（2016）甘0102民初5842号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2018-10-08
案件名称
甘肃永瑞房地产开发有限公司和谢岩钦房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
兰州市城关区人民法院
所属地区
兰州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡守福,甘肃永瑞房地产开发有限公司,谢岩钦
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十五条，第五十七条，第五十八条第一款，第六十五条第一款，第六十六条第一款，第一百零八条
全文
甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2016）甘0102民初5843号原告（反诉被告）胡守福。委托诉讼代理人：缑喜兴，甘肃中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：高松圣，甘肃中天律师事务所律师。被告（反诉原告）：甘肃永瑞房地产开发有限公司。法定代表人：朱国尧，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谢壮，甘肃奇盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：史晓宇，甘肃奇盛律师事务所律师。第三人谢岩钦。委托诉讼代理人：杨飞鸿，甘肃东方人律师事务所律师。原告胡守福诉被告甘肃永瑞房地产开发有限公司（以下简称：永瑞公司）、第三人谢岩钦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案后，被告永瑞公司在举证期内以其与原告之间的买卖行为无效为由提起反诉，本院依法合并审理。后因案情复杂，本院裁定将本案转为适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告胡守福的委托诉讼代理人缑喜兴、高松圣，被告永瑞公司的委托诉讼代理人谢壮、史晓宇，第三人谢岩钦及其委托诉讼代理人杨飞鸿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡守福向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还诚意金20万元，并按中国人民银行三年期贷款基准利率，赔偿截止2016年8月20日的利息68651.73元及2016年8月21日起至实际清偿日止的利息；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2011年3月，被告开发的”兰州创意国际商贸城”项目对外招商，原告遂前往被告招商部办理了认购手续，并按被告要求向其给付了诚意金20万元。但在至今长达数年时间里，被告一直未与原告签订《商品房买卖合同》，更无任何向原告交房的意思表示。虽经原告多次催要诚意金，但被告均长期以各种理由推诿，拒不返还诚意金。原告诉讼来院。被告永瑞公司辩称并反诉称，原告所诉与事实不符，被告与原告、第三人之间没有任何关系，且被告从未设立招商部对外招商。自有人以被告名义收取诚意金的情况发生后，被告在所建设的大厦长期张贴巨额条幅向社会各界公布：被告从未销售过商铺，也未委托任何人进行销售行为。期间，被告就上述事件向公安机关报案，同时被告还公布了办案机关工作人员的联系电话，要求被骗群众与公安机关联系确认买卖的真实性并索赔。而原告在自称与被告建立买卖关系的五年中，从未与被告有过任何形式的联系，并且在支付了所谓巨额款项后多年中连到现场看房这一基本工作都未做过，显然是有悖常理的。因此，被告并未收取原告的诚意金，也没有还款义务。反而原告与第三人及案外人恶意串通的房屋买卖行为侵犯了被告的合法权益，故被告反诉要求确认原告的房屋买卖行为无效，原告赔偿被告经济损失20000元并承担本案诉讼费。原告针对被告的反诉辩称，原被告之间形成的是商品房预约合同关系，原告向被告交付诚意金的情况属实，原告向被告主张权利没有任何法律障碍。兰州东部商圈的房屋没有取得预售许可证即招商的现象比比皆是，不能以此确定双方的买卖行为无效。此外，被告悬挂的条幅说明”兰州创意国际商贸城”系朱国尧个人投资，属于不负责任的公司行为。而被告反诉称原告从未与其联系也与事实不符，其提出的经济损失20000元也没有事实及法律依据，请求驳回被告的反诉请求。第三人谢岩钦针对原告起诉及被告反诉述称，第三人是受被告永瑞公司的委托，代为收取诚意金及售房款。2011年3月1日，被告向第三人出具了《招商招租授权委托书》，委托第三人代表公司与商户签订租房、售房合同;代收商户诚意金、定金、意向金等。被告还将公司法定代表人、执行董事的职权委托给了第三人行使。因此第三人的行为是代表永瑞公司的职务行为，并非个人行为。被告永瑞公司内部在2012年至2015年期间发生了股东股权转让纠纷、法定代表人变更工商登记纠纷等，但这些争议和纠纷本身并不影响第三人当时接受被告委托代为招商和收取诚意金行为的效力。被告应当为其委托行为承担相应的法律后果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：被告永瑞公司是2005年12月7日在兰州市工商行政管理局依法登记设立的有限公司。位于兰州市城关区东岗东路的”兰州军区五里铺干休所改造暨兰州创意国际商贸城”项目系被告永瑞公司与中国人民解放军兰州五里铺离职干部休养所联合建设的项目。为筹措项目建设资金，自2011年1月起，被告永瑞公司即通过多渠道对项目进行融资。在融资过程中，被告永瑞公司法定代表人朱国尧于2011年1月2日向股东叶成岳出具《特别授权委托书》一份，委托叶成岳为特别授权代理人，依照法律规定和公司章程规定，行使朱国尧在永瑞公司的全部股东权利及永瑞公司执行董事、法定代表人职权，被告永瑞公司在该《特别授权委托书》上加盖公章。2011年3月1日，被告永瑞公司向第三人谢岩钦出具了《招商招租授权委托书》，委托第三人全权负责”兰州创意国际商贸城”招商、招租工作到该项目全部开发完成、全部建筑面积出租或销售完毕为止，具体的授权权限如下：1、代表公司招商招租锁定商户；2、代表公司与商户签订租房、售房合同；3、代表公司代取商户的诚意金、定金、意向金、租房、售房款项等；4、满足商户要求的其他权利。另，公司将法定代表人、执行董事职权委托谢岩钦行使，由谢岩钦全面主持公司的全部工作，任何人不得提出异议。2011年3月28日，案外人余娟娟就认购”兰州创意国际商贸城”4F商铺，向第三人谢岩钦付款20万元，第三人向原告开具了收取诚意金20万元的收据一张，该收据中的经办人一栏中加盖了案外人林贤通的私章。后原告从案外人余娟娟处转让取得了该名额，并向案外人余娟娟支付了转让款，自此该诚意金权利人为原告。后被告永瑞公司未与第三人谢岩钦收取诚意金的包括原告在内的客户签订商品房买卖合同并交付商铺，这些商户遂将林贤通、谢岩钦控告至兰州市公安局，要求追究非法吸收公众存款罪的刑事责任。2016年7月19日，兰州市公安局以经侦查没有犯罪事实为由，向王芙蓉等人出具了不予立案通知书。现原告诉讼来院，要求被告退还收取的诚意金并支付利息损失。另查明，被告永瑞公司设立时的注册资本为人民币1000万元，股东为朱国尧、陈松汉、叶成岳、陈建忠、余建静、陈良同六人。2007年3月15日，股东余建静退出，其股份转让给了股东朱国尧。2010年1月18日，股东朱国尧将其部分股份转让给了股东陈松汉、陈建忠、陈良同，至此，各股东在被告处所持股份为朱国尧255万元、陈松汉215万元、陈建忠185万元、陈良同175万元、叶成岳170万元。朱国尧担任被告公司法定代表人。2011年1月8日，股东朱国尧、陈良同作为甲方，叶成岳作为乙方，被告永瑞公司作为丙方签订《融资协议书》，朱国尧、陈良同共同从叶成岳处借款5000万元，月利息为1.5%，借款期限6个月；被告永瑞公司为该笔借款承担连带保证责任。同时该协议还约定甲乙双方同意于协议签订后一个月内签署《股权转让协议》，将甲方持有的永瑞公司43%股权转让给乙方或乙方指定人员，甲方同意将上述股权委托给乙方管理。同年4月2日，被告股东陈良同为甲方，叶成岳为乙方签订《股权转让协议》，载明”双方均系永瑞公司现有股东，甲方将其所持永瑞公司17.5%的全部股权转让给乙方，乙方向甲方支付股权转让款为人民币175万元......。”同日，双方又签订《补充协议》，载明：将《股权转让协议》第二条中的乙方向甲方支付的股权转让价款由人民币175万元变更为5250万元......”。同年7月8日，股东朱国尧、陈良同作为甲方，叶成岳作为乙方，被告永瑞公司作为丙方签订《融资协议书》的补充协议书，载明”甲方向乙方的借款5000万元于2011年7月8日到期。到期后甲方未按期向乙方偿还借款本息及财务顾问费用，甲、乙、丙三方在签署《融资协议书》的同时将甲方所持永瑞公司43%的股权托管给了乙方，并向乙方或乙方指定人员出具了特别委托授权书，甲、乙、丙三方在《融资协议书》中约定，甲方在签署《融资协议书》后一个月内签署《股权转让协议》，将甲方持有的永瑞公司43%的股权转让给乙方或乙方指定的人员。现甲方并未在约定的时间内与乙方签署《股权转让协议书》，为解决甲方违约问题，甲乙丙三方经充分平等协商，就甲方继续履行所签订的《融资协议书》等事宜达成以下条款：（1）甲方所持有的永瑞公司43%的股权价值经双方充分评估后作价含已投入资金为壹亿贰仟玖百万元（3亿元×43%＝1.29亿元）。（2）现由于甲方无力偿还乙方的借款本息及财务顾问费用，甲方自愿将所持永瑞公司43%的股权以壹亿贰仟玖百万元的价格转让给乙方。（3）在甲方所持永瑞公司43%的股权未完成股权转让变更登记备案手续前质押给对方，并由甲方负责办理股权质押手续。（4）在甲方未完成股权转让变更登记备案手续前甲方委托乙方行使甲方在永瑞公司的全部股东权利及永瑞公司执行董事、法定代表人一切职权，甲方向乙方出具特别授权委托书。甲方保证并承诺，乙方在行使授权权限时，任何人不得干涉、阻挠或提出异议。”同年7月20日，股东朱国尧、叶成岳在《融资协议书》及补充协议书首页上分别书写”此协议作废”并签字。2011年10月，被告永瑞公司召开股东会，同年10月15日的股东会决议载明：”1、股东变更：公司原股东为朱国尧、陈松汉、陈建忠、陈良同、叶成岳，现变更为叶成岳、陈松汉、陈建忠，原股东朱国尧、陈良同依法退出公司股东会。2、出资变更：公司股东原出资情况为朱国尧255万元、陈松汉215万元、陈建忠185万元、陈良同175万元、叶成岳170万元。现变更为叶成岳600万元，陈松汉215万元，陈建忠185万元，其中原股东朱国尧将出资的255万元、原股东陈良同将出资的175万元转让给叶成岳。3、公司原执行董事由股东朱国尧担任，现变更为股东叶成岳担任，免去朱国尧公司执行董事职务。公司原法定代表人由原股东朱国尧担任，现变更为由股东叶成岳担任，免去朱国尧公司法定代表人职务。公司原监事由股东陈松汉担任，现变更为由股东陈建忠担任，免去陈松汉公司监事职务。4、修改公司章程。”该股东会决议落款处有叶成岳、陈松汉、陈建忠、朱国尧、陈良同的名字，但决议及相关文件仅抄送于兰州市工商局专业市场分局。2012年9月19日，永瑞公司向兰州市工商行政管理局提出法定代表人变更登记申请。2013年7月26日，兰州市工商行政管理局作出（兰工商）登记内变字（2013）第3号准予变更登记通知书，对永瑞公司法定代表人作出变更登记行政行为，永瑞公司法定代表人由股东朱国尧变更为叶成岳。2011年9月15日，股东叶成岳以股东陈良同为被告，永瑞公司为第三人诉至本院，要求确认双方签署的《股权转让协议》及《补充协议》合法有效，判令陈良同继续履行《股权转让协议》及《补充协议》，协助叶成岳将陈良同持有的永瑞公司17.5%的股权变更至叶成岳名下。陈良同则提出反诉要求撤销双方签订的《股权转让协议》。该案经一审判决、二审发回重审后，本院于2013年11月4日作出（2012）城民二初字第546号判决书，判决撤销叶成岳与陈良同于2011年4月2日签订的《股权转让协议》，驳回叶成岳的诉讼请求。2014年5月4日，兰州市中级人民法院作出（2014）兰民二终字第120号民事判决书，维持了本院（2012）城民二初字第546号判决。2013年8月7日，股东陈良同将兰州市工商行政管理局作为被告，永瑞公司作为第三人起诉至本院，要求撤销（兰工商）登记内变字（2013）第3号准予变更登记通知书，恢复永瑞公司原法定代表人。本院于2015年2月28日作出（2013）城行初字第109号行政判决书，判决撤销兰州市工商行政管理局作出的（兰工商）登记内变字（2013）第3号准予变更登记通知书。该判决于2015年8月5日被兰州市中级人民法院（2015）兰行终字第56号行政判决书予以维持。在该行政判决书查明的事实中记载：”2011年10月25日，被告永瑞公司召开股东会，形成以下决议内容：一、撤销同年10月15日作出的股东会会议决议。二、...。三、撤销朱国尧所有写给叶成岳的一切法人委托授权书。该股东会决议下方的股东签名中未见叶成岳签字。”再查明，自被告永瑞公司股东之间发生纠纷起，被告永瑞公司多次向省、市公安、检察机关报案称股东叶成岳伙同社会人员林贤通借永瑞公司之名搞非法集资，要求追究刑事责任。在2011年12月15日被告永瑞公司出具给甘肃省公安厅《叶成岳涉嫌非法集资的报告》中提到”2011年1月5日，我公司法定代表人朱国尧授权股东叶成岳行使公司执行董事、法人代表职权。授权期间叶成岳擅自与林贤通签订了（项目招商合同），林贤通利用我公司的项目招商，按每户30万元到200万元不等的标准非法集资......”，但公安、检察机关对此均未立案。2014年4月，林贤通与薛文统预谋抢占兰州市城关区兰州军区五里铺干休所施工工地，并于同年4月7日凌晨实施这一行为，致使65名工地人员受伤，施工设施及个人财产被损坏，造成重大经济损失。林贤通、薛文统等人以犯聚众扰乱社会秩序罪被追究刑事责任。又查明，第三人谢岩钦分别在中国农业银行及皋兰县农村信用合作联社东岗分社（以下简称：皋兰信合东岗分社）开立了私人账户用于收取各商户交纳的诚意金。其中大部分商户的诚意金均打入第三人在皋兰信合东岗分社三个账户内。自2011年3月21日至2011年7月14日，第三人在皋兰信合东岗分社开立的账户内有253笔10万到200万元不等的款项打入，共计金额为8830万元。第三人谢岩钦于2011年3月29日至2012年5月24日期间向孙加微、谢亮亮、孙云海、林贤通等人分别转出大额款项共计14笔，共8830万元。截止2014年12月21日，第三人谢岩钦该账户余额为29513.81元。自2011年3月22日至2011年4月27日，第三人开立的账户共收入92笔款项，共计3485万元，支出3479.68万元，最大一笔支出为2011年3月29日付给孙加微的3100万元。截止2014年12月21日，该账户余额为76433.39元。自2011年3月22日至2011年9月1日，第三人开立的账户共收入57笔款项，共计1940万元，支出1940万元，最大一笔支出为2011年3月29日付给孙加微的1360万元。上述谢岩钦开立的三个账户共收入402笔款项，计1.4255亿元，支出1.424968亿元。上述款项中的大部分转入了孙加微账户，孙加微系案外人林贤通的妻子。而2014年原告等人打入被告永瑞公司账户的诚意金，根据银行流水显示，永瑞公司向谢岩钦、孙加微等人大额支付3080万元；对外借款及小额支付310万元。现”兰州创意国际商贸城”已建成并取得预售许可证，非住宅面积为82175.05平方米，已售面积为81154.78平方米，可售面积1020.27平方米。审理中，被告永瑞公司申请对永瑞公司向第三人谢岩钦出具的招商招租授权委托书中印章与字迹的形成时间进行鉴定。本院认为，原告现要求被告返还的诚意金为交付给第三人谢岩钦的诚意金20万元。我国民法通则规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。”兰州创意国际商贸城”建设之初，存在资金不足的实际情况，根据被告提供的相关证据显示，被告决定多渠道融资。在融资过程中，被告法定代表人朱国尧于2011年1月2日授权股东叶成岳行使公司执行董事、法定代表人职权。根据被告永瑞公司2011年10月15日股东会决议内容以及2011年10月25日股东会决议”撤销朱国尧所有写给叶成岳的一切法人委托授权书”可知，被告永瑞公司股东对于朱国尧向叶成岳出具授权委托书是知情且同意的。而其后被告又在叶成岳取得授权后，向第三人出具了招商招租授权委托书，委托第三人谢岩钦代表永瑞公司就”兰州创意国际商贸城”进行招商招租、代收诚意金、定金、意向金、租房、售房款项等，该委托不违反法律的强制性规定，应属有效。第三人谢岩钦在授权范围内行使的收取原告诚意金行为应当视为被告永瑞公司的行为，相应的民事责任应当由被告永瑞公司承担，因此被告亦应当向原告返还其交纳的认购金20万元，本院对原告的该部分诉讼请求予以支持。关于被告要求对《招商招租授权委托书》中印章与字迹形成时间进行鉴定的请求，本院认为被告法定代表人朱国尧授权股东叶成岳行使公司执行董事、法定代表人职权的行为已经其他股东追认，因此叶成岳其后授权第三人招商招租的行为属于其行使法定代表人职权的职务行为。至于被告认为《招商招租授权委托书》中内容与印章形成时间不一致的主张，因被告对该招商招租委托书上的公司印章真实性并无异议，即使二者形成时间不一致，也是被告股东发生纠纷期间对公司印章管理不当所致，不能仅以此否定《招商招租授权委托书》的对外效力，因此被告的鉴定申请对于其证明待证事实并无意义，本院对其鉴定申请不予准许。关于被告辩称其从未委托第三人对外招商的主张，虽然被告提供了一系列公司股权转让、法定代表人变更的生效裁判文书以证明叶成岳给第三人的授权不是其公司行为，但原告提供的朱国尧给叶成岳出具的委托书能够与《招商招租授权委托书》形成证据链证明第三人的招商行为系被告的委托招商行为，且被告公司内部在2011年9月至2015年期间发生的股权转让纠纷、法定代表人变更工商登记行政纠纷等并不能影响第三人2011年3月1日受被告永瑞公司委托代为招商和收取诚意金行为的效力，因此本院对被告的该项辩称不予采纳。关于原告要求被告赔偿利息损失的诉讼请求。本院认为，虽然被告在收取原告诚意金多年后，仍未与原告签订购房合同、向原告交付商铺，给原告造成了一定损失，但原告交纳诚意金的行为仅表明其在该商铺建成后，以期待取得商铺的经营权，但对于交纳诚意金后，是否必然取得商铺的经营权以及具体商铺的位置、面积等重要事项，双方并无明确约定。而且兰州市城关区”东部商圈”的商机纵然难得，但原告在选择商机时，应当尽到合理谨慎的注意义务，因此，原告对于该利息损失也负有一定责任，本院对原告按照中国人民银行三年期贷款基准利率分段计算要求被告赔偿利息损失的请求予以部分支持，判令被告按同期银行贷款利率向原告赔偿利息损失，该损失按年利率4.75%计算。故被告应当向原告赔偿的20万元诚意金利息损失为52038.89元（自2011年8月29日至2016年8月20日，共计1972天），同时被告还应当依照上述标准向原告赔偿利息损失至诚意金实际返还之日止。同时，根据本案查明的事实可知，第三人收取诚意金后，并未将该款项移交给被告永瑞公司，而是转入了案外人林贤通、孙加微等人的账户。现第三人并无证据证明其将收取的款项转给他人的行为系被告委托，被告给原告出具的委托书也未明确约定所收款项的处理方式，因此第三人将所收诚意金转给他人的行为属于被告授权不明、第三人超越授权行使的行为，该行为未经被告的追认，第三人作为代理人，也应当对其收取的原告诚意金及产生的相应利息损失承担连带返还、赔偿责任。关于被告反诉要求确认原、被告间的房屋买卖行为无效的反诉请求，原、被告双方均是具有相应民事行为能力的主体，原告交纳诚意金、第三人受被告委托收取诚意金的行为，能证明双方对于房屋买卖行为均属真实意思表示，同时，原、被告间买卖行为不具有民法通则规定的法律行为无效的情形，因此，原被告双方的买卖行为是有效的，本院对被告的该项反诉请求不予支持。关于被告反诉要求赔偿损失2万元的诉讼请求，因被告无证据证明其相关损失，且原告交纳了商铺诚意金后并未实际取得商铺的经营权，而被告却实际占有该部分资金，因此，本案不存在原告给被告造成损失的情形，故对被告的该项反诉请求，本院亦不予支持。综上所述，第三人收取原告诚意金的行为系其受被告委托而实施的行为，其行为的法律后果应当由被告永瑞公司承担，因此被告永瑞公司应当向原告返还诚意金并承担相应的利息损失，但第三人对其收取后擅自处分部分诚意金的返还，应当承担连带责任。原、被告间买卖行为不具有民法通则规定的法律行为无效的情形，原告不存在给被告造成损失的情形。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条、第五十八条、第六十五条第三款、第六十六条第一款、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告甘肃永瑞房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告胡守福退还购房诚意金200000元，并赔偿利息损失71962.5元（利息损失计算至2016年8月20日，此后产生利息损失由被告甘肃永瑞房地产开发有限公司按年利率4.75%的标准承担至实际退还诚意金之日止）；第三人谢岩钦对被告甘肃永瑞房地产开发有限公司的该笔债务承担连带清偿责任。三、驳回被告甘肃永瑞房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5330元、财产保全申请费1863元，由原告胡守福共负担1193元，被告甘肃永瑞房地产开发有限公司共负担6000元；反诉案件受理费150元，由被告甘肃永瑞房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长 瞿 梅代理审判员 陈建林人民陪审员 李 瑾二〇一七年四月十一日书 记 员 施璞琰????????1 更多数据：搜索“”来源：