（2017）川13民终872号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2017-11-09
案件名称
南充东海实业有限公司与兰建萍房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
四川省南充市中级人民法院
所属地区
四川省南充市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南充东海实业有限公司,兰建萍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川13民终872号上诉人（原审被告）：南充东海实业有限公司，住所地四川省南充市顺庆区杨家巷16号2幢2层。法定代表人：张夏星，董事长。委托诉讼代理人：刘杰，男，1981年7月24日生，汉族，住成都市青羊区宁夏街136号附3号，公司员工。委托诉讼代理人：杨强，男，1988年9月10日生，汉族，住四川省岳池县乔家镇金龙山村3组，公司员工。被上诉人（原审原告）：兰建萍，女，1958年11月4日生，汉族，住广州市。委托诉讼代理人：贯伦山，泰和泰律师事务所律师。上诉人南充东海实业有限公司（以下简称东海公司）因与被上诉人兰建萍房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2016）川1302民初3531号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东海公司上诉请求撤销一审判决，驳回被上诉人兰建萍的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由兰建萍承担。事实和理由：1、双方签订的《商品房买卖合同》中约定东海公司应当在2014年7月25日前向被上诉人兰建萍交付该商品房，交付商品房逾期超过200日的，被上诉人有权退房。根据双方的约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，被上诉人兰建萍行使解除权的截止日期应当为2016年2月10日，但被上诉人并未在该期限内行使解除权，根据法律规定，被上诉人兰建萍的解除权已经消灭。2、案件审理中，法院只能按照当事人提出的诉讼事实和主张进行审理，被上诉人在本案中主张因上诉人延期交付房屋超过合同约定的期间而解除合同，一审以上诉人逾期办理产权登记，不能实现约定的合同目的，从而判决解除双方签订的《商品房买卖合同》，扩大了被上诉人的诉讼事实，违反了不告不理的基本民事诉讼原则。即使从上诉人未在约定期限办证这个角度，依据案涉《商品房买卖合同》的约定，无论是房屋初始登记还是转移登记逾期，被上诉人均无权解除合同，而是要求上诉人支付违约金并继续履行合同。3、案涉《商品房买卖合同》第十三条、第二十条明确约定了逾期交房和逾期办理房屋权属证明的违约金，一审认定上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中未对未能交付达到交付条件的房屋、办理房屋权属证明的违约行为约定违约金，该认定属于事实认定严重不清，且适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定确定损失是错误的。兰建萍答辩称，1、上诉人东海公司至今没有向被上诉人兰建萍交付符合条件的房屋，上诉人东海公司构成根本违约，被上诉人兰建萍享有法定解除权，有权解除案涉房屋买卖合同。上诉人东海公司与被上诉人兰建萍于2013年7月25日签订房屋买卖合同，被上诉人兰建萍购买上诉人东海公司开发的“城市首座”a幢第1单元a层1-3202号房屋一套，兰建萍按合同约定向东海公司交付了全部购房款及专项维修基金。按照合同约定，东海公司应当在2014年7月25日前向兰建萍交付案涉房屋，但是兰建萍购买的房屋至今没有通过规划验收，根据《城市房地产开发经营管理条例》第17条和《中华人民共和国建筑法》第61条规定，案涉房屋没有达到交付条件，由于案涉房屋尚未取得建设工程规划验收和竣工验收备案手续，因此案涉房屋欠缺办理房屋所有权初始登记的必要条件，所以兰建萍购买的房屋至今没有办理所有权证，由于上诉人东海公司的原因导致兰建萍没有在合理期限内取得购买房屋的权属证明，从而不能取得案涉房屋的所有权，导致兰建萍的合同目的不能实现，东海公司已经构成根本违约，兰建萍对案涉商品房买卖合同享有法定解除权。2、一审法院程序合法，不存在超诉讼请求判决的问题。法院受理案件是依据原告的诉讼请求，但是法院可以依据自己认定的事实和理由作出判决，并非绝对按照民事起诉状中载明的事实与理由进行审判。被上诉人起诉的是要求解除合同，并非上诉人认为的“因上诉人延期交付房屋超过合同约定的期间而解除合同”，一审围绕上诉人的诉讼请求提交的证据，依据自己认定的事实和理由作出判决，并没有扩大一审原告的诉讼请求。3、被上诉人行使法定解除权解除与上诉人之间的买卖合同，但本合同并没有对上诉人根本违约行为导致合同解除约定违约金，又难以确定被上诉人的损失数额，依照公平原则，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失。兰建萍向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除双方当事人于2013年7月25日签订的《商品房买卖合同》；2、判令东海公司返还兰建萍已付购房款577505元和房屋专项维修资金人民币2667.40元；3、判令东海公司赔偿造成兰建萍利息损失（损失按中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年7月26日计算至东海公司实际付清第2项诉求全部款项之日止）；4、判令东海公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年7月25日，出卖人东海公司与买受人兰建萍签订了合同编号为201307250xxx的《商品房买卖合同》。合同约定：商品房为顺庆区金鱼岭路238号a幢第a单元a层1-3202号；买受人于2013年7月25日一次性付清房款，合计金额伍拾柒万柒仟伍佰零伍元整；因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更；出卖人应当在2014年7月25日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应符合以下所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；逾期交房责任（2）逾期交房超过200日后，（该日期应当与第（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金；出卖人应当于2014年7月25日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。合同签订后，兰建萍交付了购房款577505元和专项维修资金2667.40元。同时查明，因未能取得房产证，兰建萍多次信访，要求退房并赔偿损失。2016年5月18日，南充市房地产管理局出具信访答复处理意见书。载明：“城市首座”项目位于顺庆区金鱼岭路，由东海公司开发。该项目第1、2、5幢因尚未取得建设工程规划验收和竣工验收备案手续，欠缺办理房屋所有权初始登记的必要要件，暂不能办理房产证。截止一审开庭时止，东海公司仍不能提供5幢的建设工程规划验收和竣工验收备案手续。经一审法院告知，至今未提供5幢的建设工程规划验收和竣工验收备案手续，亦不能确定办理时间。一审法院认为：兰建萍与东海公司于2013年7月25日签订的案涉购房合同，是双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照该合同约定内容全面履行各自的合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。该解释第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。在本案中，东海公司应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，东海公司至今未取得建设工程规划验收和竣工验收备案手续，不能办理产权登记，不符合交付条件。在案涉购房合同签订后，东海公司未能提供符合交付条件的房屋、办理产权初始登记，直至一审法庭审辩论终结前，东海公司未能取得案涉房屋的建设工程规划验收和竣工验收备案手续，无法办理产权登记。东海公司未能履行案涉购房合同中在约定期限内办理产权初始登记的约定，不能实现兰建萍购买案涉房屋的合同目的，构成根本违约，故对于兰建萍要求解除案涉购房合同的诉讼请求，依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在本案中，在案涉购房合同解除后，东海公司依法应向兰建萍退还已付购房款577505元，故对于兰建萍要求东海公司返还577505元购房款的诉讼请求，依法予以支持。专项维修资金2667.40元并非东海公司收取，故不应由东海公司返还。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款、第二款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。在本案中，因案涉购房合同未对东海公司未能交付达到交付条件的房屋、办理房屋权属证明书的违约行为约定违约金，又难以确定兰建萍的损失数额，根据公平原则，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算其损失。综上所述，为保护当事人合法权益，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的一款、第一百四十二条的规定，判决：一、解除兰建萍与东海公司于2013年7月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201307250529）；二、东海公司于本判决生效之日起十日内向兰建萍返还购房款577505元；三、东海公司于本判决生效之日起十日内向兰建萍赔偿损失（损失计算方法为：以577505元为本金，从2013年7月26日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定东海公司按本判决确定的付款期限返还577505元之日止的利息）；四、驳回兰建萍的其他诉讼请求。如果东海公司未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10633元，由东海公司负担。二审审理查明，2015年5月8日，东海公司向兰建萍发出《入伙通知书》，载明“您所购买的泰和·城市首座5幢1单元32层2号现已验收合格，达到合同约定的交房条件，我司已于2011年8月27日至2011年9月1日交房，现我司再次书面通知并建议您收到《入伙通知书》后，尽快至四川恒丰客户服务中心办理相关交房手续……”，但东海公司未能提供该公司在2011年8月27日至2011年9月1日交房的依据。兰建萍提供了落款时间为2016年1月20日的《要求退房申请》，东海公司否认收到了该申请，兰建萍也未能提供东海公司签收的依据。兰建萍在2016年3月10日、2016年4月8日分别通过邮政快递的方式向东海公司寄送了律师函，但无证据证实律师函的内容，东海公司亦否认收到过律师函。上诉人东海公司与被上诉人兰建萍在签订的案涉《商品房买卖合同》中就产权登记约定：（二）初始登记出卖人应当在2014年7月25日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：逾期后向买受人支付已付房价款的千分之一作为违约金，买受人不退房。（三）转移登记如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：逾期后向买受人支付已付房价款的千分之一作为违约金，买受人不退房。同时查明，2016年7月5日，兰建萍作为原告以东海公司逾期交房为由，向一审法院提起本案诉讼。在一审庭审中兰建萍补充了“我方曾向信访部门进行信访，也向东海公司发出过退房申请，东海公司无法办理房产证”的理由，并提供了其在信访过程中相关部门对其反映所购房屋未能办理房产证，要求开发企业退房并赔偿损失的问题的答复意见书。另查明，兰建萍在2013年10月25日交纳了购房款577505元。本院二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，从兰建萍的起诉状内容及在庭审中补充的内容看，其要求解除与东海公司签订的案涉《商品房买卖合同》的理由实际涉及两方面，一是东海公司逾期交房，二是东海公司逾期办理房屋权属证书。首先，兰建萍在本案中以东海公司逾期交房为由，要求解除其与东海公司签订的案涉《商品房买卖合同》的诉讼请求能否成立。本院认为，2015年5月8日，东海公司向兰建萍送达的的《入伙通知》中虽载明“我司已于2011年8月27日至2011年9月1日交房”，但东海公司在本案诉讼中并未提供该公司曾在2011年8月27日至2011年9月1日交房的证据，即使退一步讲，按照东海公司自己所说的该公司曾于2011年8月27日至2011年9月1日交房，由于东海公司与兰建萍是在2013年7月25日才签订的案涉《商品房买卖合同》，在2011年8月27日至2011年9月1日期间东海公司并未与兰建萍建立商品房买卖关系，那么东海公司2011年这次交房的效力也不及于兰建萍。兰建萍与东海公司签订的案涉《商品房买卖合同》在明确约定交房时间为2014年7月25日前的同时也明确约定了逾期超过200日后，买受人有权退房。依据审理查明的事实，东海公司除向兰建萍送达的《入伙通知》中载明“我司已于2011年8月27日至2011年9月1日交房”外并无其他证据证实该公司在2014年7月25日前通知过兰建萍接房，且如前所述即使按东海公司自己所说的该公司曾于2011年8月27日至2011年9月1日交房，那么东海公司2011年这次交房的效力也不及于兰建萍，故不能认定上诉人东海公司在2014年7月25日前向被上诉人兰建萍通知过交房。因东海公司未能按期交房，依照该公司与兰建萍签订的案涉《商品房买卖合同》中对逾期交房责任的约定，兰建萍如要以东海公司逾期交房为由要求解除合同，其应从2015年2月10日开始行使合同解除权，东海公司向兰建萍送达的2015年5月8日《入伙通知》，由于该时间已在双方当事人约定的房屋交付时间之后且双方对房屋交付时间并未重新达成过协议，故该《入伙通知》并不能影响对兰建萍以东海公司逾期交房为由行使解除权的期限应从2015年2月10日开始计算，兰建萍提出的应从2015年5月8日后的200天开始计算合同解除权的行使期限的抗辩理由不成立，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，在东海公司逾期交房且未催告兰建萍行使解除权的情况下，兰建萍以东海公司逾期交房为由行使解除权的期限为2015年2月10日到2016年2月9日。兰建萍虽提供了2016年1月20日的《要求退房申请》，但由于东海公司否认收到该申请，而兰建萍又未能提供证据证实东海公司确实收到，按照民事诉讼“谁主张、谁举证”的原则，对此应由兰建萍承担举证不能的不利后果，所以不能认定兰建萍在2016年1月20日向东海公司主张过解除合同，故兰建萍在2016年7月5日提起本案诉讼时，以东海公司逾期交房为由享有的合同解除权已经消灭，因此故兰建萍在本案中以东海公司逾期交房为由要求解除其与东海公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求不能成立。其次，兰建萍在本案中以东海公司逾期办理房屋权属证书为由，要求解除其与东海公司签订的案涉《商品房买卖合同》的诉讼请求能否成立。对此，本院认为，第一、在兰建萍与东海公司签订的《商品房买卖合同》中无论是初始登记还是转移登记虽均有“逾期后向买受人支付已付房价款的千分之一作为违约金，买受人不退房”的约定，但该条款系格式条款，其对于“买受人不退房”的约定排除了兰建萍作为房屋买受人享有的主要权利，依据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，兰建萍与东海公司签订的《商品房买卖合同》中无论是初始登记还是转移登记有关“逾期后向买受人支付已付房价款的千分之一作为违约金，买受人不退房”中的“买受人不退房”的约定均无效。东海公司提出的即使从上诉人未在约定期限办证这个角度，依据案涉《商品房买卖合同》的约定，无论是房屋初始登记还是转移登记逾期，被上诉人均无权解除合同，而是要求上诉人支付违约金并继续履行合同的上诉理由不成立，本院不予支持。第二、案涉双方当事人约定的是“出卖人应当在2014年7月25日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明”，而直至本案二审庭审辩论终结前，上诉人东海公司尚未取得案涉房屋产权的初始登记，致使被上诉人兰建萍不能办理案涉房屋产权的转移登记，由于案涉《商品房买卖合同》有关初始登记“逾期后向买受人支付已付房价款的千分之一作为违约金，买受人不退房”中的“买受人不退房”的约定无效，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条关于“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”之规定，在东海公司逾期一年后还未取得案涉房屋所在楼栋的权属证明的情况下，兰建萍以自己至今未取得房屋权属证书，东海公司逾期办证为由主张解除合同可以从2015年7月25日开始行使该解除权。《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款规定“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”兰建萍在2016年7月5日提起本案诉讼，以自己至今未取得房屋权属证书，东海公司逾期办证为由主张解除合同，系在合理期限内行使的解除权。第三、买受人购买房屋，取得房屋产权是其合同目的，本案中由于东海公司至今未取得案涉房屋产权的初始登记，导致兰建萍不能办理房屋产权的转移登记，且东海公司未取得案涉房屋产权的初始登记已逾期一年以上，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”之规定，结合本院前述认定的兰建萍以东海公司逾期办证为由在2016年7月5日提起本案诉讼系在合理期限内行使解除权，故兰建萍在本案中以东海公司逾期办证为由诉请要求解除案涉《商品房买卖合同》的请求成立，应予支持。综合上述理由，虽然在本案中兰建萍以东海公司逾期交房为由，行使合同解除权已过解除权的行使期限，但兰建萍提出的东海公司逾期办理房屋权属证书要求解除合同的诉讼请求成立，故兰建萍与东海公司签订的案涉《商品房买卖合同》应予解除。在案涉《商品房买卖合同》解除后，兰建萍有权依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，要求东海公司赔偿已缴纳购房款的利息损失，因此一审虽认定案涉购房合同未对东海公司未能交付达到交付条件的房屋、办理房屋权属证明书的违约行为约定违约金不当，但判决支持了兰建萍主张的由东海公司赔偿购房款的利息损失是正确的。因兰建萍是在2013年10月25日交纳的577505元购房款，故兰建萍主张东海公司赔偿的购房款利息损失应从2013年10月25日开始计算，一审从2013年7月26日开始计付该577505元购房款的利息损失不当，本院对此予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：维持四川省南充市顺庆区人民法院（2016）川1302民初3531号民事判决第一、二、四项；变更四川省南充市顺庆区人民法院（2016）川1302民初3531号民事判决第三项“南充东海实业有限公司于本判决生效之日起十日内向兰建萍赔偿损失（损失计算方法为：以577505元为本金，从2013年7月26日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定南充东海实业有限公司按本判决确定的付款期限返还577505元之日止的利息）”为“南充东海实业有限公司于本判决生效之日起十日内向兰建萍赔偿损失（损失计算方法为：以577505元为基数从2013年10月25日起按照中国人民银行发布的同期贷款基准利率计算至本判决确定由南充东海实业有限公司返还577505元之日止的利息）。”如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费9575元，由南充东海实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘荣耀审判员 田 娟审判员 吴 彪二〇一七年四月十九日书记员 凌鸿雁 来自：