（2017）吉05民终461号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2017-05-02
案件名称
见玉东与通化市中金房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省通化市中级人民法院
所属地区
吉林省通化市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
见玉东,通化市中金房地产开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉05民终461号上诉人（原审原告）：见玉东，男，1951年10月10日生，汉族，无职业，住吉林省通化市东昌区。委托代理人：宋国营，通化市东昌区环通法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：通化市中金房地产开发有限公司，住所地：通化市东昌区文盛路书香名门。法定代表人：张胜民，经理。委托代理人：金鹏，吉林邦安律师事务所律师。上诉人见玉东因与上诉人通化市中金房地产开发有限公司（以下简称中金房地产）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服通化市东昌区人民法院（2016）吉0502民初字3031号民事判决，分别向本院提出上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人见玉东及其委托代理人宋国营，上诉人中金房地产的委托代理人金鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。见玉东上诉请求：请求二审法院改判中金房地产按照通化市人民政府令(2012)13号文件规定给付见玉东各项费用。事实与理由：一审法院调查事实不清，适用已废止的法律规定错误，判决各项补偿费用明显过低：1、未保护房屋装修费实不应该；2、判决的安置补助费不但不符合法律规定，而且补偿面积严重缩水。应按照新文件规定，合同期内每平方米10元，超过合同回迁期的加倍支付，支付面积应按回迁面积计算，不应按原拆迁面积计算；3、按照新文件规定，中金房地产必须支付越冬补助费5年计5000元。针对见玉东的上诉请求，中金房地产辩称：1、见玉东的各项补偿应该按照2011年动迁时的规定进行补偿。2、见玉东主张的装修费没有事实和法律依据。中金房地产上诉请求：请求二审法院撤销原审判决，查清事实后依法改判或发回重审。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。中金房地产赠送见玉东36.15平方米，双方商定用于抵顶过渡补助费等各项费用，属于附条件赠与。这一事实在协议中是有体现的，协议明确标明赠送见玉东36.15平方米，并且特意在过渡补助费、搬迁补助费、越冬补助费、剩余面积补助费、其他补助费各项上空白。如果不是抵顶，作为安置补偿协议重要内容的补偿项目不可能不进行约定。并且，中金房地产凭白无故赠送见玉东36.13平方米房屋也不合常理。2、超面积价款双方协议中明确约定多退少补，签订合同时，楼房的开盘价格是公开的，所有销售和回迁行为均执行统一市场销售价格，因此多退少补应当以市场销售价格作为依据。一审判决以1480元为成本价计算，导致房屋差价款计算错误。3、过渡期计算错误，四年的过渡期间不应支付过渡补助等费用。4、一审证人有利害关系，且证言互相矛盾，一审法院不应予以采信。针对中金房地产的上诉请求，见玉东辩称：中金房地产的上诉理由不能成立。1、中金房地产所称的36.15平方米是对见玉东的赔偿。因为中金房地产在拆迁见玉东房屋时，没有通知见玉东本人，单方将仓房内所有的机器设备、化验仪器等私自处理掉，见玉东回来后发现自己仓房内的物品已经丢失，故双方多次谈判，最后中金房地产同意赔偿见玉东20万元。因手中没有现金，故以房屋抵偿的方式交付给见玉东面积36.15平方米。不存在赠与的事实。2、超面积价款是中金房地产提供给法院的成本价。3、因中金房地产违约，至今没有给见玉东回迁房屋，按照法律规定其应当承担越冬补助费、五年的过渡费。见玉东向一审法院起诉请求：1、对大于102.5平方米，超出部分的面积，按棚户区成本价670元/平方米计算；2、要求中金房地产赔偿见玉东各项损失57156元。事实和理由：2011年5月23日，中金房地产以通化市棚户区改造方式，拆迁见玉东房屋并达成产权调换协议，双方口头约定回迁时间为2012年5月，到时不能回迁，按照市政府有关规定处理。但中金房地产一拖就是5年，直到2016年6月见玉东终于等到回迁。当见玉东要求给付5年的过渡费、越冬补助费和装修费时，中金房地产拒绝。中金房地产一审时辩称：见玉东诉讼中陈述事实与实际不符，双方签订安置补偿协议和补充协议，明确约定的项目中并没有约定回迁时间。由于拆迁受阻，中金房地产多次请求政府履行征收补偿以及交付净地，但政府及有关部门未能将该地块建设用地交付给中金房地产，导致施工受阻。签订合同时对于可能因施工受阻导致的延期回迁，中金房地产在合同当中已经赠送给见玉东房屋36.15平方米，以抵顶各项补助费，因此见玉东所述请求事项不应予以支持。一审法院认定事实：2011年5月23日，中金房地产作为拆迁人，拆迁见玉东居住的公产房屋，与见玉东签订了《房屋拆迁产权调换协议》。协议约定，为见玉东安置位于通化市书香门第小区11号楼1-3-1号，面积102.5平方米房屋，其中包括赠送见玉东36.15平方米。对回迁期限、过渡费、越冬补助费、装修费等未进行约定。2016年6月，中金房地产为见玉东安置了房屋109.97平方米，超出协议约定面积7.47平方米。一审法院认为，本案争议的焦点是：见玉东的诉讼请求有无法律事实及依据？根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”第十七条“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”第三十五条“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”《城市房屋拆迁管理条例》（已于2011年1月21日废止）第四条“拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。”的规定，原、被告签订的房屋拆迁产权调换协议并未约定赠送给见玉东房屋36.15平方米系抵顶各项补助费，且无论是原条例还是现行条例，均规定了拆迁人或者作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿。中金房地产在协议中未约定补偿违反了相关法律、行政法规的强制性规定，侵害了见玉东的合法权益，中金房地产应当依照相关规定给予见玉东补偿。见玉东主张，中金房地产安置房屋的面积为109.97平方米，超出7.47平方米，超出面积部分按棚户区改造成本价670元/平方米计算，但其未能提交每平方米670元价款合理的证据，且其认同当时中金房地产告知成本价是每平米1480元。中金房地产抗辩主张，超出部分应该按照市场价每平米3550元计算，成本价2000元每平米，但对成本价未能提交证据证明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的规定，原、被告签订协议时未对房屋价格及面积误差比价款进行约定，超出部分的价款应当按照成本价计算，成本价每平方米1480元符合本地区实际情况。见玉东主张的是超出面积部分按照成本价计算价款，未主张按照面积误差比计算，故超出的7.47平方米房屋的价款为11055.60元，见玉东应当给付中金房地产。见玉东主张，过渡费：被拆迁房屋的面积是57.62平方米，2011年5月至2012年4月，12个月期间，每平米5元，计2881元；2012年5月以后至2016年6月属超期安置期间，应当按照应回迁的102.5平方米，每平米10元计算，50个月计51250元，合计54131元；越冬补助费：4年，每年500元，共计2000元；装修费按回迁房屋面积102.5平方米计算，每平方米10元，计1025元。中金房地产抗辩主张，对补偿的标准无异议，对补偿的面积有异议，应该按照被征收的面积计算。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条、《通化市城市房屋拆迁管理实施办法》（已于2012年3月24日废止）第四十二条“……在协议过渡期内，由拆迁人向自行过渡的被拆迁人或者房屋承租人支付临时安置补助费，其标准按被拆迁房屋建筑面积每月每平方米5元计算。……在过渡期内遇有冬季取暖期的，由拆迁人支付给被拆迁人或者房屋承租人采暖补助费，其标准每个取暖期500元……”第四十三条“住户从搬迁到安置完毕，整个时限一般不超过12个月，拆迁人、被拆迁人应当遵守过渡期限的协议，拆迁人不得擅自延长过渡期限。由于拆迁人的责任延长过渡期限的……应当从逾期之月起加倍支付临时安置补助费，协议越冬的还应支付采暖补助费。”的规定，原、被告签订协议系新条例实施之前，中金房地产已依法取得房屋拆迁许可证的项目，故执行原有规定的标准。应按不超过12个月的标准计算过渡期限，补偿面积按照被拆迁房屋建筑面积计算。过渡期12个月内的安置补助费：被拆迁房屋建筑面积57.62平方米，每月每平方米5元，为3457.20元，但见玉东主张2881元，符合当事人意思自治，按照2881元计算；由于中金房地产的责任，致使见玉东在2016年6月方得以安置，故2012年5月-2016年6月期间，被拆迁房屋建筑面积57.62平方米，每月每平方米10元，为28810元。越冬补助费：2011年5月-2016年6月为5个取暖期，但见玉东主张4个取暖期2000元，符合当事人意思自治，按该主张计算。见玉东主张的装修费，原办法中并无规定，故该请求不能支持。各项补偿费用合计为33691元。综上，依照上述法律的规定，遂判决：1、被告通化市中金房地产开发有限公司为原告见玉东安置房屋超出7.47平方米部分，每平方米按照1480元计算，原告见玉东应当给付被告通化市中金房地产开发有限公司价款11055.60元；2、被告通化市中金房地产开发有限公司给付原告见玉东各项安置补助费33691元；3、上述款项同时履行。一审案件受理费1228元由被告负担。二审中，双方当事人均无新证据提交，对一审判决认定事实均无异议。本院审理查明事实与一审法院认定事实相同。本院认为，本案案由为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，就中金房地产及见玉东的上诉主张，本院评判认定如下。1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”第二十二条规定：“因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。”本案中，中金房地产与见玉东签订的《房屋拆迁产权调换协议》以及《补充协议》中，对上述法律规定以及通化市人民政府相关文件规定的过渡期临时安置补助费及采暖补助费的给付并未进行约定，违反了法律及行政法规的强制性规定，侵害了见玉东的合法权益，中金房地产应当依照相关规定给予见玉东补偿；2、中金房地产主张以赠送的36.15平方米抵顶上述各项补助费，对此双方合同中并无约定，中金房地产的该项上诉主张，无事实及法律依据，依法不能成立；3、对于超面积房款，双方补充协议第一条约定：“进住时以产权部门测绘的面积为准，如与签订的回迁安置房屋建筑面积有误差，差价多退少补。”即双方约定的形式为多退少补。但对于差价为多少，双方没有约定，一审法院依照本地区的实际情况，按照双方认可的成本价每平方米1480元判令见玉东返还中金房地产超出的7.47平方米房屋价款11055.60元，并无不当；4、《通化市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第四十三条第二款规定：“国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，包括正在实施的棚户区改造项目，继续沿用原有的规定办理，但有关部门不得强制拆迁。”在双方签订协议即《通化市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施之前，中金房地产已依法取得房屋拆迁许可证的项目，故一审法院依照《通化市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定，根据见玉东一审中的诉讼请求，确认见玉东在本案中的过渡期临时安置补助费为31691元、4个取暖期的采暖补助2000元，认定正确。见玉东二审要求给付5个取暖期的采暖补助，超出其一审诉求，二审中双方就此项争议未能通过调解解决，对超出一审诉讼请求部分，见玉东可另行主张。5、见玉东要求中金房地产给付装修费，双方合同对此并无约定，相关的规律及行政法律亦无规定，见玉东的该项请求没有事实及法律依据，一审法院未予支持，判决正确。综上所述，中金房地产及见玉东的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2305元，上诉人通化市中金房地产开发有限公司负担1228元，上诉人见玉东负担1077元。本判决为终审判决。审判长 吴兴彦审判员 盖晓晨审判员 李尧川二〇一七年四月十九日书记员 张 楠 关注微信公众号“”