（2017）粤01民终1755号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2017-04-26
案件名称
张军球与广东耀华房产开发有限公司、广州鑫耀物业管理有限公司、广州市越丽市场经营管理有限公司、吴树炎房屋租赁合同纠纷2017民终1755二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市越丽市场经营管理有限公司,张军球,广东耀华房产开发有限公司,广州鑫耀物业管理有限公司,吴树炎
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终1755号上诉人（原审被告）：广州市越丽市场经营管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：陈壮欣，总经理。委托代理人：李妍，广东旭瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张军球，住广州市白云区。被上诉人（原审被告）：广东耀华房产开发有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：傅宜全。被上诉人（原审被告）：广州鑫耀物业管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：王绪鑫。被上诉人（原审被告）：吴树炎，住广州市海珠区。上诉人广州市越丽市场经营管理有限公司（以下简称越丽公司）因与被上诉人张军球、广东耀华房产开发有限公司（以下简称耀华公司）、广州鑫耀物业管理有限公司（以下简称鑫耀公司）、吴树炎房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初11220号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人越丽公司上诉请求：1、改判越丽公司无责任将XX大厦(裙楼栋)幢3层XXX号房(现地址机场路XX号之二、之三、之四XXX号房)腾空交还给张军球；2、本案一、二审诉讼费由张军球、耀华公司、鑫耀公司、吴树炎共同承担。事实与理由：一、原审法院认定越丽公司为实际控制人和使用人，属于认定事实错误。《关于临时经营管理贵业主商铺的告知函》中表明，从2015年7月28日后，由业主承担起商铺每月交付管理费的义务，但业主没有依约依时交付管理费，经越丽公司多次催讨未果的情况下，越丽公司采取了为减少双方损失的临时措施。所收取的租金在优先冲抵业主所欠商铺管理费，留存代交业主。越丽公司只是因张军球违约在先，采取措施减低自己的损失。从该函内容也无法看出涉案商铺现在由越丽公司实际控制和使用。在张军球无法提供确切充分证据证明越丽公司实际控制涉案店铺的情况下，原审法院认定事实错误。二、越丽公司与张军球签订了《委托协议》，案涉商铺是张军球委托越丽公司实行物业管理，越丽公司仅对案涉商铺有管理的责任，无腾空交还的责任。越丽公司是越丽皮具城的市场经营管理公司，对该市场的所有商铺有管理责任。而且张军球与越丽公司签订了《委托协议》约定将案涉商铺委托越丽公司实行物业管理，该协议是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。越丽公司是依双方合同约定，行使商铺的管理权，并没有实际控制和使用商铺，并没有拒绝业主行使物业权。业主应当办好有关手续后，依法占有商铺。越丽公司既不是涉案商铺房屋买卖的出售方，亦不是房屋租赁合同的承租方，并不应承担腾空交还商铺的义务。被上诉人张军球答辩称：张军球出钱购买的商铺，要由张军球自己收回商铺并收取租金。张军球同意原审判决，不同意越丽公司的上诉。被上诉人耀华公司、鑫耀公司、吴树炎没有提交答辩意见。张军球向原审法院起诉请求：1、耀华公司、鑫耀公司、越丽公司、吴树炎将广州市白云区机场路XX号之三[XX大厦（裙楼栋）]XXX房屋腾空交还给张军球使用；2、耀华公司、鑫耀公司、越丽公司、吴树炎向张军球支付房屋占用费（按租赁合同第五年租金计算，自2015年7月28日起计至返还房屋之日止）；3、本案诉讼费由耀华公司、鑫耀公司、越丽公司、吴树炎共同负担。原审法院认定事实：2010年1月18日，张军球向耀华公司支付认购诚意金50万元。2010年1月21日，张军球向耀华公司支付购房定金50万元。2010年3月23日，张军球向耀华公司支付购房首期房款39万元。2010年4月2日，张军球与耀华公司签订《商品房预售合同》，约定张军球向耀华公司购买XX大厦（裙楼栋）幢3层XXX房，房屋地址为广州市白云区机场路10号之三359房；建筑面积17.45平方米，楼款总金额为1732634元。耀华公司应当在2010年7月28日前将涉案商铺交付给张军球使用。同日，张军球向耀华公司支付代缴税款54816元。2010年5月10日，张军球向耀华公司支付房款342634元。同年12月29日，耀华公司向XX大厦商铺业主出具《承诺函》，内容为耀华公司以未出售的158间商铺作为承担重新签订《租赁合同》的担保，如在2015年7月27日前销售，则保证以销售回笼资金优先一次性支付业主全部剩余租金。2011年12月13日，张军球（出租方，甲方）与鑫耀公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方经营使用；租赁期限为5年，即从2010年7月28日至2015年7月27日；租金从2010年7月28日起计收，2010年7月28日至2011年7月27日期间的月租金为8057元，2011年7月28日至2012年7月27日期间的月租金为9400元，2012年7月28日至2013年7月27日期间的月租金为10742元，2013年7月28日至2014年7月27日期间的月租金为12085元，2014年7月28日至2015年7月27日期间的月租金为13428元；租金支付周期为从2010年7月28日起，每3个月支付一次；甲方委托乙方收楼，乙方代理甲方办理收楼手续，乙方代理甲方收楼视为房屋自然交付乙方，并不影响甲方租金收益。本合同期满双方未能达成续约协议的，或合同被终止、解除的，乙方应于本合同终止或解除后10个工作日内将该房屋腾空交还甲方。乙方逾期没有搬走的物件视为乙方放弃所有权，由甲方自行处置。张军球确认上述《租赁合同》约定的租赁期租金已全部收齐。2013年4月21日，张军球（甲方）与耀华公司（乙方）、鑫耀公司（丙方）、吴树炎（丁方）共同签订《补充协议》（1），约定，甲乙丙三方确认上述《租赁合同》所约定的5个租赁年度内的租金甲方收至2013年第一季度，剩余租金一次性分三期付清给甲方，丁方对乙丙两方依期履行支付义务承担保证责任等等。同日，张军球（甲方）与越丽公司（乙方）签订《委托协议》，约定甲方将涉案商铺委托乙方进行管理，管理期限自2013年6月1日至2023年5月31日，委托期限内物业管理费为45元/平方米，至2015年7月27日前，甲方不享有涉案商铺物业经营权及收益权，无需向乙方缴纳物业管理费；自2015年7月28日起，甲方须于每月5日前交纳当月物业管理费；等等。2013年10月14日，张军球（甲方）与耀华公司（乙方）签订《补充协议》（2），约定：甲方承购的涉案商铺实测面积比合同面积多了0.493平方米，甲方应补房款29137元，双方同意以返租租金135353元抵扣房款29137元，乙方实际应付返租租金106216元；乙方应完整履行在2013年10月28日前为甲方办理房地产证登记入案手续；等等。2016年8月28日，张军球向耀华公司和鑫耀公司邮寄了《关于移交经营权的再次通知》，要求耀华公司和鑫耀公司向其交还涉案商铺。2010年期间，耀华公司将XX大厦（裙楼栋）幢一至四层的部分商铺出售给多名小业主，并通过鑫耀公司与小业主签订返租合同，返租期间从2010年7月28日至2015年7月27日。返租合同到期后，因耀华公司与鑫耀公司未将商铺交还给业主，多名业主诉至原审法院要求耀华公司与鑫耀公司交还商铺，相关案件审理过程中，小业主主张租赁合同到期后，业主找到鑫耀公司和耀华公司要求收回商铺，鑫耀公司和耀华公司表示商铺由越丽公司控制，要求业主找越丽公司收铺，业主于是找越丽公司要求收回商铺，但越丽公司先后提出将涉案商铺委托给其经营、租金分成、缴纳保证金68000元等一些不合理的条件，业主无法同意越丽公司提出的条件，越丽公司因此拒绝将涉案商铺交还给业主。相关案件中，业主向原审法院提交了越丽公司向业主发出的《关于委托经营的通知》、《关于移交经营权的再次通知》、《给越丽业主的一封信》、《关于临时经营管理贵业主商铺的告知函》等证据，越丽公司在上述文件中提出要求业主在租赁合同到期后将商铺委托其经营，租金分成等方案，以及已经将业主商铺临时招租抵扣管理费等。上述案件中，原审法院已追加越丽公司作为被告或第三人参加诉讼。本案审理过程中，原审法院于2016年11月11日到越丽公司皮具城张贴公告，要求涉案商铺现实际使用人于张贴公告之日起五个工作日之内与法院工作人员联系，并提交合法使用商铺依据（租赁合同等），以便法院查明事实，维护涉案当事各方的合法权益。上述公告张贴至今未有人与原审法院联系。涉案商铺现地址为广州市白云区机场路10号之二之三之四359房。原审法院认为：张军球与鑫耀公司、耀华公司、吴树炎订立的《租赁合同》、《补充协议》（1）、（2）系各方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应恪守履行。从《补充协议》（1）、（2）的内容来看，耀华公司亦为《租赁合同》承租人之一，应当与鑫耀公司共同承担租赁合同项下的责任。租赁合同已于2015年7月27日到期，根据《租赁合同》的约定，鑫耀公司、耀华公司应当在合同到期后10个工作日内将涉案商铺腾空交还给张军球，鑫耀公司、耀华公司未提供证据证实其已交还涉案商铺，其未交还涉案商铺的行为已构成违约，依法应承担违约责任。张军球要求鑫耀公司、耀华公司交还涉案商铺合理合法，予以支持。涉案商铺现由越丽公司实际控制和使用，越丽公司未能提供其合法使用涉案商铺的依据，且依据委托协议，越丽公司仅应负责物业管理，无权使用涉案商铺，故越丽公司应当协助鑫耀公司、耀华公司将涉案商铺交还给张军球。现张军球并无证据证实吴树炎实际占有使用涉案商铺，故张军球要求吴树炎承担交还商铺的责任无事实及法律依据，不予支持，予以驳回。对于占有使用费，根据《租赁合同》约定，鑫耀公司、耀华公司应当在合同期满后10个工作日内将涉案商铺腾空交还给张军球，即鑫耀公司、耀华公司应当在2015年7月27日起计10个工作日即2015年8月10日前将涉案商铺交还给张军球，张军球现主张2015年8月10日前的房屋占有使用费，不予支持；2015年8月11日之后的房屋占有使用费予以支持。张军球主张占有使用费的标准参照《租赁合同》第五年的租金标准即13428元/月计算合理，予以支持。关于越丽公司的连带责任，因越丽公司并非《租赁合同》当事人，依据不足，不予支持。关于吴树炎的连带责任，吴树炎仅是在《补充协议》（1）中自愿对鑫耀公司、耀华公司返租期间的租金承担保证责任，现张军球主张的占有使用费是返租期满之后的费用，已超出了吴树炎的保证范围，故张军球要求吴树炎承担占有使用费无事实及法律依据，不予支持，予以驳回。耀华公司、鑫耀公司、越丽公司、吴树炎经原审法院传票传唤逾期未到庭参加诉讼，依法缺席判决。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，于2016年11月25日作出判决：一、广东耀华房产开发有限公司、广州鑫耀物业管理有限公司、广州市越丽市场经营管理有限公司在判决生效之日起三日内，将XX大厦（裙楼栋）幢3层XXX号房（现地址广州市白云区机场路XX号之二之三之四359房）腾空交还给张军球；二、广东耀华房产开发有限公司、广州鑫耀物业管理有限公司向张军球支付房屋占有使用费（按照每月13428元的标准计算，从2015年8月11日计至交还房屋之日止；至判决生效之日的房屋占有使用费于判决生效之日起十日内一次性支付，自判决生效之日次日起的房屋占有使用费于每月十日前逐月支付）；三、驳回张军球的其他诉讼请求。案件受理费2030元，由广东耀华房产开发有限公司、广州鑫耀物业管理有限公司共同负担。本院二审认定事实：原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为:本案二审当事人之间的争议焦点为：租赁合同期限届满后，越丽公司应否承担案涉商铺的腾空交还义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，鑫耀公司与张军球签订的《租赁合同》约定，鑫耀公司应于租赁合同终止或解除后10个工作日内将该房屋腾空交还张军球。因此，在租赁合同期限届满后，双方当事人并未就继续履行租赁合同协商一致的情况下，张军球坚持要求收回商铺，鑫耀公司即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，其作为承租方理应履行合同约定和法律规定的租赁物交还义务。越丽公司对案涉商铺进行管理，并上诉主张依据与张军球签订的《委托协议》，其有权使用案涉商铺，但双方当事人在《委托协议》中仅约定越丽公司有权收取物业管理费，而并无约定张军球授权越丽公司可将商铺进行出租经营，故越丽公司以此为由主张可合法使用商铺缺乏依据，本院不予采信。越丽公司上诉提出其没有实际控制和使用商铺，与其自认的利用案涉商铺收取租金的事实不符，本院不予采信。据此，原审法院判令耀华公司、鑫耀公司承担案涉商铺的腾空交还义务，处理并无不当,本院予以维持。鉴于越丽公司并非案涉租赁合同的相对方,因此,其应承担案涉商铺的协助腾空交还义务,原审法院判项处理欠妥,本院予以调整。综上所述，上诉人越丽公司的上诉请求和理由均不成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判项表述欠妥，应予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院(2016)粤0111民初11220号民事判决第二、三项；二、变更广州市白云区人民法院(2016)粤0111民初11220号民事判决第一项为：广东耀华房产开发有限公司、广州鑫耀物业管理有限公司在本判决送达之日起三日内，将XX大厦（裙楼栋）幢3层XXX号房（现地址广州市白云区机场路XX号之二之三之四359房）腾空交还给张军球；广州市越丽市场经营管理有限公司承担上述房屋的协助腾空交还义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2030元，由广东耀华房产开发有限公司、广州鑫耀物业管理有限公司共同负担；二审案件受理费100元，由上诉人广州市越丽市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 蔡粤海审判员 曹佑平审判员 闫 娜二〇一七年四月十九日书记员 徐毅敏 搜索“”