（2017）辽01民终3484号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2017-05-25
案件名称
上诉人张玲玲与被上诉人沈阳五爱深港房地产开发有限公司、原审被告郭治文租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张玲玲,沈阳五爱深港房地产开发有限公司,郭治文
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终3484号上诉人（原审被告）：张玲玲，女，1979年5月25日出生，汉族，个体业者，住辽宁省辽中县。委托诉讼代理人：盛亦江，辽宁同方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳五爱深港房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区北翰林路149号。法定代表人：杨立宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨雨龙，辽宁盛恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：高媛媛，辽宁盛恒律师事务所律师。原审被告：郭治文，男，1984年3月11日出生，汉族，无职业，住沈阳市大东区。上诉人张玲玲因与被上诉人沈阳五爱深港房地产开发有限公司（以下简称五爱深港公司）、原审被告郭治文租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初7525号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年3月23日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。张玲玲上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.判令驳回被上诉人的诉讼请求；3.由被上诉人承担本案一切诉讼费用。事实和理由：美博广场经营不善，所有业户都赔钱，这在经营者中家喻户晓。从原来的五层大厅近千业户，变成现在2、3层围着扶梯的零星业户。从原来的几十部电梯，变成只有扶梯在运行。从原来的十几个大门开门纳客到现在除两个门外，其他门都紧锁。究其原因，根本责任还在美博。1.开业不久就涨价，造成业户挣不着钱；2.招商时一楼为长途客运中心，人流一年数百万，是美博相对五爱其他市场的一个最大优势，现在把长客挪走了，人流一下就没了；3.美博一直没有取得市场的合法经营手续，业户们开不了发票，批发的大宗商品进不了大型的市场；4.一楼从2014年一直在改造，造成客户们进了门都不知道商场是不是在正常营业；5.物业不好好经营，市场十几个大门不开，只能从五爱对着的一个门进；6.经营项目改来改去，原来的小百，化妆品业户们被逼着卖内衣、裤头。这些经营大户们经营了几十年，产品、客源都已经成熟；7.不知道培育市场，只想从已经招到的业户身上榨油。被上诉人以上这些违约事实，上诉人在一审时都有证据佐证。美博已经封了档口，撵走业户，还让业户交租金，扣着业户的抵押金不放，还向业主要违约金。五爱深港公司辩称，我方虽没上诉，但上诉人的上诉状中的主张不属实。五爱深港公司向一审法院起诉请求：1.判令郭治文、张玲玲向五爱深港公司支付截至2015年8月14日拖欠的租金97,042元、物业费35,752元及违约金16,692元，共计149,486元；2.判令郭治文、张玲玲承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年7月10日，五爱深港公司作为甲方，郭治文作为乙方，沈阳五爱深港物业服务有限公司作为丙方，三方签订档口租赁及物业管理合同，约定乙方通过竞价拍卖获得甲方坐落在五爱美博时尚品牌广场二层A区025号（编号：2A025）档口一年租赁权，档口套内面积为21.4平方米，经营品种为日用百货（非服装）。租赁期限五年，自2011年8月23日起至2016年8月22日止。基础租金为190元/月/平方米，物业管理费为70元/月/平方米。该档口第一年租赁使用权通过竞价拍卖取得，拍卖成交价13万元为该档口第一年的租赁费（包括第一年的租金和物业管理费）；乙方在不违反甲方关于开业及出档等约定的前提下，第二年基础租金（不含物业管理费）可直接免除；第三至第五年的租赁费标准不做调整。档口租金及物业管理费实行年缴费制，提前一季度缴纳下一年度的费用。乙方在签订本合同时，需向甲方交纳2万元出档保证金，乙方按时开业，甲方无息返还1万元，乙方在开业后6个月内按规定连续出档，甲方无息返还余额1万元。合同第十条违约责任中约定：“1、如乙方未能按照合同的约定，按时缴纳档口租赁费及其他相关费用，每超一日，乙方按照该档口月租赁费3%支付违约金；超过15日，甲方有权终止合同并取消乙方档口的租赁使用权，已交的各项费用不予返还。……4、乙方有下列情况之一时，甲方有权解除合同，并追究其违约责任，已交的各项费用不予退还，装修部分无偿归甲方所有……（5）乙方拖欠档口租金、管理费、赔偿金及滞纳金等其中任何一项超过15日……”。合同签订后，五爱深港公司将档口交付郭治文，郭志文向五爱深港公司交纳出档保证金2万元，现五爱深港公司已将该款返还郭治文。2013年6月8日，郭治文与张玲玲签订协议一份，约定郭治文以185,000元的价格将美博时尚广场2A025档口转让给张玲玲，之后的费用由张玲玲负担，档口于2013年7月6日交付。张玲玲于协议签订当日给付郭治文185,000元，郭治文于2013年7月初将档口交付张玲玲。张玲玲自2013年8月23日起拖欠租金及物业费。2015年8月15日，沈阳五爱深港物业服务有限公司向五爱深港公司出具债权转让书，将至2015年8月14日张玲玲拖欠的物业费35,752元公司债权全部转让给五爱深港公司。2015年8月15日，五爱深港公司将档口出租给他人。五爱深港公司为索要张玲玲、郭治文拖欠租金及物业费，起诉至一审法院。事实和认定证据需分析说明的是，庭审中，五爱深港公司提供辽宁金阳律师事务所于2015年4月2日制作的解约函及收回档口物品清单各一份，主张解约函张贴在档口，内容为通知郭治文于本函发出之日起3日内，向地产公司及物业公司付清欠缴的费用，如到期不予交纳，请届时腾空商铺，否则，地产公司及物业公司于本函发出之日依法解除合同，并采取必要的法律措施依法收回商铺、追索欠缴的租金、物业费及违约金。清单上记载日期为2015年5月27日，“社区负责人签字”栏处有两人签名，“商贸公司人员签字”栏及“浙商公司人员签字”栏处均无人签名。郭治文、张玲玲均否认收到该解约函，否认于2015年5月27日腾空档口。该解约函并未实际送达郭治文、张玲玲，收回档口物品清单亦无郭治文、张玲玲签字，故对上述两份证据的证明力不予认定。一审法院认为，五爱深港公司与郭治文及沈阳五爱深港物业服务有限公司签订的档口租赁及物业管理合同系三方真实意思表示，合同合法有效，对三方均具有约束力。郭治文与张玲玲签订的协议不违反法律、行政法规的强制性规定，且已实际履行，张玲玲应受郭治文与五爱深港公司及沈阳五爱深港物业服务有限公司签订的档口租赁及物业管理合同的约束。合同约定了五爱深港公司解除合同的条件，张玲玲自2013年8月23日起拖欠档口租金及物业费，解除合同的条件已经成就，五爱深港公司有权解除合同。关于解除合同的具体时间问题，五爱深港公司主张于2015年5月20日向郭治文发出解约函，但郭治文、张玲玲均否认收到解约函，张玲玲主张档口用到2014年2月，五爱深港公司即封了档口。根据一审法院查明的事实，张玲玲与五爱深港公司并未办理档口的交付手续，即档口系五爱深港公司自行收回，而五爱深港公司不能提供充分证据证明其收回档口的准确时间，故一审法院以张玲玲的陈述确认五爱深港公司收回档口的时间，认定双方签订的合同于2014年2月28日解除。沈阳五爱深港物业服务有限公司已向五爱深港公司出具债权转让书，明确将该债权转让给五爱深港公司，故张玲玲应按照合同约定给付五爱深港公司自2013年8月23日至2014年2月28日拖欠的租金25,616元，物业费9437元。关于五爱深港公司主张郭治文、张玲玲给付至2015年8月14日的租金及物业费问题，因双方合同已于2014年2月28日解除，五爱深港公司主张缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。关于五爱深港公司主张郭治文、张玲玲给付违约金问题，考虑本案特殊情况，郭治文、张玲玲与其他业户承租五爱深港公司商铺因客流等原因确实经营不善，众多业户均有欠费，郭治文、张玲玲并非恶意拖欠租金及物业费，故对五爱深港公司主张，一审法院不予支持。关于张玲玲主张五爱深港公司未取得合法市场经营手续，违反承诺，改变格局，不断装修，导致客流量少，商场不能正常经营等问题，一审法院认为，五爱深港公司的营业执照记载的经营范围之一为自有房屋租赁，五爱深港公司将自有房屋租赁给张玲玲不违反法律规定，且张玲玲未提供证据证明五爱深港公司曾承诺保证客流量等事宜，张玲玲主张缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条规定，判决：一、被告张玲玲于本判决发生法律效力后15日内，一次性给付原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司自2013年8月23日至2014年2月28日拖欠的租金25,616元；二、被告张玲玲于本判决发生法律效力后15日内，一次性给付原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司自2013年8月23日至2014年2月28日拖欠的物业费9437元；三、驳回原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3390元，由原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司负担2714元，由被告张玲玲负担676元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张玲玲提供证人钟建军（原美博商场业户）作证，欲证明：原来一楼是客运站现在改为档口。二楼原来经营小百，后来美博单方改项目，改为内衣和针织品。原客运站改造之日就没有正常经营到现在。美博市场只有一个门开放，其他都锁死了。美博没有市场经营执照，也没有取得市场开办许可。造成业户不能正常开发票。五爱深港公司质证意见：证据不是新证据。从来源到证明问题都没有证明力。证人的回答其根本记不清具体的时间和真实情况，仅是上诉人代理人用引导性的问题带领其回答。现在客运站依然经营，客运站通行门开在商场楼的南边和西边。美博仅针对经营情况在一楼多增加了档口。所有被上诉人与租户签订的合同只约定了该租户的经营范围，并严格履行，没有强迫租户经营项目。其他租户经营的项目，商户没有证明的资格。证人自称是美博的曾经租户，既没有合同，上诉人代理人也未提前通知法庭和我方对证人的真实身份进行核实，真实性有异议。证人说没有营业执照和不能开发票与实际不符。我方可以提出证据佐证。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，张玲玲一审中自述经营至2014年2月，五爱深港公司封了档口。本院认为，张玲玲依据与郭治文签订的档口转让协议取得了郭治文承租档口的承租使用权。五爱深港公司依据沈阳五爱深港物业服务有限公司出具的债权转让书取得了涉案档口的物业费收益权利。张玲玲应按郭治文与五爱深港公司及沈阳五爱深港物业服务有限公司签订的租赁合同约定履行向五爱深港公司支付租金及物业费的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”本案中，张玲玲在合同履行期限内，于2013年8月23日起拖欠档口租金及物业费并于2014年2月撤离档口，以行为表明不再履行租赁合同，故一审法院认定双方签订的租赁合同于2014年2月28日解除并判决张玲玲支付2013年8月23日至2014年2月28日的租金及物业费并无不当。关于张玲玲上诉提出因商场对业户涨价、挪走一楼长途客运中心、无合法经营手续、一楼改造、大门不开、更改经营项目等诸多因素导致业户无法正常经营而拒绝支付租金的主张。双方的租赁合同并未约定上述情形属五爱深港公司违约行为，且张玲玲所提证据不足以证明因商场存在违约行为而导致经营不善，故张玲玲该项主张，不能作为其减免或拒付租金的合理事由。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费676元，由上诉人张玲玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 妍审 判 员 韩彩霞代理审判员 史舒畅二〇一七年四月十九日书 记 员 路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 来自