（2017）粤02民终198号

裁判日期: 2017-04-19

公开日期: 2017-05-19

案件名称

韶关市顺宏房地产开发有限公司、闵小凤房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省韶关市中级人民法院

所属地区

广东省韶关市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

韶关市顺宏房地产开发有限公司,闵小凤

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省韶关市中级人民法院民事判决书(2017)粤02民终198号上诉人(原审原告)：韶关市顺宏房地产开发有限公司。住所地：韶关市浈江区良村公路*号韶关碧桂园销售中心内***室。法定代表人：杨文杰，总经理。委托诉讼代理人：李秋华，该公司工作人员。委托诉讼代理人：陈植林，该公司工作人员。被上诉人(原审被告)：闵小凤，女，1985年7月8日出生，汉族，住韶关市武江区。上诉人韶关市顺宏房地产开发有限公司（以下简称“顺宏公司”）因与被上诉人闵小凤房屋买卖合同纠纷一案，不服韶关市浈江区人民法院（2016）粤0204民初1953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，上诉人顺宏公司的委托诉讼代理人李秋华、被上诉人闵小凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顺宏公司上诉请求：1、依法将本案发回重审，或撤销一审判决，支持上诉人的诉请。2、本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.一审法院对被上诉人缺乏证据佐证之片面口头陈述予以认定，系查明事实不清，认定有误，适用法律错误。一审法院对被上诉人缺乏证据佐证的事实予以认定(一审判决第3页“被告陈述……，被告相信了原告，并签订了合同”)，违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”的规定。单凭被上诉人片面陈述，而无任何证据支撑的情况下，一审法院便认定被上诉人无法办理银行按揭贷款是不可归责于被上诉人的原因，属于查明事实不清。事实上，被上诉人之所以无法办理银行按揭贷款，乃因被上诉人签订《商品房买卖合同》后，拒绝支付剩余首付款，完全属于应当归责于被上诉人一方的责任。被上诉人为购买涉案房屋而签订《商品房买卖合同》，清楚知悉付款期限及方式，且支付首付款及银行按揭贷款均是被上诉人的义务。被上诉人无力支付房款，导致《商品房买卖合同》不能继续履行，应当归责于被上诉人单方的原因。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。被上诉人拒绝支付首付款导致无法办理按揭贷款，是被上诉人一方原因，因此，上诉人请求解除双方签订的《商品房买卖合同》及要求被上诉人支付总房价款20％的违约金，有事实和法律依据。二、上诉人主张的违约金有事实和法律依据，一审法院对此进行调整不妥。被上诉人签订《商品房买卖合同》后，未按合同约定履行付款义务，且逾期已超过90日，经上诉人催告后三个月仍拒绝履行。根据《商品房买卖合同》第七条、第八条即附件十一第四条的约定，上诉人有权解除合同并收取总房价款20％的违约金。另根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》后，合同正常履行的情况下上诉人可获得房价款757065元，而由于被上诉人拒绝支付房价款的单方违约行为，导致上诉人无法获得合同正常履行情况下的可得利益。根据该法第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，上诉人主张《商品房买卖合同》约定的总房价款20％的违约金，仅达到上诉人损失的20％，不属于“约定的违约金过分高于造成的损失”的情形，因此上诉人对于违约金的主张合情合理，于法有据，应当予以支持。综上，上诉人的诉讼请求有事实和法律依据，恳请贵院在查明事实的基础上支持上诉人的诉讼请求，依法维护上诉人的合法权益。闵小凤辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人的上诉没有事实和法律依据，应予以驳回。理由如下：首先，造成本案合同解除的原因是无法办理贷款手续，并非答辩人主观恶意，签订合同后有能力履行而拒绝履行。上诉人作为房屋出卖人，按商品房买卖的交易习惯，均是由出卖人协助买受人办理房屋贷款手续。依据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第九十三条“下列事实，当事人无须举证证明：(一)自然规律以及定理、定律；(二)众所周知的事实；”的规定，上诉人在贷款过程中并非完全独立的旁观者，其在贷款过程中，承担一定的义务是众所周知的事实，而本案无法办理贷款的原因是不可归责一方的原因。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，上诉人应当返还购房款本金及其利息给答辩人。其次，一审判决答辩人支付违约金17603.2元给上诉人，答辩人对此存在异议，但为避免诉累，答辩人并未提出上诉。且答辩人认为，依据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第二十九条“当事入主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，一审法院结合本案合同解除原因，当事人之间的过错程度，作出违约金的判决，完全符合本案事实及法律规定。综上所述，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。顺宏公司向一审法院起诉请求：1、解除顺宏公司、闵小凤所签的商品房买卖合同；2、闵小凤向顺宏公司支付解除合同违约金151413元（违约金按照总房价款757065元的20%计算）；3、本案的全部诉讼费用由闵小凤承担。事实和理由：2016年4月18日，顺宏公司、闵小凤签订了《商品房买卖合同》及附件、附录（下简称“买卖合同”），约定由闵小凤购买顺宏公司开发的位于韶关市十里亭镇五里亭良村公路2号韶关碧桂园凤凰山10街4座908商品房（以下简称“该商品房”）。该商品房的总房价款为757065元，买卖合同第七条及合同附件四约定了付款方式及期限。根据买卖合同第八条及补充协议书第四条约定，买受人如未按合同约定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人按合同约定总房价款的20%向出卖人支付违约金。合同签订后，闵小凤向顺宏公司累计支付了129065元房价款，但至今仍有628000元房价款未付。期间，顺宏公司多次以打电话、挂号信等方式进行催告，但闵小凤至今仍拒绝履行。截至2016年9月20日，闵小凤逾期付款已达152天，顺宏公司遂于2016年10月10日提起诉讼。一审法院认定事实：顺宏公司与闵小凤于2016年4月18日签订《韶关碧桂园认购书》、《商品房买卖合同》及附件、附录、补充协议书等，约定闵小凤购买顺宏公司位于韶关市十里亭镇五里亭良村公路2号凤凰山10街4座908号商品房；总价款757065元，闵小凤在签订合同时支付10000元定金，在2016年4月21日前付清第一期楼款227065元（含定金），并向贷款银行办理按揭申请手续，在2016年4月30日前付清第二期楼款10000元，在2016年5月30日前付清520000元（银行按揭款项）；闵小凤如未按合同约定的时间付款，逾期不超过90日，闵小凤按日支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，顺宏公司有权解除合同，闵小凤按合同约定总房价款的20%向顺宏公司支付违约金等条款内容。闵小凤陈述在签订合同前，顺宏公司销售人员就首付方案与闵小凤进行了计算，总房价款为757065元，首付约227065元（含定金1万元），闵小凤实际首付119065元，余首付款项108000元由顺宏公司协助闵小凤向银行贷款，剩余房款530000元由农业银行按揭支付，闵小凤考虑到支付119065元首付（含定金1万元）没问题，且闵小凤的银行流水资料经销售人员交中国农业银行工作人员审核，闵小凤相信了顺宏公司，并签订了合同。合同签订后，闵小凤向顺宏公司共计支付房款129065元。闵小凤提供顺宏公司于2016年6月18日向闵小凤发出的《已到期应缴款通知书》，载有双方约定闵小凤以期楼洋房按揭一个月分期（一口价）方式向顺宏公司支付房价款，现合同约定的闵小凤需支付的首期房价款108000元、银行按揭房价款520000元分别于2016年4月21日、2016年5月30日届满，截止2016年6月18日共产生逾期违约金3284.80元，闵小凤在收到通知书后于2016年6月25日前支付上述房价款及违约金等内容。顺宏公司告知闵小凤所提供的按揭贷款资料不足，未能通过银行审核，无法办理银行按揭付款，但双方未能及时办理解除合同及退房退款手续。顺宏公司提供《逾期付款违约金明细》，证明截至2016年9月20日按逾期付款每日万分之二计算违约金为15091.20元。在诉讼过程中，双方进行协商和解，顺宏公司提出闵小凤以总房价款的15%(即113559.75元)支付违约金并解除合同的和解方案，闵小凤提出由顺宏公司退回10万元并解除合同的和解方案，但双方最终未能达成协议。一审法院认为：本案是房屋买卖合同纠纷案件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持；第二十三条规定，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。根据双方合同约定，闵小凤未按合同约定的时间付款，逾期超过90日后，顺宏公司有权解除合同。因闵小凤未能订立商品房担保贷款合同，无法办理银行按揭付款，闵小凤至今未能付清房款，双方合同无法继续履行，故顺宏公司要求解除合同，本院予以支持。鉴于导致合同不能继续履行的原因，既有顺宏公司在闵小凤无力支付房款时仍与其签订合同的原因，也有闵小凤未能办妥且顺宏公司也无法协助办妥银行按揭付款的原因，在此情况下，不宜归责于一方，双方未能及时办理解除合同及退房退款手续，均应分担相应损失，故顺宏公司主张的违约金过分高于造成的损失，该院依法予以调整，违约金宜根据闵小凤未付房款按每日万分之二计算至2016年9月20日止为15091.20元，自2016年9月20日起计至顺宏公司起诉主张解除合同之日2016年10月10日止违约金为2512元（628000元×0.0002×20天），共计违约金为17603.20元。顺宏公司解除合同应返还闵小凤房款129065元，该款与违约金相抵，顺宏公司仍应返还闵小凤房款111461.80元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、第二十三条的规定，判决如下：一、解除韶关市顺宏房地产开发有限公司与闵小凤于2016年4月18日签订的商品房买卖合同；二、韶关市顺宏房地产开发有限公司应返还闵小凤房款129065元，闵小凤应支付违约金17603.20元给韶关市顺宏房地产开发有限公司，两者相抵，韶关市顺宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还111461.80元给闵小凤；三、驳回韶关市顺宏房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3328元，由韶关市顺宏房地产开发有限公司负担2941元，闵小凤负担387元。二审中，各方当事人未提交新证据。经审查，本院确认一审查明的事实。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，双方争议焦点是闵小凤是否违约及合同约定的违约金是否过高的问题。本案中，闵小凤未依约按期支付购房款构成违约，应承担违约责任。理由如下：按照闵小凤与顺宏公司签订的《韶关碧桂园认购书》、《商品房买卖合同》及附件、附录、补充协议书等，闵小凤应在2016年4月21日前付清第一期楼款227065元（含定金1万元），并向贷款银行办理按揭申请手续，在2016年4月30日前付清第二期楼款10000元，在2016年5月30日前付清银行按揭款520000元。但闵小凤实际只支付了第一期楼款119065元（含定金1万元），尚有108000元未付已构成违约，应承担迟延履行的违约责任。依《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”同时，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”双方合同约定“按合同约定总房价款的20%向顺宏公司支付违约金”明显超过上述规定标准，一审法院依法予以调整并无不当，本院予以支持。综上所述，顺宏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2529元，由顺宏公司负担。本判决为终审判决。审判长　陈俊东审判员　神玉嫦审判员　李　罡二〇一七年四月十九日法官助理　胡仕忠书记员　林子峻搜索“”