（2017）苏0106民初2475号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2017-06-15
案件名称
原告杞玲与被告南京图腾置业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杞玲,南京图腾置业发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初2475号原告：杞玲，女，1972年9月27日出生，汉族，住本市鼓楼区，现住本市秦淮区。委托诉讼代理人：张桂宝，江苏海浪律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨芳，江苏海浪律师事务所实习律师。被告：南京图腾置业发展有限公司，住所地本市鼓楼区江东北路419号。法定代表人：林乃轩，该公司总经理。委托代理人：芮敏，江苏法德永衡律师事务所律师。原告杞玲与被告南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杞玲及其委托诉讼代理人张桂宝，被告图腾公司的委托诉讼代理人芮敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杞玲向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2016年1月30日至2017年4月29日期间租赁回报72376元，并支付相应违约金暂计1281.1元（均以14475.15元为基数，按每日万分之三的标准，分别自2016年3月15日、6月15日、9月15日、12月15日以及2017年3月15日计算至实际付清之日）。事实和理由：2010年2月28日原、被告双方签订了一份《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》（以下简称《合同书》），约定原告将其所有的本市建宁路300号南京大观·天地MALL房号1164商铺交给被告经营管理；合同期限八年，自2010年4月30日至2018年4月29日止；被告将该商铺每年租赁回报分四次支付原告，每三个月支付一次，每次回报为15265元等等。被告每次实际支付的税后租赁回报为14475.15元。被告自2016年1月30日起未按约定支付租赁回报，尚欠原告五期租金合计72376元。为维护自己的合法权益，现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告图腾公司承认原告在本案中主张的有关事实，但认为：1.根据合同约定的由原告委托被告经营和管理涉案商铺，而并非被告承租原告商铺，双方之间系委托经营合同关系，并非租赁合同关系；2.双方签订经营合同时实体经济运营环境比较好，后由于区划调整、周围房屋拆迁、网络购物等原因，造成人流锐减、被告经营困难，目前被告商铺实际对外出租收益为0.65元/天/平方米，按合同约定返租成本远远高于实际收益，在此情况下被告无法支撑，应当适用情势变更原则，按照被告的实际收益率确定应当支付原告的租赁回报。3.原告按每日万分之三主张违约金标准过高，超过原告的实际损失，而且被告没有违约的主观故意,不应当承担违约金。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：南京市建宁路300号xx室房屋（建筑面积为27.53平方米，以下简称涉案房屋）系原告于2009年自被告处购买，于2011年11月办理物权登记，取得房屋所有权证。原告接受涉案房屋后，已交由被告实际出租经营。2010年2月28日，原告（甲方、委托方）与被告（乙方、受托方）签订了《合同书》，约定甲方将涉案房屋委托乙方自营或对外租赁经营；委托经营期限为八年，自2010年4月30日起至2018年4月29日止；甲方在合同期限内有权按照约定的时间、金额向乙方收取商铺房屋租赁经营回报收益（含税）即租赁回报；租赁回报计算方式为商铺房屋核准登记总价款×8.5%（年回报率）；在合同约定的期限内，乙方将年租赁回报分四次支付甲方，每三个月支付一次，具体数额为15265元（此租赁回报金额中含甲方应缴纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴）；乙方支付时间为每年的4月30日至5月15日期间、每年的7月30日至8月15日期间、每年的10月30日至11月15日期间和次年的1月30日至2月15日期间；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行；若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金等等。上述《合同书》订立后，原告将涉案房屋交付被告，被告依约支付了2016年1月30日之前的租赁回报，每期扣除税款后实际支付金额为14475.15元，原、被告双方对此无异议。自2016年1月30日起，因被告经营困难，未能按照约定及时向原告支付合同约定的租金回报。原告向被告催要欠租未果，遂诉至本院，要求判如所请。与涉案房屋相同的其他业主，亦曾与被告发生与本案相同的房屋租赁合同纠纷，经本院及南京市中级人民法院两审终审，认定被告与业主之间订立的合同，性质为房屋租赁合同，并判决被告按照合同约定支付欠租及违约金。判决生效后，有关业主申请强制执行，被告已实际履行。对该事实，被告不持异议，但表示仍然坚持其观点。因当事人意见分歧较大，致本案未能调解解决。以上事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、《合同书》、有关生效裁判文书以及本院开庭笔录等证据证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，根据当事人提供的《合同书》等证据，结合有关生效裁判文书的认定，本案原、被告双方签订的《合同书》是原告将涉案房屋交由被告出租经营，被告按季度支付固定租金的合同，而非原告委托被告经营涉案房屋，并由原告确定具体承租人及租金标准，因此《合同书》的性质是租赁合同，该合同系双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。被告未按照合同约定支付2016年1月30日之后的租金，构成违约，应当承担相应的违约责任。原告要求被告支付拖欠的2016年1月30日至2017年4月29日期间的租金（已扣除税款）合计72376元，符合法律规定，本院予以支持。根据双方合同约定，被告逾期支付租金的，自逾期的第16个工作日起计算违约金。对于原告主张的以上五期拖欠租金，被告本应在2016年1月30日至2月15日期间、4月30日至5月15日期间、7月30日至8月15日期间、10月30日至11月15日期间、2017年1月30日至2月15日期间分别支付，至迟应当分别于此后的15个工作日内支付，但被告未能履行上述合同义务，故被告应当分别自此期限届满后的第16个工作日起，按每日万分之三的标准支付上述款项相应的违约金。原告要求被告以14475.15元为基数，分别自2016年3月15日、6月15日、9月15日、12月15日、2017年3月15日起按照每日万分之三的标准支付相应违约金，符合法律规定和双方合同约定，本院予以支持。被告虽主张其经营困难、迟延履行并非恶意违约以及该违约金标准过高并申请调低等抗辩，但对此未提供充分的证据证明，不符合法律规定，本院对此不予采纳。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告南京图腾置业发展有限公司于本判决生效之日起三日内一次性给付原告杞玲自2016年1月30日至2017年4月29日期间的租金共计72376元，并支付相应的违约金（均以14475.15元为基数，分别自2016年3月15日、6月15日、9月15日、12月15日、2017年3月15日起按照每日万分之三的标准，计算至本判决确定的给付之日止）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1641元，减半收取821元，由被告南京图腾置业发展有限公司负担（此款原告已预交，故被告于本判决生效后当日内将该821元一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 杨向涛二〇一七年四月十九日见习书记员 徐 玲履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。