公司）位于阳江市江城区金山路168号金景园金湖翡翠6幢1号商铺用于经营，租赁期限为2014年10月10日起至2018年12月31日。合同第四条第4款约定：“……，商铺租金和物业管理费按月结算，租金为提前支付方式，由乙方在每月的28日前将下一月度商铺租金和物业管理费交付给出租方。……”合同第九条第4款约定：“乙方逾期交付租金和物业管理费，以及免租期内的物业日常维护费的，属违约行为，除仍应及时如数补交外，逾期每日还应支付逾期总费用的3‰作为违约金。”合同第九条第1款约定：“乙方有以下情形之一的，甲方有权单方面终止合同，收回商铺，并没收乙方所缴纳的履约保证金，若没收的保证金据不足弥补甲方的损失（包括甲方追讨乙方责任而付出的律师代理费）的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。乙方拖欠商铺租金及物业管理费达三十天及以上；……。”合同第十条第10约定：“本合同在履行过程中如发生争议，任何一方均可向商铺所在的地方人民法院提起诉讼。”《商铺租赁合同书》签订后，原告金世纪公司依约将该商铺交付给被告谢穗芯经营使用，但被告谢穗芯发生拖欠租金的违约事实。截至2017年2月23日，被告谢穗芯拖欠2016年12月、2017年1月、2月份租金共计14502元及滞纳金2466元，拖欠2017年2月份的物业管理费116元及滞纳金。原告金世纪公司多次向被告谢穗芯催收上述款项，但被告谢穗芯仍然拒绝支付。依据《商铺租赁合同书》之约定，被告拖欠租金和物业管理费的行为己构成违约。原告有权解除《商铺租赁合同书》，并没收履约保证金，同时要求被告交还该商铺，并向原告支付所拖欠的租金、物业管理费及滞纳金。原告还有权要求被告承担因采取法律途径维护自身合法权益所产生损失（包括诉讼费、律师代理费）。为维护合法权益，请求法院判令：一、解除原告广东金世纪实业有限公司与被告谢穗芯于2014年10月10日签订的《商铺租赁合同书》；二、被告谢穗芯腾迁并将阳江市江城区金山路168号金景园金湖翡翠6幢1号商铺交还给原告广东金世纪实业有限公司；三、被告谢穗芯向原告广东金世纪实业有限公司支付2016年12月、2017年1月、2月份租金共计14502元及违约金2466元，2017年2月24日起的月租金按4834元的标准计算，计至被告返还商铺时止；四、被告谢穗芯向原告广东金世纪实业有限公司支付2017年2月份的物业管理费116元，2016年3月起的月物业管理费按116元的标准计算，计至被告返还商铺时止；五、确认被告谢穗芯支付给原告的13500元保证金归原告广东金世纪实业有限公司，原告不予退还该保证金；六、被告承担本案诉讼费用及原告律师代理费3000元。被告谢穗芯没有答辩，在举证期限内亦没有向本院提供证据。经审理查明：坐落于阳江市江城区金山路168号金景园金湖翡翠6幢1号铺已办理房地产权证（证号：粤房地权证阳字第××号），该房地产权属人为原告金世纪公司，载明用途为商业。2014年10月10日，原告金世纪公司作为出租方（甲方）与被告谢穗芯作为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同书》一份，合同约定：“甲方将位于阳江市金山路168号金景园金湖翡翠6幢1号商铺给乙方使用，租赁面积（以建筑面积计算）96.47平方米（以政府部门的测量结果为准）；租期从2014年10月10日起至2018年12月31日止；商铺的单位租金标准为￥45.44元/平方米/月，月租金总额为￥4384元；商铺的物业管理由甲方委托阳江市金誉物业管理有限公司负责，经物业公司同意，单位物业管理费标准为每月租金为￥1.2元/平方米/月，月物业管理费总额为￥116元；租金及物业管理费递增标准：租赁期开始计算起两年内租金及物业管理费保持不变，第三年开始（即从2016年10月10日起）每年租金及物业管理费按10%的增幅递增；商铺的租金和物业管理费在免租期满后开始支付，商铺租金和物业管理费按月结算，租金为提前支付方式，由乙方在每月的28日前将下一月度租金及物业管理费交付为出租方；免租期为2014年10月10日至2014年11月30日，免租期间乙方不用缴交租金和物业管理费，但需向甲方委托的物业管理公司缴纳物业日常维护费，免租期后不再缴交，费用标准为每月租金为￥1.2元/平方米/月，月物业管理费总额为￥116元；甲方于2014年10月12日前将商铺交付乙方装修和使用，乙方须于2014年12月1日前正式开业经营，逾期十天乙方不再享有免租期；本合同书签订之日，乙方需向甲方支付叁个月租金和叁个月物业管理费作为本合同履约保证金，如在合同期内由于乙方原因而造成本合同终止，乙方所缴纳保证金不予退还。合同期内由于乙方原因造成违约，甲方可在履约保证金进行扣除，如果合同继续履行，乙方必须补足足额履约保证金；租赁期满甲方一次性退回所有押金；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面终止合同，收回店铺，并没收乙方所缴纳的履约保证金，若没收的保证金不足弥补甲方损失（包括甲方追讨乙方责任而付出的律师代理费）的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：（1）乙方拖欠商铺租金及物业管理费达三十天及以上的；（2）乙方拖欠物业日常维护费达三十天及以上的……；乙方逾期交付租金和物业管理费，以及免租期内的物业日常维护费的，属违约行为，除仍应及时如数补交外，逾期每日还应支持逾期总费用的3‰作为违约金；乙方在租赁期间的经营费用（包括乙方出资新装于本店铺内外装修、设施、设备等）、税金、因使用本店铺产生的水、电、燃气、电话、有线电视、Internet网络、电梯、清洁卫生、防雷年检、垃圾清运处理费、卫生检疫、食品安全等的一切费用及其他相关费用由乙方自行承担。”同日，原告向被告谢穗芯出具《收款收据》，内容为：“金山路168号金景园金湖翡翠6幢1号商铺租赁金13500元。”原告将《商铺租赁合同》约定的租赁标的物即坐落于金山路168号金景园金湖翡翠6幢1号商铺交付被告谢谢穗芯使用，被告按合同约定的标准向原告支付租金至2016年11月及支付物业管理费至2017年1月，尚未支付2016年12月之后的租金及2017年2月之后的物业管理费。为支持其诉讼请求，原告提交多份催缴租金的通知书。2016年2月23日原告向被告发出《关于催收租金的通知》，该函主要内容为：“通知被告缴纳2016年1、2月的租金及滞纳金9860元。”2016年11月17日原告向被告发出《关于催缴拖欠租金及追究违约责任的通知》，该函主要内容为：“至2016年11月17日，贵租户拖欠我公司2016年10、11月份租金9538元、滞纳金996元，共10534元，贵租户必须于2016年11月19日上午之前交情拖欠租金和产生的滞纳金。”2016年11月23日原告向被告发出《关于拟解除租赁合同的通知》，该函主要内容为：“如果你方不在2016年11月24日前缴清拖欠的2016年10、11月租金共9538元及滞纳金1139元，从2016年11月25日起，我公司正式解除与你方签订的《商铺租赁合同书》。”2015年12月6日，原告向被告出具发票，该发票载明购买方为谢穗芯，销售方为金世纪公司，货物或应税劳务、服务名称为租金，价税合计9538元并备注阳江市江城区金山路168号金景园金湖翡翠6幢1号铺2016年10月、11月租金。2017年2月9日，原告发出《关于催缴拖欠租金及追究违约责任的通知》，主要内容为：“金湖翡翠6幢1号租户谢穗芯女士：贵租户于2014年10月10日与我公司依法签订了《商铺租赁合同书》。至2017年2月10日，贵租户拖欠我公司2016年12月、2017年1、2月份租金共14502元、滞纳金1857元（计至2017年2月9日），共16359元，已违反租赁合同的所约定条款，我公司工作人员到贵租户商铺登门协调无果、多次电话联系无接听、发短信不回复等，因此，我公司特作如下通知：一、贵租户必须于2017年2月15日上午之前交清拖欠租金和产生的滞纳金；二、贵租户拖欠租金已属违约，如贵租户在上述指定时间内仍未缴纳租金及违约金，我公司拟按原合同第七条第1款所定，追究贵租户违约责任，贵租户除了仍要补交所欠租金及滞纳金之外，我公司还要单方面终止合同，依法收回商铺，并没收贵租户所缴纳的履约保证金，履约保证金不足弥补我公司损失的，贵租户还要赔偿。特此通知。”2017年3月1日原告（甲方）与广东拓进律师事务所（乙方）签订委托合同，合同第二条：“《根据广东省律师服务政府指导价》的规定，乙方为甲方提供本合同项下的法律服务，按如下方式向甲方收取法律服务费：人民币叁仟元整（3000元），本协议签订之日起十天内转账至乙方银行账户”。同日，原告通过广东农村商业银行跨行转账向广东拓进律师事务所缴纳法律服务费3000元，广东拓进律师事务所出具相应增值税发票。庭审中原告明确请求从起诉之日（2017年3月1日）起解除《商铺租赁合同书》；称从2016年10月10日起租金及物业管理费按10%的增幅递增收取，而递增的物业管理费部分以租金性质收取；又称被告谢穗芯仍在案涉商铺经营服装店。以上事实，有原告提供的营业执照、法人身份证、被告身份证、商铺租赁合同、房地产权证、保证金收据、通知、增值税发票等证据及庭审笔录证实，被告没到庭质证及提供反驳证据，视为放弃质证权利，对原告提供的证据及主张的事实，本院经综合审查，予以采信。本院认为，原告金世纪公司与被告谢穗芯在平等、自愿的基础下签订了《商铺租赁合同书》，是双方当事人真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效。原告已按合同约定履行了交付房屋的义务，被告谢穗芯亦应按约定履行支付租金及缴交物业管理费的义务。自2016年12月起，被告未按合同约定支付承租房屋的租金，根据合同关于“乙方拖欠商铺租金及物业管理费达三十天及以上的，甲方有权单方面终止合同，收回商铺”的约定，原告有权解除双方《商铺租赁合同书》。同时，原告亦多次通知被告，继续逾期支付租金则解除《商铺租赁合同书》，履行了通知义务，因此，现原告请求从起诉之日（2017年3月1日）解除与被告签订的《商铺租赁合同书》并要求被告谢穗芯将商铺腾空后交还给原告，合法合理，本院予以支持。被告谢穗芯未按合同约定支付2016年12月起的租金和2017年2月起的物业管理费，原告金世纪公司请求被告谢穗芯支付租金及物业管理费合法合理，本院予以支持。原、被告在合同约定2016年10月10日起，每年租金和物业管理费按10%的增幅递增，而原告主张递增的10%物业管理费以租金方式收取，即从2016年10月10日起按租金每月4834元（4384×110%+116×10%）和物业管理费每月116元计收，有《商铺租赁合同书》及2016年10月、11月的租金发票证明，本院予以采信。合同解除后至被告实际搬离之日前，被告仍实际占用租赁房屋，故应向原告支付该期间的房屋占用费，鉴于双方未约定合同解除后房屋占用费的计算标准，房屋占用费应合同解除前的租金金额为标准，故2017年3月1日后房屋占用费为：足月的按每月4834元计算，不足一月的按每天161.13元（4834元／月÷30天/月=161.13元）计算。对于违约责任，双方在合同中约定了因乙方原因造成合同终止时没收履约保证金，若履约保证金不足以弥补甲方的损失（包括甲方追讨乙方责任而付出的律师代理费），乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止和逾期交付租金或物业管理费时每日应支付逾期总费用的3‰违约金的违约条款。被告谢穗芯未按约定交纳租金造成合同终止，原告请求不予返还被告缴纳的履约保证金13500元符合合同约定，本院予以支持。履约保证金13500元足以弥补被告违约给原告造成的实际损失（违约金及律师费），原告又请求被告谢穗芯支付逾期违约金及承担原告律师代理费3000元，超出合同约定及无法律依据，本院不予支持。被告谢穗芯经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决如下：一、确认原告广东金世纪实业有限公司与被告谢穗芯签订的《商铺租赁合同书》于2017年3月1日解除；二、限被告谢穗芯于本判决生效之日起十日内将位于阳江市江城区金山路168号金景园金湖翡翠6幢1号商铺腾空后交还给原告广东金世纪实业有限公司；三、限被告谢穗芯在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东金世纪实业有限公司支付自2016年12月1日起至2017年2月28日止的租金14502元；四、限被告谢穗芯在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东金世纪实业有限公司支付2017年3月1日起至实际交还上述商铺之日止的房屋占用费（按每月4834元计算，不足一月的按每天161.13元计算）；五、限被告谢穗芯在本判决发生法律效力之日起十日内按116元/月的标准支付自2017年2月1日起至实际交还上述商铺之日止的物业管理费给原告广东金世纪实业有限公司；六、被告谢穗芯已向原告广东金世纪实业有限公司支付的租赁保证金13500元归原告广东金世纪实业有限公司所有；七、驳回原告广东金世纪实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1667元（减半收取，原告已预缴），由原告广东金世纪实业有限公司负担67元，由被告谢穗芯负担1600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员 陈龙高二〇一七年四月十九日书记员 冯奕馨书记员 黄 婷 百度搜索“”