（2017）沪01民终1682号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2017-06-05
案件名称
陆拂晓诉刘业玉定金合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陆拂晓,刘业玉
案由
定金合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终1682号上诉人（原审被告）：陆拂晓，女，1988年5月24日出生，汉族，户籍地上海市松江区，现住北京市。被上诉人（原审原告）：刘业玉，男，1975年8月7日出生，汉族，住山东省枣庄市台儿庄区。委托诉讼代理人：杨宏芹，上海市浩信律师事务所律师。上诉人陆拂晓因与被上诉人刘业玉定金合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初10723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日受理后，依法组成合议庭，于2017年3月14日公开开庭审理了本案。上诉人陆拂晓、被上诉人刘业玉之委托诉讼代理人杨宏芹到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人陆拂晓上诉请求：撤销原判第一、二、三项。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、陆拂晓与刘业玉约定2016年3月20日支付房屋首付款，刘业玉在30日之前不付首付款且没有任何解释说明，也没有提出任何的资金证明，更没有延期付款的意思表达，已经构成根本违约。因陆拂晓急需用钱置换房屋，所以在刘业玉构成根本违约的情况下，陆拂晓于21日解除合同是合理的。另外，21日之后，刘业玉只是说自己有资金，但是经过警察几次电话约其出来调解，其无故不露面，也没有出具资金证明，并没有表示购买的能力和诚意，故不存在延期履行的情况。2、刘业玉在定金合同签订之后，在没有办理交接手续的情况下私自入住涉案房屋，并进行换锁、交水电费等，构成非法入住。经过陆拂晓方几次报警，刘业玉依旧不露面、不解释。房屋交接是房屋买卖合同的重要内容，在房屋交接条款上，买卖双方并没有达成一致，而且造成激烈冲突。因此上诉人有权拒绝签订买卖合同，并有权提出解除合同。原审法院认为刘业玉非法入住涉案房屋、强迫房屋交接的事实与本案无关有误。3、另据陆拂晓了解，刘业玉儿子具有上海户籍而且具备购房资格，且刘业玉在松江区已经另购房屋，故涉案房屋并不是刘业玉的唯一选择。二、一审判决适用法律不当。一审判令陆拂晓双倍返还定金并赔偿刘业玉损失人民币（下同）100,000元不合理。双方签订的系定金合同，不是买卖合同，刘业玉系因房屋新政造成损失，双方未能签订买卖合同系刘业玉没有按期支付首付款的违约行为所致，与陆拂晓无关。被上诉人刘业玉辩称：不同意陆拂晓的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。刘业玉向一审法院起诉要求判令：1、陆拂晓向其双倍返还定金共计100,000元；2、陆拂晓赔偿其损失共计564,600元(包括为陆拂晓房屋换锁费用900元，为陆拂晓房屋缴纳水表复装费用300元，因不能购房而需要租房的租金87,400元，因房价上涨造成的损失476,000元)。审理中，刘业玉增加诉讼请求：要求判令陆拂晓支付刘业玉代其缴纳的水、电费250.20元。一审法院认定事实如下：2016年2月27日，刘业玉与陆拂晓及中介公司签订《居间合同》一份，约定刘业玉购买陆拂晓所有的上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）。合同第二条约定，经中介公司居间介绍，刘业玉已充分了解本合同中的房屋情况，现同意以本协议第六条所约定的买卖条件购买上述房屋，并于签署本合同之日支付购房意向金50,000元，委托中介公司代为议价、转付陆拂晓。合同第三条约定，经中介公司居间介绍，陆拂晓同意按照本合同第六条所列条件出售房屋并签署本合同签收中介公司转交的刘业玉上述意向金的，则该意向金转为定金，中介公司议价成功，刘业玉与陆拂晓双方达成购买意向，受定金法律关系约束。合同第六条约定，房屋成交价格为2,180,000元。刘业玉的付款方式为：2016年2月27日前支付意向金50,000元，2016年3月20日前支付房款850,000元，该款项与上述定金共同构成首期房价款900,000元，刘业玉若贷款购房的，申请贷款金额为1,280,000元，该贷款由刘业玉委托银行向陆拂晓支付，刘业玉承担双方全部交易税费。双方按中介公司通知的时间签订《上海市房地产买卖合同》。合同第八条约定，议价成功即本合同生效后，未经三方协商一致，任何一方不得擅自变更或解除本合同；按照定金罚则，陆拂晓不按本合同约定签订《上海市房地产买卖合同》的，应向刘业玉双倍返还定金；刘业玉不按本合同约定签订《上海市房地产买卖合同》的，则陆拂晓有权没收刘业玉定金。合同另对其他相关事宜进行了约定。当日，刘业玉支付陆拂晓定金50,000元，陆拂晓向刘业玉出具了收条。2016年3月21日，陆拂晓发送短信给刘业玉称，现在房屋涨价太厉害，这个价目前买不到；另外有买家出2,500,000元，如果刘业玉不买，其就卖给别人。2016年3月22日，上海市公安局松江分局出具《接报回执单》，载明案外人陆某报警称，涉案房屋是其姐姐陆拂晓的空置房，钥匙放在中介处，陆拂晓收了刘业玉定金50,000元，中介把钥匙给了刘业玉，因卖房事宜被换锁，并注明以上内容尚未经公安机关核实。2016年4月12日，上海市公安局松江分局出具《接报回执单》，载明案外人陆某报警称，涉案房屋门锁被换，并注明以上内容尚未经公安机关核实。2016年4月24日，刘业玉与案外人签订租赁合同一份，载明刘业玉向案外人承租本市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋，租赁期限为2年，自2016年5月1日起至2018年4月30日止，月租金3,800元，半年一付。另查明，截止至2016年4月份，刘业玉累计缴纳了43个月的上海市个人城镇基本养老保险。刘业玉于2016年8月5日支付了上海和谐幼儿园托幼管理费4,500元，并收到了相应发票。审理中，刘业玉提交水表复装费发票、电费发票、水费发票、开换锁收款收据、中介公司出具的情况说明各一份，并申请中介公司的负责人李某作为证人出庭作证，拟证明陆拂晓于2016年2月27日通过中介将房屋钥匙交给了刘业玉，刘业玉更换了房屋门锁，且2016年3月20日之前中介已经通知陆拂晓于2016年3月20日之前签署网签合同。其中，收款收据载明内容为：开、换锁，金额为900元。中介公司出具的情况说明载明：2016年2月27日，陆拂晓当场收取刘业玉定金50,000元，同时将涉案房屋交付给刘业玉并将钥匙一起交付，双方约定于2016年3月20日前签订《上海市房地产买卖合同》，中介公司于2016年3月20日前以电话方式通知双方2016年3月20日当天到中介公司签订《上海市房地产买卖合同》，并带好签约材料，但陆拂晓在此时间未能到场。证人称：签订《居间合同》的情况其不清楚，其在2016年3月18、19日安排了中介人员李辉电话通知陆拂晓或陆拂晓的妹妹于3月20日签订网签合同。陆拂晓表示对发票真实性没有异议，但陆拂晓不知道刘业玉安装了水表，且不能证明陆拂晓将钥匙交给刘业玉；对收款收据的真实性无法确认，不能由此证明陆拂晓将钥匙及房屋交给刘业玉；对情况说明、证人证言均不予认可，认为陆拂晓未同意将钥匙给刘业玉，中介公司未通知陆拂晓于2016年3月20日签署网签合同。刘业玉在一审时提交其与案外人签订的《上海市房地产买卖合同》，拟证明刘业玉已经将自己的房屋卖出，有相应款项支付涉案房屋房款。陆拂晓对证据的真实性没有异议，但认为与本案无关。审理中，陆拂晓提交其与中介公司人员的手机信息截屏照片、陆拂晓妹妹陆某的手机截屏照片、陆拂晓与中介公司人员李某的通话录音及文字整理稿，拟证明陆拂晓于2016年3月18日询问中介刘业玉何时能够支付首付款，但中介表示陆拂晓还未准备好，至2016年3月21日刘业玉仍未凑足首付款，且该日之前中介公司从未打电话要求陆拂晓签订网签合同；2016年3月21日上午陆拂晓主动联系中介，得知刘业玉仍不能支付首付款后告知了刘业玉不再出售房屋。在录音中，中介称：刘业玉说了3月20日要签合同，刘业玉好像和陆拂晓说的是礼拜一；陆拂晓称：刘业玉没有和其说过；中介称：刘业玉付款最晚延迟两、三天，中介人员也有几十万可以帮忙垫付。刘业玉对截屏照片的真实性无法确认，认为案外人的手机记录与本案无关，并表示其在2016年3月20日之前已经准备好了首付款，即使刘业玉没钱，中介人员也可以帮忙垫付，且中介公司通知了陆拂晓来签署网签合同。同时，陆拂晓提交照片，拟证明刘业玉擅自将房屋打开、占用房屋。刘业玉对照片的真实性没有异议，但认为与本案无关，是得到陆拂晓同意，其才入住涉案房屋的。审理中，陆拂晓确认其已经将涉案房屋另售他人并过户，目前涉案房屋由案外人占有使用。一审法院认为：刘业玉与陆拂晓签订的《居间合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行自己的义务。一、合同未按约履行的原因在哪一方陆拂晓主张刘业玉并未于2016年3月20日前准备好首付款，刘业玉抗辩称已经准备好，且大部分是现金，但并未提供证据对此予以证明。本案中，根据合同约定，刘业玉应于2016年3月20日前支付陆拂晓850,000元，但刘业玉并未履行自己的付款义务，故刘业玉逾期付款的行为构成违约。刘业玉主张陆拂晓未按中介公司的通知于2016年3月20日赴约签订网签合同，并申请证人出庭对已经发出签约通知进行作证，但，一则，陆拂晓对刘业玉的主张及证人证言均不予认可；二则，该证人并未亲自通知刘业玉、陆拂晓双方签约，故该证人证言为间接证据；三则，证人作为中介方与刘业玉具有一定的利害关系，其证言不能单独作为认定案件事实的依据，故仅有刘业玉所述，无其他充分证据佐证的情况下，难以认定其证言的真实性。综上，对于刘业玉关于陆拂晓未按约签订网签合同的主张难以支持。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中，刘业玉逾期付款，陆拂晓并未催告刘业玉在合理期限内付款，而于次日即2016年3月21日径行告知刘业玉不再出售涉案房屋，故陆拂晓行使合同解除权的行为并不符合法律的规定。现陆拂晓已将涉案房屋另售他人，致使双方间的合同事实上已经无法再继续履行，故应予解除，陆拂晓的行为构成违约。虽然刘业玉亦存在未按期付款的违约行为，但陆拂晓的行为构成根本违约，陆拂晓应承担合同无法履行的主要责任。二、合同解除的后果应如何处理合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。陆拂晓的行为构成根本违约，应承担双倍返还定金的责任。刘业玉主张开、换锁费用900元，但陆拂晓抗辩并未将房屋交付给刘业玉，系刘业玉擅自换锁。如前述之理由，一审法院对拟证明陆拂晓同意交付房屋的证人证言不予采信，刘业玉亦未提供其他书面的房屋交接手续证明，且收款收据的收款人落款处既无签名又无盖章，故对刘业玉关于开、换锁费用的主张，难以支持。关于刘业玉主张房价上涨的损失476,000元，首先，刘业玉并未提供证据证明房价上涨的程度；其次，考虑到合同履行情况，本案刘业玉仅支付了定金50,000元，此与几近履行完毕的情形明显不同；再次，双倍返还定金已经弥补了刘业玉的部分损失；最后，虽然陆拂晓存在根本违约的行为，但刘业玉亦存在逾期付款的违约行为，故结合刘业玉的实际损失、合同履行情况、同时兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定陆拂晓应赔偿的损失金额为100,000元。关于刘业玉提出的不能购房而需租房的租金损失87,400元，因相应的租房利益已经由刘业玉实际享有，且另租房屋的租金代价相较于居住涉案房屋的折旧代价而多支出的损失部分，已经在上述赔偿的100,000元损失中予以一并考虑，故对此租房损失就不再支持。刘业玉主张的水表复装费以及水、电费，陆拂晓均同意支付，故对刘业玉的相应诉请，予以支持。一审法院审理后，于二○一六年十二月二十日依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条之规定，作出判决：一、陆拂晓于判决生效之日起十日内双倍返还刘业玉定金100,000元；二、陆拂晓于判决生效之日起十日内支付刘业玉550.20元（包括水表复装费300元，水、电费250.20元）；三、陆拂晓于判决生效之日起十日内赔偿刘业玉损失100,000元；四、驳回刘业玉的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10,449元，减半收取计5,224.50元，由刘业玉负担3,070.50元，陆拂晓负担2,154元。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，首先，因陆拂晓、刘业玉就涉案房屋签订的《居间合同》中并未明确约定交房时间等房屋买卖合同的基本条款，双方之间并未成立房屋买卖合同关系，该合同仅为预约合同，故本案案由应为定金合同纠纷，而非房屋买卖合同纠纷，一审法院对此认定有误，本院对此予以纠正。其次，就涉案房屋交易未能继续进行、《居间合同》解除的责任认定问题，本院认同一审法院关于刘业玉逾期支付房款虽然构成违约，但陆拂晓在未给予刘业玉合理宽限期的情况下径行解除合同且已将涉案房屋另售他人导致合同实际无法继续履行而构成根本违约的认定意见，故不再赘述。鉴于双方之间仅为预约合同关系，根据双方合同约定，陆拂晓违约应承担的责任为定金责任，故刘业玉要求陆拂晓双倍返还定金100,000元依法有据，应予支持。就刘业玉要求陆拂晓除定金责任外另行赔偿其租房损失和房价上涨损失的主张，因预约合同的损害赔偿应以信赖利益为限，刘业玉主张的上述两项损失均不属于信赖利益范围，刘业玉也未提供证据证明其还存在相应信赖利益损失且陆拂晓已承担的定金责任仍不足以弥补其损失，故不应支持。一审法院判令陆拂晓在承担定金责任之外再行赔偿刘业玉损失100,000元，缺乏事实和法律依据，本院对此予以纠正。就水表复装费、水电费，因陆拂晓在一审时明确表示愿意承担，故其二审时对此提出异议，本院不予采信。综上所述，陆拂晓的上诉诉请部分成立，一审判决部分有误，本院对此予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初10723号民事判决主文第一、第二项；二、撤销上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初10723号民事判决主文第三、第四项；三、驳回刘业玉的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计人民币5,224.50元，由刘业玉负担4,434.50元，由陆拂晓负担790元。二审案件受理费人民币4,308元，由陆拂晓负担2,159元，由刘业玉负担2,149元。本判决为终审判决。审判长 张薇佳审判员 唐建芳审判员 盛伟玲二〇一七年四月十九日书记员 莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 更多数据：