（2017）鲁0891民初346号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2017-10-27
案件名称
济南尚品物业管理有限公司与崔玉保物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
济宁高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
济南尚品物业管理有限公司,崔玉保
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条第一款，第六条
全文
山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0891民初346号原告：济南尚品物业管理有限公司，住所地济南市天桥区北园大街679号9号楼5-108室。法定代表人：曹玉瑞，总经理。委托诉讼代理人：王同敏、李福生（一般代理），山东圣和律师事务所律师。被告：崔玉保，男，1962年2月11日出生，汉族，住济宁市。委托诉讼代理人：陈杰（特别授权），山东康策律师事务所律师。原告济南尚品物业管理有限公司与被告崔玉保物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告济南尚品物业管理有限公司的委托诉讼代理人王同敏、被告崔玉保的委托诉讼代理人陈杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告济南尚品物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即向原告支付2015年1月1日起至2016年12月31日止的物业费本金2887.56元以及从2015年4月1日到2016年11月20日期间的滞纳金3079.6元，共计5967.16元；2、被告向原告支付因违约给原告造成的律师费损失1000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系济宁市舜泰园小区业主，原告公司于2014年7月为被告所在小区提供物业管理服务，按照与小区业主委员会签订的物业服务合同，认真履行义务，对小区实施规范的物业管理，为业主提供了完善的物业管理服务。被告拖欠物业管理费，虽经原告以各种形式多次催要，被告一直不予交纳。包括被告在内的部分业主拒不交纳物业费的行为，不仅违约侵害原告公司的合法权益，而且对已交物业费的广大业主显失公平，是广大的交费业主交纳的物业费让物业服务得以维继。被告崔玉保辩称，一、原告与山东里能舜泰园小区业主委员会于2015年1月30日订立的《物业服务合同》不符合法律规定，未依法生效成立，对包括答辩人在内全体业主不具有合同约束力。1、合同一方当事人山东里能舜泰园小区业主委员会不是由小区全体业主依据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》赋予的权利按照法定程序经三分之二以上业主，通过业主大会选举合法成立的，而是由原建设单位临时指派，被指派的业委会负责人不能代表全体业主的意愿，全体业主对该业委会一直不予认可，更没有授权其对外招聘物业公司。因此，首先该业主委员会不具有合法资格。2、该业主委员会与原告私下订立的涉案《物业服务合同》，事先未告之全体业主招标事项，事中未告之全体业主中标公司具体情况、物业合同任何内容，事后更未取得业主确认同意。违反了《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第六条、第十一条规定，侵害了包括答辩人在内全体业主的知情权、监督权、选举权等合法权益。3、《物业服务合同》内容显失公平，原告通过合同擅自提高、扩大收费标准及范围：高层一层原为0．5元／平方增加为0．95元／平方。高层二、三层0．5元／平方增加为1．05元／平方，高层四层以上由原0．65元／平方增加为1．15元／平方。加重业主的义务和责任：单方规定了逾期按天3‰收取违约金，造成违约金比本金还高。业主承担所谓律师费，造成律师费近物业费一半费用。相关涉及到全体业主重大利害关系条款未经业主依法同意追认，应属无效条款，对业主不具有法律效力。4、《物业服务合同》合同形式上不具备生效要件，依该合同第四十二条第一款约定：本合同自双方或双方法定代表人或授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日生效。但该合同甲方处没有负责人及授权代表人签名，按条款的约定该合同因不具备生效条件而未生效。二、原告通过强迫交易方式取得对舜泰园小区的事实物业管理权，但其物业管理方式、服务标准及质量存在重大瑕疵，没有全面、适当履行其义务,存在质次价高问题。1、物业公司未公布相关帐目，侵害全体业主知情权。2、建筑质量存在问题，物业公司未尽维修义务，如一号楼墙跟处水泥破损，下雨时雨水从洞口淌进楼下，业主经向物业公司多次报修未能解决。又如业主孔卫国、张晓丽住顶层，楼顶雨后经常漏水，多次向物业公司反映，物业公司不予维修。3、未履行安全保障义务，如电动车经常用被盗、汽车被划、被碰。业主多次找物业调取监控未果。4、公共设施维修保养不到位，小区自行车棚门锁损坏，门不能落锁，不能保障车辆安全。5、物业公司滥用职权违法对业主实施卸表停水行为，侵犯了业主的财产权、生存权。6、物业公司超越职权，擅自利用小区公共场地、设施牟取不当利益，如在小区平台、楼内电梯张贴广告，侵犯全体业主的财产权。7、物业公司存在乱收费行为，如原来取暖费按房产证面积收交，现擅自改按建筑面积收取，多交费用被物业公司占有。水费2．8元一立方，物业公司收3元一立方，另有业主一平米加0．1元水费。另外车辆通行蓝牙卡收费是重复收费行为。8、物业保安、保洁人员未按标准配员，而且人员年老体弱，造成垃圾杂物不能及时清理，保卫工作形同虚设。9、物业公司对消防安全隐患未处理。消防通道长期被车辆、杂物占用未清理，防火门长期处于开放状态，消防设施被物业公司违法挪用。三、因为本案双方存在上述重大纠纷，侵害包括答辩人在内全体业主的合法权益，答辩人就此一直进行维权，不存在恶意拖欠物业费行为。所以，原告主张滞纳金、律师费没有事实依据。本院经审理认定事实如下：原告系济宁市舜泰园小区物业服务公司，被告系该小区1号楼2单元4层西户房屋业主，该房屋系带电梯的高层住宅，建筑面积为104.62平方米。2014年7月1日开始，原告济南尚品物业管理有限公司为济宁市舜泰园小区提供物业服务。2015年1月30日，原告济南尚品物业管理有限公司（作为乙方）与山东里能舜泰园业主委员会（作为甲方）签订《物业服务委托合同》一份，约定甲方将山东里能舜泰园小区、府河东区、运河小区住宅物业服务项目委托于乙方实行物业管理和服务；委托管理期间自2015年1月1日0时起至2016年12月31日24时止；舜泰园小区物业管理服务费收取标准为：一层住宅建筑面积每月每平方米0.95元；二层至三层住宅建筑面积每月每平方米1.05元；四层至十一层住宅建筑面积每月每平方米1.15元；十二层（仅限于配有电梯层）至二十九层住宅建筑面积每月每平方米1.20元；商铺门面房建筑面积每月每平方米2.10元；暂不入住一年以上的，业主提交申请，经乙方与业主确认水、电表底数，乙方根据《济宁市住宅物业服务收费管理实施办法》济价格字〔2014〕74号文件第十五条规定物业服务费按70%标准收取；物业管理服务费每半年收取一次，收费周期为每年的1、2、3月份预收上半年物业服务费，7、8、9月份预收下半年的物业服务费；乙方对逾期未缴的按每日3‰的标准收取滞纳金；乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿；乙方依法并依据本合同对欠费业主通过法律途径解决时，因此所产生的律师费、诉讼费等一切与之有关的费用均由欠费方承担。协议签订后，原告对该小区进行物业管理服务，但在管理过程中服务存在瑕疵，造成小区内卫生、绿化等方面混乱。被告自2015年1月1日至2016年12月31日的物业管理服务费一直没有向原告交纳，经原告催要后，被告仍未交纳，双方形成纠纷。原告诉至本院，并委托山东圣和律师事务所律师代理进行诉讼，原告支出律师费1000元。本院认为，原告济南尚品物业管理有限公司与山东里能舜泰园业委会签订《山东里能舜泰园小区物业服务委托合同》，该合同加盖了双方的印章，并有相关人员签字，因此该合同是双方真实意思的表示，且原告也已实际提供物业服务，合同已实际履行，因此本院对于《山东里能舜泰园小区物业服务委托合同》的效力依法予以确认，该合同对于包括被告在内的舜泰园小区业主具有约束力，原告作为该小区的物业服务公司，已为被告提供物业服务对其房屋进行了管理，被告依法应当缴纳物业服务费。被告辩解称山东里能舜泰园业主委员会成立不合法，不属于本案审查的范围。被告辩解称物业服务委托合同不成立，本院不予采信。被告作为业主应按物业服务委托合同的收费标准及时交纳物业费用。因此原告要求被告支付2015年1月1日至2016年12月31日期间物业费，本院依法予以支持。但原告在物业服务过程中存在瑕疵，应适当减免被告物业费，本院酌定减少被告应交物业费的10%。因此，被告应向原告支付物业费2598.8元（2887.56元×90%）。原告主张2015年4月1日至2016年11月20日期间的滞纳金，有事实与法律依据，本院予以支持；原告要求被告按合同约定即日千分之三支付逾期交纳物业费的滞纳金，但该约定明显高于原告的损失，应依法予以调整，本院酌情将被告逾期交纳物业费的滞纳金调整为万分之二点五，因此，被告应向原告支付逾期交纳物业费滞纳金211.5元[（108.29+75.26+42.23+9.2）×90%]。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持。本案中，《物业服务委托合同》约定的律师费明显加重了业主的负担，被告要求确认该条款无效，本院予以支持。故原告要求被告支付律师费的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款第（二）项、第六条之规定，判决如下：一、被告崔玉保于本判决生效之日起五日内支付原告济南尚品物业管理有限公司物业费2598.8元、滞纳金211.5元，共计2810.3元；二、驳回原告济南尚品物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告崔玉保负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 吴兰玲二〇一七年四月十九日书记员 牛 璐 更多数据：