（2017）粤13民终36号

裁判日期: 2017-04-19

公开日期: 2017-10-16

案件名称

ＸＸＸ、李威房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省惠州市中级人民法院

所属地区

广东省惠州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

ＸＸＸ,李威,惠州市瀚佑房地产顾问有限公司,惠州市鹏达实业发展集团有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省惠州市中级人民法院民事判决书（2017）粤13民终36号上诉人(原审原告)：ＸＸＸ，女，汉族，1971年04月05日出生，地址：湖南省常德市鼎城区。上诉人(原审原告)：李威，男，汉族，1992年10月05日出生，地址：广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：袁宾，系广东君路律师事务所律师。上诉人(原审被告二)：惠州市瀚佑房地产顾问有限公司，地址：惠州市桥东东平长湖岭新世界长湖苑（二期B段）1号楼09号。法定代表人：蔡熙荣。委托诉讼代理人：黄伟粦，系广东宝晟律师事务所律师。被上诉人(原审被告一)：惠州市鹏达实业发展集团有限公司，地址：惠州市鹅岭北路12号。法定代表人：倪凯生。委托诉讼代理人：程学军，系广东直信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄舒利，系广东直信律师事务所实习律师。上诉人ＸＸＸ、李威与惠州市瀚佑房地产顾问有限公司与被上诉人惠州市鹏达实业发展集团有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市（2016）粤1302民初748号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见2016年1月18日，原审原告向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、判决第一被告返还定金人民币40000元给原告。2、判决第一被告、被告二连带返还购房款60000元及该款自2014年12月1日起至还清之日止按银行同期同类贷款利率计算的占用资金利息给原告。3、本案诉讼费用由两被告承担。主要事实和理由：两原告系母子关系。2014年11月29日，原告为购买第一被告开发的江南丽水湾*××、××两套房屋，按第一被告要求在被告P0S机卡支付了2万元/套的定金共4万元，当天第一被告销售人员说须待其领导审批才能确定优惠后的房价。11月30日，第一被告销售人员告知可为原告申请1039018元/套的优惠价格，但须原告参加预交3万元抵5万房款的团购活动。原告到第一被告售楼处POS机交款，销售人员却说P0S机坏了，让原告去银行取现金6万元，交给负责第一被告团购活动的电商代理被告二，并由其出具收据。此后原、被告因未能就购房具体事宜达成一致，交易失败。为此，原告要求两被告返还已交定金和房款，但第一被告只同意退回定金2万元，被告二以房款已转付给第一被告为由反复推脱退款责任。为此，原告委托广东君路律师事务所于2015年12月5日分别向两被告发出《律师函》催讨上述款项，两被告均置之不理。为维护自身合法权益，原告特依法提起诉讼，请求人民法院判决支持原告的全部诉讼请求。被告惠州市鹏达实业发展集团有限公司：因被答辩人ＸＸＸ、李威诉答辩人惠州市鹏达实业发展集团有限公司和被告二惠州市瀚佑地产投资投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，答辩人现提出答辩意见如下：一、因两被答辩人一方的原因未能订立商品房买卖合同，答辩人可依法按照定金的规定，不予返还两被答辩人的全部定金人民币肆万元整（￥40000.00)。《江南丽水湾认购协议书》（以下简称“认购书”）约定：1、首期楼款成交价的30%须于2014年12月7日前付清，余款总成交价的70%须于2015年1月20日前付清；2、如乙方未能在本认购书约定的期限内向甲方支付楼款或签署正式《商品房买卖合同》，则视为乙方违约，本认购书协议自行解除（终止），定金不予退还。《认购书》签订后，两被答辩人不按照《认购书》约定的期限内向答辩人支付楼款导致房屋买卖交易失败，而非答辩人单方或答辩人与被答辩人双方之间的原因导致房屋买卖交易失败。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，两被答辩人不按照双方约定的期限向答辩人支付楼款，单方表示不与答辩人签订商品房买卖合同，属于被答辩人一方违约，导致未能订立商品房买卖合同，按照定金的规定，答辩人有权不予返还两被答辩人全部定金人民币肆万元整（￥40000.00)。被答辩人虽明知其要求返还定金并无法律依据，但依然多次向答辩人请求协商返还定金。答辩人本着与购房客户维持良好合作关系的原则，作出让步：同意两被答辩人退房，同意向两被答辩人退回人民币贰万元（￥20000)定金。2015年11月16日，两被答辩人便向答辩人退回两张人民币贰万元（￥20000.00)定金的收款收据（被答辩人提供的证据3显示“已收回原件”），以待答辩人返还人民币贰万元(￥20000.00)的定金。次日，答辩人便通知两被答辩人取回定金人民币贰万元整（￥20000.00)，但是两被答辩人几经告知不领取定金。自告知领取定金之日起至今，已过数月之久，两被答辩人却起诉要求返还全部人民币肆万元整（￥40000.00)，完全没有事实依据与法律依据。综上，被答辩人单方悔约不签订商品房买卖合同本就属于其一方原因违约导致未能签订商品房买卖合同，答辩人依法可依定金的规定不予返还其全部定金。即使后来答辩人基于维持双方良好的合作关系而让步向两被答辩人退还贰万元（￥20000.00)也不因此消灭两被答辩人单方违约的事实。故答辩人无需向两被答辩人返还定金人民币肆万元整(￥40000.00)。二、关于两被答辩人向被告二支付团购服务费，该法律行为的相对人是两被答辩人与被告二，与答辩人无关。首先，根据两被答辩人提交的两张叁万元整（￥30000.00)的团购服务费收款收据显示：收款单位是惠州市瀚佑地产投资有限公司(被告二）。根据合同的相对性，两被答辩人要求返还团购服务费的主体应该是其相对人被告二惠州市瀚佑地产投资有限公司，而不是答辩人。其次，虽然《认购书》中的成交价低于原价，但是《认购书》并没有约定预交三万元抵五万元房款的条款，答辩人也没实际收到被告二转付的两被答辩人所交的人民币陆万元（￥60000.00)房款。被答辩人声称被告二已将团购服务费作为房款转付给答辩人并无事实依据，故答辩人无需向两被答辩人返还被告二自行收取的团购服务费。最后，根据《商品房销售管理办法》第二十八条“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用”之规定，被告二收取佣金以外的团购服务费属于《商品房销售管理办法》中明令禁止的法律行为，答辩人对于被告二以自己名义向购房者收取的团购服务费从未予以支持，亦未从被告二处收到两被答辩人交来的团购服务费和购房款，故两被答辩人要求答辩人返还购房款陆万元整(￥60000.00)并无事实依据和法律依据。综上所述，两被答辩人要求答辩人返还定金人民币肆万元整(￥40000.00)和购房款陆万元整（￥60000.00)的请求并无事实依据和法律依据，请法院依法予以驳回，以维护答辩人的合法权益。惠州市瀚佑房地产顾问有限公司辩称：答辩人近期收到原告ＸＸＸ、李威诉被告惠州市鹏达实业发展集团有限公司（以下简称“鹏达公司”）房屋买卖合同纠纷案的民事起诉材料，现根据事实及法律，作如下答辩：一、答辩人与原告签订了《团购买房服务合同》后，答辩人已按约定提供了团购服务，并促成原告与开发商签订了认购协议。答辩人与原告双方签订的合同已履行完毕，原告无权要求退还团购服务费。2014年11月30日，答辩人与原告ＸＸＸ、李威分别签订了两份《团购买房服务合同》，约定答辩人为原告购买鹏达丽水湾3栋××号房、××号房，合同约定团购服务费为每套3万元，服务期限为自本合同签订之时起至原告与开发商签订认购相关协议并交纳了购房定金时结束。同时还对答辩人及原告的权利义务等内容作了明确约定。合同签订后，答辩人积极撮合了原告与开发商即被告鹏达公司签订了《江南丽水湾认购协议书》，并享受了团购优惠政策。因此，答辩人已履行完毕了《团购买房服务合同》的全部义务，原告所支付的6万元实为基于团购所产生的服务费用，原告诉请答辩人连带返还购房款缺乏事实及法律依据。二、答辩人作为被告鹏达公司的电商及联动推介代理人，已投入的大量人员及费用进行推广及服务。原告与答辩人的团购服务合同关系独立于原告与开发商的房屋买卖合同关系。在答辩人为原告提供团购服务前，答辩人与被告鹏达公司达成合作。鹏达公司于2014年10月22日向答辩人出具了一份《电商联动代理授权书》，授权答辩人签订推广销售合同、负责电商推广、外围联动的销售管理、统筹相关工作、负责收取团购费用，用于联动公司支付佣金及推广费。该授权书签订后，答辩人投入了大量人财物进行电商宣传及联动中介公司推广。也正是基于该合作及付出，答辩人方可为原告争取到团购优惠，并促成原告与开发商签订了房屋买卖认购协议。因此，原告与开发商的房屋买卖合同关系独立区别于原告与答辩人的团购服务合同关系，团购费用与购房款不能直接等同。不论原告与开发商是否最终解除房屋买卖合同关系，都不影响答辩人与原告签订的《团购买房服务合同》效力及已履行完毕的事实。若原告单方解除《团购买房服务合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，则答辩人的损失也应由原告赔偿。更何况本案中，答辩人已履行完毕了团购服务义务，并且至今未收到任何关于解除《团购买房服务合同》的通知。因此，在答辩人已提供了电商团购服务，且《团购买房服务合同》未解除的情况下，原告诉请返还团购费用无任何事实及法律依据。三、答辩人已经将4万元团购费用作为中介佣金支付给了第三人惠州市天宇房地产代理有限公司，原告诉请缺乏依据。惠州市天宇房地产代理有限公司是与答辩人进行合作的联动中介，原告ＸＸＸ、李威均是惠州市天宇房地产代理有限公司居间介绍的客户。在代理公司居间促成了原告与开发商签订了协议后，答辩人根据惠州市天宇房地产代理有限公司的申请，向其转账支付了4万元销售鹏达丽水湾3栋××号房、××号房的佣金。因此，惠州市天宇房地产代理有限公司与本案有直接利害关系，应当作为本案第三人，原告对被告的诉请缺乏依据。综上所述，原告请求答辩人返还6万元购房款并支付利息无任何事实及法律依据，答辩人恳请法院查明事实依法驳回原告诉请。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：两原告系母子关系。2014年11月29日，两原告为购买第一被告开发的江南丽水湾××、××两套房屋，在第一被告P0S机刷卡支付了2万元/套的定金共4万元，当日，第一被告出具了收款收据。2014年11月30日，两原告与第一被告签署《江南丽水湾认购协议书》，约定享受团购优惠后每套成交价为1039018元，首期楼款315000元须于2015年12月7日前付清，余下款项于2015年1月20日付清。2014年11月30日，原告与第二被告签订《团购买房服务合同》，约定经纪服务费为3万元，经纪服务期限为自本合同签订之时起至与发展商签订商品房认购相关协议并交纳购房定金给发展商之时结束；原告现金支付6万元，第二被告出具收款收据。另查一，第一被告于2014年10月22日出具《电商联动代理授权书》，授权第二被告为“鹏达丽水湾”项目电商及联动推介代理人：第一被告授权第二被告收取成交每套的团购费用，用于给联动公司支付佣金及推广费。另查二，第二被告原企业名称为惠州市瀚佑地产投资有限公司，于2016年2月2日变更名称为惠州市瀚佑房地产顾问有限公司。庭审时，经法庭询问，原告称没有购买房屋的原因是双方不能对购房内容达成一致意见，具体内容是购房款、交付房屋时间和付款方式。第一被告称没有购房的原因是原告不愿意购买了。第一被告还当庭提出考虑到原告个人买房，同意退回一半的定金。原审法院判决理由和结果原审法院认为，两原告与第一被告签订的两份《江南丽水湾认购协议书》，是双方当事人的真实意思表示，形式、内容均未违反相关法律法规，合法有效，双方当事人均应按照协议内容履行。庭审中，原告认为不能达成正式购房合同的原因是双方对购房款、交付房屋时间和付款方式不能协商一致，但双方签订的认购协议书中已经对购房款、付款方式做出了明确的约定。关于交付房屋的时间，原告并未指出其对哪个具体的交房时间有异议，原告亦未提出曾与第一被告协商交楼时间但不能达成一致的情形。本院对原告主张没有购买房屋的原因是双方不能对购房内容达成一致意见不予采信。原告主张第一被告返还定金40000元没有事实与法律依据，本院不予支持。但庭审时，第一被告同意每份协议退还定金10000元，应视为原告与第一被告已经达成了解除两份认购协议书的一致意见，第一被告愿意退还定金共计20000元是其对自己权益的处分，不损害他人利益，本院予以认定。关于团购费用是否应予以退还，本院认为应予以退还，理由如下：1、《团购买房服务合同》第2条约定：“经纪服务期限为自本合同签订之时起至甲方与发展商签订商品房认购相关协议并交纳购房定金给发展商之时结束。”本案中两原告支付定金并开具收据的时间为2014年11月29日，两原告与第二被告签订《团购买房服务合同》的时间为2014年11月30日，即两原告签订《团购买房服务合同》前，已经交纳购房定金，第二被告并未实际提供服务。2、第二被告是经第一被告授权为涉案房产的电商及联动推介代理人，根据双方协议，第一被告仅授权第二被告收取成交每套的团购费用，本案中，两套房屋并未成交，第二被告无权收取团购费。据此，原告主张第二被告退还团购费60000元，本院予以支持。原告因购买房产与被告发生本案诉讼，原告主张第二被告支付团购费利息没有依据，本院不予支持。从原告与第二被告签订的《团购买房服务合同》及原告提交的团购费收据来看，原告明知该款项为团购费；原告起诉主张团购费60000元为购房款，且第一被告承担连带返还责任没有事实与法律依据，本院不予支持。关于第二被告提出的追加惠州市天宇房地产代理有限公司为本案第三人的申请，因惠州市天宇房地产代理有限公司不属于本案必须参加诉讼的当事人，本院不予追加。第二被告与惠州市天宇房地产代理有限公司的权利义务关系，应另案处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百三十四条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、第一被告惠州市鹏达实业发展集团有限公司应在本判决生效之日起五日内向原告ＸＸＸ返还定金10000元，向原告李威返还定金10000元。二、第二被告惠州市瀚佑房地产顾问有限公司应在本判决生效之日起五日内向原告ＸＸＸ返还团购服务费30000元，向原告李威返还团购服务费30000元。三、驳回原告ＸＸＸ、原告李威的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2300元（原告已预交1150元），由原告ＸＸＸ、原告李威负担920元，第二被告惠州市瀚佑房地产顾问有限公司负担1380元。当事人二审的意见上诉人ＸＸＸ、李威不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2016)粤1302民初748号民事判决书;2、改判被上诉人惠州市鹏达实业发展集团有限公司返还定金人民币40000元给上诉人;3、改判被上诉人惠州市鹏达实业发展集团有限公司和惠州市瀚佑地产顾问有限公司连带返还团购服务费60000元及该款自2014年12月1日起至还清之日止按银行同期同类贷款利率计算的占用资金利息给上诉人；4、本案诉讼费用由两被上诉人共同承担。主要事实和理由：一、双方系因不可归责于双方事由而未能签订商品房买卖合同，一审判决仅判令鹏达公司返还定金2万元，违背事实和法律。l、双方因未就购房款优惠、房屋交付、办证等达成一致导致交易失败，是不争的事实。第一，因认购书约定团购价格（1069018）元与交定金价格（0.88折1074323元）相差无几，卖方员工承诺再为上诉人争取更多优惠，无果。所以认购书虽有定价，但非定论。第二，上诉人购房急用，要求付清首期款交房，且交房一年内办出房产证，但鹏达公司只能付清金款交房，且交房一年内只承诺提交办证资料，不能保证办出房产证。双方因上述不可归责于双方事由不能达成一致，未能签订商品房买卖合同，鹏达公司应当返还全部定金。2、一审判决错误分配举证责任。认购书仅约定房款，无交房。办证等内容，即可证明双方未就交房、办证等重要内容达成一致。如此，鹏达公司仍应举证证明双方已就交房、办证事宜达成一致，才能认定上诉人未签署商品房买卖合同存在过错，从而有权没收定金。一审判决将该举证责任判由上诉人承担，明显无视认购书无交房、办证等内容的事实，从而错误分配了举证责任。二、一审判决仅判决瀚佑公司承担60000元返还责任违背事实和法律。1、瀚佑公司是以交3万抵5万元购房款的名义收取该6万元，该款对上诉人而言就是购房款，其员工也解释为优惠房款，从未说明是服务费。其要求上诉人签订团购服务合同为格式合同，将该款写成经纪服务费，是偷换概念欺骗消费者。2、根据一审查明事实，鹏达公司与瀚佑公司签订有合作代理协议，并出具了《电商联动代理授权书》，授权瀚佑公司“负责收取成交每套的团购费用，用于给联动公司支付佣金及推广费”，因此两公司间是委托代理关系，鹏达公司依法应对委托事宜承担责任。三、双方交易失败后，两被上诉人就应退回6万元，但上诉人反复找被上诉人退款无果，导致上诉人该款历时两年多不能退回，造成了上诉人占用资金利息损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，被上诉人应承担赔偿责任。一审判决不支持上诉人占用资金利息损失，有违事实和法律。为维护自身合法权益，上诉人特依法提起上诉，请求人民法院判决支持上诉人的全部请求。上诉人惠州市瀚佑房地产顾问有限公司答辩称:上诉人原审诉讼请求中要求答辩人返还6万元的性质是购房款，现变更为服务费，事实是变更了原审诉求，一审判决超出了上诉人原审的诉请范围，答辩人与惠州市瀚佑房地产顾问有限公司是团购关系，其在二审变更，应驳回。认购书载明上诉享受优惠，原价为1220822元，优惠后为1039018元，这证明答辩人提供了团购服务，合作的中介公司提供了相关选房和看房服务，因此收取团购服务费由依据。上诉人惠州市瀚佑房地产顾问有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求法院撤销（2016）粤1302民初748号民事判决第二项，依法改判或者发回重审；2、判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。主要事实和理由：一、原审判决超出了被上诉人的诉讼请求，程序违法，依法应当发回重审。被上诉人ＸＸＸ、李威的原审诉讼请求第二项是：“判决被告一、被告二连带返还购房款60000元及该款自2014年12月1日起至还清之日止按银行同期同类贷款利率计算的占用资金利息给原告”，其诉讼请求明确为“购房款”，原审法院也是依据房屋买卖合同法律关系进行立案受理，但是原审法院在审理过程中查明了上诉人收取的60000元款项性质为“团购服务费”，上诉人与被上诉人并非房屋买卖合同法律关系。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”，原审法院在原审中认定60000元款项性质为“团购服务费”，双方法律关系为团购服务合同关系，依法应当告知当事人可以变更诉讼请求，而非径直裁判。原审判决在被上诉人未变更诉讼请求的情况下，直接裁判“上诉人向两个被上诉人返还团购服务费共计60000元”。明显超出了被上诉人的诉讼请求的范围及本案案由的审理，程序违法。二、本案的案由为房屋买卖合同纠纷，而上诉人与被上诉人为团购服务合同法律关系，原审法院对本案的法律关系定性混乱，导致基本事实查明不清。本案的上诉人与被上诉人签订了独立的《团购买房服务合同》，双方对团购服务的期限、收费标准及权利义务作了明确约定。根据最高人民法院《民事案件案由规定》第四部分第十条规定，本案的案由应为服务合同纠纷，原审法院依法应当对上诉人与被上诉人的纠纷进行单独立案审理。然而，本案的被上诉人却是在起诉原审被告惠州市鹏达实业发展集团有限公司房屋买卖合同纠纷中，将上诉人一并作为房屋买卖合同法律关系案件当事人进行诉讼，违反了民事案件案由的规定。此外，在原审法院查明了上诉人与被上诉人为团购服务合同法律关系后，被上诉人也未变更诉讼请求。因此，上诉人恳请二审法院查明本案的法律关系，依法驳回被上诉人对上诉人的起诉。三、本案遗漏了必须参加诉讼的当事人惠州市天宇房地产代理有限公司，程序严重违法，导致案件基本事实查明不清。在本案审理过程中，上诉人请求法院追加惠州市天宇房地产代理有限公司(以下简称“天宇房产公司”)为本案的第三人。具体理由如下;天宇房产公司作为上诉人的联动中介公司，在涉案房屋销售过程中，天宇房产公司参与了被上诉人的购房服务，包括现场咨询、挑选楼房、楼房信息介绍等服务均是其提供。在上诉人收取了被上诉人支付的团购服务费60000元后，基于天宇房产公司为被上诉人提供了购房服务的客观上事实，上诉人于2015年7月20日将其中4万元作为中介佣金转账支付给了天宇房产公司。因此，天宇房产公司是否参与本案诉讼，直接关系本案团购服务内容已实际提供及整个购房服务过程等基本事实的查清，与团购服务合同法律关系的处理结果具有十分密切的利害关系。根据《民事诉讼法》第五十六条的规定，应当追加天宇房产为本案第三人。原审判决遗漏了当事人，程序存在严重违法。四、上诉人履行了《团购买房服务合同》约定的义务，已实际为被上诉人提供了团购优惠服务，原审判决认定事实错误、适用法律错误。1、上诉人实际为被上诉人提供了团购优惠服务。首先，在开发商卖房销售现场。上诉人工作人员及联动中介公司服务人员为购房者提供了现场咨询、看房、了解房源等服务，被上诉人在2014年11月29日支付的定金是在享受了上诉人工作人员服务的情况下支付的;其次，《团购服务买房合同》的最主要的内容是确保购房者享受团购优惠的折扣政策，上诉人已实际为被上诉人取得了团购优惠。2014年11月30日，上诉人与被上诉人签订了《团购买房服务合同》，约定“服务期限为自本合同签订之时起至甲方与发展商签订商品房认购相关协议并交纳购房定金给发展商之时结束。”合同签订后，上诉人为被上诉人争取到了团购优惠价格，促成被上诉人于2014年11月30日签订了《江南丽水湾认购协议书》，该协议书第二条：“该物业原价1220822元，乙方享受优惠折扣:团购优惠。成交价:1039018元。”，上诉人实际是为被上诉人争取了团购优惠，在原价基础上少了181804元，可见上诉人已提供了团购服务。综上所述，上诉人为被上诉人团购买房提供了全面的服务。原审判决以被上诉人交纳定金在前，团购服务合同签订在后，从而认定上诉人未实际提供服务是明显违背客观事实的。若上诉人未提供服务，则《认购协议书》团购优惠内容是从何而来的?原审判决明显避重就轻，认定事实错误。2、《团购买房服务合同》是上诉人与被上诉人双方签订的，明确了收取团购服务费的依据是“促成签订认购协议并享受团购优惠”。原审判决以开发商的授权上诉人收取成交每套房屋的团购费用，以本案两套房屋未成交为由，认定上诉人无权收取团购费用是明显错误的。首先，原审判决理由明显违背了合同相对性原则。《团购买房服务合同》是上诉人与被上诉人双方签订，并非与开发商三方签订。团购服务合同法律关系的处理应该以团购买房服务合同约定内容为准，而不能以开发商授权内容为准。其次，根据上诉人与被上诉人约定，房屋的成交也应理解为“认购协议书”的签订。因此，原审判决再次混淆法律关系，导致认定事实错误，适用法律错误。五、原审判决在房屋买卖合同法律关系与团购服务合同法律关系的事实认定方面自相矛盾，认定事实明显错误。原审判决既然认定被上诉人单方解除购房协议已构成违约，被上诉人主张原审被告惠州市鹏达实业发展集团有限公司返还定金没有事实及法律依据。这足以证明被上诉人单方违约的客观事实，应依法承担违约责任。被上诉人依法应依据《认购协议书》承担违约责任，难道就不应依据《团购买房服务合同》承担违约责任?这是明显的谬论。上诉人投入了大量人力物力为被上诉人提供现场服务，为开发商提供电商推广服务。也正是上诉人的投入及付出，才能够使被上诉人在购房时享受团购优惠。在上诉人已促成被上诉人与开发商签订了认购协议书并享受了团购优惠的情况下，若因被上诉人单方违约，令上诉人不仅返还团购费，还要承担诉讼费。那么，上诉人的损失如何弥补?违约万不需承担责任，服务提供方却蒙受损失，则公平正义将不复存在。综上所述，原审判决程序严重违法，查明事实不清，认定事实、适用法律错误。恳请二审法院查明事实，依法改判或者发回重审！上诉人ＸＸＸ、李威答辩称:一、案涉所谓的团购买房仅是被告一事前确定的销售推广方式，团购优惠也只是被告一事前确定的定价策略，而不存在真实团购交易。被答辩人向答辩人收费是基于被告一授权，实质是被告一应支付中介报酬。只不过让渡给被答辩人提前。答辩人支付6万元也是基于被答辩人所称每套房交3万抵6万房款的虚假宣传。本意仍是支付购房款。该两万定名该款为团购服务费，及被答辩人欺骗答辩人签订《团购买房服务合同》，只不过是为收取该购房款巧立名目。因此，被答辩人主张的团购买房仍为商品房买卖合同关系，一审判决对所谓的团购服务费定性和一并处理并无不当。二、案涉商品房买卖关系仅有答辩人、被答辩人和被告一出名参与。惠州市天宇房地产代理有限公司从未出名参与销售活动，与答辩人不存往任何法律关系或其它联系，其与波答辩人之间的关系与本案无关。一审法院不予追加该公司参与诉讼符合法律规定。三、被答辩人是在答辩人2014年11月29日自行到被告一销售中心看房，自行选定房屋，并自行支付了购房定金、决定购买案涉商品房的情况下，现场接洽销售人员为了炒单，于11月30日以争取更大优惠名义，和须交3万无可抵6万元购房款才能争取更大优惠，且谎称销售中心的POS机已坏不能交款等为由，骗得答辩人现金交了6万元后。才让答辩人签订《团购买房服务合同》和开具团购费收据。整个过程只有欺骗，根本没有提供该合同约定的寻找发展商、挑选房屋、撮合签约等服务。认购协议书虽注明房价为团购优惠，但如第一条所述，该价格是被告一事前就已确定的定价方案，而不是被答辩人提供团购服务的成果，何况该价格与现场接洽销售人员所称可继续争取优惠相去甚远。因此被答辩人理应退还全部已收款，一审判决对此处理并无不当。四、答辩人未签订商品房买卖合同系因未能对交房、办证等认购协议书未明确事宜达成一致等不可归责于双方的事由所造成，不存在答辩人违约情形。且一审判决是基于被答辩人根本未提供所谓的团购服务而判决被答辩人退款，与答辩人是否违约并无关联。至于被答辩人为代理推广案涉房地产项目所作的工作，自有其提供真实中介服务促成交易所收取的报酬作回报，而不减建立在未提供相关服务而不劳而获、甚至与现场业务员勾结炒单、欺骗消费者的基础上。因此一审判决退回费用给答辩人公平公正。特此答辩，请求上级人民法院查明事实，依法驳回被答辩人全部上诉请求。被上诉人惠州市鹏达实业发展集团有限公司答辩称:一、双方商品房买卖交易最终失败的原因系两答辩人单方违约，属于两被答辩人一方的原因。故答辩人可依法按定金罚则规定以及合同约定，不予返还两被答辩人的全部定金人民币肆万元整（￥40000.00）。《江南丽水湾认购协议书》（以下简称“认购书”）约定：1、首期楼款成交价的30%须于2014年12月7日前付清，余款总成交价的70%须于2015年1月20日前付清；2、如乙方未能在本认购书约定的期限内向甲方支付楼款或签署正式《商品房买卖合同》，则视为乙方违约，本认购书协议自行解除（终止），定金不予退还。《认购书》签订后，两被答辩人不按照《认购书》约定的期限内向答辩人支付楼款导致房屋买卖交易失败，而非不可归责于答辩人与被答辩人双方之间的原因。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人“之规定，两被答辩人不按照双方约定的期限向答辩人支付楼款，单方表示不与答辩人签订商品房买卖合同，属于被答辩人一方违约，导致未能订立商品房买卖合同，按照定金的规定，答辩人有权不予返还两被答辩人全部定金人民币肆万元整（￥40000.00）。被答辩人虽明知其要求返还定金并无法律依据，但依然多次向答辩人请求协商返还定金。答辩人本着与购房客户维持良好合作关系的原则，作出让步：同意两被答辩人退房，同意向两被答辩人退回人民币贰万元（￥20000.00）定金。2015年11月16日，两被答辩人便向答辩人退回两张人民币贰万元（￥20000.00）定金的收款收据（被答辩人提供的证据3显示“已收回原件”），以待答辩人返还人民币贰万元（￥20000.00）的定金。次日，答辩人便通知两被答辩人取回定金人民币贰万元整（￥20000.00），但是两被答辩人几经告知不领取定金。综上，被答辩人单方违约不签订商品房买卖合同本就属于其一方原因导致未能签订商品房买卖合同，答辩人依法可依定金罚则不予返还其全部定金。即使后来答辩人基于维持双方良好的合作关系而让步同意向两被答辩人退还贰万元（￥20000.00）也不因此消灭两被答辩人单方违约的事实。故答辩人无需向两被答辩人返还定金人民币肆万元整（￥40000.00）。根据“谁主张谁举证”的原则，被答辩人诉请要求答辩人返还定金40000元，应由被答辩人ＸＸＸ、李威提供证据证明不属于其一方原因导致交易失败的，否则应自行承担不利的法律后果。根据《民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”规定，被答辩人根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定要求返还定金人民币40000元，则至少应该证明被答辩人没有违约。被答辩人未按照《认购书》第三条约定的2014年12月7日前支付首期楼款，其行为已经构成违约，依法定金不予返还。同时，根据被答辩人一审提供的证据6《退房证明》明确：“ＸＸＸ、李威因故不再购买”恰恰证明的是被答辩人一方原因导致交易失败，依法定金不予退还。综上，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被答辩人举证不能，应由其承担本案的不利后果。被答辩人主张的双方未能就购房具体事宜达成一致导致交易失败，一审与二审前后不一，且缺乏证据予以证明。被答辩人在一审中诉称：“原、被告因未能就具体购房事宜达成一致，交易失败”，却没有提供任何证据证明双方究竟因什么具体的购房事宜未能达成一致，一审庭审中法庭询问方称：没有达成一致意见的具体事宜系购房款、交付房屋时间和付款方式。但是《认购书》中已经对购房款、付款方式作出了明确的规定，关于交付房屋的时间，被答辩人并未提出证据证明：被答辩人与答辩人对交楼时间曾经协商过，又何来未能就此达成一致一说？因此一审法院不予采信：被答辩人主张没有购买房屋的原因是双方不能对购房内容达成一致的意见。现被答辩人二审上诉称：“双方未就购房优惠、房屋交付、办证等达成一致导致交易失败”，购房优惠、办证这两个不能达成一致的情形在一审中并未提及。第二审法院原则只对第一审裁判内容是否适当、诉讼程序有无错误进行审查，当事人新提出的上述情形若客观存在，则在一审前便已客观存在并为被答辩人所知，不属于在第二审程序中可以提出的新事实，即使属于新事实被答辩人亦没有相关的新证据予以证明。【《证据规定》的规定，二审程序中的新的证据包括两种：1、一审庭审结束后新发现的证据；2、当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据。】另外，关于购房优惠，已经在《认购书》中明确约定：原价1220822元，享受优惠折扣后成交价为1039018元，双方应当按照合同的约定予以履行，不存在再次协商的问题。关于办证，被答辩人同样也没有提供证据未提出证据证明：被答辩人与答辩人对办证这一情形曾经协商过，又何来未能就此达成一致一说？四、关于两被答辩人向上诉人惠州市瀚佑房地产顾问有限公司支付团购服务费，该法律行为的相对人是两被答辩人与被告二，与答辩人无关。首先，根据两被答辩人提交的两张叁万元整（￥30000.00）的团购服务费收款收据显示：收款单位是惠州市瀚佑房地产顾问有限公司（被告二）。根据合同的相对性，《团购买房服务合同》签约主体是上诉人ＸＸＸ、李威与上诉人惠州市瀚佑地产房地产顾问有限公司（以下简称：“瀚佑公司”），两被答辩人要求返还团购服务费的主体应该是其相对人瀚佑公司，而不是答辩人。其次，虽然《认购书》中的成交价低于原价，但是《认购书》并没有约定预交三万元抵五万元房款的条款，答辩人也没实际收到被告二转付的两被答辩人所交的人民币陆万元（￥60000.00）房款。被答辩人声称瀚佑公司已将团购服务费作为房款转付给答辩人并无事实依据，故答辩人无需向两被答辩人返还瀚佑公司自行收取的团购服务费。最后，对于瀚佑公司以自己名义向购房者收取的团购服务费，答辩人未曾收到上述款项，故两被答辩人要求答辩人返还购房款陆万元整（￥60000.00）并无事实依据和法律依据。综上所述，两被答辩人要求答辩人返还定金人民币肆万元整（￥40000.00）和购房款陆万元整（￥60000.00）的请求并无事实依据和法律依据，请法院依法维持原审第一判项，以维护答辩人的合法权益。本案二审中，各方当事人均未提交新证据。本院查明的事实及裁判理由和结果本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。各方对《江南丽水湾认购协议书》、《团购买房服务合同》的效力均不持异议，本院予以确认。本案争议的焦点是：1、商品房买卖合同无法签订的过错责任的问题；2、上诉人ＸＸＸ、李威于2014年11月30日支付给上诉人惠州市瀚佑房地产顾问有限公司6万元款项的性质；3、惠州市天宇房地产代理有限公司是否是必须参加诉讼的当事人。关于商品房买卖合同无法签订的过错责任的问题，上诉人ＸＸＸ、李威与被上诉人惠州市鹏达实业发展集团有限公司于2014年11月30日签订的《江南丽水湾认购协议书》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人双方应严格恪守合同。《江南丽水湾认购协议书》对双方涉案房屋价格、面积、付款方式、交房时间都作出了明确的约定，上诉人ＸＸＸ、李威在签订《江南丽水湾认购协议书》的时候就意味着对以上约定并无异议，双方已就合同的主要条款达成合意。上诉人在上诉中主张在签订正式的商品房买卖合同的协商过程中，以购房急用交房一年内办出房产证为由拒绝签订正式的商品房买卖合同。该理由是否属于不可归责双方的事由，导致未能签订商品房买卖合同。本院认为，关于房屋的办证问题，由于办证涉及到众多行政主管部门，房产证的具体办理完毕期限处于无法确定的状态，被上诉人惠州市鹏达实业发展集团有限公司无法明确承诺办出房产证的时间并不具备相应的过错，上诉人以此为由拒绝签订正式的商品房买卖合同没有相应的法律的和事实依据，依法应承担相应的违约责任。故原审法院认定上诉人ＸＸＸ、李威无正当理由不支付楼款及签订正式《商品房买卖合同》已构成违约，上诉人ＸＸＸ、李威的违约行为是导致双方不能签订正式房屋买卖合同的原因并无不当，本院予以支持。关于上诉人ＸＸＸ、李威于2014年11月30日支付给上诉人惠州市瀚佑房地产顾问有限公司6万元款项的性质问题，根据惠州市瀚佑房地产顾问有限公司出具给上诉人ＸＸＸ、李威的编号为3833328、3833329的收款收据，以及双方所签订的《团购买房服务合同》已明确约定该款项为团购费，上诉人ＸＸＸ、李威主张该款项系预交三万抵五万的购房款，没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人ＸＸＸ、李威在签订《团购买房服务合同》前已经将购房定金支付给被上诉人惠州市鹏达实业发展集团有限公司，根据上诉人惠州市瀚佑房地产顾问有限公司与上诉人ＸＸＸ、李威签订的《团购买房服务合同》第2条的约定，可知上诉人惠州市瀚佑房地产顾问有限公司并未实际提供服务，认购协议书的成交价与原价的差异亦不能证明上诉人惠州市瀚佑房地产顾问有限公司已实际为上诉人ＸＸＸ、李威提供了团购优惠服务，并且涉案的两套房屋并未成交，上诉人惠州市瀚佑房地产顾问有限公司亦无权收取团购费用。因此，上诉人惠州市瀚佑房地产顾问有限公司应当将上诉人ＸＸＸ、李威支付的60000元款项予以返还。上诉人惠州市瀚佑房地产顾问有限公司并未提供证据证明已经将团购服务费作为房款转付给被上诉人惠州市鹏达实业发展集团有限公司，且《团购买房服务合同》的签订主体为上诉人ＸＸＸ、李威与上诉人惠州市瀚佑房地产顾问有限公司根据合同相对性原则，上诉人ＸＸＸ、李威请求被上诉人惠州市鹏达实业发展集团有限公司连带返还团购服务费60000元的诉讼请求本院不予支持。关于上诉人ＸＸＸ、李威请求支付该60000元款项的资金占用利息，因《团购买房服务合同》对此并无约定，ＸＸＸ、李威的该项请求无法律依据，故该院不予支持。此外，一审法院在查明该60000元款项为团购服务费后，为避免诉累，直接判决由上诉人惠州市瀚佑房地产顾问有限公司予以返还，并无不当，本院予以维持。关于惠州市天宇房地产代理有限公司是否是必须参加诉讼的当事人的问题，惠州市天宇房地产代理有限公司非本案当事人，在能够查明案件事实的情况下，其不是必须参加诉讼的人员，原审法院可以依法进行审理和判决。综上所述，上诉人ＸＸＸ、李威与上诉人惠州市瀚佑房地产顾问有限公司的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币4600元，由上诉人ＸＸＸ负担2300元，上诉人惠州市瀚佑房地产顾问有限公司负担2300元。本判决为终审判决。审判长　　郑　杰审判员　　黄宇乐审判员　　寇　倩二〇一七年四月十九日法官助理　　陈　静书记员　　彭科梅附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。关注公众号“”