（2017）沪02民终3504号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2017-05-02
案件名称
林勇与上海佳苑房地产发展有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林勇,上海佳苑房地产发展有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终3504号上诉人(原审原告)：林勇，男，1977年6月3日出生，汉族，户籍地浙江省金华市。委托诉讼代理人：张伟清，浙江赞成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈ＸＸ，浙江赞成律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海佳苑房地产发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：林振伟，董事长。委托诉讼代理人：叶桐同，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人林勇与被上诉人上海佳苑房地产发展有限公司(以下简称“佳苑公司”)因商品房销售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初3855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。林勇上诉称：上海市青浦区徐泾镇沪清平公路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)存在严重质量问题，故佳苑公司作为该房屋的开发商对此负有维修义务并承担赔偿责任。由于系争房屋存在质量问题导致林勇不得不与原承租人于2014年11月解除租赁关系，之后林勇即以口头形式向物业及佳苑公司报修协商未果。2015年8月林勇以书面形式向佳苑公司反映情况，佳苑公司直至2015年11月19日才开始维修，系争房屋至今仍未修复完毕。佳苑公司怠于履行维修义务造成系争房屋自2014年11月至2016年4月处于空置状态，佳苑公司应当赔偿林勇该段期间内的房屋租金损失。一审法院判定房屋空置期为两个月显失公平，请求二审法院对一审判决主文第一项予以改判，判令佳苑公司赔偿林勇房屋空置损失人民币(以下币种均为人民币)256,000元。被上诉人佳苑公司辩称：佳苑公司于2015年8月收到林勇的报修申请，之后双方一直在为修复方案而反复交涉。直至2015年11月开始维修房屋，工期仅一个月。一审法院判定房屋空置期为两个月已大于实际修复工期，林勇的上诉请求显然缺乏事实依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。林勇向一审法院起诉请求：要求判令佳苑公司支付林勇房租损失336,000元、修复费用20,000元，合计356,000元。一审法院认定事实：2010年12月28日，林勇(作为乙方)、佳苑公司(作为甲方)签订《上海市商品房出售合同》，约定乙方向甲方购买青浦区徐泾镇沪青平公路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋，根据上海房屋土地资源管理局认定的上海星火测绘有限公司测量该房屋建筑面积为193.71平方米，其中套内建筑面积为149.67平方米，公用分摊建筑面积为44.04平方米。第三条约定乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)为4,449,519元。第七条约定甲方在收到乙方全部房价款之日起15天内，甲方向乙方交付该房屋。第十条约定甲方交付的该房屋装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准乙方在办理该房屋交接时有权要求甲方按装修、设备差价1倍补偿。第十四条约定自该房屋正式交付之时起，甲方对该房屋负责装修，并从房地产权利转移之日起继续保修二年。保修范围由甲、乙双方参照国务院发布的《建设工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。《上海市新建住宅质量保证书》中约定：“佳苑公司对提供销售的沪青平公路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋作以下的质量保证和承诺：……四、住宅自签约交付使用之日起，在正常情况下，住宅的保修期限为：……3、屋面防水工程、有防水要求的卫生间和外墙面的防渗漏，为5年。因住户使用、装修不当或擅自改动结构、管线走向而造成的质量问题或其他住户的损失，不在佳苑公司的维修范围之内，由责任人承担相应的民事责任和经济责任”。再查明，2011年5月23日，林勇取得上海市青浦区徐泾镇沪青平公路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产权证》，产权人为林勇。2011年8月，佳苑公司将系争房屋交由林勇使用。又查明，2015年8月，林勇发电子邮件致佳苑公司的负责人，向佳苑公司反映了房屋渗水的问题并要求佳苑公司予以赔偿。2015年11月19日，中建三局东方装饰设计工程有限公司出具的《有关湖畔佳苑三期精装修363-101室维修事宜》，其上有林勇、佳苑公司代表的签字确认，其中载明“……主卧部分地板因卫生间渗水发黑、门套油漆起皮……客卧地板发黑经现场检查卫生间及窗框下口有水渗入……”2、2015年12月18日，中建三局东方装饰设计工程有限公司出具的《有关湖畔佳苑三期精装修363-101室维修事宜》，载明“我司于12月18日完成363号101室卫生间渗水修复工作……”。另查明，依据佳苑公司(此处系一审笔误，应为“林勇”)的申请，法院依法委托上海源正科技有限责任公司对系争房屋内两卫生间木门、主卧、次卧木门变色原因进行鉴定，鉴定单位出具源正司鉴【2016】建鉴字第165号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1、根据入户检查情况，101室主卧、主卫、次卫木门均存在局部变色、发黑现象，且受损部位均位于木门底部。根据现场拍摄红外热像照片，101室主卧、次卧、主卫、次卫木门目前均干燥。根据林勇代表陈述，101室主卫、次卫曾发生渗漏水且佳苑公司派人已重做卫生间地面防水并维修受损卧室木地板及主、次卫门套。综上所述，上海市青浦区外青松公路XXX弄XXX号XXX室房屋内两卫生间木门、主卧、次卧木门变色原因系曾卫生间防水未做好导致的渗水所致。为此，林勇支付鉴定费5,000元。审理中，林勇表示因为佳苑公司不承认存在质量问题才导致发生的费用，因此鉴定费要求由佳苑公司承担。佳苑公司对鉴定报告有异议，认为鉴定程序违规，但对此未提供相应证据。审理中，林勇表示系争房屋的本次渗水问题是2014年11月才发现，后林勇一直与物业交涉，但是佳苑公司一直拖延处理，直至2015年11月19日佳苑公司才派人维修，修理至2015年12月20日，但是过年前仍发现有零星渗水，又一直要求佳苑公司修理，现在系争房屋大的渗水问题已经没有问题了，还有一些零星的渗水。佳苑公司修了2个月，林勇自己修了1个月，但林勇现在仅能提供2015年11月19日至12月20日工期的相应证据，后面的工期没有证据于2016年3月林勇开始将系争房屋对外出租。关于房屋空置费用损失，林勇表示空置费用是实际发生的，佳苑公司应根据林勇2016年2月开始重新对外出租的租金21,000元每月的标准支付，为此林勇提供了林勇与案外人签订的《房屋租赁合同》一份，租金为21,000元每月，并表示空置费用标准由法院酌定，不要求对此予以评估。佳苑公司对该租赁合同真实性不认可，并表示根据市场价格，空置费用应低于每月13,000元，但不要求评估，标准由法院酌定。审理中，林勇表示同意法院对四个木门及木饰面修复费用在20,000元以内进行酌定。佳苑公司表示同意对四个木门及木饰面给予修复费用，金额由法院在20,000元以内酌定。一审法院认为：林勇、佳苑公司签订的《上海市商品房出售合同》是双方真实意思的表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务。鉴定报告系有资质的单位出具，鉴定人员某出庭接受当事人询问，佳苑公司也未提供证据证明鉴定过程存在违规操作等以致该鉴定报告无法作为证据使用的情形，故对该鉴定报告法院予以采纳并作为本案判决的参考依据。根据鉴定报告的内容，现鉴定机构出具的鉴定报告已明确佳苑公司交付的房屋木门变色系卫生间防水未做好所致，根据佳苑公司交付林勇的《上海市新建住宅质量保证书》，该质量问题尚在保修期内，佳苑公司理应按约定对林勇承担维修责任并承担因此质量问题对林勇造成的损失，因林勇确认房屋渗水问题已基本修复，故林勇主张因房屋渗水导致的木门及木饰面的修复费用，本院综合考虑系争房屋的渗漏情况及木门、木饰面的受损情况，酌情认定该修复费用为15,000元。关于房屋修复期间的空置费用损失，佳苑公司应按照实际损失赔偿林勇，该损失可参照该房屋空置期间的租金损失。根据法院对同小区同类房屋租赁价格的询价及本案房屋的实际租赁情况，法院酌定本案系争房屋的租金为每月16,000元，对于维修期间，法院根据案件的具体维修情况及系争房屋因渗水导致的空置情况，酌情给予两个月。一审法院判决：一、上海佳苑房地产发展有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿林勇房屋空置损失人民币32,000元；二、上海佳苑房地产发展有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿林勇木门及木饰面修复费用人民币15,000元。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，佳苑公司作为系争房屋的开发商对系争房屋负有质量保证义务。现经鉴定系争房屋内的木门变色系卫生间防水未做好所致，故佳苑公司应当对林勇承担维修责任并赔偿林勇因此造成的损失。现当事人双方对于一审法院判令佳苑公司赔偿林勇木门及木饰面修复费用15,000元，以及确定系争房屋空置期间的租金为每月16,000元均无异议，但对系争房屋的空置期间存有异议。一审法院根据本案的具体维修情况及系争房屋因渗水导致的空置情况，酌情给予两个月的空置期间并无不妥。综上所述，林勇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,660元，由上诉人林勇负担。本判决为终审判决。法官助理徐晨审 判 长 丁康威审 判 员 陈 俊代理审判员 俞 璐二〇一七年四月十九日书 记 员 何 倩附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注微信公众号“”