（2016）沪0114民初11640号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2017-09-19
案件名称
李顺与许咏骅、马世兰房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市嘉定区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李顺,许咏骅,马世兰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初11640号原告：李顺，男，1984年5月16日生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：周军，上海市千方律师事务所律师。被告：许咏骅，女，1986年11月25日生，汉族，户籍所在地上海市普陀区。被告：马世兰，女，1956年11月28日生，汉族，户籍所在地上海市普陀区。委托诉讼代理人：王华安，上海茂雄律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱品，上海茂雄律师事务所律师。原告李顺与被告许咏骅、马世兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月29日立案后，被告对管辖权提出异议，本院审查后裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议，被告不服该裁定，向上海市第二中级人民法院提起上诉。2017年1月25日，二审法院裁定：驳回上诉，维持原裁定。后本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李顺及其委托诉讼代理人周军、被告许咏骅、马世兰共同委托诉讼代理人王华安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》；2、判令被告返还原告定金20万元；3、判令被告支付违约金120万元。审理中，原告撤回要求解除双方签订的《房地产买卖居间协议》的请求。事实和理由：2016年8月25日，原、被告在中介公司的居间下签订了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，约定两被告(母女关系)将上海市嘉定区海川路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给原告，总价600万元，并约定了违约责任：一方违约应按照房屋总价的20%向守约方支付违约金。原告已于2016年8月26日向被告支付定金20万元，后被告无故违约，并明确表示不再出售系争房屋，原告向被告发出催告函后，被告仍表示不愿出售，被告该行为已构成根本违约。原告委托中介公司多次交涉未果，故涉诉。两被告辩称，不同意原告所有诉请，认为双方协议并无解除事由，应当继续履行，原告起诉时，双方合同约定的网签期限(2017年2月27日)尚未届满，虽被告网签时间和付款时间有异议，也曾多次与居间方和原告沟通是否可以尽快付款，但被告并未违约，也未正式表达过房屋不卖了，故被告无需承担违约金；原告支付的20万元系购房款，原告并无相应证据表明系定金，原告主张定金责任缺乏法律依据。本院经审理认定事实如下：2016年8月25日，原告与两被告签订了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，约定两被告将建筑面积约为80.65平方米的系争房屋(权利人为两被告)作价600万元出售给原告，双方同意于合同签署后124个工作日内前往居间方处签订网签合同；并约定付款时间和付款方式如下：原告应于网签当日支付首期房价款(含定金)390万元，并于网签后7个工作日内向银行申请贷款，以贷款方式支付第二期房款120万元，于2017年3月1日前支付90万元，尾款10万元于交房时支付；另约定，双方应于贷款到账后7天内办理房屋交接，于2017年3月1日向房地产交易中心申请办理产权过户手续。房屋买卖合同第11条约定：原告未按本合同约定期限付款，应当按照逾期付款额的日万分之五支付被告逾期违约金，逾期超过二十日未支付的，被告有权单方解除本合同，被告未按本合同约定期限交付房地产(包括房地产交接及权利转移)，应当按原告已付款的日万分之五支付原告逾期违约金，逾期超过二十日仍未履行交付义务的，原告有权单方解除合同，原、被告任何一方依据本条约定主张解除合同的，均需书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。上述合同签订后，原告于2016年8月26日向被告转账支付了20万元。后双方并未按约进行网签。对上述事实，当事人双方没有争议，本院予以确认。但对于被告是否违约并需承担违约责任以及原告是否有权解除合同，双方意见不一。原告为证明其主张，提供如下证据：1、《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，证明原、被告对房屋买卖交易细节及违约责任进行了约定；2、银行转账回单，证明原告已向被告支付定金20万元；3、中介公司业务员邢月琴与被告许咏骅的父亲，即被告马世兰丈夫的通话录音(2016年8月29日)，证明被告明确表示不愿出售系争房屋；4、催告函及邮寄凭证，证明因被告拒不履行合同，原告通过中介向其书面催告，催告两被告于2016年9月10日18时前前往居间方表明继续出售或通过其他方式告知同意继续出售并采取积极配合态度，否则视为被告根本违约，应承担相应的违约责任。被告对上述证据发表质证意见如下：对证据1、2真实性无异议，但两被告并未违约，20万元确实收到，但无法证明该笔款项是定金；对证据3，真实性无法确认，录音相对人并非两被告，案外人的陈述对合同履行不产生实际影响；对证据4，被告并未收到，即便收到，网签时间也尚未到期。此外，原告申请原、被告房屋买卖居间的中介公司满懿(上海)房地产咨询有限公司的工作人员邢月琴出庭作证，证人陈述，其系负责原、被告交易的经办人员，其带原告去看房时，除了两被告，被告马世兰的丈夫也在场，居间合同和买卖合同也是在他面前签字的，但是在签约的第二天晚上8点多，被告就打电话来说不卖了。催告函是其寄出的，被告许咏骅本人收到了，还打电话问邮寄的是什么。马世兰的丈夫打电话给其，其将通话进行了录音。2016年8月26或27日，其也去了被告家中，两被告都在场并对其进行了恐吓。其事后也催告双方去中介公司协商处理，但未果。原告支付的20万是定金，正式签订合同之后就转为房款。被告对证人证言质证意见如下：原告在开庭前三日向法院申请证人已超过举证期限，双方对于首付款支付是124个自然日还是工作日存在认识上的偏差，被告是受了居间方的欺骗，导致家庭内部矛盾，即便被告许咏骅的父亲提出不愿意卖房，也不能代表是两被告的意思表示。被告在本案中并未提交证据。本院认为，原、被告之间签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，双方应当遵照履行。原告已向被告支付了20万元，但根据原告提供的录音证据及证人证言，被告许咏骅的父亲于签约后数日明确表示不再出售系争房屋，被告对该录音真实性并未否认，也认可签约后双方因网签时间和付款时间存在争议，基于许咏骅的父亲与两被告的身份关系以及其亦参与了交易过程的事实，两被告直至原告起诉时亦未表示不同意见，也未要求继续履行合同，原告通过居间方向被告发出催告函后，被告未予回复，原告有理由认为两被告亦不愿继续履行合同。被告辩称原告起诉时，网签时间尚未届满，被告并未违约，然被告方在履行期限届满前以自己的行为表示不愿继续履行合同，依据相关法律规定，原告有权解除合同并要求其承担违约责任，故原告要求解除双方签订的《房屋买卖合同》合法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应当返还原告已付购房款20万元。因两被告预期违约导致双方合同的解除，原告有权按照合同约定向被告主张解约违约金，现原告要求按照合同约定的房屋总价的20%的标准主张违约金120万元，但该违约金约定明显过高，被告辩称其不构成违约亦可视为对违约金过高的抗辩，本院结合本案合同履行程度、被告的过错程度和原告实际损失等因素酌定调整该项违约金金额为20万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告李顺与被告许咏骅、马世兰于2016年8月25日签订的《房屋买卖合同》；二、被告许咏骅、马世兰应于本判决生效之日起十日内返还原告李顺购房款人民币200,000元；三、被告许咏骅、马世兰应于本判决生效之日起十日内偿付原告李顺违约金人民币200,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17,400元，减半收取计8,700元，财产保全费5,000元，合计诉讼费13,700元，由原告李顺负担9,786元，被告许咏骅、马世兰负担3,914元，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 奚二〇一七年四月十九日书记员 何吉珺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条由下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 关注公众号“”