（2017）京0112民初7980号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2017-10-23
案件名称
柴小兵与张瑞增确认合同有效纠纷一审民事判决书
法院
北京市通州区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
柴小兵,张瑞增
案由
确认合同有效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款
全文
北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0112民初7980号原告：柴小兵，男，1969年12月8日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：郭凤臣，河北鼓山律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭倩，河北鼓山律师事务所实习律师。被告：张瑞增，男，1946年10月23日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张卫国（张瑞增之子），1976年9月6日出生，住北京市通州区。原告柴小兵诉被告张瑞增确认合同有效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李炎铎独任审判，公开开庭进行了审理。原告柴小兵委托诉讼代理人郭凤臣、郭倩，被告张瑞增委托诉讼代理人张卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柴小兵向本院提出诉讼请求：请求法院依法确认原被告于1996年7月10日签订的《立卖房契约》有效。事实和理由：原告系北京市通州区宋庄镇邢各庄村村民，被告于1996年7月10日将其所有的位于北京市通州区宋庄镇邢各庄村X号院内北房四间等一切建设设施（北京市土地登记表编号：X号）出卖给原告柴小兵，原告支付购房款6700元给被告。原被告当场签订一份《立卖房契约》。现原告诉请贵院对本协议的效力加以确认，故特向贵院提起诉讼，请依法判决。被告张瑞增辩称，不同意原告诉讼请求。一、柴小兵在起诉书中提到的位于邢各庄村X号房屋是张瑞增及张卫华现共同居住之处，与原告所买的房产不符，原告所买的房产没有门牌号，村委会也没有给其门牌号，张瑞增及张卫华是父子关系，两人是独立户口，分别有户口簿，且户口簿上分别有各自的门牌号，分别为Y号和X号，与柴小兵所诉的没有任何关系。二、柴小兵所要求确认有效的合同所涉及的房产及对应的宅基地使用权人并非本案被告张瑞增，而系案外人冯永荣。张瑞增从未向本人提及过涉案房屋及所对应的宅基地使用权人为张瑞增，时至本案开庭时，本人尚未见到过柴小兵所诉涉案合同所对应的集体土地使用权证。经本人了解，就本案合同所涉及的房产及对应的宅基地使用权人应为冯永荣，故张瑞增无权与柴小兵签订涉案《立卖房契约》。三、张瑞增与柴小兵所签订的合同应属无效合同。本案中，冯永荣于1995年去世，去世时未留有遗嘱。冯永荣共育有三个子女，分别为张瑞芝、张瑞增、张瑞兰。冯永荣去世时，张瑞芝、张瑞兰尚健在，在冯永荣去世后就涉案宅基地使用权人及房屋其三个子女并未进行继承分割，尚处于共有状态。1996年张瑞增未征得二位继承人同意的情况下与柴小兵签订《立卖房契约》，应属无权代理，侵犯了张瑞芝和张瑞兰的继承权，且在1996年7月10日张瑞增与柴小兵签订《立卖房契约》时，涉案宅基地使用权人认为冯永荣。柴小兵作为同村村民理应知道此事，在明知张瑞增不具备售房主体资格且未取得合法授权的情形下仍与其签订《立卖房契约》，显属存在过错。依据合同法的有关规定，订立合同的主体无权处分或超越代理权限，事后未被权利人予以追认的，合同无效。就本案而言，涉案宅基地使用人原为冯永荣，在其去世后，未得到张瑞芝、张瑞兰同意的情况下，张瑞增与柴小兵签订《立卖房契约》，事后也未得到张瑞芝、张瑞兰的追认，故就涉案宅基地及房屋张瑞增不具有完全处分的主体资格，柴小兵在明知此情况下，未尽到合理审查义务，故双方签订的《立卖房契约》损害第三人利益，应属无效合同。四、转让房屋及宅基地使用权后，宅基地使用权主体发生变化，并涉及受让人取得新的宅基地，故应当依法办理转让登记手续。依据《物权法》第153条，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。柴小兵通过转让方式取得宅基地使用权及房屋所有权，依法应当土地管理部门办理变更登记，并获批准后才能取得。本案中，双方仅签订《立卖房契约》，事前没有征得土地管理部门批准，事后长达20年未办理变更登记，故原告请求确认合同有效不应得到法院支持。综上，被告认为张瑞增与柴小兵所签订的《立卖房契约》应属无效，请求人民法院依法驳回柴小兵的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院在事实中认定如下：张瑞增与柴小兵于1996年7月10日签订房屋买卖协议，双方均认可所买卖的房屋是土地登记审批表登记在冯永荣名下的院落。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释规定》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，双方诉争的房屋登记在冯永荣名下，在1995年冯永荣去世后，涉诉房屋作为冯永荣的遗产。张瑞增认为其在1996年7月10日签订协议时不具有完全处分主体资格，损害第三人利益而认为合同无效的主张，没有法律依据，本院不予支持。另外从房屋实际使用来看，柴小兵从买房至今长达20年之久，一直对涉诉房屋占有使用，享有支配权，其他继承人对此并未提出异议，故可以合理推定为其他继承人对房屋处分的事实知晓。《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。本案中，对于张瑞增主张柴小兵自购买房屋后长达20年没有办理转让登记手续而认定合同无效的，本院认为，双方签订的买卖房屋的协议属于债权行为，房屋所有权的转移是一种物权转移行为，因此房屋是否发生权属变更并不影响当事人就房屋买卖事宜达成的一致的意思自治的效力。综上所述，依法成立的合同受法律保护。根据查明的事实，协议签订时柴小兵系本村村民，张瑞增对协议内容也知晓，该协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力强制性规定，且履行完毕，应属有效协议。依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：确认原告柴小兵与张瑞增于1996年7月10日签订的《立卖房契约》有效。案件受理费25元，由原告负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 李炎铎二〇一七年四月十九日书记员 赵 凡 来自：