（2016）粤04民终685号

裁判日期: 2017-04-19

公开日期: 2017-05-03

案件名称

方培义、珠海中恒房地产投资顾问有限公司居间合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省珠海市中级人民法院

所属地区

广东省珠海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

方培义,珠海中恒房地产投资顾问有限公司,林大妹

案由

居间合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省珠海市中级人民法院民事判决书（2016）粤04民终685号上诉人（原审被告）：方培义，男，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：徐凤梅，广东加通律师事务所律师。委托诉讼代理人：晏梓恒，广东加通律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：珠海中恒房地产投资顾问有限公司，住所地：广东省珠海市柠溪。法定代表人：李建华。委托诉讼代理人：林耀荣，广东敬业律师事务所律师。原审被告：林大妹，女，汉族，住广东省珠海市香洲区。上诉人方培义因与被上诉人珠海中恒房地产投资顾问有限公司（以下简称中恒公司）、原审被告林大妹居间合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2016)粤0402民初5985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。方培义上诉请求：1、依法改判或撤销原审判决第一项、第二项，判决方培义无须向中恒公司支付该两项的相关费用；2、本案原审、二审的全部诉讼费用由中恒公司承担。事实和理由：一、中恒公司在本次居间服务过程中存在严重过错，致使方培义出售房屋的合同目的未能实现，方培义不应支付中介服务费。中恒公司在促成林大妹与方培义签订194号《房屋买卖合同》的过程中，未尽合理审查义务，致使双方在交易过程中对实际的买卖双方产生较大分歧，增加了双方履行合同的障碍。之后，中恒公司在协助买卖双方办理银行按揭贷款过程中，为增加贷款金额，向银行提交虚假的177号《房屋买卖合同》，抬高房价并擅自将买房主体及贷款方变更为李冠良，致使双方在首付款、买房主体等问题上产生更大分歧，进一步增加了双方履行194号《房屋买卖合同》的障碍。根据中介服务的行业规则及194号《房屋买卖合同》的约定，中恒公司除需促成买卖双方签订合同之外，还需要协助买卖双方办理按揭贷款、缴纳税费及办理产权过户手续等义务。本案中由于中恒公司在提供前述服务的过程中存在严重过错，致使买卖双方未能继续履行194号《房屋买卖合同》，方培义出售房屋的合同目的未能实现，方培义不应支付中介服务费。二、原审法院认定事实错误，在本案居间合同中，中恒公司促成买卖关系的交易主体是卖方方培义，买方林大妹。首先，中恒公司在原审过程中坚持认为本案当事人为买方林大妹，卖方方培义，中介方中恒公司，其在起诉状中也明确列明方培义为卖方，林大妹为买方，并且举证证明的194号《房屋买卖合同》双方为林大妹与方培义，林大妹当庭对所有证据均予认可，表明本案实际买方为林大妹而非李冠良。其次，林大妹原审中提交的证据均载明买方为林大妹，其向方培义发出人催告通知也写明买方林大妹，表明林大妹确认自己是实际买方。最后，涉案房屋交易过程中双方来往的书面文件无李冠良的信息，直至2016年6月26日陈喜双收到中恒公司发来的关于李冠良的同贷书信息后才知道李冠良的存在。三、本案的违约方应为中恒公司及林大妹，本案发生费用应当由中恒公司及林大妹承担。林大妹擅自变更194号《房屋买卖合同》主体，将买方变更为李冠良，且在向银行申请贷款时提交虚假的177号《房屋买卖合同》，并且未按194号《房屋买卖合同》第四条约定向方培义出具申请人为林大妹的银行同贷书，致使合同未能继续履行。因此违约方为林大妹，应承担相应的违约责任。另中恒公司在提供居间服务期间，在方培义不知情且未同意的情况下擅自变更买方主体，联合林大妹及非买方李冠良向银行提供虚假合同，有重大过错，也应承担相应的违约责任。中恒公司辩称：一、导致不能完成过户是方培义造成的，而并非中恒公司不愿意完成这些行为。也可以说是方培义的故意违约行为，阻止了中恒公司后续手续的办理。因此，方培义应支付全额中介服务费。二、根据《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。方培义在其上诉状中拿买房的主体是林大妹还是李冠良、以及合同履行之外的手续问题做文章，找借口否定双方的买卖合同，是一种不诚实的借口，也与法律规定不符。林大妹与李冠良不是一般关系，而是夫妻关系。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条和《婚姻法解释（一）》第17条规定，基于夫妻之间财产上的共同共有关系，以及理论上的家事相互代理关系，夫妻一方为了夫妻双方的共同利益所为的法律行为，既可以说是本人行为，也可以说是代理行为。除非有证据表明另一方对该行为明确表示反对。从这个角度而言，买方主体并未发生变更。且中恒公司并未发现存在影响方培义依约收取房价款的消极或不利因素存在。相反，基于买方林大妹与李冠良的夫妻关系，方培义的房价款债权的实现得到了更大的保障。三、方培义在上诉状中竟然主张因中恒公司的过错，导致方培义出售房屋的合同目的未能实现。这一说法明显与事实不符。方培义所罗列的问题没有任何一项可以影响方培义按照2016年5月19日三方签订的《房地产买卖合同》的条件达到出售涉案房屋这个合同目的。而根据现有证据，中恒公司以及林大妹在5月19日《房地产买卖合同》签订后，尽了一切努力履行合同，而方培义不但不努力履行合同，相反，制造种种借口，甚至提出合同之外的不合理要求以逃避合同的履行。林大妹辩称：对原审判决无异议。中恒公司向原审法院起诉请求：1、方培义向中恒公司支付中介服务费25360元及滞纳金（自2016年7月1日起至清偿之日止，按日千分之五的标准，暂计至2016年7月31日为3930.8元）；2、林大妹向中恒公司支付中介服务费25360元及滞纳金（自2016年7月1日起至清偿之日止，按日千分之五的标准，暂计至2016年7月31日为3930.8元）；3、方培义和林大妹共同向中恒公司偿还因处理本案发生的律师费8000元；4、方培义和林大妹负担本案诉讼费用。原审法院认定事实：涉案房产登记的所有权人为方培义，林大妹与李冠良系夫妻关系，于2006年11月7日登记结婚。2016年5月19日，方培义（卖方）与中恒公司（经纪方）、林大妹（买方）订立194号合同，约定：卖方将涉案房产以1268000元出售给买方，成交价为卖方实收，税费由买方承担；定金50000元，余款1218000元中的部分款项由买方办理银行二手房贷款方式付给卖方，首期款为总成交价格减去银行贷款数额再减去定金的剩余部分，买方须在双方交税、过户取得回执当日即时以银行转账方式支付给卖方；银行审批同意贷款通知后10个工作日内，买卖双方须带齐所需证件、资料到税局、房地产登记中心等相关部门办理交税过户、手续；买卖双方须于2016年6月30日前办理缴纳税费、过户手续；基于经纪方提供的服务且促成买卖双方签署本合同，卖方须向经纪方支付25360元，买方须向经纪方支付25360元作为中介服务费，买卖双方须在涉案房产交税、过户前付清，逾期未交每天须按已付（中恒公司陈述“已付”为笔误，实际应为“未付”）中介服务费的千分之五交纳滞纳金；如买方或卖方在签署本合同后因违约未能买入或卖出涉案房产的，则违约方须向经纪方支付本合同约定买卖双方应付的全部中介服务费；由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费由违约方承担。此外，三方还就其他事项进行约定。合同卖方及代理人落款处有方培义及其代理人陈喜双的签字和指摸，林大妹于合同买方代理人处签字、按捺指模，中恒公司于合同经纪方落款处盖章。林大妹于订立合同当日支付定金50000元，主张在订立上述合同时已向方培义和陈喜双提出涉案房产要以李冠良的名义办理银行按揭贷款申请手续和过户手续，方培义和陈喜双表示同意，故林大妹于合同买方代理人落款处签字。2016年5月24日，方培义经广东省普宁市公证处公证，授权委托陈喜双办理涉案房产以下事宜：签署买卖合同，协助买主办理银行按揭手续和过户手续、缴纳税费、收取售房款、办理缴费账户过户。李冠良于2016年6月13日向中国民生银行股份有限公司珠海分行（以下简称民生珠海分行）申请个人二手房按揭贷款，该行后出具《个人二手房按揭贷款承诺书》（以下简称《贷款承诺书》），同意发放100万元的个人二手楼按揭贷款，年限为24年，贷款承诺有效期至2016年9月16日。用于申请按揭贷款的合同编号为0000177，该合同载明的成交价153万元，买方为李冠良，林大妹为其代理人，卖方及代理人落款处有方培义和陈喜双的签字。自2016年6月22日开始，中恒公司工作人员与陈喜双多次通过手机短信息和微信就涉案房产交易事宜进行沟通，期间于2016年6月26日向其发送上述《贷款承诺书》，明确剩余首期款为218000元，要求陈喜双于2016年6月30日前配合办理涉案房产交税、过户手续。陈喜双要求首期款50万元，表示贷款申请人与194号合同买受人不一致，不同意继续交易。2016年6月27日，中恒公司、林大妹向方培义、陈喜双发出《催告通知》，要求其履行合同，否则将通过诉讼方式解决。同年7月4日，林大妹、李冠良委托广东道而胜律师事务所向方培义、陈喜双邮寄律师函，催告其配合办理缴税和过户手续，否则将追究其违约责任。同年7月5日，中恒公司委托广东敬业律师事务所向方培义邮寄《律师函》，再次催告方培义、陈喜双履行合同。方培义在上述函件送达后拒绝继续交易，中恒公司遂提起本案诉讼。林大妹、李冠良另案以方培义、陈喜双为被告向本院提起诉讼，案号为(2016)粤0402民初5995号，诉讼请求如下：解除林大妹与方培义于2016年5月19日签订的《房地产买卖合同》；方培义、陈喜双双倍返还定金10万元及赔偿评估费2502元、律师费1万元。中恒公司委托广东敬业律师事务所代理本案诉讼，为此支出律师费8000元。中恒公司庭审时表示系因方培义违约导致合同无法继续履行，但林大妹应支付合同约定的中介服务费及承担其他违约责任。经原审法院释明，中恒公司坚持请求方培义和林大妹各自支付合同约定的中介服务费，以及承担其他违约责任。林大妹拒绝支付中介服务费及承担其他违约责任，表示根据合同约定，应由方培义承担。原审法院认为，方培义和林大妹对194号合同的实际买受人存在争议，林大妹主张实际买受人为其丈夫李冠良，方培义对此知情，而方培义则主张买受人为林大妹，中恒公司与林大妹私自变更合同主体构成违约。对此，原审法院分析认定如下：林大妹与李冠良系夫妻关系，林大妹在该合同买受人的代理人落款处签字，而民生珠海分行系向李冠良发放银行按揭贷款，而银行按揭贷款需买卖双方共同配合申请，方培义对此理应知情，其主张中恒公司和林大妹未披露实际买受人为李冠良，与事实不符，原审法院不予采纳。据此，原审法院认定194号合同的实际买受人为李冠良，方培义相关抗辩意见理据不足，原审法院不予采纳。方培义的合同目的即出售涉案房产以获得相应的购房款，177号合同仅为向银行申请按揭贷款所用合同，提高购房总价以获取更高数额的按揭贷款属于二手房交易惯例，而且银行发放按揭贷款另外主要的参考依据在于二手房市场评估价值，177号合同提高购房总价对方培义合同目的实现并不造成障碍，方培义相关抗辩意见理据不足，原审法院不予采纳。涉案房产实际买受人是李冠良，方培义已知悉银行同意向李冠良放贷100万元的事实，应当依照合同约定于10个工作日内协助办理涉案房产的缴税、过户手续。194号合同约定的首期款计算方式明确，方培义要求首期款至少50万元与合同约定不符，亦未得到中恒公司和林大妹的认可，在经中恒公司及林大妹、李冠良多次催告后，其以此为由拒绝履行合同，构成根本违约，应当承担相应的违约责任，方培义相关抗辩意见无事实和法律依据，原审法院不予采纳。中恒公司已经促成方培义与李冠良之间的合同成立，不存在违约行为，其有权请求合同约定的中介服务费。合同约定“如买方或卖方在签署本合同后因违约未能买入或卖出涉案房产的，则违约方须向经纪方支付本合同约定买卖双方应付的全部中介服务费；由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费由违约方承担。”，此约定对中恒公司、方培义和李冠良具有约束力，如前所述，原审法院认定系方培义违约导致交易未能完成，方培义应承担买卖双方应付的全部中介服务费及其他违约责任，中恒公司诉请林大妹承担违约责任与合同约定不符，应由方培义承担买受人应支付的中介服务费等违约责任，经原审法院释明，中恒公司坚持其对林大妹的诉讼请求，根据前述认定，原审法院不予支持中恒公司对林大妹的诉讼请求，其可另循法律途径解决。中恒公司作为居间服务提供方，根据行业规则及合同约定，除需促成买卖双方签订买卖合同之外，还附随协助买卖双方办理按揭贷款、缴纳税费及办理产权过户手续等义务。本案中，中恒公司已经履行主要义务，但由于方培义的违约行为，中恒公司因此相应减少居间服务项目，应当相应减少中介服务费。根据合同约定及方培义的过错程度，原审法院酌定方培义向中恒公司支付出卖人应支付的中介服务费24000元。对中恒公司该项诉讼请求，原审法院予以部分支持。合同约定买卖双方须于2016年6月30日前办理缴纳税费、过户手续，且须在涉案房产交税、过户前付清中介服务费，逾期未交每天须按未付中介服务费的千分之五交纳滞纳金，方培义逾期支付中介服务费，应当支付滞纳金，中恒公司请求自2016年7月1日计付滞纳金，理据充分，原审法院予以支持，但合同约定的日千分之五的计算标准过分高于造成的损失，原审法院酌情确定按日万分之五计算。中恒公司因本案诉讼已支付律师费8000元，有相应发票为证，数额合理，方培义应予赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决：一、方培义于判决发生法律效力之日起十日内向中恒公司支付中介服务费24000元及滞纳金（以24000元为本金，按日万分之五的标准计算，自2016年7月1日起计至实际付清之日止）；二、方培义于判决发生法律效力之日起十日内赔偿中恒公司律师费损失8000元；三、驳回中恒公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费732元，由中恒公司负担132元,方培义负担600元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。本院查明，关于案涉房产买卖合同的纠纷，原审法院作出的（2016）粤0402民初5995号民事判决及本院作出的（2017）粤04民终201号民事判决均认定案涉房产的实际买方为李冠良，方培义的行为构成违约。本院认为，如上述判决的认定以及本案原审判决的认定，首先，基于林大妹与李冠良的夫妻关系，银行向李冠良发放按揭贷款，陈喜双与中介工作人员沟通时作出的意思表示以及中介公司对事实的陈述等多方面因素分析，方培义对于李冠良为案涉合同实际买方的情况应当知情。其次，在已知悉案涉房屋同贷书出具的情况下，按照合同约定，方培义应于10个工作日内办理缴税过户手续，但经中介方及买方多次催告，方培义并未配合办理，该行为已违反双方约定，构成根本违约，应由方培义承担相应的违约责任。再次，根据案涉194号合同约定，违约方须向经纪方支付中介服务费，由于方培义的违约行为，致使房屋买卖未能完成，中恒公司向方培义主张中介服务费用并无不当，原审判决亦已根据中恒公司的居间服务程度对其主张的中介费用予以酌情扣减，本院对此予以支持。综上所述，方培义的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由上诉人方培义负担。本判决为终审判决。审判长　　曾艺能审判员　　庹　佳审判员　　朱　玮二〇一七年四月十九日书记员　　王　莉来源：百度“”