（2017）粤52民终104号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2018-07-12
案件名称
杨育盛、吴国贤房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省揭阳市中级人民法院
所属地区
广东省揭阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨育盛,吴国贤,张国祥
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省揭阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤52民终104号上诉人（原审原告）：杨育盛，男，19xx年x月x日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：李春城，广东冠法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴国贤，男，19xx年x月x日出生，住中国香港沙田。委托诉讼代理人：王彬城，广东谨信律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏楠，广东谨信律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：张国祥，男，19xx年x月x日出生，汉族，住揭西县。委托诉讼代理人：陈志坚，广东益人律师事务所律师。委托诉讼代理人：林俊荣，广东益人律师事务所律师。上诉人杨育盛因与被上诉人吴国贤、张国祥房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省揭西县人民法院（2016）揭西法民一重字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨育盛上诉请求：一、撤销一审判决第二、四、六项，改判支持杨育盛的一审诉讼请求。二、一、二审的诉讼费用由吴国贤、张国祥承担。事实和理由：杨育盛起诉吴国贤、张国祥房屋买卖合同纠纷一案，业经一审法院重审审理判决。杨育盛认为一审判决部分事实认定错误、适用法律不当，应当予以撤销。理由如下：一、一审判决以杨育盛和吴国贤均没有足以反驳的相反证据为由，确认张国祥与吴国贤于2010年8月18日签订的《房屋转让协议书》（以下简称转让协议）合法有效，认定事实错误，适用法律不当，应当予以撤销。理由如下：第一，张国祥提供的转让协议的原件不具备证据的真实性，不能采信。1、张国祥提供的转让协议的原件已被人为破坏，无法确定其真实性。转让协议书出现多次装订痕迹，说明已被多次拆装，而拆装的行为使证据的原貌被破坏，存在证据第一页被更换的可能，从而无法确定转让协议的第一页便是当时签订的协议书的第一页,其真实性自然无法确认。2、张国祥举证的转让协议的第一页没有其与吴国贤的共同签名确认，无法确认该页为吴国贤所签订的协议之第一页，即转让协议的真实性无法确认，所以转让协议不能作为本案的证据采信。3、张国祥对转让协议的多次装订破坏转让协议的行为没有合理的说法，应当承担不利的后果。至于张国祥的代理人陈述多次装订系复印的需要，这显然不成立。因为转让协议均只有二页，不拆开协议书进行复印对复印出来的效果没有影响，同时复印无需多次拆开，所以张国祥应当承担举证不能的后果，即转让协议书不能采信。第二，张国祥提供的其他证据无法形成证据链确认有与吴国贤签订转让协议。1、吴国强和陈某1出具的收款收据与本案没有关联性，也不具备证据的真实性。如：没有注明购房的情况，无法证明与本案有关联性。收款人没有委托书，且吴国贤本人予以否认，无法证明其委托关系的真实性，不能采信。二份吴国强的签名也明显不一样，无法确认其真实性。而且吴国强此人是否存在及其身份如何均无法确认。同时，从张国祥申请的证人陈某1的陈述可知：吴国贤每月均有回厂三、四天，如果张国祥真的需要收据，张国祥完全可以要求其本人出具收条，不必多此一举。2、最后一张收据具没有收款人签名，不能采信。3、租房协议书存在与转让协议书同样问题，无法确认其真实性和与本案的关联性，不能作为本案的证据采信。同时，涉案房产也一直由杨育盛在使用，这从证人陈某2陈述杨育盛锁厂门，及厂内可以直达涉案房产，及房产内有厂的机械设备等情况可知。4、村委会证明不能作为本案的证据采信。理由有二，一是揭西县金和镇和南村民委员会无权出具该证明。本案购买的是国有土地使用权及房产，只受国土部门及房管部门管辖，不受村管辖，所以其无权出证明。二是村的证明不真实。涉案的土地系国有土地使用权及房产，对国有土地使用权及房产的买卖无需征得村民委员会审批同意及向其请示汇报。也没有证据证明买卖有要求村作见证人，所以村委会的证明没有其他有效证据相印证的情况下，不能采信。同时，现任村干部并非在2000年连任至今，所以在没有调查取证及原始凭证作为附件的情况下，出具的证明也是真实性无法确认的。且证明是印章后才打字，其真实性更不能确认。至于村委会证明吴捷等人身份的证明更是无效，吴捷等人系香港人，并没有在该村定居，不仅是村的证明无效，就是公安机关的证明也一样无效。5、证人证言无法证明张国祥有向吴国贤购买涉案房地产。理由有二，一是证人证言对其陈述没有有效依据支撑。如证人没有委托书，劳动合同、不是专业打字员或财务人员等。二是证人证言的陈述是听来信息，无法确认真实性。其中证人陈某3没有在签订合同现场，不清楚具体交易情况，甚至连交易是三间或四间都不清楚；而陈某1对签订的合同现场是否存在多次装拆情况含糊其词，不敢说出真相。更重要的是吴国贤否认有收到房款或委托他人代收房款，所以证人的证明力低，不能采信。第三，吴国贤否认有与张国祥签订转让协议。吴国贤在本案二审期间中院的询问笔录中陈述，其与杨育盛签订房地产转让合同之前，没有与他们签订转让合同，也无委托他人代收房款，并在本案中向杨育盛出具了“郑重声明”，同时在庭审中口头陈述了上述主张。可见，一审判决对张国祥举证的转让协议，仅以一句“杨育盛没有足够反驳的相反证据”，便确认其证明力，明显错误。对于张国祥的举证，杨育盛无论在质证时也好，还是在代理人的代理词中也好，都非常清楚的指出张国祥举证的证据自身存在的瑕疵，证据本身不具备作为本案证据的合法性、关联性、真实性，一审判决予以采信明显偏坦张国祥，认定事实不清，证据不足，严重错误，应当予以撤销。二、一审判决张国祥对涉案房产和土地的取得享有优先权，认定事实错误，适用法律不当，应当予以撤销。理由如下：1、张国祥与吴国贤没有签订有效的转让协议，依法对涉案房产和土地的取得不享有优先权。张国祥与吴国贤没有签订有效的转让协议的理由在第一点中已陈述，因为没有转让协议，所以一审判决以张国祥和吴国贤签订的转让协议先于杨育盛与吴国贤签订的《房地产转让合同》的理由，判决张国祥对涉案房产和土地的取得享有优先权也就没有依据，判决错误。2、张国祥无法证实其向吴国贤购买了涉案房产和土地。对此，其理由在第一点中已陈述。三、杨育盛的上诉请求合理合法，请二审法院予以支持。杨育盛与吴国贤签订的《房地产转让合同》合法有效，对涉案房产的取得享有优先权。杨育盛和吴国贤签订《房地产转让合同》后，杨育盛已履行了大部分义务，对涉案房产的取得享有优先权。首先，杨育盛已支付了全部买卖价款。其次，杨育盛持有涉案房地产权证和国有土地使用权证原件，说明吴国贤已履行了交房义务。第三，杨育盛已实际占有了涉案房地产。因此，杨育盛与吴国贤签订的《房地产转让合同》合法有效，杨育盛对涉案房产取得享有优先权。综上所述，一审判决部分事实认定错误，适用法律不当。为维护杨育盛的合法权益，请二审法院撤销一审的错误部分的判决，直接改判。二审庭审时，杨育盛针对上诉状第一点补充：即使吴国贤与张国祥有签订转让协议也不能证明转让协议的标的物是涉案的房产及签订时合法有效。针对上诉状第三点补充：事实上是杨育盛签订的房地产转让协议合法有效时间先于张国祥。吴国贤辩称，杨育盛上诉状内容主要是要确认他方与吴国贤房产转让协议合法有效，对于杨育盛与吴国贤房产转让协议吴国贤在原审及重审中对此问题已经作出明确的陈述也表达了明确的观点，那就是吴国贤确实有与杨育盛签订房地产转让协议，而并没有与张国祥签订房地产转让协议或租赁协议，所以关于转让协议的真实性合法性问题请二审法院认定。张国祥辩称，一、一审判决认定张国祥与吴国贤于2010年8月18日签订的《房屋转让协议书》合法有效并对涉案房地产享有优先权，认定事实清楚，适用法律正确。张国祥与吴国贤于2010年8月18日签订的《房屋转让协议书》系合法、有效的合同，表现为签约双方均为适格的合同主体，意思表示真实、合同内容不违反法律、法规的强制性规定。且涉案房屋早已交付张国祥占有、使用、收益和实际处分，上述《房屋转让协议书》均已实际履行，张国祥对涉案房地产享有优先权，体现如下：1.涉案房屋都有依法进行登记并办理土地房产使用证件，房屋权属合法，来源清楚，依法受法律保护。涉案房屋原产权人为揭西县捷成工艺服装厂老板吴捷（已故），吴捷去世后，由吴国贤依法继承，吴国贤作为涉案房屋的所有权人，依法有权对其房屋进行转让。2.张国祥与吴国贤作为签约双方都是适格的合同主体，《房屋转让协议书》系签约双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的合同，该合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立并生效。3.张国祥与吴国贤签订的《房屋转让协议书》中约定由吴国贤于2011年8月前将土地证及房产证交给张国祥办理房屋过户手续，是对吴国贤履行合同义务的约定，尽管由于吴国贤违约导致涉案房屋未办理物权登记，都不会对《房屋转让协议书》的效力产生影响。4.张国祥已依约支付吴国贤购房款。2010年8月18日，张国祥与吴国贤签订一份《房屋转让协议书》，约定张国祥购买吴国贤位于揭西县捷成工艺服装厂大门西侧第1至第4共4间3层楼房，吴国贤以75万元价格将上述房产卖给张国祥，张国祥已依约向吴国贤支付了60万元购房款，余款15万元约定吴国贤于2011年8月前将土地证及房产证交给张国祥办理房屋过户手续时一次性付清。根据张国祥提交的房款收款收据等证据，足以认定张国祥已依约支付吴国贤购房款事实。5.涉案房屋多年来由张国祥占有、使用、收益和实际处分。涉案房屋多年来一直由张国祥控制和支配、管理和利用，无论从空间关系、时间关系、法律关系或当地的社会秩序分析，张国祥对涉案房产进行占有、使用、收益和实际处分，毫无疑问，涉案房屋物权系张国祥所有。《中华人民共和国物权法》第15条规定：“当事人之间订立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据《物权法》第241条的规定，张国祥对涉案房屋的占有状态应受我国法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第44条的规定，张国祥与吴国贤签订的二份《房屋转让协议书》系合法有效的合同，自合同签订之日起受我国法律的保护。一审判决认定张国祥与吴国贤签订的《房屋转让协议书》系合法有效并对涉案房地产享有优先权，认定事实清楚，适用法律正确。二、一审判决杨育盛与吴国贤于2011年10月18日签订的《房地产转让合同》有效，张国祥虽有不同意见，但对一审判决不持异议。1.杨育盛提供的揭西县公证处（2011）揭西证内字第601号《公证书》内容与杨育盛提供的《房地产转让合同》内容相互矛盾，证据之间无法互相印证。2.吴国贤办理委托公证的签名显示吴国贤较为稳定的书写特征和习惯，杨育盛提供的2011年10月18日签订的《房地产转让合同》中吴国贤的签名经广东财安司法鉴定所进行笔迹鉴定，其结论认定杨育盛提供的2011年10月18日签订的《房地产转让合同》中吴国贤的签名不是吴国贤本人书写。3.若吴国贤本人不识字，连自己的姓名都不会写，那么吴国贤采取摁上指纹代替其签名未尝不可。就本案相关证据分析，吴国贤非但能签名，且形成较为稳定的书写习惯。既然杨育盛提供的2011年10月18日签订的《房地产转让合同》中吴国贤的签名不是吴国贤本人书写，一审期间杨育盛又不申请指纹鉴定，合理的解释是合同中的指纹也并非吴国贤摁上的，该合同并非合法有效的合同。4.杨育盛向吴国贤购买的厂房就在涉案房产背后，杨育盛经常出入该厂房，其知道或者应当知道涉案房产已被吴国贤卖给张少光、张国祥，且涉案房产多年来一直由张少光、张国祥居住和使用。5.就房产销售价格而言，《房地产转让合同》约定房地产转让金为1580281.8元，精确到不足个位数，与日常交易习惯相悖。6.杨育盛没有提供任何合法有效的证据证明其支付吴国贤上述购房款1580281.8元，其提供的所谓赵婵芳转账2016926元支付东园信用社款项与本案不具有关联性，无论是主体或数额都不相符，依法不能采信。张国祥对一审判决认定杨育盛与吴国贤于2011年10月18日签订的《房地产转让合同》合法有效虽有不同意见，但对一审判决不持异议。三、一审判决程序合法。一审判决将本案与张国祥诉吴国贤房屋买卖合同纠纷一案【案号（2011）揭西法民初字第443号】合并审理，并依法作出判决，保证各方当事人依法行使诉讼权利，审理公平、公正，程序合法。四、杨育盛提出上诉纯属无理缠讼，请求二审法院驳回上诉，维持原判。综上所述，一审判决认定本案事实清楚，适用法律正确，诉讼程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨育盛向一审法院起诉请求：1.认定张国祥与吴国贤签订的《房地产转让合同》无效；2.认定杨育盛与吴国贤于2011年10月18日签订的《房地产转让合同》有效；3.认定杨育盛对房地产证号为（粤房地产权证Ｃ4××13、Ｃ4××15、Ｃ4××16）房产和土地使用权证号为[揭西国用（2001）第1500300号、揭西国用（2001）第1500301号、揭西国用（2001）1500302号]土地使用权的取得享有优先权；4.解除对上述房地产的查封。另，经一审法院依法释明后，杨育盛于2016年3月9日向一审法院递交《变更诉讼请求申请书》，申请变更诉讼请求为：一、判决撤销揭西县人民法院（2011）揭西民初字第443号《民事判决书》；二、认定杨育盛与吴国贤于2011年10月18日签订的《房地产转让合同》有效；三、认定杨育盛对房地产证号为（粤房地产权证Ｃ4××13、Ｃ4××15、Ｃ4××16）的房产和土地使用权证号为[揭西国用（2001）第1500300号、揭西国用第1500301号、揭西国用第1500302号]土地使用权的取得享有优先权；四、解除对上述房地产的查封；五、吴国贤配合杨育盛办理上述房地产的过户登记手续；六、本案的诉讼费用由吴国贤、张国祥共同承担。一审法院认定事实：吴国贤的父亲名叫吴捷，已于2006年8月逝世，原系香港居民，生前身份证号码：B154060（8）。吴捷生前于1992年5月21日在广东省揭西县工业加工区兴办揭西县捷成工艺服装厂，并任该厂法定代表人，该厂的法定代表人于2006年9月25日由原吴捷变更登记为吴国贤。吴捷生前登记在其名下的位于揭西县金和镇上栅交叉路口揭西县捷成工艺服装厂大门西侧三层楼房共四间，2007年1月吴国贤以继承事由将上述四间三层楼房的产权变更登记在其名下。四间楼房自揭西县捷成工艺服装厂大门西侧住西算起，第一间的土地使用权证号码为揭西国用（2001）第1500302号，土地使用权证核准登记日期为2007年4月11日，土地使用权面积45㎡；相应的房地产权证号码为粤房地证字第××号，建基面积为43.12㎡，建筑面积为145.2㎡，房地产权证核准登记日期为2007年1月11日。第二间、第三间的土地使用权证号码为揭西国用（2001）第1500301号，土地使用权证核准登记日期为2007年1月4日，土地使用权面积94㎡；相应的房地产权证号码为粤房地证字第××号，建基面积为97.44㎡，建筑面积为292.32㎡，房地产权证核准登记日期为2007年1月11日。第四间的土地使用权证号码为揭西国用（2001）第1500300号，土地使用权证核准登记日期2007年1月4日，土地使用权面积63㎡；相应的房地产权证号码为粤房地证字第××号，建基面积为66.12平方米，建筑面积为198.36平方米，房地产权证核准登记日期2007年1月11日。2010年8月18日，张国祥与吴国贤签订了《房屋转让协议书》，吴国贤将其名下的上述四间三层楼房以总价75万元的价格转让给张国祥，上述《房屋转让协议书》中张国祥与吴国贤约定的主要内容及各自履行情况如下：一、张国祥应于该协议书签订之日即2010年8月18日起至2010年8月28日，张国祥向吴国贤支付首期购房款40万元。对此，张国祥已在该协议签订前于2010年8月12日向吴国贤支付购房款10万元、2010年8月23日向吴国贤支付购房款10万元、2010年8月24日向吴国贤支付购房款20万元合共40万元，三笔款共用一份收款收据。二、张国祥应于2011年春节（春节日期是2011年2月3日）前向吴国贤支付购房款20万元。对此，张国祥于2010年9月20日支付购房款5万元、2011年1月12日支付购房款10万元、2011年1月26日支付购房款5万元，合共20万元。三、张国祥于2011年8月收到吴国贤土地使用证及房产权时一次性支付给吴国贤购房款15万元。吴国贤至今未将上述转让房地产的土地使用权证及房产证原件交给张国祥，致张国祥至今无法办理转让房地产的产权过户手续。四、吴国贤应于收到张国祥首付房款之日起房产全部交付给张国祥使用，但吴国贤提前于转让协议书签订之日即2010年8月18日将上述转让房地产全部交付给张国祥占有、使用、收益。此外，2010年8月18日，吴国贤又与张国祥签订《租房协议书》，约定上述转让房地产由张国祥出租给吴国贤使用，年租金为2万元，租期自2010年8月18日起至2013年8月17日止。租金支付方式：第一年的租金在2011年8月张国祥支付的购房款中扣回，第二年开始的租金吴国贤在每年8月份一次性付清。另，本案涉诉房产[房地产权证号码：粤房地证字第××号、第××号、第××号；国有土地使用证号码：揭西国用（2001）第1500300号、第1500301号、第1500302号]以及一审法院另一重审案件[案号为（2014）揭西法民一重字第3号]涉诉的房产[房地产权证号码：粤房地证字第××号、第××号、第××号；土地使用证号为：揭西国用（2001）第1500303号、第1500304号、第1500305号]均被吴国贤于2009年8月6日，作为揭西县捷成工艺服装厂在广东揭西农村商业银行股份有限公司东园支行（即原揭西县东园信用社）贷款2000000元的抵押。为此，吴国贤于2011年10月18日又与杨育盛就买卖上述房产签订了《房地产转让合同》，双方约定：“吴国贤自愿将上述房地产转让给杨育盛，转让金为1580281.8元，由于该房地产被吴国贤抵押在揭西县东园信用社贷款，转让金在合同订立后，由杨育盛按照双方约定直接向银行支付吴国贤的银行贷款，解除抵押登记，并将产权登记文件交于杨育盛。”合同签订后，杨育盛于2011年10月28日以赵婵芳的账户向揭西县捷成工艺服装厂在揭西县农村信用合作社的贷款账户转帐汇款共计2035061元，用于支付揭西县捷成工艺服装厂的贷款、利息和罚息。吴国贤同时将从揭西县农村信用合作社取回的房地产权证和土地使用证移交给杨育盛。张国祥曾以吴国贤的行为侵害其合法权益为由，向一审法院起诉，一审法院于2011年11月10日立案受理[案号为（2011）揭西法民初字第443号]。在该案中，张国祥的诉讼请求为：1.依法确认张国祥与吴国贤于2010年8月18日签订的《房屋转让协议书》有效，双方均应继续履行《房屋转让协议书》确定的义务，吴国贤应立即将转让房屋的土地使用证及房产证交付张国祥，并协助张国祥办理所涉房屋的土地使用证及房产证的产权过户手续；2.张国祥尚欠购房款余额15万元抵除吴国贤应付租金2万元（2010年8月18日至2011年8月17日一年租金）后的余额13万元付还吴国贤；3.判令吴国贤向张国祥支付逾期办理房屋权属证书的违约金（违约金按已付购房款60万元参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算，自2011年9月1日起计至张国祥取得房屋权属证书之日止）；4.该案的全部诉讼费用由吴国贤承担。在该案诉讼期间，张国祥申请诉讼保全查封本案涉案的房地产，经审查，一审法院于2011年11月11日作出了(2011)揭西法民初字第443号民事裁定书，查封了仍登记在吴国贤名下尚未办理产权过户手续给张国祥的位于揭西县金和镇金栅开发区揭西县捷成工艺服装厂大门西侧的四间三层楼房[国有土地使用证号码：揭西国用（2001）第1500300号、第1500301号、第1500302号；房地产权证号码：粤房地证字第××号、第××号、第××号]。上述案件经一审法院审理并于2012年11月29日作出了（2011）揭西法民初字第443号民事判决书，判决如下：一、张国祥与吴国贤于2010年8月18日签订的《房屋转让协议书》合法有效，双方均应继续履行《房屋转让协议书》确定的义务，吴国贤应于本判决生效之日起五日内将转让楼房的揭西国用（2001）第1500300号、第1500301号、第1500302号国有土地使用证及粤房地证字第××号、第××号、第××号房地产权证原件交付给张国祥，并同时协助张国祥办理上述楼房的国有土地使用证及房地产权证的过户手续；二、张国祥应于收到吴国贤上述第一项的转让楼房国有土地使用证及房地产权证或上述国有土地使用证及房地产权证办理过户手续之日，将尚欠购房款余额13万元支付还吴国贤；三、驳回张国祥的其他诉讼请求。上述判决书已经生效，张国祥并于2015年3月10日向一审法院申请强制执行，同时，申请继续查封上述涉案的房产。一审法院依法受理了该执行案件[案号为（2015）揭西法金字第3号]并依法作出了（2015）揭西法金字第3-1号执行裁定书，裁定继续查封上述涉案的房产（查封期限为三年）。现由于本案尚在审理中，需要等待本案审理完毕，确定上述涉案房产的权属。因此，一审法院于2015年9月2日依法作出了（2015）揭西法金字第3号执行裁定书，裁定上述执行案件中止执行。杨育盛认为，其与吴国贤签订的上述《房地产转让合同》真实、合法，杨育盛已支付全部价款，并且正在办理过户手续过程中，所以杨育盛与吴国贤签订的合同合法有效，杨育盛拥有对涉案房产的所有权享有优先权。因此，杨育盛于2012年5月18日向一审法院送交《第三人参加诉讼申请书》，请求以有独立请求权的第三人参加一审法院于2011年11月10日依法立案受理的（2011）揭西法民初字第443号案件[张国祥诉吴国贤房屋买卖合同纠纷一案]的诉讼中，一审法院不予准许并告知其可以另案起诉，后杨育盛依法向一审法院提起诉讼，请求实现前述诉讼请求。一审法院于2012年6月25日依法立案受理[案号为（2012）揭西法民初字第208号]，并定于2012年11月16日上午9时30分开庭审理。在审理过程中，杨育盛以其具有独立请求权第三人的身份，请求上述第443号案件与本案合并审理。一审法院认为，上述二案的法律关系各不相同，杨育盛之诉是一个新的独立诉讼，且上述第442号案件中因吴国贤去向不明，以公告形式向其送达有关法律文书，开庭时间已排定，日期不相同。若将上述二案合并审理，将影响到当事人诉讼权利的享有和义务的承担履行，影响到诉讼程序的公正。鉴于此，一审法院决定上述二案不合并审理，不予准许杨育盛提出的对该二案合并审理的申请。另，本案于2014年11月25日依法立案受理重审后，在案件审理过程中，杨育盛于2014年12月19日以其具有独立请求权第三人的身份，再次申请将本案与上述第443号案件合并审理。一审法院认为，上述二案的法律关系各不相同，杨育盛提起之诉是一个新的独立诉讼，且第443号案件已审理完毕，一审法院于2011年11月29日作出的（2011）揭西法民初字第443号《民事判决书》也已生效。因此，一审法院决定对上述二案不合并审理，再次不予准许杨育盛提出的对该二案进行合并审理的申请。再者，杨育盛又于2014年8月8日和2016年2月4日先后二次向一审法院立案庭提起撤销之诉，请求撤销一审法院审结并已生效的上述第443号案件[张国祥诉吴国贤房屋买卖合同纠纷一案]的《民事判决书》，一审法院没有受理。对于杨育盛以有独立请求权的第三人的身份，请求将本案与上述第443号案件合并审理，一审法院原来对其申请决定不予准许，以及对杨育盛提出的上述撤销之诉没有受理等问题。现一审法院认为，杨育盛系不能归责于本人事由未参加诉讼，上述第443号案件在审理过程中剥夺了第三人（杨育盛）依法参加诉讼的权利，在程序上存在错误，因此，一审法院即向杨育盛释明其可以在本案中增加或变更诉讼请求，杨育盛也依法增加变更了上述诉讼请求，后一审法院决定上述第443号案件与本案合并审理。一审法院认为，一审法院于2011年11月10日立案受理的第443号案件，案经审理并于2012年11月29日作出了（2011）揭西法民初字第443号《民事判决书》，现该判决已经生效。因上述第443号案件涉诉的房屋与本案原审案件[案号为（2012）揭西法民初字第208号]争议的房屋为同一标的物，且上述第443号案件审理期间，杨育盛曾以具有独立请求权的第三人身份请求参加该案的诉讼、申请将该案和本案原审案件合并审理、以及对上述第443号案件提起撤销之诉，在其请求均未获得一审法院准许的情况下，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十二条、二百九十五条的规定，存在杨育盛申请参加诉讼未获一审法院准许，系不能归责于杨育盛本人的事由而未参加诉讼的情形。由此可见，上述第443号案件在审理过程中剥夺了第三人（杨育盛）依法参加诉讼的权利，在诉讼程序上存在错误。一审法院从维护当事人的程序权益及对受上述第443号案件判决不利影响的杨育盛提供司法救济出发，对依程序错误而作出的（2011）揭西法民初字第443号《民事判决书》，依法予以撤销，因此，杨育盛提出撤销上述第443号《民事判决书》的请求，一审法院依法予以照准。由于上述第443号案件已与本案合并审理，杨育盛在本案中也依法参加了诉讼，及对张国祥在该案中的诉讼请求也予以抗辩，对于上述第443号案件争议的事实以及相关诉请，一审法院在本案中一并审理并依法作出裁决。本案以及第443号案件中，杨育盛、张国祥和吴国贤都是具有相应的民事行为能力人，吴国贤分别于2010年8月18日与张国祥签订的《房屋转让协议书》以及于2011年10月28日与杨育盛签订的《房地产转让合同》，均系双方真实意思表示，上述二合同的内容均没有违反法律和行政法规的强制性规定，因此，该二合同依法成立，均应确认有效。事实理由如下：1.张国祥提供了与吴国贤签订的《房屋转让协议书》，已经完成了对双方买卖房屋事实的举证责任，并且该事实有张国祥提供的购房收款收据、《租房协议书》、房屋所在地村委会的证明、证人证言等一系列证据材料予以佐证，这些证据在本案二次庭审中均经吴国贤和杨育盛质证，虽然吴国贤和杨育盛均提出了异议，但并没有提供足以反驳的相关证据。吴国贤在本案二审期间中院的询问笔录中陈述，其与杨育盛签订房地产转让合同之前，没有与他人签订转让合同，也无委托他人代收房款，并在本案中向杨育盛出具“郑重声明”，同时在庭审中其委托代理人口头陈述了上述主张。但吴国贤至今没有提供任何证据证实上述主张所否定的事实，故其主张认定张国祥与吴国贤签订的合同无效的请求，缺乏事实依据，依法不予采纳。因此，张国祥与吴国贤就买卖本案涉诉房屋的事实，证据充分，双方签订的《房屋转让协议书》，依法应确认有效。2.在上述《房屋转让协议书》签订当日，吴国贤按照双方的约定，将上述转让的楼房交付给张国祥实际占有、使用、收益[有张国祥提供的双方于同日签订的《租房协议书》为据]，双方在该租房协议中约定，张国祥将上述转让楼房的一部分返租给吴国贤作为工人的住宿之用，张国祥每年可收取租金20000元，由此可见，张国祥对涉案房屋已行使了相关权利。上述房屋转让协议签订后，张国祥已按约定履行将到期的购房款支付给吴国贤的义务；而吴国贤未按约定将上述转让房产的土地使用权证及房地产权证原件交付给张国祥收执，导致张国祥无法到房地产管理部门办理转让房产的过户手续。吴国贤的行为违反了上述《房屋转让协议书》的约定，属违约行为，其应当依协议的规定承担违约责任，即继续履行《房屋转让协议书》约定的事项，将转让房地产的土地使用权证、房地产权证交付给张国祥收执并协助办理转让楼房的产权过户手续。而对于张国祥要求吴国贤向其支付逾期办理房屋权属证书的违约金的诉讼请求，由于双方在上述《房屋转让协议书》没有约定违约金，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，该请求依法无据，因此，一审法院不予以支持。３.后来吴国贤没有按双方在上述《房屋转让协议书》中的约定全面履行自己的义务，并且于2011年10月28日又与杨育盛签订《房地产转让合同》，将上述已经转让给张国祥和张少光（另一重审案件中的被告）的房产再次转让给杨育盛，上述合同中双方约定:由于该房地产被吴国贤抵押在揭西县东园信用社贷款，转让金在合同订立后，由杨育盛直接向银行支付吴国贤的银行贷款，解除抵押登记，并将转让房地产的土地使用权证、房地产权证交付给杨育盛。虽然张国祥对于上述事实提出了异议，并以广东财安司法鉴定所的《鉴定意见》为依据，否定了吴国贤与杨育盛有签订《房地产转让合同》买卖房屋的事实，但由于上述《房地产转让合同》中除了有“吴国贤”签名字样外尚有当事人的指纹，因此并不排除吴国贤有在该合同中摁指纹，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第五条：“当事人采用合同书形式订立合同的，应当签字或者盖章。当事人在合同书上摁手印的，人民法院应当认定其具有与签字或者盖章同等的法律效力。”的规定，只要吴国贤在上述合同上摁指纹，就能确认吴国贤所摁指纹与签字或者盖章有同等的法律效力。再者，杨育盛提供了上述《房地产转让合同》并主张指纹系吴国贤所摁、吴国贤在揭阳中院所作的调查笔录以及吴国贤的委托代理人在本案庭审中也均承认吴国贤有与杨育盛签订该《房地产转让合同》，合同上的指纹系吴国贤所摁。因此，吴国贤与杨育盛就买卖本案涉诉房屋的事实清楚，双方签订的《房地产转让合同》，也应予以确认有效。张国祥反驳称杨育盛提供的《房地产转让合同》系杨育盛伪造的、是不真实的无效合同，对此，张国祥没有提供证据加以进一步证明，故对其上述反驳请求一审法院不予采纳。关于杨育盛对涉案房产和土地使用权的取得是否享有优先权的问题。在上述吴国贤分别与张国祥签订的《房屋转让协议书》以及与杨育盛签订的《房地产转让合同》均确认成立有效，且张国祥和杨育盛至今均未办理房屋产权过户登记变更手续的情况下，应结合实际合法占有使用房屋合同履行情况以及买卖合同成立先后顺序，确定权利保护顺位：一、张国祥已于2010年8月18日至今实际占有并将涉案房地产部分出租给吴国贤，已行使了相关权利；二、张国祥在合同履行中已支付了相应房款；三、张国祥与吴国贤签订合同的时间先于杨育盛。综上，参照《全省民事审判工作会议纪要》[粤高法（2012）240号]第9条的规定：“在审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位”，应认定张国祥对涉案房地产的取得享有优先履行的权利。因此，张国祥请求合同双方（张国祥与吴国贤）均应继续履行《房屋转让协议书》确定的义务，理由充分，依法有据，一审法院予以支持。具体应按双方在《房屋转让协议书》中的约定履行：吴国贤应将转让楼房的揭西国用（2001）第1500300、第1500301、第1500302国有土地使用证及粤房地证字第Ｃ4××13、第Ｃ4××15第Ｃ4××16房地产权证原件交付给张国祥，并同时协助张国祥办理上述楼房的国有土地使用证及房地产权证的过户手续；张国祥应于收到吴国贤上述的转让楼房国有土地使用证及房地产权证或上述国有土地使用证及房地产权证办理过户手续之日，将尚欠购房款余额130000元[原余额150000元抵除吴国贤应付租金20000元（2010年8月18日至2011年8月17日一年的租金）]付还吴国贤。而对于买受房屋在后的杨育盛请求对涉案房产和土地使用权的取得享有优先权，理由不足，一审法院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，存在“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的情形，“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。结合本案，由于吴国贤“一房二卖”的行为，导致了买房在先的权利人张国祥对于买受的房屋无法按双方约定的期限办理过户手续。同时，因吴国贤再次就上述已经出卖给张国祥的房屋，又与杨育盛签订《房地产转让合同》，造成杨育盛无法实际履行合同，故杨育盛可依据上述法律规定向吴国贤主张权利。鉴于杨育盛的第三项诉讼请求是:认定杨育盛对涉案房屋的产权和土地使用权的取得享有优先权。本案在庭审中结合第443案件的事实和杨育盛的上述诉讼请求，依法向杨育盛释明，在其上述请求无法得到支持的情况下是否变更诉讼请求，并告知杨育盛因上述合同无法继续履行而造成的损失要主张权利时可以另案起诉。由于杨育盛至今没有变更请求，故一审法院对杨育盛的上述诉讼请求依法予以驳回。对杨育盛提出的解除对上述房地产查封的诉讼请求，由于一审法院受理了上述第443案件，在该案诉讼期间，张国祥申请诉讼保全查封本案涉诉的房产，一审法院于2011年11月11日作出了(2011)揭西法民初字第443民事裁定书，查封了上述本案涉诉的房产。查封期限届满前，张国祥已向一审法院申请继续查封上述涉案的房产，一审法院依法作出了（2015）揭西法金字第3-1号执行裁定书，裁定继续查封上述涉案的房产（查封期限为三年）。现由于本案尚在审理过程中，需要等待本案审理完毕，确定上述涉案房产的权属后，一审法院再依法裁定解除查封。因此，杨育盛请求解除上述房产的查封，一审法院依法予以驳回。本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十二条、第二百九十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）款、第十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）款、第十条第（一）款之规定，判决：一、撤销揭西县人民法院（2011）揭西法民初字第443号民事判决书；二、张国祥与吴国贤于2010年8月18日签订的《房屋转让协议书》有效；三、杨育盛与吴国贤于2011年10月18日签订的《房地产转让合同》有效；四、张国祥对房地产证号为[粤房地产权证Ｃ4××13、Ｃ4××15、Ｃ4××16]的房产和土地使用权证号为[揭西国用（2001）第1500300号、揭西国用（2001）第1500301号、揭西国用（2001）1500302号]的土地使用权的取得享有优先权，吴国贤与张国祥均应继续履行上述《房屋转让协议书》所确定的义务。吴国贤应于本判决生效之日起一个月内，将上述转让房地产的房地产权证原件交付给张国祥，并同时协助张国祥办理上述房地产的国有土地使用证及房地产权证的过户手续；张国祥应于收到吴国贤上述转让房地产的国有土地使用证及房地产权证或者上述国有土地使用证及房地产权证办理过户手续之日，将尚欠购房款余额130000元（原余额150000元抵除吴国贤应付租金20000元）付还吴国贤；五、驳回张国祥在（2011）揭西法民初字第443号案件中的其他诉讼请求；六、驳回杨育盛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。（2011）揭西法民初字第443号案件受理费11122元，诉讼保全费4170元，合计15292元，由张国祥负担1122元，由吴国贤负担14170元。本案原审案件[（2012）揭西法民初字第208号]受理费9800元，其中的2000元应由吴国贤承担，其余受理费7800元与另一重审案件[（2012）揭西法民初字第207号]的鉴定费10000元及鉴定人出庭作证发生的交通费668元、生活费1063元、住宿费1192元,均由杨育盛负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张国祥为证明其与吴国贤买卖讼争土地及房屋的事实，提供了《房屋转让协议书》，并提供了购房收款收据、《租房协议书》、房屋所在地村委会的证明、证人证言等一系列证据材料予以佐证，形成了完整的证据链，可以证实其与吴国贤买卖讼争土地及房屋的事实。杨育盛虽然提出异议，但没有提供足以反驳的相关证据，故其主张张国祥与吴国贤签订的二份《房屋转让协议书》不能采信，缺乏事实依据，本院不予支持。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。二审围绕上诉争议的问题进行审理。本案争议的焦点是张国祥对讼争房产和土地使用权的取得是否享有优先权的问题。张国祥与吴国贤已经签订了《房屋转让协议书》，虽然未办理房屋产权过户变更登记手续，但其与吴国贤签订买卖合同的时间先于杨育盛，也已支付了相应房款，并于2010年8月18日至今实际占有并将讼争房地产部分出租给吴国贤，故一审认定张国祥对讼争房产和土地使用权的取得享有优先履行的权利并无不当，本院予以维持。转让抵押物要征得抵押权人同意并不是法律的效力性强制性规定，没有征得抵押权人同意转让抵押物不会导致买卖合同的无效。杨育盛主张对对讼争房产和土地使用权的取得享有优先权理由不成立，本院不予支持。综上所述，杨育盛的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由杨育盛负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢树君审 判 员 黄小贺代理审判员 吴海燕二〇一七年四月十九日代书 记员 邱勇勇附二审判决适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”