（2017）鲁1526民初456号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2017-06-27
案件名称
邵海军与高唐县泰和汽车配件有限公司、鞠磊、鞠之学房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
高唐县人民法院
所属地区
高唐县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邵海军,高唐县泰和汽车配件有限公司,鞠磊,鞠之学
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
山东省高唐县人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1526民初456号原告：邵海军，男，1970年2月16日出生，汉族，住山东省高唐县。诉讼委托代理人：孙丽君，女，山东众成清泰（聊城）律师事务所律师。诉讼委托代理人：王庆磊，男，山东众成清泰（聊城）律师事务所实习律师。被告：高唐县泰和汽车配件有限公司，住山东省高唐县。法定代表人：鞠磊，执行董事兼经理。被告：鞠磊，男，1990年7月9日出生，汉族，个体工商户，住山东省高唐县。被告：鞠之学，男，1967年1月3日出生，汉族，住山东省高唐县。三被告共同委托诉讼代理人：王新，男，山东天地长安律师事务所专职律师。原告邵海军与被告高唐县泰和汽车配件有限公司（简称泰和公司）、鞠磊、鞠之学房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邵海军及其委托诉讼代理人、被告鞠磊及被告泰和公司、鞠磊、鞠之学共同委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵海军向本院提出诉讼请求：１、依法确认房屋买卖合同无效并判令被告返还购房款82万元及利息；２、判令被告赔偿损失254580元；3、判令被告承担案件受理费。事实和理由：2016年6月1日原告邵海军与被告泰和公司、被告鞠磊签订了《房屋买卖合同》，约定被告泰和公司将其房产一宗出售给原告，总价款82万元整。合同签订后，原告向被告鞠之学先后支付房款总计82万元。随后原告对该院落土地雇人平整、缴纳房屋修缮定金、支付设备临时存放租金和看管费，共计支出254580元。后得知，该房产被法院查封，不得转让。鞠磊为泰和公司法定代表人、鞠之学为该公司实际控制人，三被告承担连带责任。审理过程中，原告变更诉讼请求为请求依法撤销房屋买卖合同。被告泰和公司、鞠磊、鞠之学共同答辩称：被告泰和公司与原告的房屋买卖合同，已经全部履行完毕，原告诉求撤销该合同没有法律依据。被告鞠磊、鞠之学均不是涉案买卖合同的相对人，不应当承担任何责任。本院经审理认定事实如下：对于双方当事人所签订的房屋买卖合同及协议、原告已支付鞠之学65万房款的事实，本院予以确认。对于双方当事人存在争议的事实及问题，认定如下：1、关于合同是否应予撤销问题。本案合同标的物为房屋一宗，根据“地随房走”的原则，房屋的转让势必涉及房屋所占用土地使用权的转让。根据合同内容第四条第一款显示，该宗房屋所占土地为曹寨村集体建设用地。根据土地管理法的规定，农村集体土地的使用权原则上不允许出让、转让或者出租用于非农业建设，除非“土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法转移”。本案诉争房屋所占土地并不符合前述例外情况。虽然诉争合同转让的是地上房屋，但因集体土地使用权的转让违反了法律强制性规定，因此诉争合同为无效合同。原告请求撤销双方签订的合同，这一诉讼请求不能成立。所谓合同的撤销，是使合法有效的合同的法律效力归于消灭，而诉争合同系无效合同，故不存在撤销的问题。2、关于合同责任及损失赔偿问题。双方所签订的合同中已载明，该宗房屋所占土地为曹寨村集体建设用地，可视为双方对此已经明知，因此合同无效的责任为双方过错，应当各自承担相应的责任。被告在合同中承诺，保证房屋产权无争议，并协助原告办理有关房产的产权、土地使用权等手续，故其应承担主要责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，无效合同的法律后果是返还财产及赔偿损失。本案中，原告为履行合同义务已向被告支付房款65万元，另外17万元房款证人宿连众当庭证实双方以逾期履行罚款抵顶，双方并未实际交收。逾期履行罚款属于违约金性质，因合同无效，违约金不予支持。故本院确认，被告应返还原告房款65万元。合同所涉房屋，原为被告从郝士来、王尚明转让而来，证人宿连众证言及郝士来调查笔录证实，该宗房屋仍为郝士来占有使用并将部分房屋出租。虽然双方协议中载明房屋买卖合同已经履行完毕，这仅是形式上的合同履行，房屋并未实际交付，因此原告无需向被告返还房屋。原告基于对合同的信赖，对该房屋所在院落雇人进行土地平整、缴纳建厂款定金，为建厂购置了设备并支付设备临时存放租金和看管费。原告主张的预付了建厂款定金7000元，支付宿连众和李化山工资18000元，被告虽不认可但无相反证据，结合原告提供的收据及证人证言，本院予以认定。原告支出拉土款19580元，但所拉土方已经拉到他处使用，不能全额认定为损失，确认损失额为10000元；原告主张为建厂购买了设备，因无法安装而支出的设备存放场地租金及看管费210000元，被告辩称设备及租赁看管费合同、收据与本案不具有关联性，原告未能提供设备权属证明及其他关联性证据，本院不予确认。原告可在取得相关证据后，可另行主张权利。综上，认定原告方的损失为35000元。由于被告应承担合同无效的主要责任，本院认为以承担70%赔偿责任为宜，即35000X70%=24500元。另，原告主张的房款利息，应属于其损失范围，利息计算应自被告收款之日起、以650000为本金、以中国人民银行同期贷款利率计算，由被告承担70%的赔偿责任。3、关于三被告连带责任的问题。在涉案合同中，原告为乙方即受让方，甲方为出让方，甲方分别有泰和公司印章、鞠磊签字和捺印。经查，泰和公司股东为二人，鞠磊是公司注册法人代表。被告泰和公司认可合同的甲方为本公司；被告鞠磊辩称他的签字是履行职务行为，出让房屋的甲方是泰和公司、不是其个人，鞠磊个人不应承担责任。原告主张鞠磊承担连带责任的诉求，无法律依据，本院不予支持。被告鞠之学一手办理了与原告磋商、签订合同、接受款项等事宜。这些行为无论是其职务行为还是代理行为，都为被告泰和公司认可，其行为后果及责任也应由泰和公司承担。原告主张鞠之学承担连带责任的诉求，本院不予支持。综上，被告泰和公司因无效合同所取得的原告邵海军的房款650000元应予返还，对邵海军因本合同受到的损失应承担70%的赔偿责任，被告鞠磊、鞠之学不承担责任。依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告高唐县泰和汽车配件有限公司于判决生效后十日内向原告邵海军返还房款650000元及利息（自2016年6月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行同期贷款利率×70%计算）、赔偿其他损失24500元；二、驳回原告邵海军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14471元减半收取计7236元、保全费5000元，由原告邵海军负担3671元、被告高唐县泰和汽车配件有限公司负担8565元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于聊城市中级人民法院。审判员 宋绍忠二〇一七年四月十九日书记员 薛 霄 更多数据：