（2017）沪02民终2949号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2017-05-02
案件名称
戚益梅与姚远房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
戚益梅,姚远
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终2949号上诉人(原审被告、反诉原告)：戚益梅，女，1943年4月20日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：范旭贇，上海善法律师事务所律师。委托诉讼代理人：方元(戚益梅之子)，男，1972年9月9日出生，汉族，住上海市静安区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：姚远，女，1990年1月10日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：杨必艳，上海市金石律师事务所律师。上诉人戚益梅因与被上诉人姚远房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初9601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人戚益梅上诉请求：依法撤销上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初9601号民事判决，依法改判支持上诉人一审中的诉讼请求。事实与理由：一审法院事实认定错误。一审法院认定2016年5月14日、5月21日被上诉人发送的催告函，但该两份函的内容不合常理，因为根据被上诉人提供的贷款合同，前两份催告函的时间并不具备过户条件。依照合同约定，如果被上诉人于2016年5月5日无法办妥手续、取得贷款合同并将贷款支付给上诉人的话，应当用现金补足。如延迟付款超过20日，上诉人有权单方解除合同。贷款合同成立的真正日期尚未可知。被上诉人姚远辩称，不同意上诉人上诉请求，请求驳回上诉，维持一审判决。姚远向一审法院起诉请求：一、戚益梅继续履行姚远、戚益梅于2016年1月31日签订的上海市房地产买卖合同，协助姚远办理房屋过户手续，并将房屋实际交付给姚远；二、戚益梅按房屋总价万分之五的标准支付自2016年5月28日至实际交付之日止的迟延履行违约金(日违约金为人民币(以下币种均为人民币)2,785,000元*0.05%=1,392.5元)；三、戚益梅按每月5,000元支付自2016年6月1日至实际交付之日止的房屋租金；四、诉讼费用由戚益梅承担。一审法院审理中，姚远表示如果判决继续履行，姚远撤回第二、三项诉请，姚远愿意承担违约金27,850元。一审法院认定事实：戚益梅系上海市静安区胶州路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人(以下简称“系争房屋”)。2016年1月31日，戚益梅(甲方，卖售人)与姚远(乙方，买受人)签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定，乙方向甲方购买系争房屋，房屋建筑面积48.8平方米，总房价款2,785,000元。第六条，甲、乙双方确认，在2016年5月5日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条第(三)项，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起叁日内向甲方支付。该合同补充条款(一)中约定：1、审税：甲乙双方应于签订房地产买卖合同后60日内带齐所需材料至交易中心办理纳税申报及限购查询手续；2、过户：甲方应于签订买卖合同当日将该房屋《上海市房地产权证》交于上海满懿房地产经纪有限公司(以下简称“居间方”)保存，产证保管期间，甲方不得对该产证进行挂失补办。甲、乙双方应于乙方办妥贷款申请手续及纳税申报手续后5个工作日内至上海市区房地产交易中心办理房屋过户手续；若该房屋产权交易过户前，房东有拖欠的房产税未缴纳的，则由甲方完税后办理过户。7.1、贷款产生的费用由乙方自行承担；若乙方的实际购房贷款额度不足申请的额度，则任何不足的部分均由乙方在该房屋在房地产交易中心办理产权交易过户手续当日直接支付予甲方。7.2、乙方于签订本买卖合同60日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若乙方未按约定及时办理贷款手续且逾期达15日且延误过户日期的，则乙方应按本合同第九条第三款之约定违约金比例承担违约责任。附件三付款协议约定：1、乙方于2015年12月26日支付甲方定金100,000.00元整，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分；2、乙方于签订本买卖合同后的当日内，将房款1,295,000.00元整直接支付予甲方；3、乙方于甲、乙双方至房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后，以贷款银行发放贷款的方式直接将房款1,390,000.00元整支付予甲方。2015年12月26日，戚益梅将系争房屋房地产权证原件交于中介方满懿(上海)房地产咨询有限公司代为保管。姚远父亲姚光华代姚远通过中介方于2015年12月26日向戚益梅支付意向金30,000元，于同年12月30日向戚益梅支付定金70,000元，于2016年1月31日房地产买卖合同签订当日向戚益梅支付房款1,295,000元。2016年3月3日，姚远向中国建设银行股份有限公司上海闸北支行提交个人住房贷款申请表、身份证复印件、户口簿复印件等贷款申请材料。2016年5月13日，因姚远无法于同年5月5日前办理完成银行贷款手续，姚远、戚益梅双方在中介方陪同下进行协商。姚远父母代姚远表示愿意赔偿逾期付款按房屋总价款每日万分之五的违约金，戚益梅(儿子方元代戚益梅)认为贷款未获审批，姚远已根本违约，要求姚远全款付清，否则主张解除合同。中介方提出补充约定过户时间，戚益梅方表示要外出旅行，双方协商未果。姚远分别于2016年5月14日、5月21日、5月23日向戚益梅发送催告函，分别催告戚益梅于5月16日15时前、5月23日15时前、立即与姚远方前往房地产交易中心申请办理产权过户手续(送件)。2016年5月20日，姚远(借款人、抵押人)与中国建设银行股份有限公司上海闸北支行(贷款人、抵押权人)签订《个人住房(商业用房)抵押借款合同》，由贷款人向借款人发放购置住房贷款计1,390,000元。同年5月31日，戚益梅通过中介方向姚远发送解除房地产买卖合同通知书，要求解除涉案房地产买卖合同。一审法院审理中，姚远表示愿意将剩余房款1,390,000元支付至法院，由法院暂为保管。一审法院认为，姚远与戚益梅签订的《上海市房地产买卖合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守全面履行。本案的争议焦点：合同履行过程中，姚远、戚益梅何方存在违约行为，房屋买卖合同应继续履行还是解除。法院认为，在房屋买卖合同中，姚远为买受方，其主要义务为按约按期支付房款。根据本案查明的事实，姚远已依约于房屋买卖合同签订当日及之前支付定金及房款共计1,395,000元。对于剩余房款，根据双方约定，姚远应于双方至房地产交易中心过户手续，且交易中心出具以姚远的权利人的该房屋上海市房地产权证后，以贷款银行发放贷款的方式直接将房款1,390,000元整支付给戚益梅。双方亦约定在2016年5月5日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。而在双方至房地产交易中心办理过户手续之前，姚远应办妥贷款申请手续。但姚远至2016年5月20日才与中国建设银行股份有限公司上海闸北支行(贷款人、抵押权人)签订《个人住房(商业用房)抵押借款合同》。姚远剩余房款因贷款手续延误而将顺延逾期支付。姚远行为已违反合同约定，应当承担相应的违约责任。根据双方合同约定，逾期支付的，姚远应按照房屋总价款日万分之五计算支付违约金，逾期超过二十日后戚益梅有权单方解除合同。姚远方于5月13日与戚益梅方就合同履行进行协商，表示愿意支付违约金，但戚益梅要求姚远支付完剩余房款，双方就前往过户的时间协商未果。姚远多次向戚益梅发送催告函，要求戚益梅与姚远方共同到房地产交易中心申请办理产权过户手续。戚益梅称，其于5月16日、5月23日前往房地产交易中心，但并未与中介方、姚远方取得联系，自行前往。法院认为，姚远方办妥贷款审批手续催告戚益梅共同前往办理产权过户手续，较合同约定的过户时间逾期并未超过二十日。另外，根据涉案房屋买卖合同约定，双方应于签订房地产买卖合同后60日内带齐所需材料至交易中心办理纳税申报及限购查询手续。因此，戚益梅认为姚远未按期办理契税证明、住房情况查询构成违约致房款支付顺延的辩称，法院不予采信。当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则。戚益梅方在系争房屋房地产权证等过户必需材料在中介方、姚远处的情况下，未与中介方、姚远方取得联系自行前往房地产交易中心，并于5月31日通知姚远合同解除，并不符合合同约定以及法律规定。戚益梅反诉要求姚远支付违约金13,900元(未付房款1,390,000元按每日万分之五计算二十日)的诉请请求符合合同约定，在合理范围内，现姚远同意支付违约金27,850元，法院予以确认。姚远自愿撤回第2、3项诉讼请求系对其权利的处分，于法无悖，法院予以准许。戚益梅其余反诉请求，并无事实和法律依据，法院不予支持。一审法院判决：一、姚远与戚益梅就上海市静安区胶州路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、姚远应于判决生效之日起十日内支付戚益梅剩余房款1,390,000元；三、姚远应于判决生效之日起十日内支付戚益梅违约金27,850元；四、戚益梅应于姚远履行上述判决主文第二、三项给付义务后五日内协助姚远办理房屋产权变更登记手续，将上海市静安区胶州路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告姚远名下，并将上述房屋交接给姚远；五、戚益梅的其余反诉请求，不予支持。二审中当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人基于自己的真实意思表示，约定各自民事权利和义务的合同，受法律保护，且各方当事人均应按照合同的约定履行相应的权利和义务。被上诉人未能按照合同约定在2016年5月5日满足系争房屋过户条件，其在2016年5月20日才促成过户条件的满足，该行为属于违约，但未触发合同解除条款，上诉人无合同解除权。现上诉人在被上诉人愿意依照合同就其违约行为承担违约责任的前提下，仍坚持要求解除合同，结合近两年上海房地产房价的变化，该行为既无合同依据又有悖诚信，本院难以支持。上诉人戚益梅的上诉请求不能成立，应予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29,080元，由上诉人戚益梅负担。本判决为终审判决。审判长 刘建颖审判员 王晓梅审判员 余 艺二〇一七年四月十九日书记员 张末然附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：搜索“”来源：