（2016）苏0302民初4437号

裁判日期: 2017-04-19

公开日期: 2017-10-09

案件名称

徐州大鹏机电有限公司与徐州工业职业技术学院大学科技园有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

徐州市鼓楼区人民法院

所属地区

徐州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

徐州大鹏机电有限公司,徐州工业职业技术学院大学科技园有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条

全文

徐州市鼓楼区人民法院民事判决书(2016)苏0302民初4437号原告（反诉被告）：徐州大鹏机电有限公司，住所地徐州市苏山村苏山二街188号。法定代表人：王振鹏，该公司经理。委托诉讼代理人：王志勇，男，1982年10月4日生，汉族，该公司经理，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：ＸＸ，江苏金华星律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐州工业职业技术学院大学科技园有限公司，住所地徐州市鼓楼区黄河北路90号。法定代表人：张芳儒，该公司董事长。委托诉讼代理人：邱李建，江苏谐尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦丹丹，江苏谐尔律师事务所律师。原告（反诉被告）徐州大鹏机电有限公司（以下简称为大鹏公司）与被告（反诉原告）徐州工业职业技术学院大学科技园有限公司（以下简称为大学科技园公司）出租合同纠纷一案，本院于2016年10月28日受理后，先依法适用简易程序，于2017年1月5日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2017年4月7日公开开庭进行了审理。大鹏公司的委托诉讼代理人王志勇、ＸＸ，大学科技园公司的委托诉讼代理人邱李建、韦丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大鹏公司向本院提出诉讼请求：1、解除大鹏公司与大学科技园公司签订的产学研创基地建设合作协议；2、大学科技园公司返还大鹏公司房屋保证金18202.56元、赔偿损失5万元；3、诉讼费由大学科技园公司承担。事实与理由：2014年10月，大鹏公司与大学科技园公司签订了产学研创基地建设合作协议，协议签订后，大学科技园公司并未按照协议约定与大鹏公司开展合作，导致协议目的无法实现。另大学科技园公司交付使用的房屋，消防一直未经验收，存在严重安全隐患，且其承诺的电梯也未能安装。大鹏公司为维护其合法权益，诉至本院，请求判如所请。大学科技园公司辩称：2014年10月20日，大鹏公司与大学科技园公司签订了三年期限的合作协议，即租赁合同。协议签订后，大鹏公司除了交付18202.56元的保证金外，从未交过房屋管理费（租金），大鹏公司伪造事实系为了拒绝缴纳管理费（租金）。大鹏公司承租的房屋是在充分了解现状后签订协议的，没有电梯是显而易见的，且大学科技园公司从未承诺过安装电梯。根据合作协议的约定，保证金应充作违约金。截止目前，大鹏公司仍然实际占用合同协议所约定的三间房屋，故大鹏公司要求赔偿的诉讼请求没有任何依据。大学科技园公司向本院提出反诉请求：1、大鹏公司支付大学科技园公司违约金30337.56元；2、大鹏公司支付大学科技园公司房屋管理费（租金）137656.86元（暂计算至2017年1月31日）；3、诉讼费由大鹏公司承担。事实与理由：2014年10月20日，大鹏公司与大学科技园公司签订了产学研创基地建设合作协议，该协议实质为租赁协议，大学科技园公司依据合作协议的约定向大鹏公司提供了房屋，其使用至今，但大鹏公司除了支付保证金18202.56元外，至今未支付房屋管理费（租金）。依据合作协议的约定，保证金应充作违约金，另须向大学科技园公司支付违约金12135元。因大鹏公司至今尚占有房屋，故房屋租金暂计算至2017年1月31日。大学科技园公司为维护其合法权益，诉至本院，请求判如所请。大鹏公司对反诉辩称：大学科技园公司主张的违约金数额过高，且大鹏公司不存在任何违约行为，不应当向其支付违约金。双方的合作协议实际仅履行至2015年8月5日，自大鹏公司出具律师函后，大鹏公司已不再使用大学科技园公司提供的经营场地办公。大学科技园公司没有按照合作协议的约定和大鹏公司进行切实有效的合作，故大学科技园公司主张的管理费用及租金无事实及法律依据，应依法驳回其诉讼请求。大鹏公司围绕诉讼请求依法提交了产学研创基地建设合作协议、律师函、收据及照片，大学科技园公司围绕反诉请求依法提交了产学研创基地建设合作协议、管理费催缴函。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：大学科技园公司确认收到了大鹏公司的律师函，故本院对大鹏公司提供的律师函的真实性予以确认，作为本案的定案依据；大鹏公司提供的照片能够证明其对经营场所进行装修的情况，该证据与本案具有关联性，应作为本案的定案依据；大学科技园公司无法证明已将管理费催缴函送达给大鹏公司，故其提供的该催缴函不作为本案的定案依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月20日，大鹏公司（乙方）与大学科技园公司（甲方）签订了产学研创基地建设合作协议一份，主要约定：本协议之甲乙双方仅为合作关系，甲乙双方原隶属关系不变，本协议各条款应有利于促进产学研创合作、技术成果的转化、高新技术企业孵化、战略新兴产业培育，有利于促进创新企业人才培养，有利于推动地方经济发展；甲方提供权属下的坐落在园区C区2座209/211/220房屋（189.61㎡）及现有附属设施，乙方自行出资购买生产经营所需各类设备设施和对所使用房间进行必要的内部改造；甲乙双方通过在园区内生产经营、师生实践及创业、科研及技术服务等活动，实现在人才培养、创业与就业、教师实践锻炼、科研开发、技术服务、职工技能培训、企业生产经营方面的广泛合作；甲方负责对整个园区的建筑及基础设施进行规划和改造、搭建各类公共服务平台，乙方按照甲方认可的改造装修方案，对所使用房屋进行室内装修、改造；甲乙双方共享人员、设备、仪器、信息等相关资源，遵循资源原则，甲方可优先推荐毕业生到乙方就业；合作经营期间如乙方需要，甲方可凭借自有的科研力量及技术设备，与乙方合作进行新产品开发、工艺技术改造等，甲方的师资力量可以作为乙方工程技术人员的补充，甲方帮助乙方联系高校、科研院所开展产学研合作，向乙方开放学校科技、人才、设备、信息资源，开展科技服务；根据乙方申请，甲方依靠自身的教育优势，为乙方人员提供相关培训；乙方承诺进入园区仅从事电子产品研发及销售生产经营项目；甲方承担园区内非乙方独立使用的公共区域所产生的能源费用，乙方承担所用房屋内能源使用费用，按照预付费用方式逐月交纳给甲方；乙方第一、二、三合作年分别向甲方支付管理费45506.4元、72810.24元、77360.88元，管理费采取预付方式，乙方应在每一合作年起始日期前一个月内支付甲方半个合作年管理费，甲方每月25日前向乙方逐月开具月管理费合法票据；甲方按照乙方承担的各类学生实践项目、工作量及质量，酌情给予奖励，每个合作年度结束后一个月内结算上年度费用；合作期间，乙方在园区使用、享受的资源、能源、服务由乙方自行支付费用；本协议履行期间，若因乙方违反本协议的规定未依约交纳相关费用，或乙方人员人为因素，给甲方造成直接、间接经济损失，则甲方有权从保证金中直接扣除予以补偿，并书面或电子邮件通知乙方，乙方在收到甲方向其发出的扣除通知书后30日内将保证金予以补齐；考虑留给乙方改造搬迁时间，管理费起算时间自协议签订之日向后推迟120天；合作期限为36个月，合作时间自2014年11月1日至2017年10月31日止；乙方应在合作协议签订后5日内向甲方支付履约保证金18202.56元（已付），合作期满或协议解除后，甲方扣除乙方丢失损毁部分损失、拖欠费用及其他应交费用，剩余部分应如数无息返还乙方，任何情况下，乙方都不得要求将履约保证金转换为服务费；甲方未按约定时间交付该房屋达60日的，交付的房屋不符合协议约定，致使乙方合同目的无法实现的，乙方有权单方面解除协议；合作期未满，乙方提出终止协议的，应提前30日通知甲方，并按剩余合作时间所应支付的管理费的30%支付违约金；乙方不按约定支付各项费用违约达60日的，甲方有权解除协议，乙方应无条件接收解除合同，赔偿给甲方造成的损失，补交所有欠费，向甲方承担违约责任，违约金数额计算方式为（计由三部分构成）：1、按合作剩余时间管理费50%向甲方支付违约金，2、乙方支付的保证金充作违约金，3、向甲方按月费用的双倍支付违约金；乙方不可拆除的装修、装潢设施无偿归甲方所有，给甲方造成的损失，还应赔偿造成的损失；乙方逾期交纳管理费用的，逾期10日以上20日以内，按逾期时银行一年期存款利率支付甲方滞纳金，若逾期20日以上30日以内的，则按逾期时银行一年期贷款利率支付甲方滞纳金，若乙方超过30日未支付管理费的，每超过一天，按照拖欠金额的1%支付滞纳金。2014年9月15日，大鹏公司支付大学科技园公司保证金18202.56元，但大鹏公司至今未支付大学科技园公司房屋管理费。2015年8月5日，大鹏公司委托江苏金华星律师事务所向大学科技园公司发送律师函一份，主要内容是大学科技园公司提供的办公场所，消防设施未经验收合格，存在严重安全隐患，且其承诺的电梯安装一事至今未履行，上述情形导致大鹏公司未足额按协议支付管理费，且不能将电子产品存在在办公场所内，大学科技园公司违约在先，大鹏公司不存在违约行为，现大鹏公司要求大学科技园公司尽快解决消防验收、电梯安装的事情，降低管理费。庭审中，大鹏公司和大学科技园公司均确认双方虽然签订的是合作协议，但实质上是房屋出租关系，第一合作年的管理费45506.4元系扣除120天之后的费用。大鹏公司主要是销售产品，并无自己的研发项目，双方并未进行实际的项目合作，大鹏公司也未向大学科技园公司提出过人员培训。大鹏公司租赁的办公场所系大学科技园公司原有教室改造而成，该场所备有消防设备。涉案房屋的电梯于2016年10月安装完毕。另查明，大学科技园公司于2016年11月14日收到本院送达的起诉状副本。本院认为：大鹏公司与大学科技园公司签订的产学研创基地建设合作协议，虽名为合作协议，但双方当事人均确认该协议实为房屋出租协议，且双方也未进行项目合作，大学科技园只是将房屋租赁给大鹏公司使用，大鹏公司按期向其支付房屋租金。故本院确认该合作协议实质上是房屋出租协议。合作协议签订后，大学科技园公司向大鹏公司交付了协议中约定的房屋，履行了协议中约定的义务，大学科技园公司并未违反协议的约定。大鹏公司以大学科技园公司违反协议约定，提出解除合作协议的主张，本院不予支持。大鹏公司主张大学科技园公司未与其开展合作，致使无法实现合同目的，且消防未验收、未安装电梯。本院认为，大鹏公司与大学科技园公司是房屋出租关系，大鹏公司也未提出过人员培训，大鹏公司无证据证明大学科技园公司向其承诺安装电梯，出租房屋安装有消防设施，且大鹏公司已经对房屋进行装修使用，故大鹏公司的主张本院不予采信。合作协议中约定了，合作期未满，大鹏公司提出终止协议的，应提前30日通知大学科技园公司，并按剩余合作时间所应支付的管理费的30%支付违约金。大鹏公司并无证据证明其向大学院科技园公司提出过解除合作协议，大学科技园公司是于2016年11月14日收到大鹏公司关于解除合作协议等诉求的起诉状副本，起诉状副本可视同解除通知，大学科技园公司收到诉状副本后30日，合作协议解除。故原告要求解除产学研创基地建设合作协议的诉讼请求，本院予以支持，涉案合作协议应于2016年12月14日解除。合作协议中约定了，保证金充作违约金，因大鹏公司未按约定支付房屋管理费，存在违约行为，故其要求大学科技园公司向其返还保证金的诉求，本院不予支持。大鹏公司并无证据证明其损失数额，故其要求大学科技园公司赔偿其损失的诉求，本院不予支持。大鹏公司未按合作协议中的约定支付房屋管理费，已经构成违约，大鹏公司应承担支付管理费之违约责任。合作协议于2016年12月14日解除，截止协议解除之日，产生房屋管理费127642.34元。故大学科技园公司要求大鹏公司向其支付房屋管理费127642.34元的诉讼请求，本院予以支持，超过部分不予支持。合作协议中约定了，大鹏公司不按约定支付各项费用违约达60日的，大学科技园公司有权解除协议，大鹏公司应无条件接收解除合同，赔偿给大学科技园公司造成的损失，补交所有欠费，向大学科技园公司承担违约责任，违约金数额计算方式为：按合作剩余时间管理费50%支付违约金；已支付的保证金充作违约金；按月费用的双倍支付违约金。合作协议中同时约定了，大鹏公司逾期交纳管理费用超过30日的，每超过一天，按照拖欠金额的1%支付滞纳金。根据上述约定，大学科技园公司要求大鹏公司支付违约金30337.56元的诉求，并不违反合作协议的约定及法律的规定，本院予以支持。大鹏公司缴纳的保证金18202.56元冲抵违约金后，其尚欠违约金为12135元。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认徐州大鹏机电有限公司与徐州工业职业技术学院大学科技园有限公司于2014年10月20日签订的产学研创基地建设合作协议已于2016年12月14日解除。二、本判决发生法律效力之日起十日内，徐州大鹏机电有限公司一次性给付徐州工业职业技术学院大学科技园有限公司房屋管理费127642.34元及违约金12135元。三、驳回徐州大鹏机电有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5260元，由徐州大鹏机电有限公司承担；反诉案件受理费1830元，由徐州大鹏机电有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院（同时预交上诉费，户名：江苏省徐州市中级人民法院，账号：32×××02，开户行：中国建设银行徐州永安支行，开户行地址：徐州市建国西路85号）。审　判　长　　柴修峰审　判　员　　张艳玲人民陪审员　　范庆成二〇一七年四月十九日见习书记员　　梁　冰本案援引法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。