（2017）渝0112民初5358号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2017-10-11
案件名称
重庆琼海物业管理有限公司与杨春生物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆琼海物业管理有限公司,杨春生
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初5358号原告：重庆琼海物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪镇黄泥磅琼海花园，统一社会信用代码91500112621971010T。法定代表人：陈雪，经理。委托诉讼代理人：周毅，重庆谦浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓绪明，重庆谦浩律师事务所律师。被告：杨春生，男，1954年2月5日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告重庆琼海物业管理有限公司与被告杨春生物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，依法由审判员辜夕仁独任审判，适用简易程序于2017年4月7日公开开庭进行了审理。原告重庆琼海物业管理有限公司的委托诉讼代理人邓绪明，被告杨春生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆琼海物业管理有限公司向本院提起诉讼请求:1.判令被告向原告支付拖欠的物业管理服务费18312.29元；2.判令被告向原告支付物业管理公摊费5755.8元；3.判令被告向原告支付违约金22741.35元。事实和理由：被告系XX小区XX号房屋的所有权人，原告系该小区的物业管理单位。2003年，原、被告签订《XX小区物业管理服务合同》，委托原告为XX小区实施物业管理。被告拖欠2003年6月1日至2016年12月31日期间的物业管理费及公摊费。原告多次催收，被告拒绝支付。被告杨春生辩称，1.被告未交纳物业服务费属实，原因是重庆琼海实业（集团）有限公司未按时将纠纷房屋交付于被告，且与被告签订了一份处理协议并约定赔偿被告55000元；重庆琼海物业管理有限公司与重庆琼海实业（集团）有限公司实际是同一主体，当时协议时重庆琼海实业（集团）有限公司称赔偿被告的55000元从以后的物管费里扣抵，故被告至今没有交纳物业服务费及公摊费。2.对原告诉讼请求中超过诉讼时效的部分，被告不予认可。本院经审理认定事实如下：被告系位于重庆市渝北区XX号房屋的业主，该房屋建筑面积为166.19平方米，系住宅。2003年6月6日，被告作为甲方、原告作为乙方，双方签订《XX小区物业管理服务合同》一份，约定甲方委托乙方对位于XX小区XX号房屋及相关物业实施物业管理，物业管理费按建筑面积0.6元/月•平方米收取，路灯费按3元/月•户收取，电梯费按10元/月•张月票收取，上述费用甲方应于每月30日前交纳，自次日起延期交纳超过30日后，每日按应交总额1‰加收违约金。该协议还对物业服务其他事项、双方的其他权利义务、违约责任等进行了约定。2014年5月13日，原告发出《公告》一份，其中载明：“从2014年6月1日起，XX小区物业服务的收费标准，由原来的0.60元/月•平方米（不含电梯费）提高到1-3层（含三层）；0.80元/月•平方米；4层（含四层）以上1.00元/月•平方米（含电梯费）。”原告另举示了《XX小区关于物业服务事项表决表》以证明从2014年6月1日起物业服务费涨价经过了小区多数业主的同意。审理中，被告对2014年6月1日后4层以上的物业服务费由0.6元/月•平方米提高到1/月•平方米（含电梯费）予以认可，同意按照涨价后的标准交纳物业服务费。上述物业服务合同签订后，原告为XX小区提供物业服务至今，但其提供的物业服务在质量上存在瑕疵。2017年3月6日，原告向本院起诉要求被告支付2003年6月1日至2016年12月31日期间的物业服务费、公摊费及违约金。审理中，原告提供了催交欠费通知单7张及张贴照片7张以证明向被告进行了催收，其中，7张照片上载明的催费日期分别为2005年6月5日、2007年6月4日、2009年6月1日、2011年5月30日、2013年5月20日、2014年6月5日、2016年6月1日，该7张照片上的门牌号均用粉笔书写，且书写的位置、大小、笔迹深浅均大体一致；被告称重庆琼海实业（集团）有限公司未按期交房并约定赔偿其55000元，提供了一份处理协议予以证明。上述事实，有XX小区物业管理服务合同、原告向XX业主委员会及全体业主公告、XX小区关于物业服务事项表决表、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《XX小区物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，对原、被告均具有法律约束力。原告作为物业服务企业为XX小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务等费用。原告起诉要求被告支付2003年6月1日至2016年12月31日期间的物业服务费及公摊费，审理中，被告提出了诉讼时效的抗辩。根据原、被告签订的《XX小区物业管理服务合同》，被告应于每月30日前向原告交纳物业服务等费用，诉讼时效则应从被告未交费当月的次月1日起算。审理中，原告虽提供了催交欠费通知单7张及张贴照片7张以证明向被告进行了催收，但该7张照片上的门牌号均用粉笔书写，且书写的位置、大小、笔迹深浅均大体一致，在原告催收的2005年6月5日至2016年6月1日长达11年期间，按常理，不应当有此种情况产生，故原告提供的催收证据有明显的虚假，本院不予采纳。原告于2017年3月6日向本院提起诉讼，按照诉讼时效两年的期间，本院确认被告在本案中的欠费期间为2015年3月至2016年12月。对于物业服务费，因被告对2014年6月1日后4层以上的物业服务费由0.6元/月•平方米提高到1/月•平方米（含电梯费）予以认可，同意按照涨价后的标准交纳物业服务费，故在2015年3月至2016年12月期间，被告应交纳的物业服务费为1元/月/平方米×166.19元×22个月=3656.18元。对于公摊费为3元/月•户×22个月=66元。对于违约金，因原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故本院不予支持。被告辩称重庆琼海实业（集团）有限公司未按期交房并约定赔偿其55000元、且该费用应当抵扣物业服务等费用，该辩称理由与本案系另一法律关系，不能成为拒交物业服务费的理由。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告杨春生在本判决生效之日起三日内支付原告重庆琼海物业管理有限公司2015年3月至2016年12月期间的物业服务费3656.18元；二、被告杨春生在本判决生效之日起三日内支付原告重庆琼海物业管理有限公司2015年3月至2016年12月期间的公摊费66元；三、驳回原告重庆琼海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费970元，减半收取485元，由原告重庆琼海物业管理有限公司负担440元，被告杨春生负担45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 辜夕仁二〇一七年四月十九日书记员 杨 琼 更多数据：