（2017）黑06民终688号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2017-05-18
案件名称
上诉人大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司因与被上诉人孙亚侠、大庆市天宇砼构件加工有限公司房屋买卖合同纠纷民事判决书
法院
黑龙江省大庆市中级人民法院
所属地区
黑龙江省大庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司,孙亚侠,大庆市天宇砼构件加工有限公司
案由
加工合同纠纷
法律依据
《商品房销售管理办法》：第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑06民终688号上诉人（原审被告）：大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司，住所地大庆市让胡路区喇嘛甸镇红旗村西干线西。法定代表人：许忠学，该公司董事长。委托代理人：刘贵彬、李倩，黑龙江四维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙亚侠，女，1962年4月5日出生，汉族。委托代理人：杨成宝，黑龙江中庆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大庆市天宇砼构件加工有限公司，住所地黑龙江省大庆市劳动教养管理所。法定代表人：刘士忠，该公司总经理。委托代理人：孙国旭，男，1965年9月4日出生，汉族。上诉人大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司因与被上诉人孙亚侠、大庆市天宇砼构件加工有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服大庆市萨尔图区人民法院（2013）萨民初字第1225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判上诉人不承担任何责任或发回重审；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，二被上诉人之间的房屋买卖合同关系与上诉人无关；上诉人的行为不构成一房二卖。二、被上诉人孙亚侠出示的预留房源申请单属无效证据，被上诉人孙亚侠并未按照预留单要求的时间将预留单送回销售部。三、一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条属适用法律错误。被上诉人孙亚侠辩称，我方认为一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，依法维持原判。上诉人和天宇砼构件公司是合作开发涉案的房屋，双方对出卖房屋给孙亚侠的行为是明知的，并且得到了双方的确认，后因合作方内部出现矛盾，造成了一房二卖，孙亚侠无法获取该房屋，上诉人作为房屋的开发公司应当承担一房二卖的相关法律责任，因此一审判决是正确的，要求维持。被上诉人大庆市天宇砼构件加工有限公司答辩称，我方认为一审判决事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。原告孙亚侠向一审法院起诉请求：原告孙亚侠请求法院解除原告孙亚侠与被告大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司和被告大庆市天宇砼构件加工有限公司签订的买卖合同，判令被告大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司与被告大庆市天宇砼构件加工有限公司返还原告孙亚侠已付购房款645760元及利息45203.20元，同时要求被告大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司与被告大庆市天宇砼构件加工有限公司承担645760元的赔偿责任，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司与被告大庆市天宇砼构件加工有限公司共同签订了《合作开发协议》及《补充协议》，协议约定被告大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司将4号楼部分楼房作为投资回报交付给被告大庆市天宇砼构件加工有限公司，由其自行出售，被告大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司协助办理网签手续。2012年11月6日，原告孙亚侠购买由被告大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司交付给被告大庆市天宇砼构件加工有限公司出售的4号楼-1-601室房屋，面积为161.44平方米。原告孙亚侠共交付全部购房款645760元，由被告大庆市天宇砼构件加工有限公司出具收据并盖章确认，被告大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司与被告大庆市天宇砼构件加工有限公司于当日共同出具了预留房源申请单予以确认。原告孙亚侠交付房款后，第一被告大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司因与第二被告大庆市天宇砼构件加工有限公司存在内部约定矛盾，在未经原告孙亚侠同意下，擅自将该房屋卖给案外人。被告大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司与被告大庆市天宇砼构件加工有限公司的上述行为致使原告孙亚侠的商品房买卖合同目的不能实现，原告孙亚侠无法取得房屋。故原告孙亚侠诉至法院，请求法院解除原告孙亚侠与被告大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司与被告大庆市天宇砼构件加工有限公司签订的买卖合同，判令被告大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司与被告大庆市天宇砼构件加工有限公司返还原告孙亚侠已付购房款645760元及利息45203.20元，同时要求被告大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司与被告大庆市天宇砼构件加工有限公司承担645760元的赔偿责任，并承担本案的诉讼费用。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。经庭审核实，本案所争议房屋属于大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司与大庆市天宇砼构件加工有限公司签订的合作开发协议中约定由大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司交付给大庆市天宇砼构件加工有限公司作为投资回报的多户房屋中的一户。原告孙亚侠与被告大庆市天宇砼构件加工有限公司签订了《房屋买卖合同》并支付了全部购房款。被告大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司在明知被告大庆市天宇砼构件加工有限公司已经把上述争议房屋卖给原告孙亚侠的情况下，又将该套房屋擅自进行收回并再次买卖，侵犯了原告孙亚侠的合法权益，致使原告孙亚侠房屋买卖的合同目的不能实现。被告大庆市天宇砼构件加工有限公司没有及时处理好争议房屋的网签及权属等事宜，应对原告孙亚侠负连带赔偿责任，故原告孙亚侠要求二被告返还已付购房款645760元的诉讼请求，事实清楚、证据充分，本院予以支持；原告孙亚侠要求被告大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司与被告大庆市天宇砼构件加工有限公司给付45203.20元利息损失的诉讼请求，法院在40908.90元范围内予以支持，故超过部分，法院不予支持；原告孙亚侠要求二被告赔偿645760元的赔偿的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定商品房买卖合同签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得商品房的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，因被告大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司与被告大庆市天宇砼构件加工有限公司在另行出售时均存在明知且故意的行为，应承担购房款一倍的赔偿责任，故法院对原告孙亚侠的此项诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国侵权责任法》第八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告孙亚侠与被告大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司和被告大庆市天宇砼构件加工有限公司之间的商品房买卖合同；二、被告大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司与被告大庆市天宇砼构件加工有限公司于本判决生效后立即返还原告孙亚侠购房款645760元，支付利息40908.90元及购房款一倍的赔偿款645760元，共计1332428.90元；三、驳回原告孙亚侠的其他诉讼请求。案件受理费16831元，由原告孙亚侠负担39元，由大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司与被告大庆市天宇砼构件加工有限公司负担连带负担16792元。二审中，上诉人大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司向法庭提交以下证据：证据一：大庆市中级人民法院（2013）庆民一初字第25号民事判决书、黑龙江省高级人民法院（2014）黑高立民终字第57号民事裁定书。证明上诉人与被上诉人大庆市天宇砼构件加工有限公司名义上合作开发房地产，实际为土地使用权转让合同关系。被上诉人孙亚侠发表质证意见称，对证据的真实性无异议，认为不属于新证据，判项中没有确认双方是土地使用权转让合同关系，该份判决书的双方当事人内部之间的矛盾不影响我方相对第三人购房所产生的相关的法律关系。被上诉人大庆市天宇砼构件加工有限公司发表质证意见称，对证据的真实性无异议，对证明的问题，因为该判决是2014年时下达的，购房协议是2012年签订的，不能证明购房协议无效，在该协议以前我们一直按照合作开发走的。对该组证据的真实性本院予以确认，通过该生效判决可以认定上诉人大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司与被上诉人大庆市天宇砼构件加工有限公司之间是土地使用权转让合同关系。证据二：购房人为顾长民的确认书、收据、商品房买卖合同复印件一份。证明上诉人协助办理购房手续的流程。只有大庆市天宇砼构件加工有限公司提供相一致的确认书、收据后，上诉人才能与购房人签订商品房买卖合同。被上诉人孙亚侠发表质证意见称，对证据的真实性及证明的问题均有异议，而且该组证据与我方没有关系。上诉人和大庆市天宇砼构件加工有限公司内部如何进行约定，不应当影响我们购房的合同关系。被上诉人大庆市天宇砼构件加工有限公司发表质证意见称，对真实性无异议，这是我公司开具的顾长民的一个确认书，为什么没有给孙亚侠开具确认书，是因为上诉人不给我们房子了，所以我们没有给孙亚侠开具确认书，导致当事人收不到房子。对该组证据的真实性，本院予以确认，对上诉人欲证明的问题，本院将结合双方当事人提供的其他证据综合认定。证据三：商品房预售许可证。证明东城明珠小区4号住宅楼于2012年4月16日符合商品房预售条件，可以办理网签。被上诉人孙亚侠发表质证意见称，对证据的真实性无异议，但同时也能证实我方在2012年4月16日购买涉案房屋时上诉人能够进行网签，却不给我方进行网签，存在违约行为。被上诉人大庆市天宇砼构件加工有限公司发表质证意见称，对证据无异议，上诉人该证据只能证明房屋可以办理网签，但并没有说明房子另行出卖的原因。对该份证据的真实性本院予以确认。本院经二审审理查明：上诉人大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司与被上诉人大庆市天宇砼构件加工有限公司于2009年9月5日签订了《合作开发协议》，随后签订了《补充协议》，通过该两份协议约定上诉人大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司将4号楼部分楼房作为投资回报交付给被上诉人大庆市天宇砼构件加工有限公司，由其自行出售，上诉人大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司协助办理网签手续。2012年11月6日，被上诉人孙亚侠与被上诉人大庆市天宇砼构件加工有限公司签订了涉案房屋的《房屋买卖合同》，被上诉人大庆市天宇砼构件加工有限公司为孙亚侠出具了645760元购房款的收据并盖章确认。上诉人大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司与被上诉人大庆市天宇砼构件加工有限公司为被上诉人孙亚侠出具了预留房源申请单并加盖公章。2013年1月31日，被上诉人大庆市天宇砼构件加工有限公司为上诉人大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司出具“声明”一份称，“......原以天宇房地产开发有限公司签的预留房源证一律作废，在开预留房源证时必须是大庆市天宇砼构件加工有限公司的公章方为有效......”。2013年2月7日曹亚君为上诉人大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司出具“声明”一份称，“......预留房源单（施强2-1-2401、郑玉兰2-2-1901、王元宏2-1-2501、于会秋4-2-601、丁景威4-1-202、丁景威4-1-102、孙亚侠4-1-602、曲艳荣4-1-502）以上房源预留单作废。”后上诉人大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司将涉案房屋另行销售给他人。2014年3月10日大庆市中级人民法院下发（2013）庆民一初字第25号民事判决书，该生效判决认定大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司与庆市鑫仁泉房地产开发有限公司之间的合作开发合同为土地使用权转让合同。本院认为，根据一审期间被上诉人孙亚侠提供的房屋买卖合同及收据可以认定，涉案房屋的买卖双方为被上诉人孙亚侠及大庆市天宇砼构件加工有限公司。加盖上诉人大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司及被上诉人大庆市天宇砼构件加工有限公司公章的《东城明珠预留房源申请单》所体现的内容包括房号、面积、申请人，缺少房屋价款、交付条件、日期等主要内容，依照《商品房销售管理办法》第十六条的规定该预留房源申请单不具备商品房买卖合同的构成要件，不能据此认定上诉人大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司与被上诉人孙亚侠之间建立了商品房买卖合同关系。按照该预留房源申请单备注记载“此申请单领取后3日内有效，请尽快送回东城明珠销售部。”因此上诉人大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司在该预留房源申请单上加盖公章的行为，应视为其对持有者在3日内有权到销售部进行购买预留房屋的认可。现被上诉人孙亚侠未向法庭提交充分证据证明，其在领取预留房源申请单之日后3日内到销售部与上诉人就预留房屋进行买卖，而是与被上诉人大庆市天宇砼构件加工有限公司签订了房屋买卖合同，并交纳了房款，因此应认定为二被上诉人之间确立了房屋买卖合同关系。依据已生效的大庆市中级人民法院（2013）庆民一初字第25号民事判决书可以认定，上诉人大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司与被上诉人大庆市天宇砼构件加工有限公司之间是土地使用权转让合同关系，而非合作开发房地产关系，因此被上诉人大庆市天宇砼构件加工有限公司对外销售房屋的行为应由其自己承担责任，而非应由上诉人大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司承担。上诉人大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司依据被上诉人出具的两份房源预留单作废声明，将涉案房屋另行销售，并不存在过错。综上所述，由于二审期间上诉人大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司提供新证据，导致一审判决对上诉人大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司与被上诉人大庆市天宇砼构件加工有限公司之间法律关系的认定发生变化。涉案房屋的买卖双方主体为被上诉人孙亚侠与大庆市天宇砼构件加工有限公司，对于买卖合同未能实现的过错在于被上诉人大庆市天宇砼构件加工有限公司，因此应由被上诉人大庆市天宇砼构件加工有限公司承担相应责任。上诉人大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司关于自己不应承担责任的上诉请求有理，本院予以支持。依照《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：撤销大庆市萨尔图区人民法院（2013）萨民初字第1225号民事判决书；解除被上诉人孙亚侠与被上诉人大庆市天宇砼构件加工有限公司之间的房屋买卖合同；被上诉人大庆市天宇砼构件加工有限公司于本判决生效之日起三日内返还被上诉人孙亚侠购房款645760元，支付利息40908.90元及购房款一倍的赔偿款645760元，合计1332428.90元；驳回原审原告孙亚侠的其他诉讼请求。一、二审案件受理费合计33662元，由被上诉人孙亚侠负担16870元、由被上诉人大庆市天宇砼构件加工有限公司负担16792元。本判决为终审判决。审判长 边 坤审判员 赵 楠审判员 于志友二〇一七年四月十九日书记员 李军志附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。