（2016）苏0106民初12338号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2017-06-14
案件名称
原告谢军与被告南京力业房地产经纪有限公司、陈英居间合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢军,南京力业房地产经纪有限公司,陈英
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四百二十四条；《中华人民共和国担保法》：第二十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初12338号原告：谢军，男，1988年9月16日出生，汉族，住江苏省淮安市楚州区。委托诉讼代理人：杜东辉，江苏楼沈律师事务所律师。被告：南京力业房地产经纪有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区管家桥9号。法定代表人：徐燕，该公司总经理。被告：陈英，女，1982年3月31日出生，汉族，住江苏省南京市建邺区。原告谢军与被告南京力业房地产经纪有限公司（以下简称力业公司）、陈英居间合同纠纷一案，本院于2016年12月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢军的委托诉讼代理人杜东辉到庭参加诉讼。被告力业公司、陈英经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢军向本院提出诉讼请求：1.被告力业公司返还原告代收税款16万元；2.被告力业公司支付原告违约金63100元；3.被告陈英在50万元范围内承担担保责任。事实和理由：2013年10月10日，原告谢军的父亲谢步相作为原告的代理人与被告力业公司及案外人王浩就本市张公桥45号202室房屋签订房地产买卖中介合同，约定房屋总价为1262000元，实际支付卖方王浩1122000元，另140000元为被告力业公司代收代缴税款、手续费。合同另约定买卖双方委托被告力业公司办理产权转移、房屋交付、贷款等相关手续，被告无正当理由不履行合同或故意隐瞒、提高委托标的利差，或其他过失影响双方交易的，应按标的额5%承担违约责任。2013年11月22日，原告按约支付被告力业公司及案外人王浩税费140000元、房屋首付款302000元（含定金30000元）。2013年11月25日，被告力业公司以代办费为由再次收取原告20000元。后被告力业公司及其负责人孙琦因涉嫌刑事案件被司法机关处理，被告力业公司一直未能按约为买卖双方缴纳相关税费，直至2014年3月，原告自行垫付税款52800元，买卖双方才完成交易，但被告力业公司占用资金一直未能返还。根据生效判决查明，被告陈英以其所有的位于本市浦口区珠北路139号30幢1单元102室房屋为被告力业公司执业提供担保，房屋估值50万元，担保期为四年。故原告诉至法院，请求判如所请。被告力业公司、陈英未作答辩。本院经审理认定事实如下：谢步相与原告谢军系父子关系。被告力业公司于2010年4月6日成立，法定代表人为徐燕，股东为徐燕、孙琦。徐燕与孙琦系夫妻关系。2013年10月10日，谢步相（乙方、买受方）、案外人王浩（甲方、出售方）及被告力业公司（丙方、中介方）签订《房地产买卖中介合同》，约定甲方将本市秦淮区张公桥45号202室房屋（建筑面积70.85平方米，以下简称涉案房屋）出售给乙方，房屋售价1262000元。谢步相称该合同系受原告谢军委托签订，合同权利由原告谢军享有。2013年11月22日，原告谢军支付案外人王浩首付款272000元，定金3000元，合计302000元。同日，原告谢军支付被告力业公司140000元，被告力业公司出具的收据上载明收款事由为税费。2013年11月25日，原告谢军（乙方、买方）、案外人王浩（甲方、卖方）及被告力业公司（经纪机构）签订《南京市存量房买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋转让价款为80万元，付款方式为现金加贷款，2013年12月20日前付清；甲、乙双方定于2013年12月20日正式交付房屋等等。同日，原告谢军再次支付被告力业公司20000元，被告力业公司出具的收据上载明收款事由为代办费。原告谢军称双方为避税将房屋价格写为800000元，实际成交价格为1262000元（含支付给被告力业公司的代缴税费140000元）。由于被告力业公司资金问题，未能代为缴纳税费、办理涉案房屋过户登记手续。2014年3月5日，原告谢军在被告力业公司工作人员协助下办理了涉案房屋过户手续，原告谢军自行缴纳了税费。2014年3月28日，原告谢军与中国工商银行股份有限公司江苏省分行营业部签订《个人购房借款/担保合同》，借款810000元用于购买涉案房屋。另查明，2014年7月29日，南京市鼓楼区人民检察院以宁鼓检诉刑诉（2014）261号起诉书指控被告力业公司、孙琦犯合同诈骗罪向本院提起公诉。2014年9月9日，本院作出（2014）鼓刑二初字第261号刑事判决书，判决内容为：一、被告单位力业公司犯合同诈骗罪，判处罚金二十万元。被告人孙琦犯合同诈骗罪，判处有期徒刑八年六个月，并处罚金十万元。二、责令被告单位力业公司、被告人孙琦退出赃款169.8万元发还各被害人。该判决已经生效。后李晓红等被害人将孙琦、徐燕、陈英、力业公司等诉至本院，要求赔偿损失。本院于2015年11月18日作出（2015）鼓民初字第3276号民事判决，该判决查明：2011年11月10日，徐燕作为力业公司的法定代表人签订《房地产经纪机构执业承诺书》，并加盖该公司的公章。同日，被告陈英签订《房地产经纪机构执业承诺担保承诺书》，内容为:经本人同意，自愿将坐落在本市浦口区万江共和新城天和苑30幢1单元102室，所有权证书编号为宁房权证浦转字第××号房屋，为徐燕（以下简称被担保人）的执业承诺提供担保；房屋现估值为50万元，担保期为四年。若被担保人发生《房地产经纪机构执业承诺书》中相关赔偿责任，受害人可依据本承诺追究担保人连带赔偿责任，请求以折价、变卖、拍卖等形式处分该不动产，并从处分所得价款中受偿。在被担保人被依法注销工商登记前，以及在保证期间内，未经工商行政管理部门及房产管理部门批准，担保人保证不撤销本承诺。工商行政管理部门及房产管理部门在担保期间可采取相应措施限制担保人处分上述担保不动产。如需处分上述担保不动产，被担保人和担保人将保证提供市场值不小于被担保人注册资本的其它不动产置换上述不动产，重新设置被担保人的执业承诺担保，并据此向工商行政管理部门及房产管理部门办理担保变更备案手续。如上述房地产市场价值减少至被担保人注册资本以下的，或被人民法院等有权机关依法查封、冻结或处分的，被担保人自愿提供其它不动产及时补足或置换担保，并办理相应备案手续等等。该承诺书加盖力业公司印章，并由徐燕在法定代表人处签名。当日，陈英以其上述房屋在房产管理部门为力业公司执业提供担保，并进行“行政限制”登记。该房屋已经于2011年8月9日设定一般抵押，他项权利人为北京银行股份有限公司南京分行。本院据此判令被告陈英在50万元范围内就被告力业公司、孙琦应偿还李晓红购房款195390元及利息承担连带清偿责任。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，被告力业公司就涉案房屋促成原告谢军与案外人王浩签订了南京市存量房买卖合同，约定被告力业公司协助办理房屋所有权证，并收取了税费140000元，由于被告力业公司实际并未代为缴纳相关税费，故其收取的税费140000元应予返还。关于代办费用20000元，结合合同签订及履行情况，该代办费用实质应为居间费用，原告谢军除该代办费用以外也并未另行支付居间费用，由于被告力业公司已促成合同签订，并协助双方办理了房屋所有权证，故原告要求被告退还代办费20000元的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金问题。原告谢军在支付被告力业公司140000元，被告力业公司已明确告知该款项为代收税费，并不存在故意隐瞒，提高委托标的利差的行为，故被告力业公司不存在违约，原告谢军要求被告力业公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告陈英是否承担连带责任的问题。第三人向债权人单方承诺由第三人履行债务人的债务，但同时不免除债务人履行义务的债务承担方式，构成债的加入。陈英在签订《房地产经纪机构执业承诺担保承诺书》时，同意将坐落在本市浦口区万江共和新城天和苑30幢1单元102室房屋，为徐燕的执业承诺提供担保，并承诺“若被担保人发生《房地产经纪机构执业承诺书》中相关赔偿责任，受害人可依据本承诺追究担保人连带赔偿责任”。陈英作为当事人自愿以第三人的身份并以其房屋对债务人的相关行为承担民事责任，其意思表示明确且无争议，后以其房屋对力业公司执业进行“行政限制”登记，陈英的承诺属于债的加入，因此陈英应承担相应的担保责任。陈英提供的财产担保，没有明确特定债权人，即并非针对原告设立的法定抵押权，实为其自愿作出的保证，属于对债务人责任财产的增加，其担保范围为力业公司的相关债权人，因此对于陈英的此行为应视为一种有限保证。根据陈英作出担保承诺的性质及内容，本院确认陈英承担50万元的保证责任，保证范围及于谢军等债权人。被告陈英在承担相应的保证责任后，可以依法向被告力业公司追偿。被告力业公司、陈英经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，应承担相应的不利后果。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、《中华人民共和国担保法》第二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告南京力业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告谢军140000元；二、被告陈英于本判决生效之日起十日内在50万元范围内就上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4647元，减半收取计2323元，由原告谢军负担865元，被告南京力业房地产经纪有限公司、陈英负担1458元（此款原告已预付，被告南京力业房地产经纪有限公司、陈英负担部分在支付上述款项时给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 朱玉梅二〇一七年四月十九日书记员 王 进履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 来自：