（2016）沪0117民初12341号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2017-07-03
案件名称
俞开法与邓付芝房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
俞开法,邓付芝,上海市松江区佘山镇人民政府
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初12341号原告(反诉被告)：俞开法，男，1938年XX月XX日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：俞建文。委托诉讼代理人：张德先，上海汇鑫律师事务所律师。被告(反诉原告)：邓付芝，男，1963年5月4日生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：邓月月。第三人：上海市松江区佘山镇人民政府，住所地上海市松江区。法定代表人：陆云峰，镇长。委托诉讼代理人：吴益清，上海一凡律师事务所律师。原告俞开法与被告邓付芝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月XX日立案后，依法适用简易程序于2016年8月18日公开开庭进行审理。审理过程中，被告提出反诉，本院依法予以受理后予以合并审理。并依照原告的申请，本院依法追加上海市松江区佘山镇人民政府(以下简称“佘山镇政府”)作为第三人参加本案诉讼。本案于2016年XX月7日再次公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院转为适用普通程序于2017年1月24日再次公开开庭进行了审理。原告俞开法及其委托诉讼代理人张德先及被告邓付芝三次均到庭参加庭审。原告的委托诉讼代理人俞建文、被告的委托诉讼代理人邓月月以及第三人佘山镇政府的委托诉讼代理人吴益清到庭参加第二、三次庭审。本案现已审理终结。原告俞开法向本院提出诉讼请求：1.被告搬离并返还位于本区高家村XXX号房屋(以下简称“XXX号房屋”)内的部分房屋，具体见《农村集体土地动拆迁无证房屋勘测表》中的1、2、3、XX、XX、XX、XX号房屋(均无产证)、XX号房屋南面搭建的无产证房屋、XX号房屋南面的有证房屋以及1号房屋周边的院子；2.被告支付租金及房屋占有使用费91,XX7元(自20XX年XX月1日起至2016年XX月31日止，按照每月1,787元计算)；3.被告支付违约金20,000元。事实和理由：2005年7月3日，原、被告签订了《厂房场地租赁协议》一份，约定原告将位于本区佘山镇高家村XXX号内的部分房屋及场地出租给被告使用，原告将租赁标的物交付给被告使用。合同履行期间，被告扩大生产向原告增租房屋，租金从每年18,000元增加到21,444元。20XX年XX月初，第三人佘山镇政府与原告签订拆迁安置补偿协议。但被告拒不配合搬离租赁房屋，反而继续占有使用其它不在承租范围内房屋，连租金都不再继续支付。原告认为，现被告的租赁期限已经届满，被告继续占有使用租赁房屋没有依据，故原告诉至法院，望判如诉请。被告邓付芝辩称，原告主张返还的房屋确实都是被告在实际使用，但是这些房屋都是被告向原告承租的，并非被告擅自占用。被告确实自20XX年XX月1日开始没有支付原告租金，对原告主张的每月1,787元标准亦无异议，但是不同意支付给原告。因为自20XX年夏天之后，原告停止对租赁房屋供电，拆除了变压器，是被告自己花费3万元重新布线并申请供电。自20XX年9月底后，原告停止对租赁房屋供水，是被告自行解决用水问题。被告租赁的房屋已不能实际满足使用需求，故不同意再支付相应租金。且租赁房屋已被拆迁，原告不再是实际权利人，无权向被告主张租金。被告邓付芝向本院提出反诉请求：1.原告赔偿设备物品搬迁费XX5,168元；2.原告支付一次性综合补偿费55,000元；3、原告支付停产停业费XX9,9XX.5元(350元/平方米×314.03平方米)。事实和理由：原告与第三人签订拆迁安置补偿协议时，就被告的设备物品和厂房进行了补偿，但原告不同意将属于被告的补偿款支付给被告，故被告提出如上反诉请求。原告俞开法针对被告邓付芝的反诉请求辩称，不同意被告的反诉请求。被告主张的补偿除了第2项反诉请求中的50,000元外均是针对“亚妹五金加工厂”及其设备的补偿。上述50,000元中已经包括了补偿给被告的停产停业损失。第三人佘山镇政府针对原告俞开法的诉讼请求及被告邓付芝的反诉请求述称，第三人确实与原告签订拆迁安置补偿协议，但原告至今未将被拆迁房屋交付给第三人，故第三人尚有补偿款300,000元未支付给原告。经审理查明，1991年，原告经审核登记成为位于本区佘山镇高家村XXX号宅基地房屋土地使用权人。宅基地核定使用面积为268.47平方米，其中主房占地XX3.78平方米，棚舍占地26.86平方米。2005年7月3日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《厂房场地租赁协议》一份，载明“经甲乙双方协商达成以下一致意见，乙方租用佘山镇高家村XXX号村民俞开发的房屋和厂房作为塑料加工场地。为此达成以下协议：一、厂房面积为东西长16米，南北为9米，即150平方米。房屋4间，院内空场地及房后竹园空地。年租金共计：人民币壹万捌仟万元整。二、甲方负责乙方的生产用电，即30-50千瓦，负责为乙方安装分时电表和供电板以外的电线、线路，全部费用由甲方负责。三、租期为长期。租金支付：第一年在合同签字时乙方交给甲方订金人民币壹万元整。厂房及房屋交给乙方使用以后，交清剩余租金壹万元整。即第一年年租金为人民币为贰万元整。以后每年租金为人民币壹万捌仟万元整。乙方每半年交一次租金，即一年分两次交清，每次人民币玖仟元整。四、在租期内，如果碰到国家动迁等问题，乙方必须自动搬迁，租金按实际期限结算。五、乙方交给甲方订金，即合同签字后一个月内甲方必须交给乙方厂房和场地。否则视为违约。碰到天气下雨，迟期不为违约。六、甲方负责给乙方提供自来水(水费由乙方承担)，并保证乙方道路畅通。……十、本协议经甲、乙双方协商后一致达成，如有单方违约，由违约方承担违约责任和违约金，违约金为贰万元。建房时政府干扰不算违约”。2007年XX月30日，原、被告双方协商一致将《厂房场地租赁协议》第三条中的“租期为长期”变更为“租赁为十年”，并在第三条末端添加“合同期满后，如乙方续租，租金不变”。并因被告另增加承租两间房屋，故每月租金标准从1,500元上调至1,787元。20XX年XX月2日，原告与第三人(以上海市松江区佘山镇人民政府动迁安置管理办公室大型社区名义)签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》(适用居住房屋货币补偿和易地新建房屋)一份，编号为沪佘山(社区)拆协字第638号(以下简称“638号协议”)，该协议载明被拆迁人为原告，被拆迁房屋坐落于本区佘山镇高家村XXX号，建筑面积为3XX.61平方米。第三人应当支付给原告补偿款1,220,000元，并给予安置面积427.19平方米。同日，原告与第三人(以上海市松江区佘山镇人民政府动迁安置管理办公室大型社区名义)另签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》(适用居住房屋货币补偿和易地新建房屋)一份，编号为沪佘山(社区)拆协字第638-1号(以下简称“638-1号协议”)，该协议载明被拆迁人为原告，被拆迁房屋坐落在本区佘山镇高家村XXX号。另载明(1)小厂一次性综合补偿55,000元(附清单)。(2)小店一次性综合补偿23,670元(附清单)。在该协议所附的《国家建设征地建筑物及附属设施登记/补偿明细表》中载明：1、停产停业45,968元；2、卷帘门3,500元；3、搬场费4,000元；4、材料搬迁(零部件)32元；5、排水管640元；6、电力线860元。同日，“上海市松江区佘山镇亚妹五金厂”(个体工商户，经营者张亚妹，现已注销)与第三人(以上海市松江区佘山镇人民政府动迁安置管理办公室大型社区名义)签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》(适用居住房屋货币补偿和易地新建房屋)一份，编号为沪佘山(社区)拆协字第非061号(以下简称“061号协议”)，该协议载明被拆迁人为“上海市松江区佘山镇亚妹五金厂”。另载明：1、评估总价为754,326元；2、停产停业损失301,674元(819.08平方米×350元/平方米)；3、附属物XX,000元(附清单)；4、速迁奖励费60,000元；5、综合一次性补偿220,000元；上述合计1,348,000元。该协议所附《设备物品搬迁补偿价值明细表》中载明：资产占有单位名称为“亚妹五金加工厂”，补偿项目包括造粒机、切粒机等32项，补偿金额共计XX5,168元。该协议还另附一份《设备物品搬迁补偿价值明细表》，载明了62项补偿内容，补偿金额共计228,296元。审理中，原、被告及第三人均确认被拆迁房屋现场以《农村集体土地动拆迁无证房屋勘测表》为准。其中具备宅基地使用权证的包括有证小屋和有证大屋，其他1-17号房屋及XX号房屋南面的两间房屋均为原告自行搭建的房屋。原、被告对于租赁标的物存有争议，原告认为，被告一开始承租的是XX号房屋及XX号房屋南面四间房屋(在《农村集体土地动拆迁无证房屋勘测表》中标注为阴影部分，包括两间临时搭建的房屋及2间有证小屋)。在租赁过程中，被告新承租了XX号、XX号房屋，被告占有使用的其他房屋均属于无权占有。被告认为，被告一开始承租的是XX号房屋及XX号房屋南面四间房屋及1号、XX号、XX号、XX号房屋。在租赁过程中，被告新承租了2、3号房屋。原、被告均确认，XX房屋及南面的四间房屋从内部结构来说是一体的。审理中，第三人提供《房屋估价明细表》中确认，“亚妹五金加工厂”使用的房屋包括2、3、4、5、6、7、8、9、XX、XX、XX号房屋，其中2号房面积19.63平方米，3号房屋面积26.1平方米，XX号房面积XX.07平方米，XX号房面积6.4平方米，XX号房面积50.43平方米。审理中，被告邓付芝认可在其第2项诉讼请求中主张的55,000元中针对的卷帘门补偿3,500元不是属于被告的。本院于2017年4月14日对位于本区佘山镇高家村XXX号宅基地房屋及搭建的房屋进行现场勘查。经本院释明原、被告之间的《厂房场地租赁协议》无效后，原、被告均表示坚持各自的诉讼请求及反诉请求。以上事实，有《上海市农村宅基地使用权申请表》、《厂房场地租赁协议》、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》(适用居住房屋货币补偿和易地新建房屋)3份、《农村集体土地动拆迁无证房屋勘测表》、《设备物品搬迁补偿价值明细表》、面积计算表、房屋估价明细表及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，本案的主要争议在于被告承租的租赁标的物包括哪些房屋？根据原、被告之间的《厂房场地租赁协议》约定，被告承租的范围包括厂房(东西长16米，南北长9米，面积为150平方米)，房屋4间，院内空场地及房后竹园空地，从文字的字面意思理解，被告承租的范围除了150平方米厂房之外，另有4间房屋。且双方均确认，XX号房屋及南面2间临时搭建的房屋和有证小屋从结构上看是一体的，从《农村集体土地动拆迁无证房屋勘测表》可以看出，该部分房屋的长、宽及面积与《厂房场地租赁协议》约定中的“厂房”大致相符，故“房屋4间”应不包括在“厂房”范围内。在该问题上，本院采信被告的观点，在《厂房场地租赁协议》项下的租赁标的物包括XX号房屋及南面2间临时搭建的房屋及有证小屋，及1、XX、XX、XX号4间房屋。在租赁过程中，被告新承租了2、3号房屋。因被告承租的房屋中仅有很小一部分面积具有宅基地使用权证，绝大部分房屋属于不具备建设工程规划许可证的违法建筑，故原、被告之间的房屋租赁合同应属无效。虽然合同无效，但原告作为合同相对方要求被告搬离并返还其占有使用的房屋并要求被告支付实际占有房屋期间的房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。被告仅支付房屋占有使用费至20XX年9月，却仍占有使用房屋至今，应当支付相应的房屋占有使用费。但因在20XX年XX月1日之后，租赁房屋周边的房屋均被拆迁，道路被破坏，用水困难，难以满足正常使用条件。故本院酌情确定房屋占有使用费为每月800元，自20XX年XX月1日起至2016年XX月31日止，合计40,800元。因原、被告之间的房屋租赁合同属于无效，故原告主张的违约金本院不予支持。关于被告的反诉请求，如果第三人确实对被告及其设备进行了补偿，原告应当将该补偿款支付给被告。现双方对于638-1号协议项下的“小厂”补偿50,000元没有争议，被告应当支付给原告。另“小厂”补偿项目下的卷帘门3,500元，被告亦认可并非针对其的补偿，故无权向原告主张。但原告主张扣除排水管640元和电力线860元没有相应依据，应支付给被告。被告主张的XX5,168元搬迁费及XX9,9XX.5元停产停业损失均系包括在061号协议范围，而061号协议系“上海市松江区佘山镇亚妹五金厂”与第三人签订的，故被告应另行向“上海市松江区佘山镇亚妹五金厂”的经营者主张该协议项下的补偿款，本案对此不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)俞开法与被告(反诉原告)邓付芝之间的《厂房场地租赁协议》无效；二、被告(反诉原告)邓付芝于本判决生效之日起十五日内搬离位于上海市松江区佘山镇高家村XXX号内的1、2、3、XX、XX、XX、XX号房屋、XX号房屋南面搭建的无证房屋、XX号房屋南面的有证房屋以及1号房屋周边的院子(具体见《农村集体土地动拆迁无证房屋勘测表》)并返还给原告(反诉被告)俞开法；三、被告(反诉原告)邓付芝于本判决生效之日起十五日内支付原告(反诉被告)自20XX年XX月1日起至2016年XX月31日期间的房屋占有使用费40,800元；四、原告(反诉被告)俞开法于本判决生效之日起十五日内支付被告(反诉原告)邓付芝拆迁补偿款51,500元；五、驳回原告(反诉被告)俞开法的其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)邓付芝的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,344元，反诉案件受理费2,900元，合计诉讼费5,244元，由原告(反诉被告)俞开法负担2,068元(已付)，由被告(反诉原告)邓付芝负担3,176元(已付2,900元，余款276元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 朱金彪审 判 员 方美玲人民陪审员 范幼芳二〇一七年四月十九日书 记 员 夏敏佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 来自