（2017）京02民终4153号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2017-04-26
案件名称
张林丽与姜丽萍房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张林丽,姜丽萍
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院 民事判决书 （2017）京02民终4153号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张林丽，女，1972年6月9日出生。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：姜丽萍，女，1958年3月31日出生。 上诉人张林丽因与被上诉人姜丽萍房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初25963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张林丽上诉请求：要求撤销一审判决第一项，改判驳回姜丽萍的诉讼请求或发回重审。事实和理由：我是合理使用房屋，房屋租赁期限未满，当初租房就说好了我是用于转租，我没有违约行为，不同意腾退房屋。 姜丽萍辩称：同意一审判决。我把房屋出租给张林丽是用于居住，她没有说要转租给他人。张林丽在一审判决之后又把我的房屋转租了。要求驳回上诉，维持原判。 姜丽萍向一审法院起诉请求：1.判决解除双方签订的房屋租赁合同；2.判令张林丽立即腾退租赁房屋（北京市丰台区×××812号），已付租金计算至房屋腾退时为止；3.判令张林丽返还我垫付的2015年、2016年度的物业费2212.80元及暖气费3712.80元；4.判令张林丽赔偿我房屋出租损失 12 000元（2015年11月17日至2016年11月17日，每月按1000元计算）；5.判令张林丽赔偿我电冰箱损失500元；6.判令张林丽在转租中更换的天燃气热水器费用由其负担（1048元）；7.要求张林丽支付违约金4500元；8.判令张林丽承担本案诉讼费用。 张林丽向一审法院反诉请求：判令姜丽萍支付我2015年垫付的水费210元、2016年垫付的购买热水器及安装费1398元、2016年垫付的购买冰箱款500元，本案诉讼费用由姜丽萍承担。 一审法院认定事实：2015年8月27日，姜丽萍（出租方、甲方）与张林丽（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》约定，姜丽萍将位于北京市丰台区×××812号房屋（以下简称涉案房屋）出租给张林丽用于居住；租赁期限自2015年9月10日至2016年9月10日；月租金为4500元，支付方式：年付，其中一个月房租为租房押金。姜丽萍已于同年8月27日履行了向张林丽交付房屋的义务。合同签订后，张林丽按合同约定向姜丽萍支付了一年租金并为此前承租人垫付水费210元。合同履行期间，经姜丽萍同意，张林丽为其购置热水器一台，为此垫付货款及安装费共计1398元。合同期满时，经双方协商，张林丽继续租赁涉案房屋，并向姜丽萍支付了截至2017年9月的房屋租金，但双方并未签订房屋租赁合同。同年10月16日，张林丽未经姜丽萍同意擅自将涉案房屋转租她人，造成双方产生纠纷。本案审理中，姜丽萍要求张林丽返还其垫付的2015年、2016年度的物业费2212.80元及暖气费3712.80元、赔偿房屋出租损失12 000元及电冰箱损失500元，对此，姜丽萍未能向法庭提供有力证据。张林丽就其要求姜丽萍支付2016年垫付的购买冰箱款500元这一反诉请求未能向法庭提供有力证据。 一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；并规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。根据本案查明的事实，姜丽萍与张林丽就涉案房屋所签房屋租赁合同履行期满后，张林丽继续租赁涉案房屋期间，擅自将房屋转租的行为系违约行为。考虑双方就续租行为并未签订书面合同，故对姜丽萍要求解除双方签订的房屋租赁合同的诉讼请求，法院难以支持，对姜丽萍要求张林丽腾退涉案房屋的诉讼请求应予准许。关于姜丽萍主张的物业费及暖气费一节，鉴于双方所签房屋租赁合同中对上述两项费用并未作出约定，现姜丽萍要求张林丽返还上述费用缺乏事实及法律依据，法院难以支持。关于姜丽萍主张的张林丽更换的热水器费用由其承担一节，应当指出，张林丽更换的热水器系经姜丽萍同意后进行的更换，并向张林丽表示费用由其自行承担，基于上述事实，故对姜丽萍这一诉讼请求及其他缺乏事实及法律依据的诉讼请求，不予支持。对张林丽合理的反诉请求应予准许。对张林丽缺乏事实及法律依据的反诉请求，不予支持。姜丽萍与张林丽就房屋租赁产生的其他纠纷可另行解决。据此，一审法院判决：一、张林丽于判决生效后七日内将位于北京市丰台区角门北路三号院三号楼八一二号房屋腾退给姜丽萍，已付租金按月四千五百元计算至房屋腾退时止，多退少补；二、姜丽萍于判决生效后七日内向张林丽支付水费二百一十元；三、姜丽萍于判决生效后七日内向张林丽支付购买热水器及安装费共计一千三百九十八元；四；驳回姜丽萍其他诉讼请求。五、驳回张林丽其他反诉请求。 二审期间，当事人未提交新的证据。原审期间，姜丽萍提供了张林丽与案外人全欢欢就转租涉案房屋所签订的租赁合同，张林丽认可合同的真实性，但称姜丽萍对转租的事情早就知道，为此提供了双方的微信聊天记录，显示2016年9月2日张林丽告知姜丽萍维修热水器花费500元，姜丽萍回复：“你不是还和住的人核实过了是200元左右吗？”对此姜丽萍表示其认为是张林丽和家人或亲戚一起住，2016年10月去交供暖费和物业费的时候才发现全欢欢在房屋内居住，之前并不知道张林丽是专门做转租房屋的。张林丽认可其专门从事房屋转租业务，但不是房屋经纪公司的人员。一审法院作出判决后，张林丽又将涉案房屋另行转租给了他人。本院认定的其他事实与一审无异。 本院认为:承租人将租赁物转租给第三人，应当经出租人同意。根据本案查明的事实，姜丽萍将涉案房屋出租给张林丽用于居住，张林丽实际并未在涉案房屋居住，而是将房屋转租给他人使用。本案审理中张林丽认可其专门从事房屋转租业务，一审法院作出判决后，其又将涉案房屋另行转租给了他人。张林丽主张姜丽萍同意其转租涉案房屋，但其提供的证据不能证明其主张成立。张林丽未经出租人同意的转租行为构成违约，姜丽萍要求张林丽腾退涉案房屋的诉讼请求于法有据，应予支持。综上，张林丽关于其不存在违约行为的上诉主张不成立；一审法院判决张林丽腾退房屋并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费70元，由张林丽负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长 李桃 审 判 员 孟龙 审 判 员 王云 二○一七年四月十九日 书 记 员 陈雪 来源：百度“”