（2017）苏05民终537号

裁判日期: 2017-04-19

公开日期: 2017-06-29

案件名称

吴建林、赵菊英等与杨月美、王玲房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省苏州市中级人民法院

所属地区

江苏省苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杨月美,王玲,吴建林,赵菊英,吴志荣

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省苏州市中级人民法院民事判决书（2017）苏05民终537号上诉人（原审被告）：杨月美，男,汉族,1973年12月10日出生，住盐城市盐都区。上诉人（原审被告）：王玲，女,汉族,1972年2月12日出生，住盐城市盐都区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：陈黎，江苏正欣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴建林，男,汉族,1963年8月27日出生，住苏州市相城区。被上诉人（原审原告）：赵菊英，女,汉族,1964年9月11日出生，住苏州市相城区。被上诉人（原审原告）：吴志荣，男,汉族,1988年1月15日出生，住苏州市相城区。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：陆费红，江苏久顺律师事务所律师。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：周兰兰，江苏久顺律师事务所律师。上诉人杨月美、王玲因与被上诉人吴建林、赵菊英、吴志荣房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2016）苏0506民初2913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。杨月美、王玲上诉请求：撤销原审判决第一、二项，判决驳回一审原告诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决中遗漏了原告要求判令解除定金协议的诉讼请求。2、一审判决中改变了庭审中双方的争议焦点，直接推定房屋买卖合同已经解除。3、一审认定事实不清。2011年3月3日尽管限购已经颁布，但具体在2011年3月5日实施，3月3日双方可以签订网签，但被上诉人拖延不愿意签。上诉人从没有退还定金的意思表示，一审不能推定我方认可解除合同。吴建林、赵菊英、吴志荣辩称：一审认定事实清楚，服从一审判决。吴建林、赵菊英、吴志荣向一审法院起诉请求：解除我方与杨月美、王玲签订的编号为20110114XXXX号存量房买卖契约，并且要求杨月美、王玲协助办理注销登记手续；判令杨月美、王玲赔偿我方违约金50400元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年1月19日，吴建林代表赵菊英、吴志荣与杨月美在中介机构“江苏天地人营销策划有限公司苏州分公司”（以下简称天地人房产中介公司）撮合下签订“房屋买卖定金协议”一份（其中甲方为售房人，即吴建林等；乙方为购房人，即杨月美），协议主要内容如下：甲方自愿将位于苏州市吴中区玫瑰久久花园27幢801室（同时注明房产权证号码）出售予乙方，房价858000元，乙方于2011年1月9日向甲方支付定金人民币20000元，购房款支付方式为房管局资金托管，其余以现金方式支付，甲方在收齐房款前二日将房屋交付乙方，本定金协议生效后15日内甲乙双方签订网签合同并办理资金托管手续，办理房屋转让手续所产生的费用由乙方承担……，另约定，此房价包含维修资金、煤气开通费、装修保证金、1号地库005号车位、27幢18号自行车库。吴建林、杨月美分别在甲乙双方落款处签字确认，天地人房产中介公司亦在居间方落款处盖章确认。当天，杨月美向吴建林支付了定金20000元，吴建林则向杨月美出具收条一张。2011年1月14日，双方前往房产交易中心签订网签合同（即编号为苏吴契20110114XXXX，存量房买卖契约）。同年1月30日，吴建林、赵菊英、吴志荣为吴中区玫瑰久久花园27幢23号车库办理房产不动产登记，2月12日，吴建林、赵菊英、吴志荣为玫瑰久久27-801房屋重新办理房产不动产登记，新房产权证明确包含有玫瑰久久27幢23号车库。随后，双方于2011年2月21日再次前往房产交易中心签订玫瑰久久27幢23号车库交易网签合同（即编号为20110221XXXX，存量房买卖契约）。2011年3月15日，吴建林、赵菊英、吴志荣委托江苏水城律师事务所律师沈培亮向杨月美、王玲发出“律师函”，表示杨月美、王玲未依约履行合同义务已时过半月，遂要求杨月美、王玲在收到律师函之日起七日内与委托人协商继续履行或者解除存量房买卖契约，否则，委托人将通过诉讼途径解决。一审另查，2011年1月27日，国家财政部、国家税务总局发文《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，明确“个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税”。同年3月2日，本市政府作出市区住房限购措施（即“限购令”），明确“对在市区已拥有2套以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房”，“限购令”直到2014年9月底解除。一审诉讼中，吴建林、赵菊英、吴志荣陈述，双方在2011年1月14日签订网签合同后，因交易房屋玫瑰久久27-801房屋所附带的车库未有房产证，房产交易中心工作人员告知车库和房屋必须一起过户，车库不能单独过户，要求办理完车库不动产登记后才能与房屋一并过户。为此，吴建林、赵菊英、吴志荣即去办理车库不动产登记，并将车库记载在房屋产权证上，所以又重新办理了玫瑰久久27-801房屋产权证。过后，双方又到房产交易中心办理车库交易网签合同，但由于房屋产权证已经变更，故要撤销前一份网签合同后重新再签订一份网签合同，但杨月美、王玲不予配合，一直联系不上，所以委托律师向杨月美、王玲发出“律师函”，要么继续履行，要么解除合同。杨月美、王玲陈述，2011年1月14日，双方签订的网签合同，由于附带的车库没有房产登记，房产交易中心工作人员告知吴建林、赵菊英、吴志荣要办完车库房产登记后才能与房屋一起过户，所以上述网签合同无法履行。2011年2月12日，吴建林、赵菊英、吴志荣办理了车库房产登记后，并重新办理了房产权证，因此，双方曾约好3月3日一起去办理车库网签合同，但由于房产权证已经变更了，所以房产交易中心要求重新签订网签合同。但由于税收政策的调整，重新签订网签合同可能导致增加营业税，所以吴建林、赵菊英、吴志荣要求杨月美、王玲承担该笔税收后才能签订网签合同。3月初，发布了“限购令”后，被告方属于限购对象，因此双方就未再将签订网签合同进行下去。此后，杨月美、王玲亦多次联系吴建林、赵菊英、吴志荣，吴建林、赵菊英、吴志荣则说先放一放，一起拖到今年5月份。吴建林、赵菊英、吴志荣来找杨月美、王玲谈房子事情，杨月美、王玲要求购买房屋，要求继续履行2011年1月9日签订的“房屋买卖定金协议”。一审庭审中，杨月美、王玲对吴建林、赵菊英、吴志荣提供的“律师函”的真实性无异议，但认为并非是杨月美、王玲不履行2011年1月14日签订的网签合同，而是因为该合同本身不能履行，并且亦未能办理资金托管手续，所以尽管当时杨月美、王玲带足了资金亦无法给付。当即提供农业银行银行卡交易明细清单一份，该交易清单上反映账户名为杨月美的银行卡于2011年3月3日发生金额为632602.73元的资金交易。此外，杨月美、王玲还表示，在收到“律师函”后曾多次与吴建林、赵菊英、吴志荣就涉案房屋买卖合同的履行进行联系。吴建林、赵菊英、吴志荣则认为，发出“律师函”后，杨月美、王玲从没与吴建林、赵菊英、吴志荣进行过联系，而是吴建林、赵菊英、吴志荣多次想方设法同杨月美、王玲联系，但均未成功。对于银行交易清单真实性无异议，但与本案缺乏关联性。同时亦不同意杨月美、王玲要求继续履行双方于2011年1月9日“房屋买卖定金协议”，并认为该合同早已解除，而且杨月美、王玲要求履行合同的请求已经过了诉讼时效。杨月美、王玲就其关于“收到律师函后多次与吴建林、赵菊英、吴志荣就涉案房屋买卖合同进行协商”的事实陈述未能提供相应证据佐证。另，吴建林、赵菊英、吴志荣为述明双方签订网签合同的事实过程，提供时任天地人房产中介公司员工的杜某出庭作证。证人杜某到庭陈述，“房屋买卖定金协议”及其相应网签合同是其帮一审原、被告一起签订的，当时都不知道玫瑰久久小区的车库均没有办理房产证，以前车库没办房产证的只要写一个说明即可过户，但是当天签网签时的房产交易中心工作人员不同意，表示必须把车库产证办下后才能过户。然后房东办好车库产权登记后双方一同前去办理车库网签，由于新的房产证编号变了，房产交易中心要求撤销以前的网签合同，重新签订新的网签合同。但是打电话联系买家，买家总说忙，没能过来。当时已有税收变动风声，因此，其希望在税收政策变更前将房子过户，然而买家总是拖，不接电话，后来税收政策调整了，双方都不愿意承担增加的税收，最终合同没有履行。当时，房东愿意把定金退给买家，但买家不同意。一审审理中，一审法院曾组织双方进行调解，但因双方意见分歧较大，故调解未成。另，吴建林、赵菊英、吴志荣方增加诉讼请求，要求一并解除编号为20110221XXXX的《存量房买卖契约》，亦即车库网签合同，并要求杨月美、王玲予以协助办理注销登记。一审法院认为，吴建林、赵菊英、吴志荣与杨月美、王玲双方于2011年1月9日签订的“房屋买卖定金协议”，尽管其名为“定金协议”，但其约定的内容已经满足了房屋买卖合同的相关要件，故应视为房屋买卖合同，该合同标的物为玫瑰久久27-801房屋。其中，吴建林、赵菊英、吴志荣为出售方，杨月美、王玲为买受方。同时，上述合同体现了双方的真实意思表示，且亦不违反法律强制性规定，故合法有效。从吴建林、赵菊英、吴志荣为了能够满足房产交易中心关于签订涉案房屋买卖网签合同的要求，办理了车库不动产产权登记的行为以及杨月美、王玲提供的银行交易清单上反映杨月美、王玲于2011年3月3日筹款632602.73元的行为，可以表明双方在履行涉案房屋买卖合同上都体现出足够的诚意，因此，涉案房屋买卖未能得以实际履行并非系双方所愿。经查，涉案房屋买卖合同未能得以履行的原因主要有如下三点，即买卖房屋附带车库的不动产登记事宜；国家财政部、国家税务总局房屋交易税收政策调整因素；苏州市政府住宅房屋“限购令”的规定，而上述事由均非本案当事人所能掌控，由此可见，涉案房屋买卖合同不能实际履行是基于不能归结于合同双方当事人的原因所致，换言之，涉案房屋买卖合同未能履行，合同双方当事人均无过错。因此，一审法院对吴建林、赵菊英、吴志荣要求杨月美、王玲承担50400元违约金的诉讼主张不予支持。一审诉讼中，吴建林、赵菊英、吴志荣认为涉案房屋买卖合同（即房屋买卖定金协议）已经解除，杨月美、王玲对此持有异议，并在答辩中提出要求继续履行的主张。对此，一审法院认为，从杨月美、王玲提供的银行交易清单上可以反映，杨月美、王玲筹款到位的时间为2011年3月3日，而此时，市政府的“限购令”亦已颁布，由于杨月美、王玲属于限购对象，因此，该时涉案房屋买卖合同已经成为事实上的履行不能。根据证人陈述，吴建林、赵菊英、吴志荣曾向被告方作出“退还定金”的意思表示，则是杨月美、王玲“不同意”，才使得定金退还无法实现。上述“退还定金”应当理解为吴建林、赵菊英、吴志荣作出的解除涉案房屋买卖合同的意思表示。由此可以表明，吴建林、赵菊英、吴志荣已经就涉案房屋买卖合同的解除通知送达到了杨月美、王玲，杨月美、王玲对该“解除通知”表示不同意，但并未在规定的期限内向有权机构提出主张。结合杨月美、王玲自此时起直至本案起诉之日前时经数年均未向合同相对方提出任何有关合同上主张，即使在“限购令”解除后亦未提出相应主张的事实，可以表明杨月美、王玲以其实际行为认可了涉案房屋买卖合同已经解除的事实。由此，一审法院对吴建林、赵菊英、吴志荣主张的涉案房屋买卖合同即“房屋买卖定金协议”已经解除的主张予以采信。由于编号为苏吴契20110114XXXX的《存量房买卖契约》（即玫瑰久久花园27幢801室房屋交易网签合同）以及编号为苏吴契20110221XXXX的《存量房买卖契约》（即玫瑰久久27幢23号车库交易网签合同）均是为了履行涉案房屋买卖合同而实施的行为，亦即上述两网签合同依附于涉案房屋买卖合同而产生，现涉案房屋买卖合同已经解除，故上述杨月美、王玲杨月美、王玲杨月美、王玲杨月美、王玲杨月美、王玲杨月美、王玲杨月美、王玲杨月美、王玲杨月美、王玲杨月美、王玲杨月美、王玲杨月美、王玲两份网签合同亦无存在的必要，因此，吴建林、赵菊英、吴志荣要求解除上述两份网签合同，并要求杨月美、王玲协助办理注销登记的主张理由正当，应予支持。其解除之日应为吴建林、赵菊英、吴志荣解除主张到达杨月美、王玲之日，就本案而言，应以最后一次庭审日期为宜，即2016年7月29日。鉴于涉案房屋买卖合同即房屋买卖定金协议已经解除，故吴建林、赵菊英、吴志荣基于该合同而取得的定金应予返还。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条的规定，判决：一、吴建林、赵菊英、吴志荣与杨月美、王玲于2011年1月14日签订的编号为苏吴契20110114XXXX《存量房买卖契约》以及于2011年2月21日签订的编号为苏吴契20110221XXXX《存量房买卖契约》于2016年7月29日解除。二、杨月美、王玲应于判决生效之日起十日内协助吴建林、赵菊英、吴志荣办理苏吴契20110114XXXX《存量房买卖契约》和苏吴契20110221XXXX《存量房买卖契约》的注销手续。三、吴建林、赵菊英、吴志荣应于判决生效之日起十日内返还杨月美、王玲定金人民币20000元。四、驳回吴建林、赵菊英、吴志荣其他诉讼请求。一审案件受理费人民币10125元，由吴建林、赵菊英、吴志荣负担5062元，由杨月美、王玲负担5063元。二审期间，双方当事人均未提供新的证据，二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，吴建林、赵菊英、吴志荣为出售方，杨月美、王玲为买受方，双方签订的房屋定金协议系双方真实意思表示，依法成立生效。从双方初期履约情况看，出售方积极办理车库产证，买受方亦在积极筹款，后因国家税收调整及限购政策出台，导致合同无法实际履行，故双方对此均不存在过错。关于定金协议，本院认为基于杨月美、王玲在限购政策出台后无法购买房屋的事实，吴建林、赵菊英、吴志荣愿意把定金退给杨月美、王玲，可以推定为吴建林、赵菊英、吴志荣有解除定金协议的意思表示，一审法院结合证人证言以及在限购政策取消后杨月美、王玲亦长期未主张权利的事实，认定杨月美、王玲认可定金协议解除，符合客观情况，本院予以认定。关于上诉人2011年3月3日限购政策正式实施前，双方仍可以办理网签，系被上诉人违约导致合同在限购后无法实施，但对该主张上诉人杨月美、王玲并未提供证据加以证明，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10125元，由上诉人杨月美、王玲负担。本判决为终审判决。审　判　长　　杨恩乾代理审判员　　黄源榕代理审判员　　柳　璐二〇一七年四月十九日书　记　员　　孟　桢关注公众号“”