（2017）粤0604民初4256号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2017-07-17
案件名称
佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司与邓巧炎房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司,邓巧炎
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十六条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初4256号原告：佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司，住所地佛山市禅城区季华六路11号1座24层1室，统一社会信用代码914406005974495475。法定代表人冼锡强。委托诉讼代理人黄娟，女，系原告职员。委托诉讼代理人白晓莉，女，系原告职员。被告：邓巧炎，男，1985年8月4日出生，汉族，住湖南省双峰县，委托诉讼代理人邓巨，男，1982年11月24日出生，汉族，住湖南省双峰县，系被告邓巧炎哥哥。原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司诉被告邓巧炎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案受理后，依法适用简易程序于2017年4月11日公开开庭进行了审理。原、被告代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付拖欠的租金30228元（从2016年7月1日计至2016年9月16日）;2、被告立即向原告支付违约金4154.28元（违约金按年利率24%计算，暂计至2017年2月24日，请求计算至实际清偿之日）;3、确认原被告于2015年3月23日签订的《恒福中心写字楼租赁合同》已解除;4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月23日，原被告就被告承租位于佛山市禅城区季华六路11号1座7层06房物业租赁事宜签订《恒福中心写字楼租赁合同》。根据《租赁合同》约定，租赁物业计租面积（建筑面积）为275.25平方米，租赁期限为3年，自2015年4月1日起至2018年3月31日止，被告须按《租赁合同》第四条约定支付租金。否则，每逾期一日，被告应按欠付金额的千分之三向原告支付违约金，若逾期缴纳达30天，原告有权单方面解除合同，被告所交付的保证金归原告所有。2015年3月31日，原告已将符合合同约定标准的物业交付给被告使用，被告于同日接收并签订了《租户收楼确认书》。但自2016年7月起，被告未能依约向原告支付租金，截至2016年9月16日，被告欠付租金30228.00元，另产生违约金暂计4154.28元（暂计至2017年2月24日）。经原告多次催促缴纳欠付费用及违约金，被告均不予理会。原告已于2016年9月14日向被告发出《解除合同通知书》，解除《租赁合同》并没收保证金。庭审中，原告增加诉讼请求，要求没收租赁保证金25296元。被告邓巧炎辩称：1、双方签订租赁合同的情况属实，但被告不存在拖欠原告租金的情况，双方的租赁合同已于2016年7月份实际解除。被告在租赁物内存放的物品在2016年5月15日已经基本清空（只剩下一套沙发），因租期未到，被告在网上发布转租信息，但没有转租成功。于是，被告于2016年6月8日继续支付6月份的租金，在当月27日被告通过电话联系原告招商部的员工（具体姓名不清楚），告知其7月份不再承租。并表示希望将租赁物内剩下的沙发搬走。原告的员工表示同意。2016年7月2日被告依约前往租赁场所搬沙发，被告知需要支付7月份的租金才可以搬，因租金的费用比沙发高，所以被告没有搬沙发就走了。2、因为不拖欠租金，所以不用支付违约金。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照复印件、被告身份证复印件各一份。证明原、被告的诉讼主体资格。2、房地产权证及证明各一份，证明佛山恒裕房地产开发有限公司将其位于佛山市禅城区季华六路11号1座恒福中心706房物业出租给原告,并允许原告出租。3、租赁合同一份，证明根据租赁合同约定，租赁期限为3年，自2015年4月1日起至2018年3月31日止；租金按物业计租面积（建筑面积）275.25平方米计算，租金收费标准为:（1）2015年4月1日至2015年7月19日为免租期；（2）自2015年7月20日至2017年3月31日，月租金为11932元；（3）自2017年4月1日至2018年3月31日，月租金为12648元。被告应于每月5日前缴纳当月租金，若未按约定缴纳租金的，每逾期一日，被告应按欠付金额的千分之三向原告支付违约金，若逾期缴纳达30天，原告有权单方面解除合同，被告所交付的保证金归原告所有。4、租户收楼确认书一份，证明租赁合同签订后，原告依约于2015年3月31日交付给被告，被告于同日接收。5、催缴函、律师函及文件签收回执各一份，证明原告按合同约定送达地址发函要求被告支付拖欠的租金，但被告置之不理。6、解除合同通知书及签收回执各一份，证明因被告长期拖欠租金，已达到合同约定解除条件，原告依约向被告发出解除合同通知书，原被告之间的租赁合同已解除。诉讼中，被告未向本院提供证据。经庭审质证，本院对原告提供的证据认证如下：证据1为双方主体资料，本院经审查予以确认；证据2、3、4有原件核对，本院对真实性予以确认；证据5的催缴函、律师函及证据6无原件核对，本院不予采信。证据5中的文件签收回执虽有原件核对，但签收人并非被告，本院不予采信。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年3月23日，原告（甲方、出租方）与被告邓巧炎（乙方、承租方）签订《恒福中心写字楼租赁合同》一份，主要内容如下：一、甲方将坐落于佛山市禅城区季华六路11号1座7层06房物业（下简称该物业）出租给乙方作办公使用，该物业计租面积为275.25平方米，租赁期从2015年4月1日至2018年3月31日止，其中2015年4月1日至2015年7月19日为免租期。租金自该物业交付使用且免租期届满后次日起按出租面积计算，租赁期限内租金情况如下：（1）自2015年7月20日至2017年3月31日止，乙方应缴纳租金为43.35元/月/平方米，即每月租金11932元；（2）自2017年4月1日至2018年3月31日止，乙方应缴纳租金为45.95元/月/平方米，即每月租金12648元。乙方应于每月5日前缴交当月租金，甲方指定银行收款账户资料如下：开户银行：中国工商银行佛山石湾支行；户名：佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司；账号：20×××21。二、乙方应于签订本合同之日起五日内向甲方支付租赁保证金25296元。甲方应在2015年4月1日前将该物业交付乙方使用。乙方在合同租赁期届满时应结清所有应付款项，办理退场手续。乙方凭甲方开具的退场通知单到物业管理处办理退场手续，与物业管理处人员共同验收租赁场地，签署书面验收记录，并交回该物业的所有钥匙。乙方履行完毕本合同项下的全部义务后，携保证金收据原件办理保证金退款手续。三、乙方未按约定交纳租金，每逾期一日，应向甲方支付欠付金额的千分之三的违约金，逾期超过30日的，甲方有权单方面解除本合同，乙方所交付的保证金归甲方所有，并追究乙方因违约造成甲方损失的责任。该合同经原告盖章和被告签名确认。上述合同签订后，被告于2015年3月31日签署《租户收楼确认书》，确认接手涉案商铺。诉讼中，原告陈述：原告收取了被告交付的租赁保证金25296元；涉案租赁场所自2016年6月底开始没有人员继续办公，但还有一套沙发存放在租赁场所。被告自2016年7月1日起欠付租金，原告于2016年9月16日向被告发出解除合同通知后，将涉案租赁物收回并另行出租给他人使用。诉讼中，被告陈述：被告在涉案租赁物内存放的物品在2016年5月15日已经基本清空（只剩下一套沙发），被告于6月27日通过电话联系原告招商部的员工（具体姓名不清楚），告知其7月份不再承租，并表示希望将租赁物内剩下的沙发搬走，原告的员工表示同意。被告于2016年7月2日依约前往租赁场所搬沙发，但被告知需要支付7月份的租金才可以搬，因租金的费用比沙发高，所以被告没有搬沙发就走了。被告在庭审中确认未书面通知原告解除合同，未与原告办理退场手续，未将门禁卡（即钥匙）交还原告。另查明，佛山市禅城区季华六路11号一座706房的登记权属人为佛山恒裕房地产开发有限公司，该房屋建筑面积为273.72平方米。2013年11月30日，佛山恒裕房地产开发有限公司出具《证明》，上载：本公司已将位于佛山市禅城区季华六路11号1座恒福中心写字楼5至21楼（下称“该物业”）出租予佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司（下称“恒福泰富公司”）。根据双方约定，现恒福泰富公司有权对该物业进行出租、转租，有效期为2013年12月1日起至2021年11月30日止。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《恒福中心写字楼租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原、被告均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。关于合同解除的问题。被告抗辩本案合同已于2016年7月解除，因此无需支付7月份及以后的租金，根据《合同法》第九十六条的规定，主张解除合同的，应该通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，被告虽辩称主张解除合同，但没有向原告发送解除合同通知、未交还门禁卡、未对租赁场所的物品进行全部清场，更没有与原告办理退场手续，故本院对被告抗辩意见不予采纳，在本案合同解除前，被告应根据约定支付租金。庭审中，双方一致确认被告自2016年7月开始没有支付租金，根据《租赁合同》第十一条第6款的约定，原告享有单方解除合同的权利。关于合同解除的时点，原告于2016年9月16日将铺位收回并另行出租，双方的租赁合同已经事实解除，故本院确认涉案租赁合同于2016年9月16日解除。关于租金。如前查明的事实，被告承租并占有使用了涉案房屋，应依约向原告支付租金。根据涉案《租赁合同》第四条的约定，被告应向原告支付合同解除前的租金，原告主张合法有理，本院予以支持。经核算，被告2016年7月1日至2016年9月16日应付租金约为30228元【11932元/月×2个月+（11932元/月÷30天×16天）】。关于租赁保证金。由于被告欠付租金已构成违约，根据涉案《租赁合同》第十一条第6款的约定，原告诉请没收保证金25296元，有事实与合同依据，本院予以支持。关于违约金。因原告没收租赁保证金已足以弥补因被告违约造成的损失，本院对原告主张的违约金不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：确认原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司与被告邓巧炎2015年3月23日签订的《恒福中心写字楼租赁合同》已于2016年9月16日解除；被告邓巧炎在本判决生效之日起十日内，向原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司支付2016年7月1日至2016年9月16日的租金30228元；被告邓巧炎向原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司支付的租赁保证金25296元，归原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司所有；驳回原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费330元，由原告负担30元，被告负担300元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇一七年四月十九日书记员 张应成 更多数据：搜索“”来源：