（2017）豫0802民初265号

裁判日期: 2017-04-19

公开日期: 2017-06-06

案件名称

王延琴与焦作市远洋旅行社有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

焦作市解放区人民法院

所属地区

焦作市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王延琴,焦作市远洋旅行社有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条

全文

河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0802民初265号原告（反诉被告）：王延琴，女，汉族，1963年5月8日出生，现住沁阳市。委托诉讼代理人：成洪福，沁阳市沁园法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：焦作市远洋旅行社有限公司，住所地：焦作市解放区人民路美中城门面房商铺720号。法定代表人：张艳丽，总经理。委托诉讼代理人：侯丽莎，河南达成律师事务所律师。原告（反诉被告）王延琴诉被告焦作市远洋旅行社有限公司（反诉原告）（以下简称“远洋旅行社”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王延琴及其委托诉讼代理人成洪福，被告远洋旅行社的法定代表人张艳丽及其委托诉讼代理人侯丽莎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王延琴提出诉讼请求：1、远洋旅行社立即将租赁王延琴的位于美中城门面商铺720号房屋腾出，并支付从2016年11月1日起每月房屋租金4583.33元直至腾房之日止；2、被告承担违约金10000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年9月28日，原、被告签订了位于焦作市××城××号《房屋租赁合同》，合同约定租期自2014年11月1日起至2016年10月30日止等内容。2016年10月30日合同到期后，原告又与房主续签房屋租赁合同，月租金涨为4583.33元，合同到期后被告迟迟不交所租原告的房屋，并经多次催告无果。据此，双方形成纠纷，原告诉至本院。本案审理过程中，原告自愿撤回诉讼请求第二项。被告（反诉原告）远洋旅行社辩称，1、原告并不是涉案房屋的所有权人，其要求被告腾房并支付房屋占用使用费，没有相应的权利及依据；2、被告虽然超期占用房屋，但实际从2016年11月16日起被告就暂停营业，当然就没有收入，而这种情况是由原告造成的，2016年11月16日，原告找人到被告处闹事，致使被告没有办法营业，根据公平原则，被告不应当支付原告房租，至于原告的损失应由其自己承担；3、原告要求被告按照每月4583.33元支付房屋占有使用费，很显然超出了之前双方约定的房屋租金，并且超出了原告的实际损失，故该标准是不合理的。被告（反诉原告）远洋旅行社提出反诉请求：要求原告返还房屋押金10000元。事实及理由：原、被告于2014年9月28日签订房屋租赁合同，约定被告租用位于美中城门面商铺720号房屋，租金为4000元/月，租期为2014年11月1日至2016年10月30日，被告在签订合同后就开始着手装修涉案房屋，花费约为20000元，房屋到期后，双方因租金协商不成决定解除合同，被告要求原告退还房屋押金，但原告拒绝退还，并要求被告搬离房屋，但原告并未给被告合理的期限整理房屋，而是于2016年11月16日找人强行将被告公司的一些家具等物件搬走，致使被告至今无法正常营业，给被告造成了极大的损失，且被告拒绝退还押金，故其提出反诉。原告（反诉被告）王延琴辩称，被告的反诉请求没有事实及法律依据，被告违反合同约定，到期拒不腾房，属于严重的违约，原告无法退还保证金，故应驳回被告的反诉请求。原告（反诉被告）王延琴为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据：1、原告的身份证，证明原告的主体资格；2、2014年9月28日原、被告签订的房屋租赁合同一份，证明原、被告租赁房屋的事实以及租赁期间、违约责任；3、吕长江与郑勇强签订的租赁房屋协议一份，证明原告出租房屋的来源；4、吕长江给原告出具的租金收到条一份，证明原告与郑勇强租赁房屋协议转租得到出租方吕长江的确认和同意；5、2015年9月19日被告与高月英签订的房屋租赁合同一份，证明被告违反了不得转租的约定；6、焦作市解放区人民路捌捌美体中心的营业执照复印件一份，证明被告已将原告租赁给其的房屋擅自转租给高月英的事实；7、原告与吕长江签订的房屋租赁协议及银行转账凭证各一份，证明自2016年11月1日至2019年11月1日，吕长江将人民路美中城小区720号房屋出租给原告的事实，原告拥有对该房屋使用、收益及转租的权利。被告（反诉原告）远洋旅行社对原告（反诉被告）王延琴提交的证据质证后发表质证意见如下：对证据1、2无异议，但证据1不能证明原告主体适格；对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据中王延琴的签名显然是后期加上的而不是当时就有的，且该证据不能证明王延琴是涉案房屋的次承租人；对证据4的真实性有异议，转租费用一般是由承租人直接收取，而不是由出租人收取，很显然该转租费用直接由房主吕长江收取是不合乎常规的，即使该证据为真，也只是2012年一年的转租费用，不能证明原告的证据指向；证据5、6均系复印件，对其真实性不予认可，且在租赁合同中，甲方张艳丽的签名也并非其本人所签，即使该证据为真，原告在知道或应当知道之后，未对其做出反对表示，视为已经同意，被告没有违约，该证据也不能证明被告违约；对证据7中租赁协议的真实性有异议，该协议第一页和第二页很明显不是在同一台打印机或复印机中同时打印出来的，而且吕长江的签名与之前几份合同中的签名不同，被告对其真实性不予认可，该证据不能证明原告的指向，反而原告有提供虚假证据的可能，对转账凭证的真实性无异议，但其无法证明实际转让人。被告（反诉原告）远洋旅行社为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据：1、租赁合同复印件及房屋押金收据各一份，证明原告收取被告房屋押金10000元，应当退还给被告；2、出院证及诊断证明书各一份，证明2016年11月16日因原告到被告公司闹事，导致被告公司法定代表人受伤住院，出院后需静养两周，公司无法营业只能暂时停业；3、工资表四份，证明自2016年11月16日因原告导致被告无法营业期间受到的直接损失。原告（反诉被告）王延琴对被告（反诉原告）远洋旅行社提交的证据质证后发表质证意见如下：对证据1的真实性无异议，但该押金的用途是为了房屋到期后避免房屋出现损坏而交的押金，现房屋并未交出；对证据2的真实性无异议，原、被告房屋租赁合同终止时间是2016年10月30日，但被告称原告在2016年11月16日去被告处骚扰并不属实，原告于2016年10月21日通过微信通知被告，房屋不再出租给被告，请其在2016年10月30日前将房屋腾空，有微信和通话记录为证，这恰恰说明被告在合同到期后既不续租合同也不腾房的侵权事实及行为；证据3与本案无关，不予质证。本院对证据的分析和认定：关于原告（反诉被告）王延琴提交的证据，被告对证据1、2不持异议，本院予以确认；被告虽对证据3、4、7持有异议，但未提供相应证据予以反驳，且该证据之间能相互印证，本院予以确认；证据5、6系复印件，本院不予确认；关于被告（反诉原告）远洋旅行社提交的证据，原告对证据1的真实性无异议，本院予以确认；证据2、3与本案不属于同一法律关系，本院不予采信。本院根据原、被告的陈述、举证及诉辩意见，依据有效证据，对本案事实确认如下：2014年9月28日，原告作为甲方（出租方），被告作为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于美中城门面商铺720号房屋出租给被告使用，租赁期限为2014年11月1日至2016年10月30日，月租金为4000元，“乙方无权转租、转借、转卖该房屋，不得擅自改动房屋结构，防漏水，和阳台摆放、花盆的安全工作，若造成损失责任自负”；“乙方应遵守居住区内各项规章制度，按时缴纳水、电、光纤、电话、物业管理等费用，乙方交保证金壹万元给甲方，乙方退房时交清水、电、光纤和物业管理费用，下水管道、厕所无堵漏，甲方如数退还保证金”。双方还就其他事项进行了约定，并在合同下方分别签字予以确认。同日，被告的法定代表人张艳丽向原告交付房租押金10000元，原告为其出具了收据。租赁期间，被告足额向原告支付了租赁费。租赁期限届满后，双方未继续签订新的租赁合同，原告要求被告腾房未果，遂于2017年1月20日诉至本院。本案审理过程中，被告于2017年3月16日腾空房屋并将涉案房屋钥匙交还原告。另查明，案外人吕长江作为房屋所有权人与郑勇强于2011年签订《房屋租赁协议》一份，约定吕长江将本案所涉房屋出租给郑勇强，租赁期限为2011年11月1日至2016年11月1日，月租金为2500元，该合同还就其他事项进行了约定。2012年9月30日，吕长江为原告出具收条一份，载明“今收到王延琴2012年房租费叁万元整，同意郑勇强转租给王延琴”。2016年，原告与吕长江签订《房屋租赁协议》一份，约定吕长江将本案所涉房屋出租给原告，租赁期限为2016年11月1日至2019年11月1日，年租金为50000元。2016年9月30日，原告向吕长江交付房屋租金50000元。本院认为，原、被告所签订的《房屋租赁合同》，不违反相关法律规定，系原、被告的真实意思表示，应为有效合同，双方应依约履行。双方约定的租赁期限为2014年11月1日至2016年10月30日，租赁期限届满后，被告应按时返还房屋，现被告直至2017年3月16日才腾房，而该期间原告产生了4166.67元/月（50000元÷12月）的租金损失，故被告应按该标准向原告支付2016年10月31日至2017年3月16日期间（四个月零17天）的占有使用费19027.79元，关于原告要求按照月租金4583.33元的标准计算的诉讼请求，于法无据，超出部分本院不予支持。关于被告要求原告退还房屋押金10000元的反诉请求，因双方租赁合同已终止，原告应依约予以退还，故被告的反诉请求本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）焦作市远洋旅行社有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）王延琴支付房屋占有使用费19027.79元；二、原告（反诉被告）王延琴应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）焦作市远洋旅行社有限公司返还房屋押金10000元；三、驳回原告（反诉被告）王延琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费51元，反诉受理费25元，由原告王延琴承担25元，由被告焦作市远洋旅行社有限公司承担51元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员　程　　明二〇一七年四月十九日书记员　皇甫春霞 关注公众号“”