（2017）云0103民初1294号
裁判日期: 2017-04-19
公开日期: 2017-06-09
案件名称
昆明新赛联物业管理有限公司与张媛物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
昆明市盘龙区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
昆明新赛联物业管理有限公司,张媛
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第二十一条，第四十五条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十八条，第一百四十四条
全文
云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0103民初1294号原告：昆明新赛联物业管理有限公司，住所为昆明市博园·上东区19栋102。法定代表人：刘勇君。委托诉讼代理人：赵玉倩，系云南金彬律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：卢永红，男，汉族，系原告公司员工，特别授权代理。被告：张媛，女，汉族。原告昆明新赛联物业管理有限公司（新赛联公司）与被告张媛物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案后，依法适用简易程序于2017年4月10日公开开庭进行了审理。原告新赛联公司的委托诉讼代理人卢永红，被告张媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新赛联公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告博园·上东区（郦岛嘉园）X栋X号业主支付拖欠的物管费13905元；2、判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告张媛是昆明市博园·上东区（郦岛嘉园）X栋X号业主的业主。该小区由昆明新赛联物业管理有限公司提供物业服务。但被告一直拖欠物业管理费。被告博园·上东区（郦岛嘉园）X栋X号业主2009年7月—2016年12月（6年3个月）拖欠物业管理费用，欠费金额13905元。昆明新赛联物业顺新时代物业管理处依照相关法律规定，实施物业管理收取合法物业管理费用。然而被告张媛一直以来拖欠的巨额物业管理费用，给原告带来损失。经过原告多次催告，要求其支付应缴之物管费，但其依然不愿意履行缴费义务。故诉至法院主张权利。被告张媛辩称：被告不同意交费，因为原告的不作为导致被告家被盗，原告没有尽到安全管理义务，所以不应该交物管费。被盗时，原告提出不需要被告交物业费，要么被告自己请保安，要么等破案再说。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的缴费通知单系原告单方制作，被告对其真实性不予认可，原告未能出示其他证据佐证是否将该通知单送达给被告，故本院对其真实性不予采信。人员登记表及安全岗签到表所载时间为2017年，与本案没有关联性，本院不予采信。被告提交的接处警三联单，加盖有白龙路派出所的公章，本院确认其真实性，但是否能够证明被告的待证目的，本院待后综合评述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张媛是昆明市博园·上东区（郦岛嘉园）小区X栋X号房屋的所有权人，房屋建筑面积为135.5平方米。2005年11月28日，昆明新赛联房地产开发经营有限公司与原告签订《前期物业管理服务合同》，委托原告为博园·上东区（郦岛嘉园）小区提供物业管理和服务，服务期限自2005年12月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。2006年8月6日，被告与原告昆明新赛联物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定由原告为郦岛家园业主提供物业管理服务，住宅按建筑面积每月每平方米1.0元计收，商铺按建筑面积每月每平方米2.0元计收，二次供水加压费每户每月7.5元，生活垃圾处理费每月每户5元，水池清洗、消毒费每户每月按1.5元收取；原告自本物业交付使用之日起计收。停车场属于全体业主共有的和租用停车场属于开发商所有的车位，使用人车辆停放服务费用：参见本物业物价部门批准的《停车场车辆收费标准》收取；地下停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按车位：母子位按每月每个车库30元，标准位按每月每个车位20元的标准向原告交纳停车管理服务费。并约定了代收代缴收费服务项目及缴费时间，为每月15日前向原告交纳，逾期交纳物业管理综合服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的3%作为滞纳金。业主自用部分的维修、养护及提供其他特约服务，服务报酬由乙方（原告）与甲方业主和物业使用人另行约定。同时还约定了双方权利义务、违约责任。协议签订后，原告为小区进行物业管理服务，被告按协议约定向原告缴纳了2007年度至2009年6月的物业管理服务费和其他项目收费。2009年7月起被告拒绝向原告交纳物业管理费用及代缴代收的二次加压费及水池清洗费。2009年9月13日，被告居住的昆明市博园·上东区（郦岛嘉园）小区X栋X号房屋被盗，接处警三联单中记录被告陈述损失约130000元。本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。法律还规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，被告辩称原告强迫其签订《前期物业管理服务协议》，本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”原告管理博园·上东区（郦岛嘉园）小区系基于建设单位的选聘，在小区业主与物业管理企业签订物业服务合同前，原告均有为博园·上东区（郦岛嘉园）小区提供物业服务的权利和义务。且原、被告双方系平等民事主体，且在签订物业服务合同后，被告又按协议约定向原告缴纳了2007年度至2009年6月的物业管理服务费和其他项目收费，被告已以其行为表示对《前期物业管理服务协议》合法性、真实性的认可，故该合同合法有效，对双方当事人具有约束力。被告家中在半年内两次被盗，其认为原告没有尽到安全管理的义务。对此，原告作为负有履行义务一方没有提交证据证明其已经履行了《前期物业管理服务协议》中“物业管理服务内容”中“安全管理”的内容，没有履行相应的合同义务，对此，本院酌情扣除原告主张的物业服务费的10%，被告应向原告交纳的物业服务费为10975.5元（135.5平方米*1元/平方米*90个月-1219.5元）。关于原告主张被告支付二次加压费及水池清洗费的诉讼请求，本院认为，依据《物业管理条例》第四十五条之规定“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”原告作为上述该费用的代收单位，最终责任应由实际使用的业主承担，现原告已证明博园.上东区（郦岛嘉园）小区确需要支付二次加压费、水池清洗费、生活垃圾费，原、被告在前期物业管理合同中也有明确约定了该费用的承担方式，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持，按二次加压费每月7.5元，水池清洗费每月1.5元计算，生活垃圾费每月10元计算，自2009年7月至2016年12月止被告共计欠缴二次加压费、水池清洗费、生活垃圾费共计1710元。针对被告主张原告已经同意将其不交纳物管费的观点，被告没有提交相应的证据，原告亦不认可，故本院不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二十一条、第四十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张媛于本判决生效之日起十日内向原告昆明新赛联物业管理有限公司支付2009年7月至2016年12月止的物业管理服务费10975.5元，二次加压费、水池清洗费、生活垃圾费共计1710元；二、驳回原告昆明新赛联物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张媛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审判员 祁艺丹二〇一七年四月十九日书记员 夏伶俐