（2017）川1602民初358号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2017-12-13
案件名称
傅静与四川省广卫房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
广安市广安区人民法院
所属地区
广安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
傅静,四川省广卫房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十五条第一款，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条，第十五条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
四川省广安市广安区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1602民初358号原告：傅静，女，生于1964年7月10日，汉族，住四川省岳池县。委托诉讼代理人：曹永志，男，生于1953年7月10日，汉族，住广安市广安区。被告：四川省广卫房地产开发有限公司。住所地：四川省达州市达县南外镇新达路**号。法定代表人：罗将，董事长。委托诉讼代理人：罗云路，四川明炬律师事务所律师，系特别授权。原告傅静与被告四川省广卫房地产开发有限公司（以下简称广卫房产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告傅静及其委托诉讼代理人曹永志，被告广卫房产公司的委托诉讼代理人罗云路到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告傅静向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》；2、判令被告退还原告的购房款83000元及利息（从2010年4月3日起至退还之日止，按照商业银行同期贷款利息计算）；3、被告退还原告支付的契税、交易费、工本费、维修基金、印花税等各种费用5092元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年4月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》，合同约定被告将其开发的广安市鸿城•望江农贸商业广场1幢地平层2044号（民政局核定地址为莲花北路69-241）面积10.707㎡卖给原告。原告支付了购房款83000元，合同约定在2011年12月取得产权证书，最近听说被告开发的该农贸市场不合乎开办条件，并且出现建筑面积超过法定误差，测绘建筑面积共10.707㎡，证上建筑面积9.94㎡，少7%，大多数购房者通过法院诉讼已经解除了购房合同，收到了退房款，原告才知道自己的合法权益受到了侵，原告现起诉来院。被告广卫房产公司辩称，1、广安市测绘队出具的广安房测02486号《房屋面积测绘报告》已被其上级主管部门四川省测绘产品质量监督检验站出具的《测绘地理信息成果质量检验报告》确定为不合格并予以否定，根据《测绘质量监督管理办法》的相关规定，原告提出的房屋实测面积与合同约定面积误差超过3%的主张没有任何证据支撑；2、原告的起诉已经超过了行使解除权的期限，其诉讼请求不应当得到支持。原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第十一条第一款“买卖双方依据法律规定或者《买卖合同》约定行使合同解除权的，应当从解除权发生之日起三个月内，否则该权利归于消灭”的约定，该条款系双方的真实意思表示，明确规定了买受人行使解除权的期限。本案涉及的农贸市场摊位于2010年底全面竣工并交付使用，即使根据买受人诉称的因实测面积与合同约定面积误差超过3%而可以解除合同的角度来讲，广安市测绘队的测绘报告的测量日期为2014年11月1日，且本案涉及的农贸市场于2013、2014、2015年已有几十户买受人向法院起诉要求解除合同退房退款，由此可见，买受人是在绝对明知的情况下而故意超期不行使解除权，从而使权利长期处于不确定的状态，有违契约精神，故原告此时行使解除权明显违反合同约定，不应当得到支持；3、原告的起诉已超过诉讼时效，应当驳回其诉讼请求。原、被告签订的商品房买卖合同约定2011年12月31日交房，最迟按从该日算起至今已将近五年，早已超过民事诉讼法规定的两年诉讼时效。本案就其根本系因该项目未能顺利运转，并使购买的商铺得以升值。原告购买商铺行为的本质上属于投资行为，多年过去，其表面是躺在权利上睡觉，其实质上是在权利上观望，当市场没有生机，一片没落的时候，选择性行使自己的诉讼权利，使自己投资失败的风险转嫁给他人，有违契约精神，也严重影响了市场经济秩序和交易的稳定；4、按照商品房买卖合同第十九及补充协议第七条的约定，逾期办证，买受人不能退房不能解除合同；5、被告建设诉争项目的一切手续合法齐备，不存在原告所称的情况，并无阻碍合同目的实现之障碍。原告围绕其诉讼请求，向法院提交了如下证据：房屋查询通知书。证明原告2017年1月查询了诉争摊位的信息，得知诉争摊位实测面积少于合同约定的面积，误差比超过了3%的比例，不存在被告辩称的超过诉讼时效的问题；农贸市场摊位测绘面积公告；《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件及补充协议》；购房款、牌号费、契税等收据；租赁合同，合同签订之日起签订了租赁合同，但被告没有支付租金。被告围绕其主张，向法院提交了如下证据：《测绘地理信息成果质量检验报告》，证明广安测绘队的报告已经被省测绘地理信息成果质量检验报告所否认；2、广安市政府[2008]101号《研究望江片区集贸市场规划建设工作的会议纪要》，证明将望江街以北与莲花路以东交汇处的空置土地用于修建农贸市场综合用地；3、《关于恳请审定鸿城望江农贸商业广场设计方案的请示》，证明诉争摊位的用地性质、涉及规模都是符合规划的；4、商品房预售许可证，证明诉争农贸商业广场取得了预售许可证，包含地上地下；5、公共场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，证明诉争农贸商业广场通过了消防验收；6、工程竣工验收备案书，证明诉争的农贸商业广场完成了综合验收备案。本院经审理认定事实如下：2010年4月3日，原告傅静作为买受人与被告广卫房产公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定的主要内容:买受人购买出卖人开发的广安市鸿城•望江农贸商业广场地平层2044号（民政局核定地址为莲花北路69-241）面积10.707㎡商业摊位，价款为83000元；出卖人应于2010年12月31日前交付该房屋，并应于2011年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，在房屋交付之日起365日内办理房屋所有权证书；该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（简称实测面积），实测面积与第三条载明的测绘面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理，即:双方自行约定（详见补充协议）；买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、约定的物业服务费用、按国家规定买受人应交纳的办理产权证的相关费用。”等内容；在《商品房买卖合同附件及补充协议》中对面积差异处理约定的主要内容有:“商品房按套计价，且摊位总数差异在3%范围内，双方互不找补，但因实际施工布置调整，使摊位总数差异超出3%，导致出卖人不能将此物业销售给买受人的，出卖人除退还买受人已付房款外，并按银行同期活期存款利率付给利息，同时出卖人向买受人支付人民币叁仟元作为补偿。同时约定，对房产测绘机构约定为广安市房屋测绘队”等内容。合同签订后，原告傅静于2010年4月3日向被告广卫房产公司交纳了购房款83000元，于2011年12月9日交纳了契税、登记费、交易费、办证、维修基金、印花税共计5092元。2010年4月3日，原告傅静与徐晓明签订了《租赁合同》，约定租赁时间为1年，租赁期从2011年1月1日起至2011年12月31日止。被告广卫房产公司至今未向原告傅静交付所购商品房的产权证书。莲花北路69-241建筑面积测绘面积9.91㎡。本院认为，原告与被告签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件及补充协议》，由此形成合法有效的房屋买卖合同关系，双方应按合同约定履行各自义务。合同中“实测面积与第三条载明的测绘面积发生误差的，双方同意按第3种方式处理，即商品房按套计价，且摊位总数差异在3%范围内的，双方互不找补。但因实际施工布置调整，使摊位总数差异超出3%，导致出卖人不能将此物业销售给买受人的，出卖人除退还买受人已付房款外，并按银行同期活期存款利率付给利息，同时出卖人向买受人支付人民币叁仟元整作为补偿。”的约定，仅是对摊位计价方式和摊位总数的差异范围及违约责任的约定，未对建筑面积出现误差作出约定，照此约定，摊位系按套计价，摊位总数的差异只能在3%以内，否则出卖人除退还房款即解除合同外，还要承担违约责任。相对于原告个人而言，其购买摊位的实质目的应是建筑面积，而不是摊位总数，且从合同约定的摊位建筑面积和摊位价款看，原告所购摊位事实上也与建筑面积有着实质上的关联。因此，被告出售给原告的摊位如出现建筑面积的法定误差，原告仍有权请求解除合同。合同约定的建筑面积为10.707㎡，房产测绘机构测绘的建筑面积却为9.91㎡，两者相比较，相差0.797㎡，误差比绝对值为7.4%，超过了3%，原告以此为由要求解除合同的理由成立，对其要求解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》、由被告返还购房款83000元的诉讼请求，本院予以支持。原告在签订合同当日即与徐晓明签订了《租赁合同》的事实表明，被告已向原告履行了交付摊位的义务，原告在接收该门市后，可自行经营或出租获利，被告不应再支付购房款利息，故对原告要求被告支付购房款利息的诉讼请求，本院不予支持。原告向被告交纳了契税、登记费、交易费、办证、维修基金、印花税共计5092元，因被告未提交证据证明其已向相关职能部门交纳，故其应向原告返还。对被告关于其公司没有违约行为，不同意解除合同的辩解意见，本院不予采纳。故对原告请求被告退还其支付的契税、交易费、工本费、维修基金、印花税等各种费用5092元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告提出的广安市测绘队出具的广安房测02486号《房屋面积测绘报告》已被其上级主管部门四川省测绘产品质量监督检验站出具的《测绘地理信息成果质量检验报告》确定为不合格并予以否定，以及原告提出的房屋实测面积与合同约定面积误差超过3%的主张没有任何证据支撑的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》对房产测绘机构约定为广安市房屋测绘队，广安市房屋测绘队对包括诉争摊位在内的莲花北路2044号所有房屋进行了房产面积测绘并出具了《四川省房屋面积测绘报告》，被告接受该报告并依据其测绘结果向行政机关申请办理权属证书，不动产登记行政机关亦依据被告的申请，按照该测绘报告所确认的面积对诉争摊位进行了产权登记，该登记系行政机关依法确认不动产权利归属和其他法定事项的行政行为，具有公信力、确定力，由此核发的不动产权属证书亦是权利人享有该不动产物权的证明，被告现仅凭其单方委托四川省测绘产品质量监督检验站出具的《测绘地理信息成果质量检验报告》，欲变更行政部门产权登记所确认的房产面积，因该检验报告未得到不动产登记机关的确认，不足以推翻不动产登记机关确认的产权面积,也不能作为认定诉争摊位面积的依据。故对被告的该辩称意见，本院不予采信。关于被告提出的原告的起诉已超过诉讼时效的问题。合同解除权系形成权，不适用诉讼失效的规定，故对被告的该项辩称意见，本院不予采信。关于被告提出的原告的起诉已经超过了行使解除权的期限的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”的规定，当事人须在一定期限内行使合同解除权，逾期不行使解除权，其该项权利消灭。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，结合本案双方均没有进行催告的事实，原告要行使解除合同的权利，应在知道其购买摊位的面积误差大于3%的事实后一年内行使。被告未提供证据证明原告在起诉前一年内知道了其购买摊位的面积误差大于3%的事实，故被告关于原告行使解除权的期限超过了一年的辩称理由不能成立，本院对其该项辩解意见不予采纳。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第九十五条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项、第十五条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告傅静与被告四川广卫房地产开发有限公司于2010年4月3日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》；二、被告四川省广卫房地产开发有限公司向原告傅静返还购房款83000元；三、被告四川省广卫房地产开发有限公司向原告傅静返还契税、登记费、交易费、办证、维修基金、印花税共计5092元；四、驳回原告傅静的其他诉讼请求。本案受理费2102元，减半收取1051元，由原告傅静承担100元，被告四川省广卫房地产开发有限公司承担951元，并分别向广安市广安区人民法院交纳。上述债务，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审判员 肖世兰二〇一七年四月十九日书记员 冯瀚达附相关法律文书《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理；…（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。…第十五条第二款法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实的有责任提供证据加以证明。没的证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：百度搜索“”