（2017）辽01民终3852号

裁判日期: 2017-04-19

公开日期: 2017-06-28

案件名称

上诉人沈阳假日大厦有限公司与被上诉人许毅博房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

沈阳假日大厦有限公司,许毅博

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2017）辽01民终3852号上诉人（原审被告）：沈阳假日大厦有限公司，住所地沈阳市和平区南京北街204-208号。法定代表人：赵一平，该公司董事长。委托诉讼代理人：张旻之，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡旭悦，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许毅博，男，1985年6月4日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：张晓平，女，1958年3月6日出生，汉族，住沈阳市铁西区。上诉人沈阳假日大厦有限公司（以下简称“假日大厦公司”）因与被上诉人许毅博房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初5058号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。假日大厦公司上诉请求：一、撤销一审判决第二、四、五项。二、对2009年7月1日至2010年6月30日期间违约金金额予以调整。三、驳回被上诉人要求支付2010年7月1日至2016年2月29日期间违约金的请求。四、驳回被上诉人要求支付房屋占用费的请求。五、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、根据双方签订的补充协议，2009年7月1日至2010年6月30日期间的40%租金，上诉人于2010年7月1日前一次性支付。逾期不付的，承担未付款15%的违约金。此后，双方未再次就该部分40%租金达成补充协议。上诉人支付一半租金，另一半租金作为欠款延续。考虑到上诉人支付了该部分租金的一半，另一半租金双方重新达成协议安排，请求法院对上诉人应付违约金酌情予以减少。2、双方就欠款偿还期限重新进行协议安排，未约定给付利息或违约金。在顺延的偿还期限内，不应当计算利息或者违约金，被上诉人该项主张没有法律依据与合同依据，应驳回。3、房屋租赁合同期满后，上诉人未再继续使用房屋进行经营，上诉人与被上诉人一直就交还房屋进行协商，此后房屋已由被上诉人接收完毕，上诉人不应支付任何占用费。4、上诉人希望能够与被上诉人基于双方签订的还款协议内容，达成和解。许毅博辩称，截至2010年7月1日上诉人并没有按照补充协议约定给付2009年7月1日至2010年6月30日欠付部分的租金，根据该协议约定，上诉人如没有按照约定日期支付，应支付欠付租金金额15%的违约金。到目前为止，2009年7月1日至2010年6月30日仍然有20%租金没有支付，所以约定的违约金数额不高。上��人提出的还款方案被上诉人不能接受，也没有与被上诉人签订还款协议。请求维持原判。许毅博向一审法院起诉请求，判令假日大厦公司：一、给付许毅博拖欠2009年7月至2016年2月房屋租金的20%（48623.68元）；二、给付2016年1月至2016年3月31日拖欠租金9800元；三、按照每月3266.7元给付许毅博房屋占用费直至假日大厦公司将房屋交付给许毅博并配合验收之日止；（计算到起诉之日止为1633.35元）；四、给付2009年7月至2010年7月拖欠20%房租额7840元15%的违约金1176元；五、按照中国人民银行同期贷款利率支付2010年7月至2016年2月拖欠20%房租（44314.98元）的利息直至本息全部还清之日止；（计算到起诉之日止为13294.5元，44314.98×30%），（总计：74527.53元）；六、本案诉讼费用全部由假日大厦公司承担。一审法院认定事实:2005年9月13日，许毅博（��租方、甲方）与假日大厦公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份（合同编号：海城广第05068号），约定许毅博将其所拥有的位于沈阳市和平区中山路83号的海悦国际大厦21层11室（建筑面积47.46平方米）出租给假日大厦公司。合同第四条二款约定：该房屋租赁期限为十年。租赁起止日期为：2006年4月1日至2016年3月31日。第四条三款约定：租金支付日期，在2006年4月1日前签订《商品房买卖合同》的，从2006年4月1日起开始计算；在2006年4月1日以后的，以购买者取得房屋产权证的日期计算……。第五条一款约定：乙方向甲方支付的月租金为人民币3266.7元，租金按每季度支付，支付日期为每个季度末。第五条四款约定：乙方向甲方所支付的租金为税前租金。合同签订后，双方开始履行合同义务。2009年8月3日，许毅博（甲方）与假日大厦公司（乙方）签订《补充��议书》，第一条约定：甲、乙双方同意自2009年7月1日起，乙方每月向甲方支付《房屋租赁合同》第五条约定租金的60%，期限为一年。自2010年7月1日起恢复到《房屋租赁合同》第五条原约定的租金金额。第二条：原租金未支付的40%部分，2010年7月1日前，乙方一次性向甲方支付。逾期不付的，承担未付款15%的违约金。（经查，该期间租金，20%税前租金即7840元）2010年11月9日，双方再一次签订《补充协议》，第一条约定：甲乙双方同意，自2010年7月1日起至2012年6月30日期间，乙方每季度向甲方以银行转账方式支付《房屋租赁合同》第五条约定租金金额的70%，以消费卡方式支付支付第五条约定租金金额的10%；2010年12月31日，乙方以消费卡方式支付2009年7月1至2010年6月30日期间乙方所欠甲方一年租金的20%。乙方自2009年7月1日起所欠甲方的其余20%租金作为欠款方式延续。2015年3月12日许毅博与假日大厦公司补签了第三份《补充协议书》，约定，自2012年1月1日起至2013年12月31日期间，假日大厦公司每季度向许毅博以银行转账方式支付《房屋租赁合同》第五条约定租金金额的60%，以消费卡方式支付第五条约定租金金额的20%；假日大厦公司自2009年7月1日起所欠许毅博的其余20%租金作为欠款方式延续。许毅博可持消费卡到假日大厦公司经营的沈阳海悦城市广场酒店、沈阳新湖城市广场酒店，消费卡使用方法以酒店使用说明为准。如到期未消费完，余额可转到下一年度。同日，许毅博与假日大厦公司签订第四份《补充协议书》，约定，自2014年1月1日起至2016年3月31日期间，假日大厦公司每季度向许毅博以银行转账方式支付《房屋租赁合同》第五条约定租金金额的60%，以消费卡方式支付五条租金金额的20%；假日大厦公司自2009年7月1日起所欠许毅博的其余20%租金作为欠款方式延续。许毅博可持消费卡到假日大厦公司经营的沈阳海悦城市广场酒店进行消费，消费卡使用方法以酒店使用说明为准。如到期未消费完，余额可转到下一年度。另查明：2008年9月5日、2011年9月5日、2015年9月15日，沈阳市地方税务局和平分局作为委托方分别与作为受托单位假日大厦公司就由委托方授权受托方行使对已购海悦国际大厦酒店产权式商务公寓（沈阳市和平区中山路83号）A座产权式商务酒店公寓7-22层房间等房产的产权人的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、房产税、城市房地产税、城镇土地使用税的代征权签订了《委托代征协议书》，协议约定由受托方代表委托方行使税款征收权。租期届满后，假日大厦公司于2016年5月17日将诉争房交还许毅博。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。假日大厦公司拖欠租金已构成违约，应承担违约责任。关于许毅博主张的租金，假日大厦公司主张以扣税后租金计，因该税费由假日大厦公司代征且符合双方签订的《房屋租赁合同》第五条之约定，故假日大厦公司应给付许毅博的租金为税后租金，以假日大厦公司计算金额为准。对许毅博主张假日大厦公司给付租金的诉讼请求，该院部分予以支持。关于许毅博主张假日大厦公司给付2009年7月1日至2010年6月30日拖欠20%房租额7,840元15%的违约金1,176元的诉讼请求，符合双方约定，该院予以支持。关于许毅博主张假日大厦公司按照中国��民银行同期贷款利率支付2010年7月至2016年2月拖欠20%房租的利息的诉讼请求，依据双方后行签订的补充协议，约定自2010年7月1日起所欠许毅博的其余20%租金作为欠款方式延续，但双方未约定给付违约金的时间及标准，给付时间以双方协议第五条约定，以每季度末次日为计算起点，给付标准以每季度租金的20%为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算。关于许毅博主张假日大厦公司赔偿许毅博房屋占用费的问题，租期届满后假日大厦公司未将诉争房及时返还，故其占用期间，应给付占用费，按双方租赁合同约定租金标准给付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、沈阳假日大厦有限公司于判决发生法律效力后十日内，给付许毅博2009年7月1日至2015年12月31日期间尚欠的租金47,408.09元；二、沈阳假日大厦有限公司于判决发生法律效力后十日内，给付许毅博2009年7月1日至2010年6月30日期间逾期支付租金的违约金1,176元；三、沈阳假日大厦有限公司于判决发生法律效力后十日内，给付许毅博2016年1月1日至2016年3月31日期间尚欠的租金5,446.01元；四、沈阳假日大厦有限公司于判决发生法律效力后十日内，给付许毅博2010年7月1日至2016年2月29日期间尚欠20%房租的违约金。以每季度租金20%即1,960.02为计算基数，分别从2010年10月1日、2011年1月1日、2011年4月1日、2011年7月1日、2011年10月1日、2012年1月1日、2012年4月1日、2012年7月1日、2012年10月1日、2013年1月1日、2013年4月1日、2013年7月1日、2013年10月1日、2014年1月1日、2014年4月1日、2014年7月1日、2014年10月1日、2015年1月1日、2015年4月1日、2015年7月1日、2015年10月1日、2016年1月1日、2016年4月1日为计算起点，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，至沈阳假日大厦有限公司实际给付之日止；五、沈阳假日大厦有限公司于判决发生法律效力后十日内，赔偿许毅博房屋占用费5,008.9元；如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,664元，由沈阳假日大厦有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：沈阳假日大厦有限公司自2010年7月1日至2016年2月29日期间欠付许毅博租金数额为44427.12元。本院认为，许毅博与沈阳假日大厦有限公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效��双方均应按合同约定履行各自义务。因上诉人对原审判决主文第一、三项均无异议，故二审焦点应为上诉人应否给付被上诉人2009年7月1日至2010年6月30日逾期支付租金违约金。因上诉人未能按合同约定期限向被上诉人支付租金，属于违约行为，且双方已就违约金的计算标准进行了约定，且上诉人未能证明该标准过高，故本院对上诉人提出要求调整违约金的上诉请求，不予支持。关于2010年7月1日至2016年2月29日期间上诉人欠付房租应否赔偿被上诉人损失及计算标准问题，因双方在补充协议中已明确约定直至2016年3月31日，上诉人所欠的20%的租金均以欠款方式延续，且补充协议中并未约定上诉人应给付被上诉人利息，故上诉人在2016年3月31日前无需给付被上诉人欠付租金的利息。2016年3月31日后，因上诉人欠付被上诉人房租，故应给付被上诉人利息，即以44,427.12为基数，��照中国人民银行同期贷款利率计算。关于上诉人应否支付许毅博房屋占用费的问题，因双方签订的《房屋租赁合同》第八条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的三日内返还该房屋，未经甲方同意，逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的0.1%向甲方支付该房屋的违约金，但上诉人主张其在租赁期满后未使用该房屋用于经营，且共有三百余租户房屋都要返还，故未能按期返还，并非恶意，但其行为构成违约，应按合同约定标准承担违约责任（3266.7÷30×44×0.1%=4.79）。原审判决上诉人按租金标准支付房屋占用费不当，应予调整。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102��初5058号第一项、第二项、第三项；二、撤销沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初5058号第五项；三、变更沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初5058号第四项即：“沈阳假日大厦有限公司于判决发生法律效力后十日内，给付许毅博2010年7月1日至2016年2月29日期间尚欠20%房租的违约金。以每季度租金20%即1,960.02为计算基数，分别从2010年10月1日、2011年1月1日、2011年4月1日、2011年7月1日、2011年10月1日、2012年1月1日、2012年4月1日、2012年7月1日、2012年10月1日、2013年1月1日、2013年4月1日、2013年7月1日、2013年10月1日、2014年1月1日、2014年4月1日、2014年7月1日、2014年10月1日、2015年1月1日、2015年4月1日、2015年7月1日、2015年10月1日、2016年1月1日、2016年4月1日为计算起点，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，至沈阳假日大厦有限公司实际给付之日止”为：“沈阳假日大厦有限公司于本判决生效后10日内给付许毅博44,427.12的利息，自2016年4月1日起至沈阳假日大厦有限公司实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算”；四、变更沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初5058号第五项即：“沈阳假日大厦有限公司于判决发生法律效力后十日内赔偿许毅博房屋占用费5,008.9元”为：“沈阳假日大厦有限公司于判决发生法律效力后十日内赔偿许毅博逾期返还房屋违约金4.79元”；五、驳回双方当事人其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,664元，二审案件受理费1,664元，由沈阳假日大厦有限公司负担3,228元，由许毅博负担100元。本判决为终审判决。审　判　长　　周　濛代理审判员　　朱闻天代理审判员　　吕长辉二〇一七年四月十九日书　记　员　　王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；百度搜索“”