（2016）苏0102民初2183号

裁判日期: 2017-04-19

公开日期: 2017-10-26

案件名称

原告何贤平与被告孙滔、何宜磊房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

南京市玄武区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

何贤平,孙滔,何宜磊,江苏宁供农产品展示展销有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第二百二十四条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第三十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

江苏省南京市玄武区人民法院民事判决书(2016)苏0102民初2183号原告:何贤平，男，1971年3月18日生，汉族��住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：吕旭辉，江苏当代国安律师事务所律师。委托诉讼代理人:胡旭，江苏当代国安律师事务所实习律师。被告：孙滔，男，1988年7月13日生，汉族，住山东省滕州市。被告：何宜磊，男，1983年8月17日生，汉族，住江苏省连云港市赣榆县。第三人：江苏宁供农产品展示展销有限公司，住所地在江苏省南京市秦淮区龙蟠中路216号-20。法定代表人：陈晓林。委托诉讼代理人：崔绍庆，男，该公司职工，住南京市鼓楼区。原告何贤平与被告孙滔、何宜磊及第三人江苏宁供农产品展示展销有限公司（以下简称宁供公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月21日立案后，依法适用普通程序，于2016年7月8日、同年9月18日公开开庭进行了审理。2016年7月8日庭审中，原告何贤平委托诉讼代理人吕旭辉、第三人宁供公司委托诉讼代理人崔绍庆到庭参加诉讼；2016年9月18日庭审中，原告何贤平委托诉讼代理人吕旭辉到庭参加诉讼。被告孙滔、何宜磊经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何贤平向本院提出诉讼请求：1.两被告共同返还原告支付的租赁房屋各项费用77000元、损失20000元，共计97000元，并按照银行同期贷款利率支付利息（以77000元为基数自2015.1.15起至判决生效时止）；2.第三人对前述款项承担连带赔偿责任；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月15日，原告与孙滔签订一份《联营协议》，约定：孙滔将位于南京市玄武区卫岗的宁供农副产品平价直营店门面房（以下简称涉案门面房）出租给原告，租期一年即自2015年1月15日至2016年1月15日，等等。涉案门面房为第三人宁供公司所有，因为当时知道该门面房不能对外转租，所以《联营协议》并未明确写明租金标准，双方口头商定的租金为每年10万元，表面上讲租金是每月3000元，其余以转让费的形式支付。协议签订后，原告向孙滔支付了房屋租金及押金13000元，并按照孙滔要求向何宜磊支付了转让费64000元。因涉案门面房只能用于农副产品平价经营，而农副产品平价经营属于享受政府补贴的特许经营，农副产品的价格、来源、品种等都要按照政府部门有关规定实施，经营者需要取得经营资格后才可以经营，原告不具备上述经营条件，故无法实际经营涉案门面房。2015年1月27日，原告将涉案门面房交还了第三人。被告及第三人在订立合同时故意隐瞒平价店特许经营的重要事实，在缔约过程中存在欺诈。何宜磊与孙滔为合作关系，两被告与第三人宁供公司为合作经营关系，根据《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第三十五条等规定，现诉至法院。被告孙滔、何宜磊未答辩应诉。第三人宁供公司述称，涉案门面房系第三人交给孙滔经营使用，第三人作为门店所有人与孙滔签订联营协议属于行业的特性和惯例，第三人并不知道原告与孙滔之间私自达成的协议。孙滔将涉案门面房交由原告使用，根据孙滔与第三人的约定，第三人有权终止双方的合同，但因为原告表示已经投入资金，为此第三人曾表示如原告能按第三人的要求经营农副产品则允许原告继续使用涉案门面房，但原告没有同意。涉案门面房的实际租金为每年98000元，但第三人仅按每月3000元向孙滔收取，其余的差价由第三人向政府申请补贴。《联营协议》系孙滔与原告之间的协议，第三人并未授权孙滔签订该协议，该协议与第三人无关，第三人亦不清楚孙滔与何宜磊之间的关系。请求驳回原告对第三人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对案件事实认定如下：2014年，孙滔与第三人曾签订一份联营协议，约定：第三人在其卫岗门店生鲜区为孙滔提供经营货架或场地；协议期限为2014年1月15日至2016年1月14日；孙滔按每月保底3000元向第三人交纳佣金；孙滔保证每天供应和销售的生鲜产品新鲜度和质量，每天必须保证18种以上蔬菜商品价��低于南京市物价局核准的基准价15%以上并上报物价系统；孙滔未经第三人同意，擅自将货柜转让他方经营或擅自与他方合作经营的，第三人有权解除合同；等等。2015年1月15日，原告与孙滔签订一份《联营协议》，约定：孙滔将卫岗的宁供农副产品平价直销店店面承包给原告；租期自2015年1月15日至2016年1月15日；原告先支付2015年1月15日至2015年3月15日的承包费；房屋租赁期间，原告不得将房店出租或转让他人；合同期满，原告需返还孙滔提供的物品（冰箱3台、空调1台、货架9个、杂粮架2个、风扇1个、电脑1台、显示器1台、电话机1部，等等）；等等。同日，原告两次通过银行转账向何宜磊支付了5万元、3000元；何宜磊向原告出具了收条，主要内容为：店面转让金合计64000元。此外，孙滔、何贤平于2015年1月15日签署了一份“备注”材料，内容为：“房租从2015年3月15日以后由何贤平支付，押金壹万元整由孙滔在何贤平交入卫岗店面时全额退回，房租押金叁仟元”。另查明，2015年原告就诉争款项以宁供公司为被告、孙滔为第三人诉至本院，要求宁供公司返还房租77000元并承担损失20000元等，本院以（2015）玄孝民初字第57号案件予以受理，并于2016年3月28日作出民事判决，认为原告与宁供公司不存在合同关系，宁供公司亦未收取原告的费用，原告与孙滔的《联营协议》实为租赁关系，遂驳回了原告的诉讼请求。该案民事判决已经发生法律效力。该案审理中，孙滔述称其仅收到了何贤平交付的押金13000元，之前孙滔系将涉案门面房交由何宜磊使用，转让费系何贤平与何宜磊商定后交给何宜磊，转让费与孙滔无关；宁供公司陈述其于2015年1月27日在涉案门面房张贴了通知，要求涉案门面��按照宁供公司的要求开展经营，后于同年3月17日左右收回了涉案门面房。此外，（2015）玄孝民初字第57号案件中，何贤平述称其支付的转让费64000元中包括两个月的租金。本院认为，原告与孙滔签订的《联营协议》实系房屋租赁合同，双方在订立合同时明知涉案门面房不能转租，孙滔转租涉案门面房亦未经宁供公司同意，故原告与孙滔之间的合同属于无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于涉案门面房的租金情况。原告诉称涉案门面房实际租金为每年10万元，其中64000元以转让费形式支付，原告向何宜磊支付的转让金64000元系给付孙滔的租金，本院认��，原告举证不能证明其给付何宜磊的款项系向孙滔的履行行为，何宜磊出具的收条明确载明64000元为店面转让金，而原告与孙滔的《联营协议》并无“转让金”的约定，且孙滔出具的“备注”载明“房租从2015年3月15日以后由何贤平支付”，原告关于转让费为租金的意见并不符合常理，故原告诉称的前述事实本院不予认定。关于涉案门面房的返还时间。原告诉称其2015年1月27日将涉案门面房交还第三人，对此其应当承担举证责任，而其举证不能证明该事实，结合第三人关于2015年1月27日在涉案门面房张贴通知、同年3月17日左右收回涉案门面房的陈述，本院认定原告将涉案门面房返还第三人的时间为2015年3月17日左右。原告要求孙滔返还77000元，其中64000元原告举证不能证明系向孙滔支付，故本院不予支持；另外13000元系原��向孙滔支付的押金，原告现已将涉案门面房交还了第三人，结合涉案“备注”载明的“房租从2015年3月15日以后由何贤平支付”事实，应当认为2015年3月15日之前的租金原告与孙滔已经结清，故本院支持孙滔将13000元押金返还原告。原告主张的利息，本院酌定支持被告自2016年4月21日（原告起诉之日）起以13000元为基数按中国人民银行同期同档贷款基准利率向原告计付利息。原告主张的损失20000元，并无证据证明，本院不予认定，该项诉请没有事实依据，本院不予支持。原告主张何宜磊与孙滔系合作关系而要求何宜磊承担共同还款责任，但《联营协议》系原告与孙滔之间的合同，原告举证不能证明两被告存在共同合作关系，原告对被告何宜磊诉请的事实和理由不能成立，本院不予支持。原告根据《民法通则》第三十五条规定要求第三人承担连带��任，但并无证据证明两被告与第三人系合伙关系，故该项诉请的事实与理由亦不能成立，本院也不予支持。综上，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《中华人民共和国民法通则》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告孙滔于本判决生效之日起十日内返还原告何贤平13000元，并支付利息（以13000元为基数，自2016年4月21日之日起至本案判决生效之日止，按中��人民银行同期同档贷款基准利率计算）。二、驳回原告何贤平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2225元，由原告何贤平负担1927元，被告孙滔负担298元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审　判　长　　安洪强人民陪审员　　盛　美人民陪审员　　李小锁二〇一七年四月十九日书　记　员　　周　灿关注公众号“”